出品/聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)

撰文/高天

住宅與商業(yè)的共同開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營是過去十多年來中國商業(yè)地產(chǎn)的主要發(fā)展特點(diǎn)，由此產(chǎn)生的綜合體成為主流的商業(yè)模式，包括了住宅、購物中心、寫字樓、商業(yè)街區(qū)、酒店等復(fù)合業(yè)態(tài)。

然而，隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期，“商改住”的風(fēng)又吹了起來。商改住的實(shí)施，是根據(jù)當(dāng)下房地產(chǎn)及商業(yè)市場的現(xiàn)狀做出的政策調(diào)整，但對大多數(shù)業(yè)主而言，意味著配套的降級。

所以關(guān)于商改住，市場上也出現(xiàn)了不同的聲音。        

01

2024年杭州出現(xiàn)大批商改住

商改住指的是將寫字樓、商鋪等商業(yè)用途的房產(chǎn)改造為住宅或住宅功能的空間，需要經(jīng)過當(dāng)?shù)卣?guī)劃部門的審批，確保改造符合城市建設(shè)規(guī)劃、消防安全、環(huán)境保護(hù)等相關(guān)規(guī)定。

尤其在一些居住需求增長、商業(yè)地產(chǎn)過剩等問題突出的城市中，商改住現(xiàn)象明顯。

杭州繼去年臨平、蕭山市北等一批商改住后，2024年又有一波項(xiàng)目進(jìn)行了商改住，涵蓋了城東新城、云谷、蔣村、之江、丁橋、三墩、北部新城等板塊。其中就包括了西湖區(qū)的第一高樓，直接從200米砍到了100米。

2023年5月，西湖區(qū)與浙江省建設(shè)投資集團(tuán)就云辰置業(yè)項(xiàng)目達(dá)成合作協(xié)議，將投資105億元建設(shè)一個填補(bǔ)紫金港區(qū)塊高端辦公、頂級酒店、商業(yè)配套等領(lǐng)域空白的綜合項(xiàng)目，包括了7棟高層和3棟超高層建筑，其中主樓的建筑高度規(guī)劃200米。建成后，將是西湖區(qū)第一高樓。

然而僅一年，西湖區(qū)的天際線就成為泡影。5月6日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了三墩單元XH010401-4等地塊的規(guī)劃調(diào)整公示，原本規(guī)劃的200米超高層寫字樓的XHO10401-17（云辰置業(yè)項(xiàng)目）由商業(yè)用地變成了住宅用地，建筑高度也調(diào)整為100米。同時，此次調(diào)整還新增了其他3宗宅地，面積分別為1.02萬㎡、0.83萬㎡、2.99萬㎡，此外還新增了中小學(xué)、幼兒園等教育用地。 

與此同時，還有一大批進(jìn)行商改住的項(xiàng)目。

擁有良好城市界面的蔣村目前的二手房均價都在5萬以上，在葛洲壩龍湖中國府售罄后市場也預(yù)估會是板塊內(nèi)目前最后一宗宅地供應(yīng)。因而，商改住成為突破的方式。4月28日，蔣村文新單元XH030203-01地塊由原來的商業(yè)地塊變更為18班初中、文化設(shè)施用地、住宅等功能用地。

5月9日，杭州市拱墅區(qū)三塘單元XC0502-B1/B2-11地塊的用地功能進(jìn)行了調(diào)整，由商業(yè)用地調(diào)整為了住宅用地。

一直以高端產(chǎn)業(yè)和西湖大學(xué)造勢的云谷板塊近日的一宗雙橋單元HX020203-03地塊的住宅比例新增了70%，變成了商住地塊。保守估計，將新增約800套住宅供應(yīng)。

石橋的杭汽輪綜合體地塊，有兩宗商業(yè)服務(wù)地塊變成了宅地，商業(yè)用地大規(guī)�？s水。彼時2019年的規(guī)劃顯示，該地塊將利用杭汽輪集團(tuán)搬遷后遺留的建筑、構(gòu)筑物為依托，打造一個新舊融合、展現(xiàn)汽輪文化特色的集商業(yè)、商務(wù)、娛樂休閑、餐飲等為一體的新型城市綜合體。與之相鄰的永豐印象城項(xiàng)目地塊此前也被一分為二，北面變成了住宅功能用地。

此外，還有之江度假區(qū)地塊、雙橋的西湖大學(xué)站TOD、上城城東新城安琪兒市場地塊、北部新城北勾陽路東地塊等均進(jìn)行了商改住。

杭州在5月9日發(fā)布了房地產(chǎn)市場新政，包括了全面取消限購、恢復(fù)購房落戶、全區(qū)打通首套算法、新房取消搖號以及優(yōu)化住宅用地供應(yīng)。

關(guān)于優(yōu)化住宅用地供應(yīng)，明確提到了對住房供應(yīng)較大、去化速度較慢的區(qū)域，優(yōu)化供地模式，促進(jìn)供需平衡。住宅供大于需的地方，減少供應(yīng)，反之供小于需的地方，則要增加供應(yīng)。如何增加供應(yīng)？商改住是有效方法。

在主城區(qū)，尤其是市中心等飽和地段，未來商改住或是一種趨勢。

02

高企的空置率和商業(yè)存量

政策變化的背后是現(xiàn)實(shí)的反應(yīng)，商業(yè)用地調(diào)轉(zhuǎn)方向變成宅地，主要還是供需發(fā)生了變化。

以寫字樓為例，根據(jù)CAIC資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2024年第一季度空置率為13.34%，環(huán)比雖下滑，但仍然以搬遷置換為主，市場需求增量有限。且全市的甲級寫字樓市場整體平均租金3.03元/㎡/天，環(huán)比下降10.62%，反映了市場供過于求。

仲量聯(lián)行統(tǒng)計的2023Q4杭州甲級辦公樓空置率更是達(dá)到了25.2%，乙級辦公樓空置率為25.9%，均高于國內(nèi)寫字樓空置率紅線20%。

存量商業(yè)方面。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心不完全統(tǒng)計，截至2024年4月30日，杭州已開業(yè)的大大小小的商業(yè)項(xiàng)目近300個，其中商業(yè)建筑面積在2萬㎡以上的項(xiàng)目有212個，商業(yè)體量合計超1400萬㎡。

▲杭州中心

今年前4個月，杭州也僅有一個鄰里中心項(xiàng)目印悅里豐慶店入市，且還是存量改造升級項(xiàng)目。

不過，據(jù)CAIC數(shù)據(jù)，今年一季度杭州商業(yè)租賃物業(yè)的空置率環(huán)比下降1.31%至8.3%，首層租金環(huán)比下跌了0.6%至12.99元/㎡/天，顯示出租賃市場需求的增強(qiáng)。

當(dāng)然，隨著未來杭州更多商業(yè)項(xiàng)目的入市，存量也會擴(kuò)大，競爭愈發(fā)激烈。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計，2024年杭州預(yù)計有19個商業(yè)項(xiàng)目會新開，預(yù)計新增商業(yè)體量164.7萬㎡，5月拱墅寶龍廣場、西投銀泰城都將開業(yè)，永旺夢樂城在杭州錢塘新區(qū)的項(xiàng)目在6月1日也會亮相。

更主要的是未來杭州還會涌入更多有代表性的商業(yè)體。武林中心的恒隆廣場，湖濱板塊的in77F區(qū)，錢江新城的新鴻基IFC，亞奧板塊的SKP、亞奧萬象天地，蕭山江南科技城由香港置地與仁恒聯(lián)合打造的光環(huán)夢中心，拱墅城北的申花萬象天地、嘉里建設(shè)嘉里城，未來科技城的萬象城，還有龍湖在濱江濱康路、城東豐收湖、倉前云城的天街等。

03

商改住并非利空

商業(yè)對百姓而言最直接的價值是重要的配套服務(wù)，生活更為便捷；對區(qū)域功能價值增長而言，又是一個重要的產(chǎn)業(yè)支撐，尤其是一些標(biāo)桿商業(yè)的入駐，能直接帶動板塊房產(chǎn)、居住、營商多方面價值的提升。

因此，大多數(shù)人對商改住的態(tài)度并不友好。實(shí)際上，對普通人來說，確實(shí)少了一個商業(yè)配套。不過從城市發(fā)展角度，商改住的核心邏輯還是供需問題。

就拿上述幾個商改住例子來說。拱墅三塘單元項(xiàng)目距離地鐵5號線西文街站直線約250米，與地鐵3、4號線的新天地站直線約700米。商業(yè)100米不到就有西聯(lián)廣場，1公里內(nèi)還有新天地和銀泰百貨，與在建的杭州首個嘉里城商業(yè)也不到3公里。

▲ 杭州嘉里城鳥瞰效果圖

蔣村文新單元項(xiàng)目的1公里內(nèi)有龍湖西溪天街、西溪銀泰城，3公里內(nèi)有城西銀泰城、5公里內(nèi)有龍湖紫荊天街。

杭汽輪綜合體地塊附近在建的就有永豐印象城，而整個石橋板塊附近還有今年會開業(yè)的杭州首個吾悅廣場，此外已經(jīng)開業(yè)的有新天地、丁橋龍湖天街、丁蘭廣場、山姆會員店等，足夠滿足周邊居民消費(fèi)生活所需。

拋開當(dāng)前杭州商業(yè)地產(chǎn)市場是否存在結(jié)構(gòu)性失衡問題，商業(yè)不同于住宅開發(fā)建設(shè)，更注重的是后期的運(yùn)營，承接項(xiàng)目的運(yùn)營商沒有足夠的專業(yè)度和實(shí)力，后期經(jīng)營困難，最終也會“浪費(fèi)資源”。當(dāng)前，杭州也有不少經(jīng)營困難的商業(yè)體，有的苦苦支撐，有的關(guān)門大吉，有的被其他企業(yè)接盤，有的還被掛在拍賣平臺上。

當(dāng)然，如果區(qū)域內(nèi)的居住環(huán)境不成熟、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入遲緩、缺少消費(fèi)支撐，也不利于商場的經(jīng)營。

換個角度想，如果減少供給，一定程度上也能降低存量商業(yè)的經(jīng)營難度，降低寫字樓的空置率。