出品/聯(lián)商專欄

撰文/王瑋

一個(gè)年輕美貌的女子是選擇歌女還是醫(yī)生為職業(yè)？張五常先生在《經(jīng)濟(jì)解釋》的卷二解釋了應(yīng)該用財(cái)富作為判斷的標(biāo)準(zhǔn)。書(shū)中引用了有著經(jīng)濟(jì)學(xué)界莫扎特之稱的費(fèi)雪對(duì)財(cái)富就是收入除以利率的定義。這里財(cái)富是說(shuō)一個(gè)人現(xiàn)在所擁有的價(jià)值。這與你用利息收入除以利率折現(xiàn)計(jì)算你放在銀行中的存款的價(jià)值是一個(gè)道理。因?yàn)槔ⅲㄊ杖耄┑扔诖婵睿ㄘ?cái)富）乘以利率。而存款就等于利息除以利率�，F(xiàn)實(shí)生活中這位年輕女子還沒(méi)有積累足夠的財(cái)富，所以她更多地要根據(jù)她的收入情況和市場(chǎng)走勢(shì)判斷她擇業(yè)的財(cái)富價(jià)值，而市場(chǎng)的信號(hào)在這里就是利率。

對(duì)于早期的收入一定是歌女比醫(yī)生高。因?yàn)槔适钦�，同樣的收入較早折現(xiàn)者，財(cái)富會(huì)比較高。假設(shè)歌女和醫(yī)生的職業(yè)生涯的總收入相等，那么財(cái)富一定是歌女的較高，選擇歌女職業(yè)理所當(dāng)然。（這里不考慮其他非金錢的因素，諸如名望、觀感和社會(huì)認(rèn)可度等）。所以，對(duì)于職業(yè)的選擇，要考慮財(cái)富就是考慮現(xiàn)值。這與投資抉擇是同樣的道理。

如果醫(yī)生的一輩子的總收入要比歌女的高，那么利率相對(duì)較低的情況會(huì)使醫(yī)生積累更高的財(cái)富。而利率較高的情況則會(huì)使歌女的財(cái)富高于醫(yī)生的財(cái)富。所以這中間應(yīng)該有一個(gè)利率可以使歌女和醫(yī)生的生涯收入相等。當(dāng)市場(chǎng)利率高于該利率時(shí)，應(yīng)該選擇歌女職業(yè)；而當(dāng)市場(chǎng)利率低于該利率時(shí)，應(yīng)該選擇醫(yī)生職業(yè)。簡(jiǎn)單說(shuō)高利率市場(chǎng)選擇歌女，低利率市場(chǎng)選擇醫(yī)生。

這樣就可以解釋為什么在貧窮地區(qū)和發(fā)展中國(guó)家，賣笑的少女比較多，因?yàn)槔矢�，借錢難，選擇歌女生涯，賣歌兼賣笑，高收入會(huì)帶來(lái)較高的財(cái)富，因而也可使歌女平生可以有較高的消費(fèi)水準(zhǔn)。數(shù)十年前，臺(tái)灣的娼妓是合法的，政府早就試圖改變法律取消娼妓，但都遇到了較大的阻力，隨著80、90年代臺(tái)灣的經(jīng)濟(jì)起飛，取消娼妓就變得容易了很多。其中一個(gè)關(guān)鍵原因是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)后，借貸市場(chǎng)的利息不像之前那樣高，年輕人的求學(xué)意向則變得普及。上世紀(jì)50年代的日本也經(jīng)歷過(guò)類似的轉(zhuǎn)變。

《經(jīng)濟(jì)解釋》中提到選擇歌女職業(yè)，“年輕貌美時(shí)收入特別高，但隨著年紀(jì)漸長(zhǎng)，收入開(kāi)始下降，到后來(lái)‘門前冷落車馬稀’。選擇醫(yī)生職業(yè)，年少求學(xué)之際收入是零或負(fù)數(shù)，跟著做見(jiàn)習(xí)醫(yī)生，收入甚微，三十歲后，懸壺于世，顧客人數(shù)慢慢增長(zhǎng)，四十歲后，收入滾滾來(lái)”。通過(guò)歌女和醫(yī)生擇業(yè)對(duì)比不禁令人聯(lián)想到住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)不同，兩者對(duì)比誰(shuí)更像歌女，誰(shuí)更像醫(yī)生顯而易見(jiàn)。

住宅地產(chǎn)的特質(zhì)更像是歌女，成長(zhǎng)于一個(gè)快速發(fā)展中之前并不太發(fā)達(dá)的市場(chǎng)，早期都會(huì)有一個(gè)超線性的高回報(bào)率，所以利率高自然不是問(wèn)題，很快就創(chuàng)造了巨大財(cái)富。但是和歌女的青春職業(yè)相似的是造住房的時(shí)間并不會(huì)延續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間�？礆W美發(fā)達(dá)市場(chǎng)，你幾乎聽(tīng)不到哪一家大地產(chǎn)商是因?yàn)樵熳》慷劽谑啦⒀永m(xù)至今的。反過(guò)來(lái)全球最有錢的前三家地產(chǎn)商黑石、布魯克菲爾德、喜達(dá)屋都是連房子都不蓋的。所謂價(jià)值都在無(wú)形中的道理也在其中。

而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，就和醫(yī)生的擇業(yè)有很多類似的地方。早期需要投入甚至是借錢付學(xué)費(fèi)，利率自然是越低越好，而對(duì)于已經(jīng)收獲一定經(jīng)濟(jì)成就的市場(chǎng)的利率也是趨向走低的。學(xué)醫(yī)畢業(yè)后做見(jiàn)習(xí)醫(yī)生的收入也不高，這點(diǎn)也與許多購(gòu)物中心都要經(jīng)歷一定的培育期類似。

但久而久之，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和市場(chǎng)的成熟。從醫(yī)40歲后收入滾滾而來(lái)而且川流不息，就像很多成熟和成功的購(gòu)物中心一樣，資產(chǎn)價(jià)值也隨著穩(wěn)定和可持續(xù)的收益不斷擴(kuò)大。這時(shí)用利率折現(xiàn)的資本化率自然也是越低越好。

一般我們都比較習(xí)慣并且希望用高利率乘以存款以期帶來(lái)更高的利息收入，但現(xiàn)實(shí)生活中，我們其實(shí)要學(xué)會(huì)用利息（收入）除以利率折現(xiàn)計(jì)算自己的財(cái)富。作為財(cái)富的折現(xiàn)你就會(huì)明白這時(shí)的利率就是越低越好了，因?yàn)檫@時(shí)利率是在分母的位置。而這種除法思維的判斷更接近于我們的現(xiàn)實(shí)世界，而利率其實(shí)是衡量這種變化和時(shí)間代價(jià)的最重要的指標(biāo)。

所以說(shuō)，無(wú)論是選擇職業(yè)或是投資決策，你都要根據(jù)收入和市場(chǎng)情況做出判斷。要真正理解費(fèi)雪的財(cái)富等于收入除以利率的道理。特別要學(xué)會(huì)習(xí)慣用收入除以利率等于財(cái)富的思維以及對(duì)未來(lái)遠(yuǎn)期收入的折現(xiàn)加總。

明白了這個(gè)道理，歌女就不會(huì)不服老，懂得不可能一輩子收入不減的唱下去。歌女可以在收入高時(shí)，利用借貸市場(chǎng)去投資未來(lái)，老來(lái)有回報(bào)。就像很多房地產(chǎn)企業(yè)很早就進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，那么就找到了一條可持續(xù)發(fā)展的財(cái)富增長(zhǎng)之路。

就像早年選擇從醫(yī)一樣開(kāi)始的時(shí)候要有耐心，準(zhǔn)備接受負(fù)收入（投資）和低收入，通過(guò)借貸市場(chǎng)的調(diào)整，用未來(lái)的錢創(chuàng)造人生最大和持久的財(cái)富價(jià)值。這也告訴商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不能急功近利，更不能用住宅地產(chǎn)的賺快錢的思維去做商業(yè)地產(chǎn)。

費(fèi)雪和張五常先生建議選擇人生職業(yè)生涯財(cái)富最高的職業(yè)，人生擇業(yè)尚且如此，更不用說(shuō)企業(yè)的事業(yè)。爭(zhēng)取最高財(cái)富永遠(yuǎn)比爭(zhēng)取最高收入要重要的多。由此我們也可以理解《財(cái)富500強(qiáng)》的排行榜其實(shí)具有很大的誤導(dǎo)性。

首先，雖然名曰財(cái)富，但它是用收入而不是財(cái)富判斷企業(yè)價(jià)值；再則，它的收入還是包括成本在內(nèi)的銷售額，這就無(wú)從判斷企業(yè)的真實(shí)凈收入。和費(fèi)雪定義的收入除以利率的收入不是一碼事。這也是為什么那么多的地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)富500強(qiáng)的榜單上都是曇花一現(xiàn)的原因所在。因?yàn)榘駟尾](méi)有體現(xiàn)這些企業(yè)實(shí)際的財(cái)富價(jià)值。至此，借用歌女和醫(yī)生的擇業(yè)選擇，想到了青春飯與可持續(xù)的問(wèn)題，想到了住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。

本文對(duì)于任何職業(yè)和事業(yè)的選擇并無(wú)任何褒貶之意，僅是覺(jué)得通過(guò)歌女和醫(yī)生的職業(yè)選擇，包括收入的高低和遠(yuǎn)近以及市場(chǎng)利率變化的借用可以深化我們對(duì)房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)本質(zhì)的認(rèn)知。