商業(yè)地產(chǎn)（購(gòu)物中心）現(xiàn)狀分析及發(fā)展趨勢(shì)若干建議
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2006-01-24 09:29
杭州鴻偉摩爾投資管理咨詢有限公司總經(jīng)理 楊建偉
一、購(gòu)物中心的概念
購(gòu)物中心，西方國(guó)家也稱SHOPPINGCENTER，。它主要指毗鄰的建筑群中或一個(gè)大型建筑物中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)擔(dān)任協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一些零售商業(yè)、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提購(gòu)“購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食”等多項(xiàng)服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。
購(gòu)物中心有多種形態(tài)，較為認(rèn)同的是由Reynolds提出的適用范圍較廣的分類方法，它分為：
1、 地區(qū)購(gòu)物中心（30000平方米以上）（兩個(gè)以上的主力店） 按位置不同：老市區(qū)的中心地帶、鄰老市區(qū)的中心地帶郊區(qū)發(fā)展地帶、或交通樞紐
按店鋪組合不同：大型綜合超市、型百貨店和店鋪主導(dǎo)型食品、非食品和休閑類商店做主力店
2、中型購(gòu)物中心（10000-20000平方米）（至少一個(gè)主力店，集合型按位置不同：位于郊區(qū)的社區(qū)處女地或交通樞紐
按店鋪組合不同：大型綜合超市、主導(dǎo)型非食品專業(yè)店主導(dǎo)型
3、零售公園（5000-20000平方米）（沒(méi)有明確的主力店，沒(méi)有整體上的集合） 按位置不同：位于郊區(qū)的社區(qū)處女地或交通樞紐
按店鋪組合不同：零售倉(cāng)儲(chǔ)商店的組合、家直銷店的組合、類店鋪的組合
4、專業(yè)購(gòu)物中心（1000平方米） 按位置不同：位于老市區(qū)的中心地帶緊鄰老市區(qū)的中心地帶
二、購(gòu)物中心的現(xiàn)狀分析
在對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)的總體判斷上，我國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展，局部存在著過(guò)熱的苗頭，表象是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。2003年3月份，商務(wù)部在全國(guó)10個(gè)大中城市所做的一項(xiàng)調(diào)查顯示，2003年1月至11月全國(guó)商業(yè)建設(shè)投資額1000億元，面積是2000萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40％，過(guò)熱苗頭表現(xiàn)在一些地方盲目建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施，給中小城市帶來(lái)很大的壓力，也極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)和貸款風(fēng)險(xiǎn)。不僅存在著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，而且造成了浪費(fèi)土地資源、環(huán)境污染、加劇城市交通緊張等問(wèn)題。
發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積通常是1．2平方米，而在我國(guó)北京、上海等大城市還不足1平方米。按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總的要求，到2010年社會(huì)消費(fèi)品總額將達(dá)到8萬(wàn)億元，生產(chǎn)銷售總量達(dá)到17萬(wàn)億元，現(xiàn)在的差距應(yīng)該是很大的。所以，不能簡(jiǎn)單地做出“商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱”的判斷，不能搞“一刀切”。對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)要分類指導(dǎo)，防止重復(fù)建設(shè)和盲目投資。
三、購(gòu)物中心未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及建議
從國(guó)內(nèi)零售業(yè)的發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，雖然百貨店這種業(yè)態(tài)已經(jīng)走過(guò)了高峰期，超級(jí)市場(chǎng)也在迅速分化，然而零售企業(yè)大型化、集中化已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。從國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，在過(guò)去10年中，國(guó)內(nèi)零售業(yè)平均年增長(zhǎng)為9.7%，這在全球都是少有的。今年上半年，國(guó)內(nèi)零售增長(zhǎng)更高達(dá)10.1%，如果加上物價(jià)負(fù)增長(zhǎng)因素，實(shí)際增長(zhǎng)12.7%，是近年來(lái)最高的。另外，目前國(guó)內(nèi)一些大型百貨店（1萬(wàn)平方米以上）都在發(fā)展娛樂(lè)業(yè)。這些表明，商業(yè)零售業(yè)存在著巨大的發(fā)展空間，而購(gòu)物中心將因其業(yè)態(tài)特性而具有承載這一空間的優(yōu)勢(shì)。
我們把購(gòu)物中心分三個(gè)層次：一個(gè)是城區(qū)式的購(gòu)物中心，像東方廣場(chǎng)；第二是屬于社區(qū)式的購(gòu)物中心，是為社區(qū)服務(wù)的，現(xiàn)在美國(guó)、英國(guó)基本上已經(jīng)開(kāi)始重視社區(qū)商業(yè)的建設(shè)；第三就是城郊型的商業(yè)中心，就是我們現(xiàn)在提的MALL。這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，它必須考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相配套。GDP在一千美元到三千美元的可以進(jìn)行MALL試點(diǎn)，三千美元到五千美元開(kāi)始進(jìn)入起步時(shí)期，五千美元到一萬(wàn)美元?jiǎng)t可以進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，一但GDP達(dá)到一萬(wàn)美元以后，MALL將逐步走向成熟。離開(kāi)這個(gè)規(guī)律亂建MALL，是注定要失敗的。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我國(guó)的購(gòu)物中心應(yīng)合理化發(fā)展，下面我提出幾點(diǎn)建議：
1、必須要有整體的規(guī)劃。由于經(jīng)營(yíng)不同種類、不同檔次商品的商店匯集在一起，很容易形成“集貿(mào)市場(chǎng)”效果，因此業(yè)主不能摸著石頭過(guò)河，從開(kāi)始就要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的策略。國(guó)外一些購(gòu)物中心的前期準(zhǔn)備工作曾花了幾年時(shí)間來(lái)運(yùn)作。
2、突出特色。美國(guó)購(gòu)物中心的外形簡(jiǎn)樸，歐洲的更加現(xiàn)代化，亞洲地區(qū)如馬來(lái)西亞的更重娛樂(lè)性，比如把店堂營(yíng)造成“綠野仙蹤”的神話氛圍等等�？傊�，購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)要適應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用竦牟煌枨�，才能最大限度地贏得顧客。
3、根據(jù)我國(guó)市場(chǎng)的變化探索購(gòu)物中心的模式。傳統(tǒng)的零售業(yè)態(tài)中，購(gòu)物中心是以百貨店為主力店，但近幾年，由于金融危機(jī)以后百貨店的生意不太景氣，而逐漸把倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)做為主力店，這種趨勢(shì)在亞洲地區(qū)非常明顯�？傊�，中國(guó)購(gòu)物中心剛剛起步，有條件廣泛地學(xué)習(xí)國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。尤其是當(dāng)前零售利潤(rùn)很低，有時(shí)一個(gè)小小的失誤都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)走上困境。
4、迎接中國(guó)加入WTO后的挑戰(zhàn)。我國(guó)在與歐盟的世貿(mào)協(xié)議條款談判中，簽訂了兩萬(wàn)平方米以上的店鋪可以由外方控股的協(xié)議。這說(shuō)明，外商投資的購(gòu)物中心只需派出一批管理隊(duì)伍，而不需在基建等方面進(jìn)行投資，因此他們會(huì)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。法國(guó)的家樂(lè)福近期關(guān)閉了香港超市，集中力量發(fā)展內(nèi)地市場(chǎng)�？梢酝茢�，今后的競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)激烈的。
迄今為止，購(gòu)物中心依然是全球范圍內(nèi)提供有效供貨和服務(wù)的最佳方式。購(gòu)物中心不僅是零售商最為青睞的供貨方式，而且它已成為顧客的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。它不僅僅是一個(gè)處所，一座建筑，甚至也不僅僅是商人與商店的組合，它代表一種管理體系，其運(yùn)作更多的是像一個(gè)健全的企業(yè)而不是相互獨(dú)立的零售個(gè)體。每個(gè)零售業(yè)主都是這個(gè)綜合體系的一個(gè)組成部分，所以，如何借助現(xiàn)代管理方法和手段對(duì)租家進(jìn)行有效的控制和安排具有十分重要的意義。（楊建偉 杭州鴻偉摩爾投資管理咨詢有限公司總經(jīng)理）
作者簡(jiǎn)介：
楊建偉先生歷任國(guó)美電器總部總裁助理；浙江國(guó)美電器有限公司總經(jīng)理；臺(tái)州赤城大廈購(gòu)物中心總經(jīng)理；江南摩爾商業(yè)管理公司常務(wù)副總經(jīng)理(主持工作)。
曾全面負(fù)責(zé)：
嘉興江南MALL（20萬(wàn)平方米建筑面積）
蘇州東盛步行街（6萬(wàn)平方商業(yè)面積/市場(chǎng)調(diào)研/商業(yè)規(guī)劃/業(yè)態(tài)布局/交通組織設(shè)計(jì)）
溫州歐洲城（13萬(wàn)平方商業(yè)面積/商業(yè)規(guī)劃改造/盈利模式調(diào)整/業(yè)態(tài)布局設(shè)計(jì)/主力店招商/顧問(wèn)管理）
臺(tái)州赤城大廈(2萬(wàn)平方商業(yè)面積/業(yè)態(tài)布局/全面招商/開(kāi)業(yè)策劃/經(jīng)營(yíng)管理)
東陽(yáng)海德廣場(chǎng)（5萬(wàn)平方米商業(yè)面積/項(xiàng)目定位/主題概念/商業(yè)組團(tuán)/業(yè)態(tài)布局/）
泰州坡子街（7.7萬(wàn)平方米商業(yè)面積/商業(yè)定位/商業(yè)規(guī)劃/主力店招商）
等大型商業(yè)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、招商及全面經(jīng)營(yíng)管理，目前兼管銅鑼灣集團(tuán)華東區(qū)的拓展、管理工作， 2004年被中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟評(píng)為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十大杰出操盤手；2005年杭州鴻偉摩爾投資管理咨詢有限公司還被為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十大卓越服務(wù)機(jī)構(gòu)。
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