市價(jià)4億多元的瑞安國(guó)際酒店評(píng)估價(jià)僅為2.5億元

　　昨日，萬(wàn)好萬(wàn)家（600576）發(fā)布了一則公告，表示將以1.59億元的價(jià)格將持有的瑞安國(guó)際大酒店有限公司53.06%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給浙江新潮集團(tuán)股份有限公司及三名自然人。轉(zhuǎn)讓的理由是，該酒店硬件陳舊老化，二次裝修攤銷后酒店將收益甚微，并稱此次轉(zhuǎn)讓將獲得股權(quán)收益2477.25萬(wàn)元。

　　然而讓投資者奇怪的是，在一年半之前萬(wàn)好萬(wàn)家卻曾動(dòng)用上億資金收購(gòu)過(guò)該酒店46.94%的股權(quán)，并對(duì)該酒店的發(fā)展前景相當(dāng)看好。

　　為何在酒店經(jīng)營(yíng)狀況如期好轉(zhuǎn)的情況下，萬(wàn)好萬(wàn)家卻又做出了與此前幾乎截然相反的結(jié)論，今次的股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否有損害投資者利益之嫌？

　　兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　萬(wàn)好萬(wàn)家的此次轉(zhuǎn)讓之所以令人生疑，就在于本次轉(zhuǎn)讓與2006年9月的股權(quán)轉(zhuǎn)讓有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。

　　2006年9月，萬(wàn)好萬(wàn)家的控股子公司浙江萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以現(xiàn)金1.29億從浙江新潮集團(tuán)股份有限公司以及6個(gè)自然人手中收購(gòu)了瑞安國(guó)際酒店46.94%的股權(quán)，加上之前萬(wàn)家房地產(chǎn)擁有的53.06%的股權(quán)，該酒店成為萬(wàn)好萬(wàn)家的全資控股酒店。

　　當(dāng)時(shí)，萬(wàn)好萬(wàn)家對(duì)收購(gòu)的目的如此表述：“本次收購(gòu)?fù)瓿珊�，瑞安�?guó)際大酒店將成為浙江萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的全資子公司。有利于增強(qiáng)公司的控制權(quán)，有利于對(duì)酒店實(shí)行統(tǒng)一連鎖管理”、“將有利于加大公司酒店類資產(chǎn)規(guī)模，提高公司整體盈利能力”。

　　同時(shí)萬(wàn)好萬(wàn)家還稱：“瑞安國(guó)際大酒店自2006年12月25日通過(guò)置換方式進(jìn)入公司后，整體收益有了明顯提高。從2007年開(kāi)始，由于酒店早期的裝修折舊至2007年將攤銷完畢，因此即使考慮酒店后續(xù)的內(nèi)部裝修翻新因素，自2007年開(kāi)始酒店每年的折舊額也將比前幾年有一定幅度的減少，此項(xiàng)將有可能增加酒店稅前年利潤(rùn)。加上酒店對(duì)外承包的餐飲、桑拿和KTV等項(xiàng)目分別將于今明兩年到期，根據(jù)目前市場(chǎng)走勢(shì)，上述項(xiàng)目的下個(gè)承包期租金收入都能有較大幅度的增長(zhǎng)。因此，瑞安國(guó)際大酒店從2007年開(kāi)始的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有了明顯提高。預(yù)計(jì)今年全年可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)800萬(wàn)元以上，同比增長(zhǎng)300％以上。”

　　從酒店2007年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)看，已實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4781.15萬(wàn)元、凈利潤(rùn)705.92萬(wàn)元，與萬(wàn)好萬(wàn)家2006年9月份的估計(jì)大致吻合。

　　此外，讓人生疑的是，萬(wàn)好萬(wàn)家兩次股權(quán)進(jìn)出都涉及到浙江新潮集團(tuán)股份有限公司，萬(wàn)好萬(wàn)家在兩次交易中都表示，與交易對(duì)象不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。公開(kāi)資料顯示，該公司主要經(jīng)營(yíng)汽車面料、無(wú)紡布等。

　　更讓人生疑的是，兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的作價(jià)依據(jù)均為2006年9月北京中企華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司出具的中企華評(píng)報(bào)字（2006）第149-1號(hào)評(píng)估報(bào)告。但是兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間卻間隔將近1年半。而且兩則公告對(duì)瑞安國(guó)際大酒店的介紹也明顯存在差異。

　　酒店價(jià)值幾何？

　　根據(jù)上述評(píng)估報(bào)告的估值，2006年9月瑞安國(guó)際大酒店的評(píng)估值為2.5億元，53.06%的股權(quán)對(duì)應(yīng)的價(jià)值應(yīng)該為1.33億元�？紤]到折舊因素，因此，此次轉(zhuǎn)讓價(jià)格為1.59億元確實(shí)可以給萬(wàn)好萬(wàn)家?guī)?lái)了大約2477.25萬(wàn)元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益。

　　但是瑞安國(guó)際大酒店的價(jià)值只有2.5億嗎？

　　據(jù)記者調(diào)查，瑞安國(guó)際大酒店是目前瑞安市僅有的兩家最高星級(jí)酒店，坐落于瑞安安陽(yáng)新區(qū)中心繁華地段，建筑高度93米，是瑞安市東大門標(biāo)志性建筑物、瑞安市的形象工程。酒店距溫州機(jī)場(chǎng)、火車站僅1小時(shí)車程，交通極為便利。

　　據(jù)2006年9月公告資料，瑞安國(guó)際大酒店有限公司成立于1999年，注冊(cè)資本9800萬(wàn)元，為瑞安市目前最高級(jí)的四星級(jí)酒店之一。酒店占地面積13280平方米，建筑面積為43189平方米，有各類客房313間，地上25層，地下1層，是一家集客房、餐飲、娛樂(lè)、健身和商業(yè)服務(wù)為一體的綜合性高級(jí)商務(wù)型酒店。

　　截至2007年12月31日，該酒店資產(chǎn)總額為2.14億元，負(fù)債人民幣1.08億元，凈資產(chǎn)為1.06億元，2007年?duì)I業(yè)收入4781.15萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)705.92萬(wàn)元。

　　從賬面看，瑞安國(guó)際酒店確實(shí)只有2個(gè)多億的資產(chǎn)。但是眾所周知，自2006年以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了大幅飆升，屬于“炒房團(tuán)所在地”溫州市管轄的瑞安也不例外。因此2006年后的瑞安國(guó)際大酒店也必然大幅升值。

　　據(jù)記者從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)了解，瑞安國(guó)際酒店所在地周邊的居民住房房?jī)r(jià)在每平方米6000元-1.5萬(wàn)元之間。瑞安國(guó)際酒店屬商業(yè)地產(chǎn)，即便以每平方米1萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)、以瑞安酒店建筑面積43189平方米計(jì)算，瑞安國(guó)際大酒店的價(jià)值也在4億多元。2006年9月的評(píng)估價(jià)格與當(dāng)前市價(jià)相去甚遠(yuǎn)。
　�。ㄗC券時(shí)報(bào) 記者 申木）