今年5月，我在沈陽市調(diào)，當(dāng)?shù)匾晃黄肺恫诲e的朋友建議我務(wù)必留出半天時間好好轉(zhuǎn)下沈陽K11。

「沈陽K11和你之前見過的任何一座K11都不一樣」，他如此形容。

實(shí)地走訪后，我基本理解這位朋友所說的「不一樣」——

不同于印象中「小而美」的K11，比如4萬方的上海K11，5.4萬方的武漢K11 select，沈陽K11體量近26萬方堪稱巨無霸；

沈陽K11當(dāng)然秉承了K11「藝術(shù)·人文·自然」的核心價值，但它還規(guī)劃了規(guī)�？捎^的親子業(yè)態(tài)，引入了全球首家國家地理探險家中心，以及國內(nèi)第二座樂高探索中心，被譽(yù)為「遛娃圣地」。

也是因為上述的「不一樣」，沈陽K11自2018年開業(yè)便飽受質(zhì)疑：K11能否駕馭如此大的體量？沈陽K11的業(yè)態(tài)規(guī)劃是否背離K11的精神內(nèi)核？

更深層次的問題是：K11所倡導(dǎo)的「藝術(shù)·人文·自然」理念在以「務(wù)實(shí)」著稱的工業(yè)城市沈陽是否行得通？

甚至在2022沈陽商業(yè)觀察一文中，還有讀者專門留言詢問：時至今日沈陽K11是否「水土不服」？

我將在本文分享我的觀察和思考，希望能夠為業(yè)內(nèi)了解沈陽K11提供參考。

01 

內(nèi)地最大K11為何花落沈陽？

這個問題至少可以拆解為兩個子問題，一是K11為何選擇沈陽，二是K11為何布局如此體量的項目。

以下，我將從沈陽商業(yè)基本面、新世界集團(tuán)在沈發(fā)展需要、政策導(dǎo)向、沈陽藝術(shù)文化氛圍四個維度來回答。

01-沈陽商業(yè)基本面

2018年沈陽K11入市之時，沈陽位居新一線城市第11位，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入44,054元，比上年增長6.5%，高于新一線榜首成都的42,128元。

從更宏觀的數(shù)據(jù)來，2018年沈陽全年地區(qū)生產(chǎn)總值6,292.4億元，同比增長4.5%；社會消費(fèi)品零售總額首次破4,000億元大關(guān)（4,051.2億），同比增長9.2%。

*沈陽城市鳥瞰圖｜圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

而且，沈陽大悅城（2009年A-B館、2011年C-D館）、沈陽市府恒隆廣場（2010年）、沈陽萬象城（2011年）、沈陽皇城恒隆廣場（2012年）四大重點(diǎn)項目已進(jìn)入良性運(yùn)營階段。

無論從城市經(jīng)濟(jì)、社會消費(fèi)數(shù)據(jù)，還是城市商業(yè)項目能級來看，2018年的沈陽已「值得」一座K11。

02-新世界集團(tuán)在沈發(fā)展需要

新世界中國地產(chǎn)有限公司早在1998年已布局沈陽，在渾河北岸打造出「沈陽新世界綜合體」。

該綜合體包含238萬方的新世界花園住宅、19.3萬方的K11寫字樓、19萬方+的K11公寓、8.4萬方的新世界博覽館以及近10萬方的高端酒店。

商業(yè)地產(chǎn)項目是城市綜合體的「必選項」，引入K11是大勢所趨。

而考慮到綜合體內(nèi)高頻造訪的家庭客群，以及高端商務(wù)客群、城市青年、城市新中產(chǎn)的不同需求，以更大體量承載更多業(yè)態(tài)，無疑是更優(yōu)解。

*沈陽新世界綜合體｜圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

03-政策導(dǎo)向

2003年沈陽提出沿「城市中軸線」青年大街打造總長25.3公里，縱貫六大區(qū)，匯集金融、商務(wù)、商貿(mào)、會展、文化等產(chǎn)業(yè)的「中央都市走廊」（俗稱金廊）。

「沈陽新世界中心」城市綜合體位于金廊沿線、渾河北岸，是城區(qū)與渾南新城（沈陽產(chǎn)業(yè)新城）的重要連接點(diǎn)。

沈陽K11的出現(xiàn)，響應(yīng)了「中央都市走廊」策略并助推其向南縱深發(fā)展，打破了長期以來重點(diǎn)商業(yè)項目集中在主城文化路以北的局面。

*沈陽渾河大橋｜圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

04-藝術(shù)文化氛圍

沈陽藝術(shù)文化氛圍濃厚，不僅有沈陽音樂學(xué)院、魯迅美術(shù)學(xué)院等頂級院校，遼寧芭蕾舞團(tuán)、沈陽京劇院等10余個高水平專業(yè)院團(tuán)，還有以盛京大劇院、遼寧大劇院為代表的現(xiàn)代化演出場館。

濃厚的藝術(shù)文化氛圍，不僅可為沈陽K11提供品味、審美不俗的消費(fèi)客群，也意味著項目可連接豐富的在地藝術(shù)文化資源。

總結(jié)來說，2018年沈陽K11入市的時間節(jié)點(diǎn)，新世界集團(tuán)已在沈陽深耕20年，其綜合體中的「填空題」需要K11來完。

同時，沈城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)意愿、商業(yè)項目能級、政策導(dǎo)向、藝術(shù)文化氛圍也已ready for一座K11購物藝術(shù)中心。

*沈陽盛京大劇院｜圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

02

26萬方商業(yè)巨艦如何運(yùn)轉(zhuǎn)？

體量近26萬方的沈陽K11，無論放在國內(nèi)任何一座城市、任何一條產(chǎn)品線來看，都堪稱「商業(yè)巨艦」。但K11系列產(chǎn)品向來以「小而美」著稱，在沈陽K11之前內(nèi)地從未有過10萬方以上項目。

相比運(yùn)營10萬方項目，操盤20萬方項目不是簡單的門店數(shù)量double，關(guān)鍵差異在于定位不同，空間利用和業(yè)態(tài)規(guī)劃方式迥異。

此番造訪沈陽K11，項目的空間利用和業(yè)態(tài)規(guī)劃方式是我的關(guān)注重點(diǎn)。經(jīng)過近半天的實(shí)地走訪，我已有了答案——

就空間利用而言，沈陽K11規(guī)劃了超大體量的特色空間，包括近40,000m2的空中雕塑公園（屋頂花園）、1,200m2的沈陽最大室內(nèi)藝術(shù)空間-chi K11，以及7,000m2的沈陽最大室外廣場-大鵬廣場。

*上圖為屋頂花園，中圖為chi K11藝術(shù)空間（位于L4層），下圖為室外廣場｜圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

甚至，超出想象的是，項目在L1層設(shè)置了四條主題街區(qū)（萊克星頓大道、麥迪遜大道、第五大道、公園大道）及羅馬許愿池，堪稱「十步一景」，漫步其中仿佛身處歐洲小鎮(zhèn)。

*上圖為沈陽K11「第五大道」，下圖為沈陽K11「羅馬許愿池」｜圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

作為購物藝術(shù)中心，藝術(shù)作品向來是K11空間規(guī)劃的重要部分。

沈陽K11場內(nèi)場外共有33件本地及海外藝術(shù)名作，分布在B1-L6層（雕塑公園）以及室外，觀眾可通過語音導(dǎo)覽系統(tǒng)了解作品背后的創(chuàng)作故事。

*個人很喜歡沈陽K11簡潔清晰的導(dǎo)覽界面

我雖是藝術(shù)外行，但是全場逛下來能夠明確感受到沈陽K11不同于其他項目的工業(yè)藝術(shù)氣質(zhì)。

就業(yè)態(tài)規(guī)劃而言，沈陽K11門店數(shù)量350+，其中零售占比45%，餐飲占比25%，體驗業(yè)態(tài)占比20%，主題樂園占比10%。

這樣的業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌組合，兼顧了追求時尚的年輕群體、注重生活品質(zhì)的城市新中產(chǎn)等不同客群的差異化消費(fèi)需求——

零售占比近半數(shù)，門店數(shù)超150家，包含美妝潮奢、珠寶腕表（TimeVallée涵蓋18個頂級腕表品牌）、運(yùn)動潮流等品類，可逛性強(qiáng)；

餐飲占比居次席，門店數(shù)超80家，涵蓋西餐、日料、火鍋、烤肉、自助、東南亞特色料理等品類，滿足全客層就餐需求；

體驗業(yè)態(tài)和主題樂園合計占比1/3，其中高能級門店包括面向年輕潮流客群的1,800m2沈陽獨(dú)家實(shí)彈射擊俱樂部、5,800m2沈陽首家全進(jìn)口大型室內(nèi)AZ卡丁車等；

*沈陽K11面向年輕潮流客群的體驗業(yè)態(tài)｜圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

以及，適合親子家庭的4,600m2全球首家國家地理探險家中心、3,600m2國內(nèi)第二座樂高探索中心、3,400m2沈陽海洋探索中心。

時間所限，我只體驗了國家地理探險家中心部分內(nèi)容，但對其中互動技術(shù)運(yùn)用及場景打造細(xì)致程度印象深刻，由衷感嘆：沈陽小朋友們太幸福了。

*篇幅限制無法展開，感興趣的讀者可自行查找相關(guān)資料

至于規(guī)劃親子業(yè)態(tài)是否符合K11調(diào)性，我想可以這樣理解——

01-體量影響定位和客群，26萬方的沈陽K11的客群顯然已不局限于城市青年，而是全客層，親子業(yè)態(tài)自然是必選；

02-沈陽K11以三大高能級主題樂園引領(lǐng)親子業(yè)態(tài)，不但無損于調(diào)性，反而是價值疊加，可滿足其80、90城市新中產(chǎn)客群的育兒需求。

03

開業(yè)四年是否「水土不服」？

7月16-17日，「法國夏至音樂日」在沈陽K11雕塑公園上演，16組中法先鋒音樂人輪番上陣，為夏日沈陽帶來一場音樂狂歡，兩天時間吸引了19萬+潮流青年到場。

一年一度的「法國夏至音樂日」，已是沈陽K11的「保留節(jié)目」。自2018年開業(yè)，項目便攜手法國領(lǐng)事館舉辦這一全球性的音樂活動，到今年已是連續(xù)第5屆。

與「法國夏至音樂日」同期舉行的，還有兩大重磅活動：KAWS「WHAT PARTY」 系列雕塑沈陽首展（包含唯一一件白色版本），以及韓國著名藝術(shù)家金炳昊「絕頂」藝術(shù)展（目前國內(nèi)規(guī)模最大）。

三大活動構(gòu)成了六城聯(lián)動的K11藝術(shù)節(jié)沈陽站的主要內(nèi)容，而據(jù)我觀察，相比上海K11、武漢K11、廣州K11等項目，沈陽K11得益于體量優(yōu)勢，形式更加豐富。

如果用一句話概括沈陽K11，我會這樣形容：一座「大而美」的購物中心，既有K11引以為傲的藝術(shù)體驗，又有豐富的空間體驗和品牌選擇。

回到開篇的問題：時至今日沈陽K11是否「水土不服」？

這個問題的答案必然是仁者見仁、智者見智，我無意改變讀者觀點(diǎn)，只想提供兩個維度供參考——

01-長期：商業(yè)邏輯是否運(yùn)轉(zhuǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項目的運(yùn)營周期往往長達(dá)數(shù)十年，決定其是否能夠良性運(yùn)營的關(guān)鍵在于項目的商業(yè)邏輯能夠?qū)崿F(xiàn)「飛輪效應(yīng)」。就沈陽K11而言，商業(yè)邏輯如下。

優(yōu)秀的調(diào)性意味著舒適的購物體驗，旗艦級體量意味著可承載足夠多的品牌門店。二者疊加，意味著沈陽k11幾乎可一站式滿足追求品質(zhì)的城市新中產(chǎn)的消費(fèi)需求。

而這樣清晰的消費(fèi)端認(rèn)知，又足以吸引調(diào)性匹配的品牌不斷入駐，比如英國手工折疊自行車BROMPTON沈陽首店、理想汽車沈陽首店。

調(diào)性匹配的高能級品牌門店不斷入駐，甚至將沈陽K11作為進(jìn)入沈陽的首站，又會反過來強(qiáng)化消費(fèi)端對項目的認(rèn)知，如此形成閉環(huán)。

02-短期：業(yè)績表現(xiàn)如何

短期的業(yè)績表現(xiàn)更像是「晴雨表」，是當(dāng)下節(jié)點(diǎn)項目運(yùn)營情況的體現(xiàn)。

根據(jù)新世界發(fā)展有限公司（集團(tuán)）今年2月發(fā)布的《2022財政年度中期業(yè)績》，2022財年上半年K11內(nèi)地銷售額同比增長39%。

2022年項目啟動招調(diào)，將在L1層打造高化專區(qū)，其他樓層的品牌煥新也在有序進(jìn)行。

我在梳理沈陽K11相關(guān)資料過程中，腦海中曾劃過這樣一個想法：如果沒有沈陽K11，會怎么樣？

可以肯定的是，不會有第二個項目在沈陽如此「奢侈」地使用空間（比如，近40,000m2的空中雕塑公園居然沒有規(guī)劃任何門店）、如此大規(guī)模地引入藝術(shù)活動，也不會有第二個項目能夠帶來如此高級別的主題樂園。

以上雖不是「必需品」，卻是一個城市文明程度的重要象征。從這層意義上來看，沈陽K11的存在，彌足珍貴