這個(gè)深藏于喧囂的珠三角發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)帶的小鎮(zhèn)，成為太平洋百貨挖掘鄉(xiāng)村市場新富消費(fèi)者的豪賭之地。中國零售業(yè)的經(jīng)濟(jì)版圖需要改寫了

　　即使是再熟悉中國市場的“中國通”，此前也無人留意陳村這個(gè)地方。這個(gè)位于廣東省佛山市順德區(qū)的南方小鎮(zhèn)，長期以來隱沒在珠三角喧囂的經(jīng)濟(jì)增長轟鳴聲中，無論是從廣州、佛山、還是順德的區(qū)位來看，這里都是邊角位置，并不起眼。

　　當(dāng)李茂榮初次來到陳村時(shí)，破舊的街道的確沒給他留下太好的印象。李是臺灣太平洋集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)城市綜合體總經(jīng)理，當(dāng)幾乎所有的百貨零售商都在搶占中國一線城市的黃金地段時(shí)，李決定到南方來看一看。

　　持續(xù)5個(gè)多月的商業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)，讓他和太平洋百貨對陳村及其周邊的印象和發(fā)展?jié)摿Υ鬄楦挠^。“順德人無論是交通、貿(mào)易、餐飲、奢侈品消費(fèi)等，在橫向比較中的每一項(xiàng)都強(qiáng)于周邊其他地區(qū)。”李告訴《環(huán)球企業(yè)家》。這的確讓他們大感意外。

　　2010年，順德區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為30618.5元，與2005年相比增長47.1%，年均增長8.0%。按照國際通用標(biāo)準(zhǔn)，順德已進(jìn)入相對富裕階段。每百戶擁有汽車數(shù)也從2005年的32輛上升至去年的49輛，大約2戶家庭就有1輛小轎車。去年，雷克薩斯在陳村開設(shè)了4S店。據(jù)說該店在前期招募經(jīng)銷商時(shí)，投資者熱情高漲，至少有3家競爭者參與競奪。而在陳村所屬的佛山市，寶馬、奔馳、奧迪、雷克薩斯、英菲尼迪、謳歌等高檔汽車品牌早已落戶。

　　李茂榮決定大干一場。今年5月15日，太平洋集團(tuán)宣布將在此投資約26.5億元，建設(shè)一座占地216畝的超級城市綜合體。在奠基儀式上，包括Gucci在內(nèi)的12家品牌代表以及中國奢侈品協(xié)會同時(shí)也與其簽訂了合作協(xié)議。“我們一點(diǎn)也不擔(dān)心(這些奢侈品)賣不出去的問題。”太平洋商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)董事章克宇告訴《環(huán)球企業(yè)家》。在此前的調(diào)研中他們已發(fā)現(xiàn)，每到周末和節(jié)假日，總有大批的順德人到香港購物，但本地的商業(yè)檔次卻不夠高。

　　李茂榮向《環(huán)球企業(yè)家》記者攤開其重新繪制的一份地圖，陳村—這個(gè)按中國行政區(qū)劃只屬于五級城市的地方—正位于地圖的中心。“在所有的地圖里，陳村永遠(yuǎn)都是邊角。”李說，“但現(xiàn)在，這個(gè)地方我們要重新定位，這是未來的珠三角城市群的中央。”

　　李茂榮很可能賭對了。太平洋百貨陳村項(xiàng)目所在地與廣州高鐵南站直線距離3.8公里， 2015年後，從該站到深圳只要25分鐘，到香港48分鐘。在項(xiàng)目周邊，繞城高速、廣珠西線、佛山一環(huán)、佛海高速等交織成密集的公路網(wǎng)絡(luò)，輻射佛山、南海、廣州、番禺、東莞等地，交通便利。而規(guī)劃中的廣州地鐵7號線、佛山地鐵2號線也將覆蓋項(xiàng)目周邊。

　　中國的經(jīng)濟(jì)地圖的確需要改寫了。麥肯錫咨詢在2006年的一份報(bào)告中提出的觀點(diǎn)現(xiàn)在居然真的變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)：許多城市市場已經(jīng)一個(gè)接一個(gè)地連接在一起，而無論是村鎮(zhèn)還是小城市，它們距很多跨國消費(fèi)品公司的輻射范圍僅一步之遙，其潛在的富裕群體的收入已接近中國一線城市的平均水平，而其品牌意識更是比一線城市消費(fèi)者略強(qiáng)：59%的受訪者非�？粗刈汾s時(shí)尚潮流，而一線城市只有50%。

　　“太平洋20年前就在大陸搞百貨業(yè)態(tài)，20年後還做?太老土了。”李茂榮半開玩笑地說。這一次，李要在陳村建立一個(gè)發(fā)源于法國的豪布斯卡(HOPSCA)模式的城市綜合體，除了百貨業(yè)外，還包括國際酒店、公寓、文化休閑娛樂、商務(wù)辦公等業(yè)態(tài)。未來5年內(nèi)，太平洋還將在大陸復(fù)制50個(gè)這樣的城市綜合體。

　　黃金區(qū)位

　　如果從廣州地鐵2號線的終點(diǎn)站廣州南站駕車出發(fā)，經(jīng)過連接廣州和順德陳村的海怡大橋，在橋上甚至就能看到太平洋陳村項(xiàng)目的所在地。下橋後進(jìn)入陳村，馬路寬敞、平整，兩邊散落著一些兩三層的小別墅，樹木掩映，很少看到人，不時(shí)有小轎車進(jìn)出，一個(gè)典型的南方富足小鎮(zhèn)的景象。

　　但在其它人眼中，陳村所在的是一個(gè)尷尬的地理位置。雖然緊挨著佛山市，但陳村隸屬于順德區(qū)，難以享受到佛山的政策。佛山新的城市中心—東平新城規(guī)劃面積擴(kuò)容一倍後，雖然陳村也將有部分區(qū)域被劃入新城范圍，但僅涉及潭洲村等周邊范圍，約為陳村面積的10%多一點(diǎn)。東平新城管委會有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，沒有針對陳村其他區(qū)域的具體商業(yè)規(guī)劃。陳村鎮(zhèn)委書記譚志亮說，如果陳村不把握機(jī)遇，可能就會被邊緣化。

　　陳村也距順德區(qū)政府所在地大良鎮(zhèn)較遠(yuǎn)。順德新城—德勝商務(wù)區(qū)的規(guī)劃也局限在南部，陳村亦難以受惠。

　　與相鄰的擁有美的、格蘭仕等大型企業(yè)集團(tuán)的北滘鎮(zhèn)思路不同，陳村自古以農(nóng)業(yè)見長，尤其花卉種植是龍頭，產(chǎn)值幾乎占據(jù)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的9成。歷屆政府也著力于打造“花都”這張名片。與此同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)卻成了陳村發(fā)展的短板。唯一像樣的購物中心是與太平洋陳村項(xiàng)目相距數(shù)公里的順聯(lián)廣場，屬于當(dāng)?shù)亻_發(fā)商順聯(lián)集團(tuán)，這已是陳村難得的商業(yè)旺地。

　　在過去30年里，當(dāng)整個(gè)珠三角成為世界工廠的主要制造中心時(shí)，陳村卻似乎被遺忘了。

　　顯然，如果按照“選址、選址、選址”的百貨零售業(yè)態(tài)指導(dǎo)原則，這是讓人見而避之的地點(diǎn)。可是太平洋集團(tuán)不這麼認(rèn)為。

　　2009年5月，太平洋集團(tuán)開始接觸陳村，“那時(shí)候只是來做商業(yè)調(diào)查，還沒看地。”李茂榮說。

　　這源于集團(tuán)內(nèi)部的爭論。臺灣太平洋集團(tuán)由章民強(qiáng)創(chuàng)辦，大兒子章啟光負(fù)責(zé)集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù);二兒子章啟明精通法律，處理集團(tuán)法律事務(wù);三兒子章啟正則主持百貨業(yè)務(wù)，北京君太百貨即出自其手。

　　章啟正對這個(gè)地方的商業(yè)潛力此前頗有疑慮，“這里周邊主要是工業(yè)城市，會不會太工業(yè)化了?”在他看來，陳村的人流及商業(yè)氛圍等，并不太適應(yīng)發(fā)展百貨業(yè)。但章啟光從房地產(chǎn)角度考慮，陳村項(xiàng)目附近聚集著四片大的別墅區(qū)，美的君蘭高爾夫別墅、半島碧桂園、順德碧桂園和碧桂花城，有一定的商業(yè)基礎(chǔ)，可發(fā)展中高端百貨。

　　李茂榮每次到陳村時(shí)，就住在離項(xiàng)目所在地僅有10分鐘車程的北滘鎮(zhèn)金茂華美達(dá)酒店。這個(gè)酒店的位置雖然并不位于繁華商業(yè)地帶，但住房率卻能超過90%，許多本地企業(yè)將之視為招待客戶的絕佳之選。

　　“在廣州市區(qū)，很難想象擺一個(gè)酒店在這種偏僻地方，住房率居然那麼高。而且住房單價(jià)也不便宜，700多元一個(gè)晚上，在我們觀念里這是一個(gè)奇怪的現(xiàn)象：五星級酒店本來一定要跟商業(yè)搭在一起。即使東莞的五星級酒店也不會放在這樣的位置。”李說，“商業(yè)調(diào)查持續(xù)了近半年，這個(gè)酒店完全證實(shí)了我們所得到的結(jié)果。”

　　李茂榮回憶說，有一天他到酒店的日本料理餐廳吃飯，居然連包間都沒有了，人氣旺得讓他難以置信，更堅(jiān)定了其在陳村投資的信心。

　　敲定投資意向後，去年10月份，太平洋集團(tuán)開始與當(dāng)?shù)卣M(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判。作為重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，太平洋集團(tuán)也享受了一路綠燈的政策便利。陳村鎮(zhèn)委書記譚志亮曾對媒體表示，陳村在佛山新城區(qū)輻射下，要把自己定位為宜商宜居的精品小都市，“未來的方向就是發(fā)展城市綜合體，發(fā)展消費(fèi)類商業(yè)、生活消費(fèi)類商業(yè)、經(jīng)營性商業(yè)平臺”。

　　在李看來，順德的地理位置就像臺灣新北市的新莊，位居城市副中心的重點(diǎn)優(yōu)勢位置。而且，廣東已提出“珠三角一體化”及“廣佛同城一體化”的概念，“陳村現(xiàn)在是低谷，只有陳村拉起來，才能實(shí)現(xiàn)同城。”李相信，從廣州南站延長的軌道交通線，下一站必將惠及陳村。

　　除了黃金般的地理、交通優(yōu)勢外，這里還是中國最富庶經(jīng)濟(jì)地帶之一。2006年，順德就成為中國首個(gè)GDP超過1000億的縣級行政單位，比同年的西藏、青海、甘肅、寧夏、海南等省區(qū)還高。最近幾年，順德與江蘇昆山一直輪流坐著全國百強(qiáng)縣(區(qū))的頭把交椅。順德去年GDP 超過1935億，同比增長14.5%，僅次于廣州、深圳、東莞，遠(yuǎn)超廣東省另外兩大經(jīng)濟(jì)特區(qū)珠海、汕頭。

　　在太平洋集團(tuán)看來，這蘊(yùn)藏著強(qiáng)大的會務(wù)消費(fèi)潛力。太平洋陳村城市綜合體六大業(yè)態(tài)中，酒店宴會廳將達(dá)到6個(gè)，每個(gè)能擺100桌。建成後將是廣東省最大的宴會廳。太平洋集團(tuán)太平洋商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)董事章克宇說，陳村的東北方向是廣州，西北是佛山，南邊有順德，陳村在交界處，三個(gè)地方都能“吃到”。他原本對此尚有顧慮，但廣州花都一家酒店的股東告訴他，許多佛山的企業(yè)常常跑到該酒店辦宴席。“你們地點(diǎn)比我好，做到600桌一定會爆滿。盡量搞，不要怕。”後者勸說章。

　　距廣州南站只有5公里的陳村吳家圍，總占地面積1050畝，被定位于陳村未來的新商圈，將重點(diǎn)建設(shè)以商業(yè)、商住、會展等多功能組合而成的大型城市綜合體，希望主動融入廣州南站大商圈。“我們的項(xiàng)目搞起來，陳村會大翻身。“章克宇說。

　　造城

　　今年6月的一天，當(dāng)《環(huán)球企業(yè)家》記者到達(dá)項(xiàng)目所在地時(shí)，現(xiàn)場已被藍(lán)色防護(hù)板圍蔽起來，不過內(nèi)部還沒有開工的跡象。旁邊有一棟不起眼的五層小樓，就是太平洋陳村項(xiàng)目的辦公地點(diǎn)。據(jù)悉，項(xiàng)目目前正在建設(shè)規(guī)劃審批過程中，預(yù)計(jì)今年8月開工，2年後酒店將最先啟用，之後再陸續(xù)建設(shè)其他業(yè)態(tài)。

　　太平洋集團(tuán)的確太想打一場漂亮的翻身仗了。過去數(shù)年中，它在大陸市場一直為品牌之爭所困撓。1993年，太平洋集團(tuán)在上海開設(shè)第一家太平洋百貨店，到2002年時(shí)，已在北京、上海、成都、重慶等地?fù)碛?0家太平洋百貨店，歸屬于臺灣SOGO百貨經(jīng)營。

　　當(dāng)年，由于太平洋資金流出現(xiàn)問題，臺灣遠(yuǎn)東集團(tuán)入股SOGO百貨，此後通過持續(xù)增資的方式成為SOGO百貨的大股東，而太平洋集團(tuán)股權(quán)被稀釋成12%。不過，太平洋集團(tuán)指責(zé)遠(yuǎn)東集團(tuán)采用了“偷天換日”的伎倆，偽造了增資文件。為此，雙方打了8年的官司。直到去年年底，法庭裁決遠(yuǎn)東集團(tuán)的注資無效，遠(yuǎn)東對SOGO百貨的持股變?yōu)榱恪?/P>

　　如果事件到此告一段落，那麼大陸10家太平洋百貨將重歸章氏家族旗下。不過遠(yuǎn)東集團(tuán)隨即發(fā)表聲明，稱撤銷注資登記與SOGO經(jīng)營權(quán)無關(guān)，意即大陸的太平洋百貨仍歸其經(jīng)營。眼下，關(guān)于大陸10家太平洋百貨的歸屬，太平洋集團(tuán)和遠(yuǎn)東集團(tuán)仍有爭議。

　　這或許是太平洋集團(tuán)發(fā)展大陸市場更為謹(jǐn)慎的原因之一。目前，實(shí)際屬于該集團(tuán)所有和管理的百貨公司只有北京君太百貨和成都店。在陳村項(xiàng)目前，太平洋集團(tuán)僅在2008年投資建設(shè)了重慶西部奧特萊斯購物廣場。“這只是小投資”。章克宇表示。而陳村項(xiàng)目是大手筆。

　　為此，太平洋集團(tuán)也作出承諾，比如7萬平方米的商場面積20年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。“如果對商場沒有十足把握，這個(gè)項(xiàng)目砸在手里，光是電費(fèi)、員工薪資等，1年就會把企業(yè)拖垮。”章說。

　　李茂榮算了一筆賬，五星級酒店、商場、住宅，起碼創(chuàng)造1萬個(gè)就業(yè)崗位，其中1000個(gè)房間的五星級會議型酒店就需要4000個(gè)勞工。“我們更愿意優(yōu)先解決本地就業(yè)，工廠會從外省大量招工，但做商業(yè)我們希望員工穩(wěn)定。”

　　太平洋集團(tuán)試圖打造豪布斯卡模式的城市綜合體想法由來已久，但苦于在臺灣找不到合適地塊。“在臺灣、日本，純百貨一定還有輝煌時(shí)間，但大陸不同。而且大陸條件太好了，臺灣的地塊像破布拼起來，而大陸是批發(fā)布，想要怎麼剪就怎麼剪，做出來的衣服一定是漂亮的。”章克宇告訴《環(huán)球企業(yè)家》。

　　豪布斯卡(HOPSCA)模式于1986年誕生于法國的拉德芳斯，後興于紐約曼哈頓、東京六本木等地，集酒店、寫字樓、生態(tài)公園、購物中心、會所和住宅于一體。這種復(fù)合地產(chǎn)模式選址要求嚴(yán)苛，要有足夠大的空間放下龐大的建筑群，也要有大面積的綠化作為景觀綠帶，還要有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，以及業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)配套和多樣的文化休閑設(shè)施。

　　在太平洋集團(tuán)，李茂榮最先提出發(fā)展豪布斯卡模式，後開始在大陸物色地塊。“占地低于130-140畝以下就很難操作。”他說。太平洋陳村項(xiàng)目結(jié)合了副中心型城市綜合體和交通樞紐型城市綜合體兩種特征，200多畝的土地規(guī)模雖然遠(yuǎn)不及曼哈頓，但也足夠其打造一個(gè)迷你型的城市綜合體。

　　然而，城市綜合體的選址也并非一定要在城鄉(xiāng)結(jié)合部，太平洋在遼寧營口洽談的項(xiàng)目就位于城市中心。如果確定立項(xiàng)，六大業(yè)態(tài)或會縮水。實(shí)際上，豪布斯卡在操作過程中，往往最先損失的是公共休閑空間。

　　只有商業(yè)、酒店和辦公三種功能，而缺乏公共空間和休閑娛樂的城市綜合體，在李茂榮看來恰恰缺失了靈魂：“硬件怎麼蓋很簡單，但靈魂的塑造卻完全不一樣。”同樣是城市綜合體，就有一般型和主題型區(qū)分。

　　他以澳門賭場為例，葡京酒店是一般型賭場，其區(qū)位要求必須達(dá)到一定人流量才能存活，吸力不大;而威尼斯人酒店則是主題型賭場，地方相對偏遠(yuǎn)，但有靈魂有吸力，所以人氣很旺。

　　“交通越發(fā)達(dá)，如果吸力不大，人跑光光，你就死翹翹。”李茂榮深知陳村項(xiàng)目的靈魂打造尤為重要。“吸力所在就是公共空間和娛樂功能，六大業(yè)態(tài)缺一不可。”

　　太平洋集團(tuán)在臺灣此前曾有過操作成功的案例。在臺灣北部海邊一個(gè)度假村，太平洋集團(tuán)打造了幸福八景，包括露天小鐘樓、小教堂、小風(fēng)車等，配合婚紗主題。“不是說就是商業(yè)、商業(yè)、商業(yè)，我們甚至打造了一個(gè)醫(yī)療門診中心，來這里，小孩子沒有上醫(yī)院的懼怕，可以很快樂地看病，我們把很多服務(wù)業(yè)提升到了休閑的級別。”李說，“誰說醫(yī)院一定要聞到消毒水的味道，誰說醫(yī)院候診室不能像咖啡廳一樣?”

　　在豪布斯卡模式的設(shè)計(jì)里，要形成各業(yè)態(tài)的良性循環(huán)，公寓住宅可以支撐基本商業(yè)，酒店提升辦公功能，商務(wù)人群刺激消費(fèi)，商業(yè)又提供所有便利。

　　太平洋集團(tuán)已經(jīng)看到了樂觀的未來。正在建設(shè)的廣佛環(huán)線軌道交通線西起佛山西站，途經(jīng)陳村、廣州南站，最後接入長隆站，預(yù)計(jì)2013年建成并試運(yùn)營。佛山地鐵2號線途經(jīng)陳村至廣州南站，是佛山東西走向的主干線，可與廣州地鐵2號線、規(guī)劃中的7號線、規(guī)劃中的12號線直接換乘，預(yù)計(jì)2015年初開工建設(shè)，2020年中建成通車。這也是太平洋敢下賭注的原因。

　　“陳村這個(gè)項(xiàng)目，條件太特殊了，沒有風(fēng)險(xiǎn)，怎麼做都能贏。”章克宇說。對太平洋集團(tuán)來說，陳村項(xiàng)目將是一個(gè)起點(diǎn)，除此之外，這家百貨零售商也在考慮在遼寧營口、江蘇無錫、福建等地復(fù)制其城市綜合體模式。
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