在黃光裕的地產(chǎn)圖譜里，國(guó)美商都堪稱(chēng)一個(gè)旗艦項(xiàng)目。鵬潤(rùn)地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)翟巍在去年10月份的一次活動(dòng)中如是致辭：國(guó)美商都是鵬潤(rùn)地產(chǎn)在建的超大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是鵬潤(rùn)投資集團(tuán)迄今為止投資規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一。

　　號(hào)稱(chēng)60萬(wàn)平方米的國(guó)美商都，即便在當(dāng)今的亞洲商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，其面積也能位居前列。這兩座建了4年仍未完工的龐大建筑物曾經(jīng)承載著黃光裕的地產(chǎn)夢(mèng)想。

　　不過(guò)，經(jīng)歷了禹晉永、吳坤嶺、童淵，再到周東權(quán)，4任總經(jīng)理在4年里連續(xù)更迭之后，國(guó)美商都還在原地踏步——連市場(chǎng)定位都沒(méi)有確定，最終成為黃光裕地產(chǎn)夢(mèng)想的一味毒藥。

　　先天不足

　　國(guó)美商都何以最終走向被賣(mài)的命運(yùn)呢？這是一個(gè)從誕生之日起就先天不足的項(xiàng)目。在2005年5月份，國(guó)美置業(yè)以總價(jià)8.05億元競(jìng)得這一北京市年度最大的招拍掛項(xiàng)目，命名為“國(guó)美商都”。

　　這個(gè)禹晉永自己拍板拿下的項(xiàng)目讓當(dāng)時(shí)正在出差的黃光裕頗有點(diǎn)措手不及。注冊(cè)資本只有1.5億元的鵬潤(rùn)地產(chǎn)并無(wú)力償付高達(dá)8億元的土地出讓金，如何啟動(dòng)這一項(xiàng)目？當(dāng)然更大的難題在于，如何運(yùn)作這樣大體量的商業(yè)體？禹晉永提出的科技地產(chǎn)在8個(gè)月后就出局了。

　　2006年，具有豐富地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的香港人童淵出任鵬潤(rùn)地產(chǎn)總經(jīng)理，并對(duì)鵬潤(rùn)地產(chǎn)展開(kāi)重組。同年，鵬潤(rùn)地產(chǎn)繳清了國(guó)美商都土地款，并將此項(xiàng)目案名改為鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚交易中心，不過(guò)，童淵拋出的服裝時(shí)尚中心也沒(méi)能改寫(xiě)最終出局的命運(yùn)。

　　2007年6月，臺(tái)灣人周東權(quán)入主，在童淵的基礎(chǔ)上進(jìn)行了改良。“這么大的一個(gè)項(xiàng)目，全部做有困難，所以考慮的結(jié)果是其中一座維持原來(lái)的概念，稍微做些調(diào)整，另外一座做成購(gòu)物中心。”周東權(quán)說(shuō)。

　　不過(guò)，在2008年10月，周東權(quán)因?yàn)榕c鵬潤(rùn)地產(chǎn)管理層的一些分歧，掛印而去。結(jié)局是更換了四任總經(jīng)理、三度易名之后，國(guó)美商都仍然是一個(gè)半拉子工程，而在這個(gè)項(xiàng)目里已經(jīng)沉淀了黃光裕大筆的真金白銀。

　　據(jù)原國(guó)美置業(yè)總經(jīng)理吳坤嶺估算，國(guó)美商都地上規(guī)劃建筑面積35萬(wàn)平方米、地下4層面積20多萬(wàn)平方米，當(dāng)年的總地價(jià)為8億元，建安成本約為2000元/平方米，加上營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用，總投入大概在24億元左右。

　　走向賣(mài)身

　　據(jù)周東權(quán)介紹，現(xiàn)在國(guó)美商都的推廣思路還是延續(xù)當(dāng)時(shí)的思路。

　　事實(shí)上，在去年年底，這一項(xiàng)目已經(jīng)如此接近擺脫一直空轉(zhuǎn)的尷尬，只不過(guò)最終卻沒(méi)有一個(gè)完美的結(jié)局。

　　在一位曾經(jīng)參與國(guó)美地產(chǎn)招商的高層看來(lái)，問(wèn)題出在黃光裕過(guò)高地追求投資回報(bào)率。“要求第一年租金達(dá)到7元/平方米/日，且是以建筑面積計(jì)算。這是一個(gè)不可能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。”

　　以位于西單商圈的大悅城為參照系，目前零售業(yè)態(tài)的套內(nèi)租金約10元/平方米/日。按照行規(guī)，單位套內(nèi)面積的租金是單位建筑面積的兩倍。實(shí)際上，黃光裕對(duì)國(guó)美廣場(chǎng)的租金預(yù)期竟然高出地處北京黃金地段的大悅城達(dá)40%。

　　以周東權(quán)為首的招商團(tuán)隊(duì)卻只能給黃光裕這樣一個(gè)承諾：第一年租金為3.5元/平方米/日，5年內(nèi)的平均租金能達(dá)到7元/平方米/日(以建筑面積計(jì)算)。這與黃光裕預(yù)期相差甚遠(yuǎn)，“他要的是結(jié)果，不管你做什么業(yè)態(tài)。”

　　據(jù)稱(chēng)，黃光裕最想做的業(yè)態(tài)是小商品市場(chǎng)，但國(guó)美商都在設(shè)計(jì)上是以購(gòu)物中心為框架。一位商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家總結(jié)其所面臨的窘境：做百貨培育期太長(zhǎng)，做購(gòu)物中心沒(méi)用品牌商戶，做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)遲遲不拍板。

　　令招商團(tuán)隊(duì)最難以忍受的便是，黃光裕對(duì)國(guó)美商都A、B座的定位和租金價(jià)格遲遲不拍板，導(dǎo)致周東權(quán)帶領(lǐng)的招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐一年多來(lái)，幾無(wú)成果，各類(lèi)招商推廣費(fèi)用卻花去1000多萬(wàn)元。

　　“鵬潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)中心多為童淵時(shí)代的舊部，不懂商業(yè)，不支持我們的提案。”一位在職的招商經(jīng)理透露，目前國(guó)美商都的招商處于停滯狀態(tài)，租金價(jià)格仍未確定。招商人員數(shù)從高峰時(shí)期的100多人減至10多人。“這么大體量的商業(yè)項(xiàng)目，如果真招起商來(lái)，恐怕100多人都不夠。”她說(shuō)。

　　在經(jīng)歷童淵離職事件之后，黃光裕對(duì)高管不太放權(quán)，不論是空降而來(lái)的鵬潤(rùn)地產(chǎn)CEO王軍，還是目前主持國(guó)美商都的鵬潤(rùn)地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)翟巍，拍板權(quán)都牢牢掌握在黃光裕手上。

　　據(jù)稱(chēng)，童淵任鵬潤(rùn)地產(chǎn)CEO期間，僅在國(guó)美商都項(xiàng)目上的運(yùn)營(yíng)投入就高達(dá)3000多萬(wàn)元。這也是目前員工們所稱(chēng)“童淵時(shí)代是國(guó)美商都的巔峰”的原由。“他很好地利用了黃光裕的首富身份進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作，可惜他不太熟悉商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)，反而將國(guó)美商都帶入困境。”
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