本月中旬，位于新華南MALL·生活城尼羅河酒店旁的萬國美食城正式招商，對此，沉寂已久的東莞商業(yè)地產(chǎn)的話題又一次成為地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士關注的焦點。在東莞商業(yè)地產(chǎn)風風雨雨發(fā)展的進程中，東莞的商業(yè)地產(chǎn)項目從大張旗鼓高調(diào)入市到回歸務實、穩(wěn)扎穩(wěn)打的經(jīng)營策略，東莞所有商業(yè)地產(chǎn)項目所經(jīng)歷的榮耀和挫折都成為其他城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一面鏡子。那么東莞的商業(yè)地產(chǎn)該如何破冰呢?

　　存在問題？？
　　商業(yè)項目扎堆消費力難集中

　　業(yè)內(nèi)人士認為，東莞雖然大型購物中心眾多，但尚缺乏標志性的、有影響力的區(qū)域商業(yè)中心。

　　據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年，東莞社會消費品零售總額695億元，增長19%，超過GDP增速。普通消費者對于這些數(shù)據(jù)符號也許漠不關心，但是，商家對這些數(shù)據(jù)卻是非常敏感的，因為經(jīng)濟欣欣向榮，社會消費品零售總額增長迅速是商業(yè)興衰成敗的重要影響因素。按照這些數(shù)據(jù)分析，從理論上來說，東莞商業(yè)生存土壤肥沃，消費力旺盛，商家日進斗金也是情理之中的事情。

　　目前東莞人均商業(yè)面積已超過了2平方米，莞城區(qū)的人均商業(yè)面積超過3平方米，遠遠超過世界發(fā)達國家人均商業(yè)面積1.2平方米。雖然東莞人均商業(yè)面積很大，但是很多商業(yè)，尤其是那些體量龐大的購物中心持續(xù)經(jīng)營慘淡，雖然多次調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)，但效果一直不理想。與商業(yè)面積過大，商業(yè)經(jīng)營持續(xù)低迷相伴隨的是東莞高端消費力的外流。

　　從目前的情況看，造成東莞商業(yè)地產(chǎn)空置率過高，消費力外流的一個重要原因是很多商業(yè)項目定位不準確，對高端消費群的吸引力不大。

　　東莞某大型商業(yè)地產(chǎn)項目一位負責人坦言:“現(xiàn)在大家都已經(jīng)形成了一種購物習慣，一提到買高檔商品，馬上就會想到深圳、香港，因為他們已經(jīng)形成這樣一個購物氛圍。而這些正是東莞所欠缺的。”東莞不缺乏高端消費力，更不缺乏商業(yè)設施，為何兩者不能有效銜接?

　　業(yè)內(nèi)人士認為，東莞雖然大型購物中心眾多，但是尚缺乏標志性的、有影響力的區(qū)域商業(yè)中心。各大城市都有標志性購物中心，談起某個城市，人們很容易聯(lián)想到這個城市標志性購物中心。可是，東莞卻面臨一個尷尬，東莞的區(qū)域性購物中心是哪個?沒有人可以回答出來。因為東莞尚未有一個標志性的購物中心。

　　如何應對？？
　　區(qū)域型購物中心是方向

　　區(qū)域型購物中心未來將成為城市發(fā)展的重要力量，所以區(qū)域購物中心在發(fā)展過程中，一定要重視跟城市整體的互動和共享

　　錯位經(jīng)營、走差異化路線的經(jīng)營方式已經(jīng)成為眾多大型物業(yè)尋求新發(fā)展的必然之路。

　　日前，從星河帕薩迪納以及新華南MALL商業(yè)經(jīng)營概念上來說，東莞的商業(yè)地產(chǎn)今年仍將成為亮點，并且從目前的招商方向看，商業(yè)地產(chǎn)終于走上了錯位發(fā)展、差異化經(jīng)營之路，在這種情況下，東莞商業(yè)發(fā)展的最終成果如何，能不能順利脫困，商家們都在為完善經(jīng)營做著準備，對于商家和消費者是否能達到雙贏只能拭目以待。

　　《東莞市2005-2015年城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》中關于商業(yè)網(wǎng)點近期規(guī)劃目標是這樣規(guī)定的，建設一個以莞城、東城、南城和萬江主要商圈為核心的東莞市商業(yè)主中心。這說明，政府已經(jīng)意識到東莞缺乏標志性區(qū)域購物中心，已經(jīng)將建造標志性區(qū)域購物中心列為近期商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃目標。

　　中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示，從城市的發(fā)展角度來看，任何城市的發(fā)展不是多中心和多個副中心的格局，多中心的格局在一、二線城市已經(jīng)開始出現(xiàn)，意味著區(qū)域型購物中心未來將成為城市發(fā)展的重要力量，所以區(qū)域購物中心在發(fā)展過程中，一定要重視跟城市整體的互動和共享。

　　郭增利說，隨著勞動力生活水平的提高，享受型的消費水平越來越受到重視，并逐漸升溫，區(qū)域型商務中心滿足了消費者的消費文化和消費方式變化的需要。再看零售商，大家可以關注到，當中心區(qū)的商業(yè)逐漸飽和的時候，百貨店、超市過去都可以進入到新街口這樣繁華的都市區(qū)，隨著零售逐漸布點完成，更多區(qū)域型的購物中心開始進入到零售商的視野。從目前的情況來看，區(qū)域型的市場還處在布局的階段，城市中心區(qū)的商業(yè)逐漸飽和，這就使更多的零售商開始青睞區(qū)域型商業(yè)龍頭項目，并成為主導者，將逐漸成為可能。

　　研究結(jié)果也表明，即使在世界著名城市，區(qū)域型購物中心才是購物中心的主流和發(fā)展方向。

　　個案分析？？
　　中心區(qū)商圈與東城商圈成互補

　　業(yè)內(nèi)人士認為，南城商業(yè)發(fā)展起來后可以與東城商業(yè)形成互補，而且南城商業(yè)的成熟期會比較短，原因是其消費市場條件成熟，目前周邊樓盤林立、項目銷售情況好，寫字樓的租用率也在不斷提高

　　從招商情況看，目前鴻福路段至東莞大道沿線的中心區(qū)商業(yè)已經(jīng)初顯雛形，幾個品牌大型商業(yè)項目也很吸引眼球，商家檔次也比較高，其業(yè)態(tài)也會比較豐富和完善。如第一國際三期除了引進品牌超市外，還會引進真冰場、國際影院等休閑業(yè)態(tài)，與百貨、步行街等業(yè)態(tài)一起形成一站式購物的環(huán)境。

　　對于中心區(qū)未來的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境發(fā)展，東莞市商業(yè)中心研發(fā)部經(jīng)理雷非非相當看好:“以中心區(qū)的規(guī)劃、未來商住人口及交通地理優(yōu)勢，中心區(qū)商業(yè)環(huán)境的硬件條件是十分優(yōu)越的。因為該區(qū)擁有東莞城區(qū)最便捷的快捷通道東莞大道，可以連接廣深高速和各個鎮(zhèn)區(qū)快速道路，而輕軌的建設，也將使該區(qū)的輻射功能達到最大化，未來商業(yè)可發(fā)掘的空間很大。而政府砸下超過千億的資金建立城市中心區(qū)，表明政府對該區(qū)的建設和規(guī)劃是相當重視的，而目前商家對該區(qū)的商業(yè)前景也是一致看好。”

　　對于南城片區(qū)和東城片區(qū)會不會形成競爭，從事多年商業(yè)投資工作的黃毓強則說:“南城商業(yè)發(fā)展起來后可以與東城商業(yè)形成互補，而且南城商業(yè)的成熟期會比較短，一是因為其消費市場條件成熟，目前周邊樓盤林立、項目銷售情況好，寫字樓的租用率也在不斷提高；其次是東莞城市的轉(zhuǎn)型為當?shù)匾齺碓絹碓蕉嗟闹袌韵M人群，這些人群的聚集效應在不斷增強；另外這個商圈緊靠東莞CBD地段、政治文化中心和中央生活區(qū)，這些客觀的利好條件無疑是商圈發(fā)展的‘催熟劑’，同時南城CBD商圈中有城市輕軌經(jīng)過，這樣人群消費的聚集范圍更廣，只要商業(yè)規(guī)模上去了，其消費市場是非�？捎^的。”

　　解決之道？？
　　形成差異化競爭很關鍵

　　南城商圈的發(fā)展吸取東莞前期商業(yè)發(fā)展和招商經(jīng)營總是片面追求“大而全”的經(jīng)驗教訓，立足本地市場，根據(jù)市場需求發(fā)展商業(yè)，相信會出現(xiàn)一種良性競爭的局面

　　目前老城區(qū)與東城商圈的消費力比較集中，一般以居住附近的市民消費為主，而未來的中心區(qū)消費則有所區(qū)別，需要以商務和便捷的交通帶動消費，公交、輕軌及私車形成輻射力更強的消費市場。這為這幾個商圈的發(fā)展帶來了差異化的土壤。

　　從東莞前期商業(yè)發(fā)展和招商經(jīng)營總是片面追求“大而全”，招商定位沒有立足本地市場，心態(tài)過于浮躁，導致最終拿不準市場定位，脫離市場招商，出現(xiàn)嚴重的同質(zhì)化經(jīng)營和無序競爭。南城商圈的發(fā)展吸取了這些經(jīng)驗教訓，立足本地市場，根據(jù)市場需求發(fā)展商業(yè)，相信這個商圈的發(fā)展會出現(xiàn)一種良性競爭的局面，而開發(fā)商與商家之間也要本著互利的心態(tài)合作，開發(fā)商在前期適當讓利、延長免租期讓商家度過開始的“守業(yè)期”，這樣才能取得整個市場的共贏。

　　東莞中原物業(yè)顧問有限公司研究部經(jīng)理車德銳對記者說，沃爾瑪和中環(huán)財富廣場這個地段會先旺起來，成為商圈中的中心。原因一是沃爾瑪?shù)妮椛淞�，對凝聚商業(yè)消費力起到?jīng)Q定性作用；其次是地段上，臨近城市中心廣場，地處鴻福路及勝和路、元美路交匯處，向東可達東城南片區(qū)居住板塊，十幾萬人口的大社區(qū)，向南可達臨近的黃金花園、盛世凱旋、七寶一居、新石竹花園、中信新天地等社區(qū)，新城市中心的星辰大廈、菊香苑、稻花村及新近準備入市的中央華庭等，甚至還可以輻射到近期規(guī)劃中的中央生活區(qū)；向西還可以輻射到宏遠社區(qū)、江南世家、金豐花園、活力康城等。
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