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撰文/高天

5月20日，在經(jīng)過第8次拍賣后，杭州商業(yè)的“老大難”藍鉆天成終于成功出售。最終以1.97億元的價格成交，這個價格與2023年10月首次上架拍賣平臺時評估的5.426億元相差3億多，而與當初開發(fā)商浙江好安好居置業(yè)有限公司7.35億的競拍價格比，虧損了5億多。

藍鉆天成地處杭州申花板塊核心位置，雙地鐵上蓋，周圍商業(yè)氛圍濃厚，人居環(huán)境和寫字樓成熟，似乎集齊了商業(yè)地產(chǎn)中“天時地利人和”的所有因素，但是為何會“一手好牌打的稀爛”？也是一個值得探討的案例。

實地探訪：將進行拆改

日前，《聯(lián)商網(wǎng)》實地走訪了藍鉆天成以了解項目在成交后的最新進展。 

在現(xiàn)場看到，有工作人員在巡察并交流稱將對自動扶梯、吊頂?shù)仍O(shè)施進行拆除，項目疑將進行改造。

同時，現(xiàn)場也看到了有不少人考察商鋪。商場的工作人員表示，“自從這幾天說是要賣后，來了好幾撥人來看店”。被問商場是否要進行改造時，對方稱“這個我目前不清楚，但是如果能改肯定是好事，這里一直都沒什么人，我們也希望它能變好”。

現(xiàn)場看出，目前商場(藍鉆天成·七樂匯生活廣場)的經(jīng)營情況確實堪憂。

目前商場的主力品牌世紀聯(lián)華超市、星巴克、麥當勞等品牌仍在正常經(jīng)營，這也是項目2017年開業(yè)至今一直保留的品牌。

負一樓除了世紀聯(lián)華超市、老娘舅、華萊士等品牌外，主要是一些不知名服飾品牌，現(xiàn)場也都在打折促銷，此前的正新雞排等品牌都已關(guān)閉。目前負一樓是開業(yè)率最高的樓層。

地上四層的開業(yè)率極低，整體在經(jīng)營的商鋪有10余家左右，有幾個商鋪已經(jīng)出租給企業(yè)辦公用，如2樓的杭州恒致模架科技有限公司、成辰文化傳播、中國棋院杭州分院拱墅區(qū)智力運動推廣中心等。

其中一樓沿街的星巴克、麥當勞、漢堡王、瑞幸咖啡、茶百道等品牌正常經(jīng)營，其他如逸·HOUSE、擎蒼原創(chuàng)密室逃脫、心花怒放菜館、衢州味道、體泰養(yǎng)生等品牌也在照常營業(yè)。

整個商場的自動扶扶梯只有一樓至負一樓還開著，一樓到四樓均未開。

除了一樓沿街商鋪有少量消費者外，商場內(nèi)幾乎沒人，客流稀少。

藍鉆天成歷經(jīng)7次流拍

2010年，浙江好安居實業(yè)有限公司以7.35億的價格拿下藍鉆天成所在地塊，總體量約22萬㎡，由5幢近80米的主樓組成，1-4層為商業(yè)，5層以上為精裝公寓，2014年開始對外銷售。

有數(shù)據(jù)顯示，藍鉆天成2017年公寓價格均價約40000元/㎡，且均售罄。同年，商業(yè)部分七樂匯生活廣場正式開業(yè)，當時定位“不夜城商場”，也吸引了一波流量。然而好景不長，藍鉆天成后續(xù)也因一系列原因經(jīng)營不善、大量關(guān)鋪，并于2023年10月被抬上了法拍平臺。

這其中，浙江好安居實業(yè)有限公司在2018年將商鋪和車位出售給小業(yè)主是直接原因。當時還承諾投資者高額的返租租金，但后期經(jīng)營不善屢次中斷返利發(fā)放，拖欠了上百業(yè)主租金；2020年好安居一度被浙江城建建設(shè)集團有限公司告上法庭；2022年7月，好安居申請了破產(chǎn)清算。

2023年10月第一次拍賣，一直到今年5月21日已經(jīng)拍賣了8次，前七次多次降價也無人問津。

企查查APP顯示，目前浙江好安居實業(yè)有限公司被列入了“失信被執(zhí)行人”“被執(zhí)行人”“限制高消費”，其中有6條失信被執(zhí)行人信息，執(zhí)行總金額4208.26萬元。

藍鉆天成位置優(yōu)越，地處拱墅區(qū)莫干山路與萍水街西南向交叉口，是地鐵5號線和10號線雙地鐵上蓋商業(yè)，和睦路站E口直接接駁商場負一層，申花板塊的核心區(qū)位；周邊宜和園、和睦新村、合景天鑾、萬家花城、東方福邸社區(qū)成熟，還有育才登云小學、杭州市啟航中學、杭州市錦繡中學等教育資源和一眾寫字樓配套。但是商業(yè)一直經(jīng)營不起來，令人惋惜的同時，也有“怒其不爭”之意。

藍鉆天成失敗給商業(yè)的啟示

商業(yè)地產(chǎn)有句行話：“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。選址是商業(yè)地產(chǎn)的第一要義，尤其是TOD，對商業(yè)有自帶加成的價值。然而位于黃金地段的藍鉆天成，“一手好牌打的稀爛”似有諷刺意味。

究其原因，一是模式；二是經(jīng)營。

“小業(yè)主模式”是商業(yè)地產(chǎn)最“忌諱”的模式。不僅管理難度大，經(jīng)營能力和品牌溢價也有限，給招商增添了巨大壓力。

杭州資深商業(yè)操盤人士告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，小業(yè)主產(chǎn)權(quán)分散，影響商場的整體維護與升值，不利于商場經(jīng)營，有經(jīng)驗的運營商基本不會碰，似乎陷入了一個死循環(huán)，這也是目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的一大痛點。

小業(yè)主模式失敗的案例不止藍鉆天成。杭州城東的“巨型購物中心”港龍城也是面臨同樣的境地，相對而言目前的經(jīng)營情況好點。

對商業(yè)而言，運營至關(guān)重要。開發(fā)商或運營商如果沒有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營能力和經(jīng)驗，后續(xù)也會經(jīng)營困難，難以為繼。顯然，好安居在商業(yè)運營上不具備這種能力。

杭州商業(yè)市場中，銀泰、華潤、龍湖、萬達、寶龍、招商、萬科、印力、嘉里建設(shè)這些都是出色的商業(yè)運營商，不僅具備了單個標桿商業(yè)的打造能力，也因成熟的品牌體系和運營能力實現(xiàn)了多個商業(yè)項目的良好經(jīng)營。

聯(lián)商專欄作者方湖表示，商業(yè)是個精耕細作的行業(yè)，經(jīng)營的難度不僅與城市發(fā)展、經(jīng)濟、人口、消費等要素息息相關(guān)，也在于自身橫跨行業(yè)跨度大、建筑與空間迭代快、消費內(nèi)容更新快、投資規(guī)模大、回收周期長、經(jīng)營周期更長等復(fù)雜性。

面對瞬息變化的消費環(huán)境，商業(yè)的經(jīng)營不僅要經(jīng)營好商業(yè)空間、品牌組合等商業(yè)內(nèi)容，也要經(jīng)營好消費者，經(jīng)營好市場。

此外，藍鉆天成也面臨著巨大的競爭對手壓力。項目2公里范圍內(nèi)，西南是城西銀泰城、東南是杭州大悅城，距離遠點的更東邊還有遠洋樂堤港、水晶城等商業(yè)，未來藍鉆天成更要直接面對一路之隔的華潤申花綜合體。

因此，即便是有新的接盤者，藍鉆天成能否逆襲成功還未可知，《聯(lián)商網(wǎng)》會持續(xù)關(guān)注。