商業(yè)地產(chǎn)四大缺位 管理資金市場和運營
中國商業(yè)地產(chǎn)在日益成熟和發(fā)展的過程中,前景和思路已經(jīng)越來越清晰,有志于商業(yè)地產(chǎn)或已經(jīng)投身于
商業(yè)地產(chǎn)的同行們,無疑都意識到了商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢和空間。但我們依然應該清醒地認識到,商業(yè)地產(chǎn)與生俱來的缺位,只有商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的各方人士能夠齊心協(xié)力彌補這些缺位,中國的商業(yè)地產(chǎn)才能夠走出一條更加踏實和輝煌的道路。
管理缺位:這里所說的管理缺位不是指商業(yè)場所和項目實體的缺位,而是指行業(yè)管理的缺位。因為商業(yè)地產(chǎn)從誕生之日起就是一個雜交混合品種,爹不親娘不愛,建設部門主要管住宅和建筑,商業(yè)部門主要管零售業(yè),雖然一些名不副實的行業(yè)協(xié)會也都試圖充當這樣的角色,但由于要么只懂商業(yè)不懂地產(chǎn),要么只懂地產(chǎn)不懂商業(yè),更別談既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)還懂金融的了。而商業(yè)地產(chǎn)恰恰需要三者兼?zhèn)涞牟块T、機構和人才方能更好地協(xié)調、監(jiān)督和管理,因此目前行業(yè)需要這樣的協(xié)會組織,企業(yè)需要這樣的人才。最適合的方式就是商業(yè)、地產(chǎn)和金融的協(xié)會組織聯(lián)合成立一個最高行業(yè)研究和管理組織,宏觀上更好地引導和協(xié)調商業(yè)地產(chǎn)這個符合產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和進步。微觀上企業(yè)更需引進和培養(yǎng)這樣的復合型人才或系統(tǒng)地整合相關專業(yè)機構,更好地操作和運營商業(yè)地產(chǎn)項目。
資金缺位:這里所說的資金缺位不僅是指一般意義上資金短缺,更準確的是指資金的錯位即指商業(yè)地產(chǎn)主體形態(tài)真正需要的中長期資金來源如銀行信貸的中長期貸款,非銀行信貸的信托、基金和債券等證券化長期融資工具,特別是按照國外成熟不動產(chǎn)融資體系的建設,中國商業(yè)地產(chǎn)就更加需要一套完整的資金供應和變現(xiàn)的模式。
中國的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的初期階段甚至現(xiàn)在時,中小投資客扮演了重要的角色,當然外資基金也充當了急先鋒。但是合法化的系統(tǒng)的長期的資金體系還為時尚遠!政策的轉變、行業(yè)的進步、市場的成熟和消費者的理性缺一不可。實體和虛擬的,長期和短期的、國內和國際的綜合配套與最佳組合是必須要經(jīng)過一個開放的周期化的過程。
市場缺位:市場的缺位,不是指商品缺位也不是指消費缺位,而是指市場的同質化、競爭惡性化和結構的混亂化,從而導致商業(yè)地產(chǎn)一方面的總量飽和和另一方面的結構缺失。甚至嚴重忽視人民生活消費的不斷升級,在商業(yè)的布局、結構和業(yè)態(tài)組合等方面,因此一個真正成熟的市場既是一個細分化的差異化的市場,也是主流消費確立的市場,F(xiàn)在的矛盾就在于主流消費市場的傾斜和差異化市場的偏離。
運營缺位:這里所說的運營的缺位不是指商業(yè)經(jīng)營的缺位,而是指全程商業(yè)運營機構的缺位,更是指復合型商業(yè)人才和團隊的缺位。因為商業(yè)地產(chǎn)的成功不僅是指房產(chǎn)銷售和租賃的成功、商業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)金成功和連鎖發(fā)展與并購的成功乃至抵押、評估、資產(chǎn)證券化和資本運營的成功。因此,一個優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)運營是指全程的立體的成功,決策者的先進意識,專業(yè)顧問機構的增值服務,特別是一個分工明確有協(xié)調配合的復合型團隊,是一個商業(yè)地產(chǎn)項目成功缺一不可的組合。
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淄博房產(chǎn)