出品/商業(yè)地產(chǎn)志

過往房地產(chǎn)景氣時，商業(yè)地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的現(xiàn)金流，相較于住宅業(yè)務(wù)堪比九牛一毛；但在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的大背景下，蚊子肉也忽然香了起來，房企商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性被提到新的高度。

在這一背景下，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)是否應(yīng)該獨(dú)立，分化出兩股不同的潮流——

頭部玩家希望通過專業(yè)運(yùn)營，將商業(yè)地產(chǎn)開辟為專門的業(yè)務(wù)線、后續(xù)持續(xù)壯大；部分玩家受限于規(guī)模，更希望商業(yè)地產(chǎn)作為加成住宅的配套，反哺其他業(yè)務(wù)的發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)這一現(xiàn)金牛，也出現(xiàn)了散養(yǎng)與圈養(yǎng)之爭。

近期，美的置業(yè)與綠城中國的商業(yè)管理業(yè)務(wù)相繼獨(dú)立出來，加入了從開發(fā)業(yè)務(wù)為主導(dǎo)，向商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)為核心的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立的陣營越發(fā)壯大。

但面對消費(fèi)承壓與供應(yīng)飽和的雙重挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)獨(dú)立還具有那么大的吸引力嗎？

謹(jǐn)以本篇內(nèi)容，結(jié)合房企商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)獨(dú)立的發(fā)展現(xiàn)狀與未來趨勢，希望為商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級提供一定參考。

01

當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)發(fā)展的「第二曲線」

早在2018年博鰲亞洲論壇年會開幕式上，習(xí)近平主席就指出：「內(nèi)需是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本動力，也是滿足人民日益增長的美好生活需要的必然要求�！�

時間來到2024年，7月18日，國家正式頒布了《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》，明確指出要「加快培育完整內(nèi)需體系」，發(fā)掘內(nèi)需的重要性被提到了新的高度。

*西單大悅城餐飲業(yè)態(tài)調(diào)整后，等位的顧客也增多了

商務(wù)部更是將2024年定為「消費(fèi)促進(jìn)年」，堅(jiān)持「政策+活動」雙輪驅(qū)動，如在全國舉辦「老字號嘉年華」和「老字號數(shù)字博物館」等，組織開展豐富多彩的促消費(fèi)活動，打造更多商旅文體融合消費(fèi)新場景，營造良好消費(fèi)氛圍，持續(xù)恢復(fù)和擴(kuò)大居民消費(fèi)。

*2024川渝老字號惠民嘉年華 | 圖據(jù)@四川商務(wù)

現(xiàn)在的地產(chǎn)行業(yè)，正處于由重開發(fā)到重運(yùn)營的變化中。地產(chǎn)行業(yè)的畫卷正悄然展開新的篇章，新房銷售規(guī)模的持續(xù)下滑，如同潮水退去，顯露出一個全新的時代——地產(chǎn)存量時代。

在此背景下，商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營成為眾多房企的重要「第二曲線」。

回望往昔，2021年全國商品房銷售金額曾達(dá)到巔峰的18.2萬億元，那是一個輝煌的時刻。然而，2022年商品房銷售額便如落葉飄零，下降了26.7%。到了2023年，盡管降幅有所收窄，但仍同比下降了6.5%。

時間來到2024年，1-9月的銷售額同比繼續(xù)下降了22.7%，僅為6.9萬億元，與2021年同期的13.5萬億相比，減少了整整6.6萬億元，曾經(jīng)的輝煌也已成了過眼云煙。

在這動蕩與變革之中，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營與發(fā)展給行業(yè)帶來一些光亮。通過創(chuàng)新的商業(yè)模式和精細(xì)化的管理，為地產(chǎn)行業(yè)注入了新的活力，也是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

在房企的蛻變之路上，商業(yè)運(yùn)營比重也在攀升。在業(yè)界領(lǐng)航的某些房企陣營中，已將商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營等輕裝上陣的業(yè)務(wù)板塊，視為抬升收入與利潤的關(guān)鍵棋局。

例如龍湖集團(tuán)，于2024年上半年，其運(yùn)營業(yè)務(wù)與服務(wù)業(yè)務(wù)兩大板塊，分別斬獲66.1億元與64.9億元的佳績，兩者合計(jì)占據(jù)了集團(tuán)整體業(yè)務(wù)的28%。

截至目前，龍湖商業(yè)憑借「天街」與「星悅薈」這兩大商業(yè)產(chǎn)品線品牌，已將99個商業(yè)項(xiàng)目成功推向市場，穩(wěn)步推進(jìn)在全國高能級城市的網(wǎng)格化布局。

*龍湖重慶時代天街 | 圖據(jù)項(xiàng)目官方

展望未來，預(yù)計(jì)到2028年，龍湖集團(tuán)的經(jīng)營性收入占比將會過半，實(shí)現(xiàn)第二曲線的收入超越傳統(tǒng)第一曲線，屆時，龍湖的整個業(yè)務(wù)模式或?qū)⑦~入一個嶄新的發(fā)展階段。

02

商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立潮「風(fēng)云再起」

在房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)云變幻中，總有一些企業(yè)能夠以其前瞻性的戰(zhàn)略眼光和非凡的市場洞察力，引領(lǐng)行業(yè)的未來發(fā)展。

早在2020年，在房地產(chǎn)還在蓬勃上升的最后階段，華潤置地毅然提前分拆商業(yè)運(yùn)營與物業(yè)管理業(yè)務(wù)，以萬象生活輕裝上陣，彰顯出對于市場的卓識遠(yuǎn)見。

*深圳灣萬象城

在2022至2024年上半年的新周期里，當(dāng)其他房企拿地拓展速度驟降時，華潤置地在三年里分別新增了12、10、16個項(xiàng)目，其速度明顯快于2016年至2021年的地產(chǎn)大開發(fā)時代，以「別人恐懼我貪婪」的膽識，展現(xiàn)了其非凡的市場洞察力與決斷力。

截至2024年上半年，華潤置地旗下在營購物中心為82個，租金收入達(dá)94.8億元，同比增長9.7%，于逆周期中帶領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)奮力前行。

*沈陽萬象城外景 | 圖據(jù)@lookon 見外

2024年上半年，華潤置地旗下13個重奢購物中心以整年度計(jì)算，年銷售坪效約7.6萬元/年，非重奢門店也不遜色，年銷售坪效約2.6萬元/年。（該數(shù)據(jù)是根據(jù)上半年月均坪效計(jì)算得出，僅供參考）

尤為值得一提的是，2023年深圳萬象城、杭州萬象城實(shí)際銷售額均突破百億元大關(guān)，彰顯了華潤商業(yè)在高端、中高端項(xiàng)目領(lǐng)域的卓越實(shí)力與行業(yè)領(lǐng)先地位。

*深圳萬象城@羅湖發(fā)布

華潤的分拆無疑是成功的，也吸引了更多后來人的腳步。

在2024年最新的地產(chǎn)變革中，兩大地產(chǎn)龍頭——美的置業(yè)與綠城中國，也不約而同地將商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營的業(yè)務(wù)獨(dú)立，昭示著商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立潮的再次啟幕。

6月23日晚，美的置業(yè)宣布剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，專注于商業(yè)管理、物業(yè)管理及智能化等經(jīng)營性輕資產(chǎn)領(lǐng)域。

此番抉擇，源于美的置業(yè)對業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的深刻洞察：在近幾年的存量時代，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)優(yōu)異，但合并發(fā)展會被開發(fā)業(yè)務(wù)遮蔽其價值，使得投資者難以準(zhǔn)確評估其真實(shí)價值。

重組之后，公司股價將更好地反映業(yè)務(wù)的價值。對于新型輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，美的置業(yè)認(rèn)為其具有增長潛力和重估機(jī)會。

*圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

與此同時，9月26日，綠城中國麾下的綠城資產(chǎn)管理集團(tuán)，攜其全新品牌「綠城商用」步入了公眾視野。

截至目前，綠城商用已坐擁98項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，蓄勢待發(fā)。綠城商用今后將致力于商用資產(chǎn)經(jīng)營管理領(lǐng)域的領(lǐng)航者，以商業(yè)、酒店、長租公寓為三大核心支柱，通過更加專業(yè)化、精細(xì)化的運(yùn)營模式，為資產(chǎn)注入勃勃生機(jī)，提升其內(nèi)在價值。

*青悅城 | 圖據(jù)@綠城官方

03

體驗(yàn)式與個性化將成商業(yè)地產(chǎn)新機(jī)遇？

2024年上半年，奢侈品界的兩大巨擘LVMH與開云集團(tuán)，在中國領(lǐng)銜的亞洲市場（日本除外）遭遇了寒風(fēng)侵襲，銷售收入分別下滑10%與22%，高端及中高端消費(fèi)需求的疲態(tài)盡顯。

*近日，上海前灘太古里攜手路易威登于商場中庭廣場區(qū)域特別獻(xiàn)禮節(jié)日旋轉(zhuǎn)木馬裝置 | 圖據(jù)項(xiàng)目官方

此刻，盲目追逐高端商業(yè)，無異于逆風(fēng)而行。

其次，商業(yè)地產(chǎn)紅海競爭局面在近幾年日益凸顯，部分城市供過于求。一線城市的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，更是各方爭霸，新項(xiàng)目涌現(xiàn)的速度遠(yuǎn)不及市場的消化能力。

2024年北京、上海、廣州、深圳的新開購物中心項(xiàng)目中，存量改造占比頗高，其中深圳近四成，北京更是逼近五成。

*沈陽鐵西萬象匯 | 圖據(jù)項(xiàng)目官方

但是，只要用心觀察消費(fèi)者需求，依然有望尋找到那一抹照亮希望的曙光。隨著「Z世代」消費(fèi)的崛起，沉浸式體驗(yàn)與個性化消費(fèi)，雙輪驅(qū)動推動商業(yè)發(fā)展新潮流。

「Z世代」成長于物質(zhì)富足的時代，他們消費(fèi)上原本就注重個人興趣、情感訴求和自我實(shí)現(xiàn)。

尤其在經(jīng)歷艱難的疫情三年和經(jīng)濟(jì)承壓的「后疫情時代」后，對于Z世代而言，購物不僅僅是一種消費(fèi)行為，更是一種表達(dá)自我、追求興趣、放松身心的方式。

因此，他們更傾向于選擇那些能夠提供豐富體驗(yàn)、滿足情感需求，甚至可以直接面對面交流的新奇的消費(fèi)空間。

*上海TX淮海 | 年輕力中心 | 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

TX淮海的興起，即是這一趨勢的直接表現(xiàn)。TX淮海坐落于百年街區(qū)上�；春Ｂ罚嫉�27000㎡，是一個集當(dāng)代藝術(shù)、潮流、美食、社交于一體的智能空間，并預(yù)留了25%的策展領(lǐng)地，用于舉辦多元化的策展藝術(shù)活動。

商業(yè)空間內(nèi)采用「常駐品牌+限時閃店」的模式，從2019年年底開業(yè)至2021年的一年多時間里，就舉辦了近300場豐富的活動，涵蓋展覽、品牌發(fā)售、社群活動等。

*近日，Hello Kitty以及Sanrio家族攜手中國當(dāng)代藝術(shù)家Jinky Huang黃小眠共同打造了聯(lián)名藝術(shù)展「柘柘之境」A Sustainable World全國首站落地TX淮海 | 圖據(jù)@上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司

今年國慶期間上海開業(yè)的前灘公園巷，以寵物友好與騎行友好作為顯著的特點(diǎn)，也成為了滿足消費(fèi)者個性化需求的又一有效范例。

前灘公園巷倡導(dǎo)「寵物友好」理念，這里的街區(qū)設(shè)計(jì)充分考慮了寵物的需求，如設(shè)置寵物飲水點(diǎn)、寵物便便袋領(lǐng)取處等，方便寵物主人隨時照顧寵物。

*圖據(jù)項(xiàng)目官方

一些咖啡店和餐廳設(shè)有專門的寵物區(qū)域，寵物可以在這里休息和玩耍。另外在運(yùn)營規(guī)劃上還將定期舉辦寵物相關(guān)的社區(qū)活動，如寵物運(yùn)動會、寵物領(lǐng)養(yǎng)日等。

在「騎行友好」理念的打造上，設(shè)置了專門的自行車道和停車區(qū)域，方便騎行者停放和騎行。并引入了多家騎行相關(guān)的品牌店鋪，如WINCYCLE勝利單車全國首店、BIJEN自行車中國首店等。

*圖據(jù)項(xiàng)目官方

上海前灘公園巷在寵物友好與騎行友好方面做出了積極的探索和創(chuàng)新，為消費(fèi)者提供了舒適和個性化的街區(qū)商業(yè)。

寫在最后

隨著消費(fèi)市場的不斷演變和地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)正迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

未來，隨著消費(fèi)者對個性化、體驗(yàn)式消費(fèi)的需求日益增長，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將更加注重創(chuàng)新與服務(wù)，不斷挖掘新的增長點(diǎn)。

同時，房企在轉(zhuǎn)型過程中也將更加注重輕資產(chǎn)運(yùn)營和精細(xì)化管理，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。從華潤置地的預(yù)判分拆，到美的置業(yè)與綠城商用的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，伴隨著商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化的提升，獨(dú)立將成為大勢所趨，也是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的直接證明。