出品/聯(lián)商網(wǎng)

撰文/牧之

頭圖/福州蘇寧廣場

商業(yè)地產(chǎn)向來有著“金九銀十”的說法，作為疫情結(jié)束后的首個(gè)“金九月”，全國商業(yè)項(xiàng)目迎來一波開業(yè)高峰。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年9月全國新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為89個(gè)(不含專業(yè)市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬㎡)，同比增長44%。新增商業(yè)建筑面積767.5萬㎡，平均單體建筑面積約8.6萬㎡。

此次統(tǒng)計(jì)，一些知名商業(yè)項(xiàng)目因體量不足2萬㎡而并未包含在內(nèi)，比如1.5萬㎡的上海鴻壽坊以及1.8萬㎡的北京檀谷TANKO慢閃廣場等等。此外，一些純商業(yè)街區(qū)也并未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，比如合肥金隅南七天地文創(chuàng)街區(qū)、徐州弘陽廣場主題街區(qū)以及佛山天空萬科廣場A2街區(qū)等等。

開業(yè)數(shù)量同比、環(huán)比雙雙大增

9月份，全國新開89座商業(yè)項(xiàng)目，與8月份的17家相比，環(huán)比增長高達(dá)424%，與2022年同期的62家相比，增長44%。

9月份向來是商業(yè)項(xiàng)目入市的黃金月份，而今年尤甚。特別是9月28日，似乎更是行業(yè)公認(rèn)的“良辰吉日”，全國當(dāng)天開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目高達(dá)50個(gè)，占當(dāng)月開業(yè)項(xiàng)目總數(shù)的近六成。

這么多商業(yè)項(xiàng)目選擇此時(shí)開業(yè)，意在通過疫情后的首個(gè)“中秋+國慶”雙節(jié)小長假，借勢能營造“開業(yè)即火”的客流火爆場景，激發(fā)項(xiàng)目潛力提振商場業(yè)績。

從近五年的數(shù)據(jù)來看，9月份新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量整體呈現(xiàn)上升趨勢，除了2022年出現(xiàn)短暫下降之后，今年又重回增長軌道，更是達(dá)到近五年來的最高峰。

華東強(qiáng)勢領(lǐng)跑

整體來看，9月新開的89個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分布在七個(gè)大區(qū)，華東強(qiáng)勢領(lǐng)跑，華南、西南緊隨其后，華北、東北擺脫了8月份交白卷的尷尬，華中和西北墊底。

華東新開45個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占比超過50%。上海、浙江、山東、福建、江蘇、安徽和江西均有項(xiàng)目入市，其中江蘇貢獻(xiàn)最大，有11個(gè)項(xiàng)目開業(yè)。

華南新開15個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占比約17%，且全部位于廣東。廣東也向來是商業(yè)地產(chǎn)的必爭之地，9月份，萬達(dá)集團(tuán)、領(lǐng)展集團(tuán)、星盛商業(yè)、新世界發(fā)展、華發(fā)集團(tuán)、光大安石等均有項(xiàng)目入市。

華北新開11個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占比約12%，主要得益于北京的出色表現(xiàn)。9月份，北京開出了五棵松萬達(dá)廣場、東壩萬達(dá)廣場、龍湖北苑天街、THEBOX朝外、林奧CITY PARK等7個(gè)購物中心，萬達(dá)、龍湖、URF盈展等標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目爭相入市。

西南新開7個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占比8%，除了西藏外，云南、貴州、重慶、四川均有項(xiàng)目開業(yè)，其中，知名商業(yè)項(xiàng)目有重慶印象城和宜賓萬象匯。

東北新開5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中遼寧有4個(gè)項(xiàng)目，吉林有1個(gè)，黑龍江交白卷。萬達(dá)、新城控股、碧桂園和盛京百貨均有項(xiàng)目入市。

華中新開3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，河南、湖北和湖南各一個(gè)。西北新開3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，甘肅、青海和寧夏各有一個(gè)項(xiàng)目入市，陜西和新疆掛零。

單從城市上看，9月份，北京和上海開業(yè)數(shù)量最多，均為7個(gè)；廣州6個(gè)、廈門3個(gè)、蘇州3個(gè)、貴陽3個(gè)、深圳2個(gè)、南京2個(gè)、沈陽2個(gè)、寧波2個(gè)……可見，開業(yè)數(shù)量多的城市主要還是一線、新一線城市及省會城市。

中大型購物中心是主流

與前幾個(gè)月相比，9月份，商業(yè)地產(chǎn)頭部開發(fā)商打造的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量明顯增多。

其中，萬達(dá)在全國新開6個(gè)萬達(dá)廣場，北京五棵松萬達(dá)、佛山桂城萬達(dá)廣場、撫順順城萬達(dá)廣場均為存量改造項(xiàng)目，其余三個(gè)為新開項(xiàng)目；新城控股也有6座吾悅廣場入市，除了沈陽東街吾悅廣場為存量改造項(xiàng)目外，其余5個(gè)均為新開項(xiàng)目。

此外，愛琴海集團(tuán)也有3個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，華潤、寶龍、杉杉商業(yè)、碧桂園、金鷹商貿(mào)、印力集團(tuán)、華發(fā)集團(tuán)等知名商管公司均有2個(gè)商業(yè)項(xiàng)目亮相。

從商業(yè)規(guī)模的分布情況上看，規(guī)模在2至5萬㎡（含2萬㎡，不含5萬㎡）有21個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占比約24%；5至10萬㎡（含5萬㎡，不含10萬㎡）有30個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占比約34%；10至15萬㎡（含10萬㎡，不含15萬㎡）有29個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占比約32%；15萬㎡及以上有9個(gè)項(xiàng)目，占比約10%。

可以看到，5-15萬㎡的中大型購物中心是9月份新開商業(yè)的項(xiàng)目的主流，占比超六成。該類購物中心一般以一站式區(qū)域購物中心為主，既有體量保證，又可滿足了消費(fèi)升級下的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)及營銷需求，往往受到萬達(dá)、寶龍、龍湖、新城控股等頭部開發(fā)商的青睞，比如新城控股9月份新開業(yè)的六座吾悅廣場，均在10萬㎡左右。

存量改造項(xiàng)目增多

今年9月，全國有25個(gè)存量改造和調(diào)改煥新項(xiàng)目開業(yè)，占比近三成，是今年以來新高。

當(dāng)購物中心供給端趨于飽和，存量時(shí)代則必然來臨。尤其在一二線城市，商業(yè)地產(chǎn)的主賽道已從“增量時(shí)代”向“存量時(shí)代”轉(zhuǎn)換。

對于存量項(xiàng)目來說，多數(shù)在商業(yè)空間上存在“硬傷”，即便升級改造也難以消除，這種情況下，項(xiàng)目招商能力和運(yùn)營管理水平則至關(guān)重要，事關(guān)商場復(fù)活之戰(zhàn)的勝敗。而從各方面資源和實(shí)力來說，頭部知名商管公司接管不失為存量項(xiàng)目的最佳歸宿。

以北京五棵松萬達(dá)廣場為例，這是目前北京最大的存量改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目此前已經(jīng)調(diào)改多次，卓展和藍(lán)色港灣都曾經(jīng)投入巨資和海量商業(yè)資源進(jìn)行優(yōu)化升級，但都以失敗告終。此次，萬達(dá)的調(diào)改更為徹底，定位“超感藝術(shù)新高地”，從建筑外立面、室內(nèi)場景空間到動線布局都進(jìn)行了大尺度改造，設(shè)計(jì)了超長飛天梯、網(wǎng)紅旋轉(zhuǎn)樓梯、流沙庭院、生命殿堂、地心聚落等場景空間體驗(yàn)，打造成為北京首個(gè)第四代萬達(dá)廣場項(xiàng)目。此次萬達(dá)的調(diào)改如能成功，則可成為存量項(xiàng)目盤活的樣板案例。

不過，在激烈的市場競爭面前，存量商業(yè)改造幾乎不存在投機(jī)取巧的彎道超車，仍需回歸商業(yè)調(diào)改的底層邏輯，從動線調(diào)優(yōu)、場景打造、品牌招商到運(yùn)營管理各個(gè)環(huán)節(jié)的精雕細(xì)琢，才能找到機(jī)會的突破點(diǎn)。

附：2023年9月全國新開商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表