出品/聯(lián)商網(wǎng)

撰文/牧之

頭圖/武漢江夏永旺夢(mèng)樂(lè)城

在經(jīng)歷了10月低谷之后，11月，全國(guó)新開(kāi)購(gòu)物中心數(shù)量有了明顯提升。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年11月，全國(guó)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目共20個(gè)(不含專業(yè)市場(chǎng)、家居商場(chǎng)、酒店及寫字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)㎡)，新增商業(yè)建筑面積181.3萬(wàn)㎡，平均單體商業(yè)建筑面積約9.1萬(wàn)㎡。

華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、永旺、愛(ài)琴海、招商蛇口、眾安商業(yè)、領(lǐng)展中國(guó)等知名商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均有項(xiàng)目入市。尤其是近來(lái)處于風(fēng)口浪尖的萬(wàn)達(dá)，有3座購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，總商業(yè)體量31.3萬(wàn)㎡，成為最大贏家。

此外，一些商業(yè)項(xiàng)目因體量不足2萬(wàn)㎡而并未包含在內(nèi)，比如1.5萬(wàn)㎡的南京安居·慕斯薈、1.4萬(wàn)㎡的佛山平洲翠萬(wàn)麗廣場(chǎng)等等。此外，一些純商業(yè)街區(qū)也并未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，比如湘湖越界X-LIVIN、鄭州中鐵·泰和里印象1923商業(yè)街區(qū)等等。

開(kāi)業(yè)數(shù)量同比、環(huán)比雙增

11月，全國(guó)新開(kāi)20座購(gòu)物中心，與10月份的10家相比，環(huán)比增長(zhǎng)100%；與2022年同期的15家相比，同比增長(zhǎng)33%。

縱觀近五年數(shù)據(jù)，從2019年開(kāi)始，全國(guó)11月新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，直至2022年11月觸底，僅新開(kāi)15個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，而今年11月又實(shí)現(xiàn)了反彈，新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目增至20個(gè)。

之所以出現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，《聯(lián)商網(wǎng)》認(rèn)為，一方面，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨飽和，入市項(xiàng)目下降也是必然趨勢(shì)；另一方面，受困于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境及地產(chǎn)行業(yè)拖累，加之商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的復(fù)雜性影響，開(kāi)發(fā)商愈發(fā)謹(jǐn)慎。

從區(qū)域來(lái)看，20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分布在六大區(qū)域，華東區(qū)持續(xù)領(lǐng)跑，有9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市；西南、西北緊隨其后，均為3個(gè)；華中、華南均為2個(gè)，華北僅有1個(gè)，東北區(qū)域交白卷。

從商業(yè)規(guī)模的分布情況上看，規(guī)模在2至5萬(wàn)㎡(含2萬(wàn)㎡，不含5萬(wàn)㎡)有6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占比30%；5至10萬(wàn)㎡(含5萬(wàn)㎡，不含10萬(wàn)㎡)有5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占比25%；10至15萬(wàn)㎡(含10萬(wàn)㎡，不含15萬(wàn)㎡)有6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占比30%；15萬(wàn)㎡及以上有3個(gè)項(xiàng)目，占比15%。

可以看到，5萬(wàn)㎡以上的中大型購(gòu)物中心是11月份新開(kāi)商業(yè)的項(xiàng)目的主流，占比七成。該類購(gòu)物中心一般以一站式區(qū)域購(gòu)物中心為主，既有體量保證，又可滿足了消費(fèi)升級(jí)下的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)及營(yíng)銷需求，往往受到萬(wàn)達(dá)、寶龍、龍湖、新城控股等頭部開(kāi)發(fā)商的青睞，比如萬(wàn)達(dá)11月新開(kāi)業(yè)的3座購(gòu)物中心，均在10萬(wàn)㎡左右。

存量改造項(xiàng)目占比提升

隨著供給端不斷飽和，每月新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目中，存量改造項(xiàng)目的占比已經(jīng)基本穩(wěn)定在二、三成。

11月份開(kāi)業(yè)的20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中有4個(gè)存量改造項(xiàng)目，占比20%，分別是上海北外灘雙獅匯、寧波京東MALL、深圳KK PARK光明廣場(chǎng)和廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)。

10月份，存量改造項(xiàng)目在新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目中占比20%，而9月份這一數(shù)據(jù)是28%，8月份為9%，今年上半年為15%，整體來(lái)看，有不斷提升的趨勢(shì)。

其實(shí)，大多數(shù)存量項(xiàng)目都多多少少存在一些“硬傷”，或是地段問(wèn)題，或是交通問(wèn)題，或是商業(yè)空間問(wèn)題等等。這就更加考驗(yàn)項(xiàng)目商管團(tuán)隊(duì)的招商能力和運(yùn)營(yíng)管理水平了。而無(wú)論從品牌效應(yīng)、招商能力、運(yùn)營(yíng)能力和營(yíng)銷能力來(lái)說(shuō)，頭部知名商管公司接管不失為存量項(xiàng)目的最佳歸宿。

比如11月開(kāi)業(yè)的深圳KK PARK光明廣場(chǎng)和廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)，10月份開(kāi)業(yè)的百聯(lián)西郊購(gòu)物中心和�？谕醺◤V場(chǎng)以及9月份開(kāi)業(yè)的北京五棵松萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、沈陽(yáng)中街吾悅廣場(chǎng)、徐州和信寶龍廣場(chǎng)等等，均由知名商管公司接管。

不過(guò)，存量商業(yè)改造難度之大，即便是知名商管公司也不存在投機(jī)取巧的彎道超車，必須從動(dòng)線調(diào)優(yōu)、場(chǎng)景打造、品牌招商到運(yùn)營(yíng)管理各個(gè)環(huán)節(jié)的精雕細(xì)琢，回歸商業(yè)調(diào)改的底層邏輯，才有實(shí)現(xiàn)突破的可能。

12月開(kāi)業(yè)量將迎爆發(fā)

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年1-11月，全國(guó)新開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目共279個(gè)，與去年同期的270個(gè)相比，微增9個(gè)。

幾日前，中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)購(gòu)物中心年報(bào)報(bào)告（2023年）》預(yù)計(jì)，2023年全年新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目將達(dá)400個(gè)左右。以此推算，2023年12月，全國(guó)將有120余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，將創(chuàng)造今年月份之最。

誠(chéng)然，每年12月，都是商業(yè)項(xiàng)目入市的高峰。購(gòu)物中心可以借勢(shì)圣誕和元旦兩大節(jié)日，營(yíng)造“開(kāi)業(yè)即火”的客流火爆場(chǎng)景，激發(fā)項(xiàng)目潛力提振商場(chǎng)業(yè)績(jī)。

今年12月，上海真如環(huán)宇城MAX、北京超級(jí)合生匯二期、成都天府大悅城、南京國(guó)金中心IFC、杭州中心、昆明萬(wàn)象城、鄭州銀泰inPARK、拉薩王府井購(gòu)物中心、溫州濱江萬(wàn)象城等眾多備受矚目的購(gòu)物中心都將正式亮相。

附：2023年11月全國(guó)新開(kāi)購(gòu)物中心統(tǒng)計(jì)表