房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷之際，購(gòu)物中心建設(shè)為何馬不停蹄？隨著中國(guó)食品、雜貨、奢侈品等各類(lèi)零售消費(fèi)陸續(xù)躍居全球首位，時(shí)下國(guó)人消費(fèi)正在與時(shí)俱進(jìn)齊步國(guó)際。房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)決不動(dòng)搖是否扶持了中國(guó)零售業(yè)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)？帶著許多對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)和零售市場(chǎng)發(fā)展前景的未知數(shù)，搜狐網(wǎng)精心策劃了本月商業(yè)地產(chǎn)板塊的專(zhuān)題報(bào)道，希望為廣大網(wǎng)友和業(yè)內(nèi)人士剖析中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式和現(xiàn)狀。

　　這次編輯有幸電話(huà)連線(xiàn)到北京銀泰置地集團(tuán)商業(yè)推廣負(fù)責(zé)人、銀泰商管總部副總經(jīng)理武斌先生。借此了解目前商業(yè)綜合體在國(guó)內(nèi)的發(fā)展，以及市場(chǎng)上的購(gòu)物中心在規(guī)劃和定位上到底會(huì)有什么區(qū)別。當(dāng)然眾所周知，銀泰在中國(guó)無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)還是零售領(lǐng)域均位列行業(yè)第一梯隊(duì)。目前全國(guó)在建和規(guī)劃的商業(yè)綜合體項(xiàng)目接近30個(gè)，希望通過(guò)這次對(duì)銀泰的了解來(lái)捕捉中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)。

　　武斌先生也是我們搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)的老朋友了，作為商業(yè)藝術(shù)設(shè)計(jì)、零售管理兩大專(zhuān)業(yè)科班出身，在國(guó)內(nèi)已從事十多年豪宅、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理工作。在北京、沈陽(yáng)、三亞、珠海、石家莊等地成功操盤(pán)多家商業(yè)綜合體項(xiàng)目。在購(gòu)物中心的市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域頗具管理經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)到見(jiàn)解。并多次受邀MALLCHINA中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心作為講師和論壇主席參與組織行業(yè)活動(dòng)。

　　搜狐網(wǎng)：為什么各地購(gòu)物中心發(fā)展迅速？地區(qū)消費(fèi)力能否支撐？

　　只有不斷引領(lǐng)生活 才能激發(fā)消費(fèi)增量

　　武斌先生介紹：“關(guān)于你說(shuō)到中國(guó)零售業(yè)的增長(zhǎng)，我想不僅僅在一線(xiàn)城市，現(xiàn)在二三線(xiàn)城市的消費(fèi)增幅也是很大的，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部沿海城市。

　　對(duì)于零售業(yè)發(fā)展思路，我認(rèn)為，零售商業(yè)是要引領(lǐng)消費(fèi)的，這樣才能激發(fā)出新的銷(xiāo)售增長(zhǎng)點(diǎn)，這種增量是從無(wú)到有的，而非消費(fèi)轉(zhuǎn)移。當(dāng)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌在一線(xiàn)城市慢慢做到飽和很難激活新的消費(fèi)時(shí)，尤其是在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的壓力下，慢慢削弱或失去了引領(lǐng)時(shí)尚、引領(lǐng)消費(fèi)的作用時(shí)，自然會(huì)選擇進(jìn)入二三線(xiàn)城市發(fā)展。 為什么像大潤(rùn)發(fā)、樂(lè)購(gòu)這類(lèi)國(guó)際超市連鎖，甚至像ZARA這類(lèi)快銷(xiāo)品牌都開(kāi)始在往二線(xiàn)、三線(xiàn)城市擴(kuò)張。核心還是“引領(lǐng)消費(fèi)”。

　　目前購(gòu)物中心模式正在從一二線(xiàn)城市向三四線(xiàn)城市發(fā)展，發(fā)展的首要因素，是當(dāng)?shù)貐^(qū)域的消費(fèi)能力和收入水平相對(duì)較高，尤其是浙江、江蘇等東部區(qū)域。同時(shí)，三、四線(xiàn)城市本身商業(yè)模式比較傳統(tǒng)。很多商業(yè)街多數(shù)是自發(fā)形成的，缺少系統(tǒng)科學(xué)的規(guī)劃。商業(yè)形態(tài)比較初級(jí)，商業(yè)雜亂，零散商業(yè)居多，大品牌商家、知名品牌不是特別多。介于以上因素，購(gòu)物中心連鎖企業(yè)選擇進(jìn)入該區(qū)域后，自然成為城市商業(yè)的地標(biāo)，成為當(dāng)?shù)匚ㄒ坏膮R集生活、休閑、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的一站式家庭型時(shí)尚生活廣場(chǎng)。前面也說(shuō)到了，“商業(yè)是要引領(lǐng)消費(fèi)的。”這種強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式的、同時(shí)具有國(guó)際化的、環(huán)境優(yōu)美的公共空間無(wú)疑成為當(dāng)?shù)鼐用駮r(shí)尚生活的聚集地。這種定位在三四線(xiàn)城市的大型購(gòu)物中心，它所能引領(lǐng)的、覆蓋的是整個(gè)城市的消費(fèi)力。由于區(qū)域總量的限制，它不僅具有壟斷性，同時(shí)會(huì)激發(fā)出新的消費(fèi)增量，而非在一、二線(xiàn)城市常見(jiàn)的消費(fèi)轉(zhuǎn)移。

　　為什么銀泰近幾年推出這么多商業(yè)綜合體，選擇在寧波北侖、奉化、慈溪等三、四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)的原因是什么？

　　城市商業(yè)綜合體 3-5年未來(lái)城市商圈

　　目前城市綜合體產(chǎn)品已經(jīng)遍布國(guó)內(nèi)一線(xiàn)、二線(xiàn)城市。像我們銀泰，也在不斷摸索和研究商業(yè)綜合體產(chǎn)品，尤其對(duì)于綜合體中不同功能配套對(duì)整個(gè)綜合體物業(yè)價(jià)值的提升和客流人流的提升。就像我們位于北京CBD的銀泰中心，寫(xiě)字樓、酒店、公寓、奢侈品購(gòu)物中心之間形成強(qiáng)有力的互補(bǔ)和支撐。奢侈品薈萃的購(gòu)物中心在彰顯時(shí)尚與奢華品牌文化的同時(shí)，自然吸引了眾多塔尖階層的青睞，隨著高端人士的廣泛關(guān)注，品牌價(jià)值的提升，我們柏悅酒店的客人數(shù)量和品質(zhì)也在不斷攀升，與此同時(shí)，酒店客人多了，購(gòu)物的顧客多了，我們寫(xiě)字樓的出租率、租金也在不斷拉升。反過(guò)來(lái)，寫(xiě)字樓租戶(hù)公司多了，酒店客人多了，也會(huì)更有力的支持購(gòu)物中心的長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。 久之，形成非常良性的循環(huán)。

　　在寧波，作為銀泰戰(zhàn)略發(fā)展的區(qū)域核心城市，除了銀泰百貨集團(tuán)在寧波已成功布局四家店之外，銀泰商業(yè)綜合體產(chǎn)品銀泰城，也在寧波各大重點(diǎn)區(qū)域迅速展開(kāi)。目前奉化銀泰城、北侖銀泰城已進(jìn)入施工階段，臨海項(xiàng)目也在規(guī)劃設(shè)計(jì)中。這些商業(yè)項(xiàng)目都分布在寧波未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的核心區(qū)域。寧波商業(yè)區(qū)已經(jīng)從傳統(tǒng)的天一廣場(chǎng)商圈，發(fā)展到鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)兩個(gè)商圈。隨著未來(lái)城市的不斷擴(kuò)容，像北侖、奉化、慈溪這樣的新城區(qū)必然會(huì)發(fā)展出更多的商圈。尤其在慈溪、余姚、奉化等地，城市與城市之間的界定越來(lái)越模糊。很快寧波下面的幾個(gè)縣級(jí)市將連成一片，寧波也繼而成為特大型城市，出現(xiàn)多個(gè)商圈也是很正常的。

　　2010年發(fā)布的《中小城市綠皮書(shū)》顯示，按照市區(qū)常住人口50萬(wàn)以下的是小城市，50-100萬(wàn)是中等城市，100-300萬(wàn)為大城市，300-1000萬(wàn)是特大城市，1000萬(wàn)以上是巨大型城市。2011年我國(guó)的城市化率是51.3％，居住在100萬(wàn)以上大城市人口占比我國(guó)是17％，遠(yuǎn)落后世界發(fā)達(dá)國(guó)家。今后10-20年是我國(guó)城市化快速推進(jìn)的時(shí)期，國(guó)家更加希望，城市化的提高應(yīng)當(dāng)是以中小城市和小城鎮(zhèn)擴(kuò)容為主，特別是50-100萬(wàn)人口城市將成為快速城市化、城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)場(chǎng)。所以現(xiàn)在的中小城市就是未來(lái)的大城市。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，很多開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，購(gòu)物中心同質(zhì)化現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重，是否會(huì)呈現(xiàn)惡性循環(huán)的趨勢(shì)？銀泰是否受到其影響？

　　首先，這種現(xiàn)象是可以理解的。很多開(kāi)發(fā)商確實(shí)需要轉(zhuǎn)型，以便不斷提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和多種收益渠道。保證現(xiàn)金流的有效補(bǔ)充。但是冒然進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其風(fēng)險(xiǎn)也是很大的。一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，不僅要有良好的資金儲(chǔ)備，還要有高效、專(zhuān)業(yè)、經(jīng)驗(yàn)豐富的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。更重要的是要擁有零售品牌資源的長(zhǎng)期儲(chǔ)備與持久的戰(zhàn)略合作關(guān)系。這種關(guān)系是一種相互信任的共贏(yíng)關(guān)系。

　　購(gòu)物中心同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，一方面是規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)新突破，沒(méi)有對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位區(qū)分，一方面是品牌合作資源匱乏，業(yè)態(tài)業(yè)種組合傳統(tǒng)單一。 還有一方面就是缺少對(duì)消費(fèi)者提供更多的升值服務(wù)和交流互動(dòng)。有些連鎖購(gòu)物中心場(chǎng)子開(kāi)的非常大，里面卻基本看不到工作人員。很多促銷(xiāo)工作和增值服務(wù)基本靠店鋪商家來(lái)自行解決，自然效果頻頻，業(yè)績(jī)下滑。還有些購(gòu)物中心在規(guī)劃上只顧眼前利益，不愿增加過(guò)多商業(yè)配套，比如：停車(chē)位數(shù)量、會(huì)員接待中心、中庭廣場(chǎng)以及供顧客休閑放松的座椅和景觀(guān)小品等等。導(dǎo)致最終不能善始善終，影響長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)。我們之前做過(guò)調(diào)研，現(xiàn)在的消費(fèi)者很注重創(chuàng)新和新意，現(xiàn)在創(chuàng)意反而是消費(fèi)者更需要的。這種創(chuàng)意絕不僅僅在文化和藝術(shù)上，它存在于規(guī)劃、設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)、業(yè)種、服務(wù)等各個(gè)層面。

　　作為零售百貨業(yè)發(fā)展壯大的銀泰在選擇不同區(qū)域做購(gòu)物中心，目的性是很明確的，首先是為了商業(yè)經(jīng)營(yíng)而建造房屋，我們會(huì)先了解經(jīng)營(yíng)者（商戶(hù)）的需求，經(jīng)營(yíng)者同樣首先要了解消費(fèi)者的需求。這就大大降低了銀泰商業(yè)地產(chǎn)拓展的風(fēng)險(xiǎn)。銀泰在商業(yè)綜合體領(lǐng)域目前規(guī)劃定制三大主力產(chǎn)品： 銀泰中心、銀泰城、銀泰MALL。分別定位于國(guó)內(nèi)一線(xiàn)二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市。在去年11月8日銀泰集團(tuán)在北京首次舉辦了商業(yè)戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)。我們集團(tuán)董事長(zhǎng)沈國(guó)軍先生以及銀泰百貨、銀泰置地和銀泰網(wǎng)的CEO，同時(shí)介紹了三大商業(yè)業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展情況和目標(biāo)。以及預(yù)計(jì)8-10年銀泰集團(tuán)將會(huì)在全國(guó)開(kāi)發(fā)100個(gè)城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

　　武斌先生指出：“銀泰歷經(jīng)十五年商業(yè)地產(chǎn)、零售管理的豐富經(jīng)驗(yàn)，在不斷的研究和總結(jié)中，建立出一整套銀泰特有的中高端商業(yè)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式。中國(guó)銀泰集團(tuán)董事長(zhǎng)沈國(guó)軍先生曾多次指出，銀泰的企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和方向就是要“引領(lǐng)中國(guó)時(shí)尚消費(fèi)產(chǎn)業(yè)”繼而“成為中國(guó)最成功的綜合性商業(yè)零售連鎖化企業(yè)”。同時(shí)銀泰目前已經(jīng)形成了從傳統(tǒng)百貨業(yè)到電子商務(wù)業(yè)，再到時(shí)下全球最為流行的購(gòu)物中心行業(yè)的全面整合。通過(guò)三大商業(yè)板塊集成眾多業(yè)態(tài)和業(yè)種，無(wú)論服裝、服飾、化妝品、箱包、鞋帽，還是大型超市、電器城、院線(xiàn)、KTV、中西餐飲、SPA等等。 幾乎囊括了當(dāng)下社會(huì)日常零售的各類(lèi)商品。同時(shí)銀泰也是國(guó)內(nèi)與奢侈品品牌合作最多的企業(yè)之一。三大商業(yè)板塊有效建立、相互支持、相互補(bǔ)充，最終實(shí)現(xiàn)銀泰商業(yè)零售全產(chǎn)業(yè)鏈的目標(biāo)。”

　　人們都說(shuō)住宅是交樓、交鑰匙就結(jié)束了，但是商業(yè)開(kāi)業(yè)只是一個(gè)起點(diǎn)，運(yùn)營(yíng)是未來(lái)，您能給我們?cè)敿?xì)介紹一下么？

　　嗯，是的！商業(yè)地產(chǎn)可以說(shuō)由兩部分組成，一部分是商業(yè)地產(chǎn)的拓展規(guī)劃與開(kāi)發(fā)建設(shè)，一部分是商業(yè)地產(chǎn)的招商企劃與運(yùn)營(yíng)管理。兩部分貫穿始終、相互支撐。我們常說(shuō)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)只是成功的開(kāi)始，只有達(dá)成開(kāi)業(yè)后各項(xiàng)考核指標(biāo)才能算真正的成功。要達(dá)成這些指標(biāo)離不開(kāi)一個(gè)高效專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的努力。商業(yè)對(duì)人的依賴(lài)是非常大的，管理梯隊(duì)的組建和培養(yǎng)首當(dāng)其沖。銀泰通過(guò)十五年商業(yè)零售管理經(jīng)驗(yàn)的積累和總結(jié)，培養(yǎng)出大批管理人員，同時(shí)對(duì)社會(huì)同行業(yè)精英的有效吸納，形成了良好的總部管控、地方實(shí)施的管理機(jī)制，良好的人力資源儲(chǔ)備支持著銀泰全國(guó)項(xiàng)目的迅速鋪開(kāi)。

　　另一方面，銀泰在購(gòu)物中心信息化建設(shè)方面也投入頗多，大大提升管理效率、實(shí)現(xiàn)科學(xué)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)分析、對(duì)會(huì)員管理增值服務(wù)的有效把控，最終滿(mǎn)足對(duì)商戶(hù)和廣大消費(fèi)者的多元需求。

　　同時(shí)，銀泰通過(guò)多年來(lái)與上千家品牌的良好合作，合作雙方的信任度和默契程度也在不斷提深。這將有利于在全國(guó)每個(gè)項(xiàng)目加速聯(lián)合招商、加快進(jìn)場(chǎng)速度，拉動(dòng)促銷(xiāo)聯(lián)盟，擴(kuò)大合作深度。從而為顧客提供更多增值服務(wù)與回報(bào)，提升購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　目前我們?cè)趯幉ǚ罨你y泰城購(gòu)物中心將于今年十一前盛大開(kāi)業(yè)，相信通過(guò)集團(tuán)總部與地方團(tuán)隊(duì)的共同努力，這個(gè)項(xiàng)目一定取得圓滿(mǎn)。
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