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撰文/高天

5月20日，在經(jīng)過第8次拍賣后，杭州商業(yè)的“老大難”藍(lán)鉆天成終于成功出售。最終以1.97億元的價(jià)格成交，這個(gè)價(jià)格與2023年10月首次上架拍賣平臺(tái)時(shí)評估的5.426億元相差3億多，而與當(dāng)初開發(fā)商浙江好安好居置業(yè)有限公司7.35億的競拍價(jià)格比，虧損了5億多。

藍(lán)鉆天成地處杭州申花板塊核心位置，雙地鐵上蓋，周圍商業(yè)氛圍濃厚，人居環(huán)境和寫字樓成熟，似乎集齊了商業(yè)地產(chǎn)中“天時(shí)地利人和”的所有因素，但是為何會(huì)“一手好牌打的稀爛”？也是一個(gè)值得探討的案例。

實(shí)地探訪：將進(jìn)行拆改

日前，《聯(lián)商網(wǎng)》實(shí)地走訪了藍(lán)鉆天成以了解項(xiàng)目在成交后的最新進(jìn)展。 

在現(xiàn)場看到，有工作人員在巡察并交流稱將對自動(dòng)扶梯、吊頂?shù)仍O(shè)施進(jìn)行拆除，項(xiàng)目疑將進(jìn)行改造。

同時(shí)，現(xiàn)場也看到了有不少人考察商鋪。商場的工作人員表示，“自從這幾天說是要賣后，來了好幾撥人來看店”。被問商場是否要進(jìn)行改造時(shí)，對方稱“這個(gè)我目前不清楚，但是如果能改肯定是好事，這里一直都沒什么人，我們也希望它能變好”。

現(xiàn)場看出，目前商場(藍(lán)鉆天成·七樂匯生活廣場)的經(jīng)營情況確實(shí)堪憂。

目前商場的主力品牌世紀(jì)聯(lián)華超市、星巴克、麥當(dāng)勞等品牌仍在正常經(jīng)營，這也是項(xiàng)目2017年開業(yè)至今一直保留的品牌。

負(fù)一樓除了世紀(jì)聯(lián)華超市、老娘舅、華萊士等品牌外，主要是一些不知名服飾品牌，現(xiàn)場也都在打折促銷，此前的正新雞排等品牌都已關(guān)閉。目前負(fù)一樓是開業(yè)率最高的樓層。

地上四層的開業(yè)率極低，整體在經(jīng)營的商鋪有10余家左右，有幾個(gè)商鋪已經(jīng)出租給企業(yè)辦公用，如2樓的杭州恒致模架科技有限公司、成辰文化傳播、中國棋院杭州分院拱墅區(qū)智力運(yùn)動(dòng)推廣中心等。

其中一樓沿街的星巴克、麥當(dāng)勞、漢堡王、瑞幸咖啡、茶百道等品牌正常經(jīng)營，其他如逸·HOUSE、擎蒼原創(chuàng)密室逃脫、心花怒放菜館、衢州味道、體泰養(yǎng)生等品牌也在照常營業(yè)。

整個(gè)商場的自動(dòng)扶扶梯只有一樓至負(fù)一樓還開著，一樓到四樓均未開。

除了一樓沿街商鋪有少量消費(fèi)者外，商場內(nèi)幾乎沒人，客流稀少。

藍(lán)鉆天成歷經(jīng)7次流拍

2010年，浙江好安居實(shí)業(yè)有限公司以7.35億的價(jià)格拿下藍(lán)鉆天成所在地塊，總體量約22萬㎡，由5幢近80米的主樓組成，1-4層為商業(yè)，5層以上為精裝公寓，2014年開始對外銷售。

有數(shù)據(jù)顯示，藍(lán)鉆天成2017年公寓價(jià)格均價(jià)約40000元/㎡，且均售罄。同年，商業(yè)部分七樂匯生活廣場正式開業(yè)，當(dāng)時(shí)定位“不夜城商場”，也吸引了一波流量。然而好景不長，藍(lán)鉆天成后續(xù)也因一系列原因經(jīng)營不善、大量關(guān)鋪，并于2023年10月被抬上了法拍平臺(tái)。

這其中，浙江好安居實(shí)業(yè)有限公司在2018年將商鋪和車位出售給小業(yè)主是直接原因。當(dāng)時(shí)還承諾投資者高額的返租租金，但后期經(jīng)營不善屢次中斷返利發(fā)放，拖欠了上百業(yè)主租金；2020年好安居一度被浙江城建建設(shè)集團(tuán)有限公司告上法庭；2022年7月，好安居申請了破產(chǎn)清算。

2023年10月第一次拍賣，一直到今年5月21日已經(jīng)拍賣了8次，前七次多次降價(jià)也無人問津。

企查查APP顯示，目前浙江好安居實(shí)業(yè)有限公司被列入了“失信被執(zhí)行人”“被執(zhí)行人”“限制高消費(fèi)”，其中有6條失信被執(zhí)行人信息，執(zhí)行總金額4208.26萬元。

藍(lán)鉆天成位置優(yōu)越，地處拱墅區(qū)莫干山路與萍水街西南向交叉口，是地鐵5號線和10號線雙地鐵上蓋商業(yè)，和睦路站E口直接接駁商場負(fù)一層，申花板塊的核心區(qū)位；周邊宜和園、和睦新村、合景天鑾、萬家花城、東方福邸社區(qū)成熟，還有育才登云小學(xué)、杭州市啟航中學(xué)、杭州市錦繡中學(xué)等教育資源和一眾寫字樓配套。但是商業(yè)一直經(jīng)營不起來，令人惋惜的同時(shí)，也有“怒其不爭”之意。

藍(lán)鉆天成失敗給商業(yè)的啟示

商業(yè)地產(chǎn)有句行話：“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。選址是商業(yè)地產(chǎn)的第一要義，尤其是TOD，對商業(yè)有自帶加成的價(jià)值。然而位于黃金地段的藍(lán)鉆天成，“一手好牌打的稀爛”似有諷刺意味。

究其原因，一是模式；二是經(jīng)營。

“小業(yè)主模式”是商業(yè)地產(chǎn)最“忌諱”的模式。不僅管理難度大，經(jīng)營能力和品牌溢價(jià)也有限，給招商增添了巨大壓力。

杭州資深商業(yè)操盤人士告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，小業(yè)主產(chǎn)權(quán)分散，影響商場的整體維護(hù)與升值，不利于商場經(jīng)營，有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營商基本不會(huì)碰，似乎陷入了一個(gè)死循環(huán)，這也是目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的一大痛點(diǎn)。

小業(yè)主模式失敗的案例不止藍(lán)鉆天成。杭州城東的“巨型購物中心”港龍城也是面臨同樣的境地，相對而言目前的經(jīng)營情況好點(diǎn)。

對商業(yè)而言，運(yùn)營至關(guān)重要。開發(fā)商或運(yùn)營商如果沒有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營能力和經(jīng)驗(yàn)，后續(xù)也會(huì)經(jīng)營困難，難以為繼。顯然，好安居在商業(yè)運(yùn)營上不具備這種能力。

杭州商業(yè)市場中，銀泰、華潤、龍湖、萬達(dá)、寶龍、招商、萬科、印力、嘉里建設(shè)這些都是出色的商業(yè)運(yùn)營商，不僅具備了單個(gè)標(biāo)桿商業(yè)的打造能力，也因成熟的品牌體系和運(yùn)營能力實(shí)現(xiàn)了多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的良好經(jīng)營。

聯(lián)商專欄作者方湖表示，商業(yè)是個(gè)精耕細(xì)作的行業(yè)，經(jīng)營的難度不僅與城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)、人口、消費(fèi)等要素息息相關(guān)，也在于自身橫跨行業(yè)跨度大、建筑與空間迭代快、消費(fèi)內(nèi)容更新快、投資規(guī)模大、回收周期長、經(jīng)營周期更長等復(fù)雜性。

面對瞬息變化的消費(fèi)環(huán)境，商業(yè)的經(jīng)營不僅要經(jīng)營好商業(yè)空間、品牌組合等商業(yè)內(nèi)容，也要經(jīng)營好消費(fèi)者，經(jīng)營好市場。

此外，藍(lán)鉆天成也面臨著巨大的競爭對手壓力。項(xiàng)目2公里范圍內(nèi)，西南是城西銀泰城、東南是杭州大悅城，距離遠(yuǎn)點(diǎn)的更東邊還有遠(yuǎn)洋樂堤港、水晶城等商業(yè)，未來藍(lán)鉆天成更要直接面對一路之隔的華潤申花綜合體。

因此，即便是有新的接盤者，藍(lán)鉆天成能否逆襲成功還未可知，《聯(lián)商網(wǎng)》會(huì)持續(xù)關(guān)注。