鄭州三大零售商遭遇“漲租咒”驚魂 “漲租令”、“逐客令”二選一，鄭州三家商超“明星店”進退維谷
核心提示:“比起眼前房東‘強勢漲租’的表情，昨日的笑臉恭迎，都是浮云。”三大商企鄭州“標(biāo)桿店”的存亡窘遇，或有偶發(fā)、或是極端，卻揭開了此輪商業(yè)物業(yè)“漲租潮”帶給河南零售商的震撼。市場環(huán)境向“高成本、低增長”氣候驟變，重挫了他們馳騁中國20年的“輕資產(chǎn)、低成本、快復(fù)制”傳統(tǒng)發(fā)展模式，并嚴(yán)考著每位市場主體的發(fā)展信念與真實泳技。
A
三個“中槍”者
“某內(nèi)資商超長江路店或?qū)⒊返?#8221;的消息，已滲透至行業(yè)圈外、仍在快速發(fā)酵。
這是小滬(化名)極不愿意聽到的�；蛞蜃鳛樵摰旯芾韺又械囊粏T，他認(rèn)為有必要“以正視聽”：至少目前沒人趕我們走，我們也不會輕易走。
長江路上的這家超市2008年4月開業(yè)，營業(yè)面積逾2萬平方米，年銷售額已破3億元。它是鄭州零售市場上的“明星店”，更是該企業(yè)在河南市場培育的當(dāng)家花旦。“長江路店在集團全國體系內(nèi)位居前五。”小滬介紹說。
另值得說明的是，連鎖化經(jīng)營商企的市場布局機制，是競爭店、盈利店雙線推進。前者，擔(dān)當(dāng)對抗市場競爭、控制份額的責(zé)任更重;后者，側(cè)重于利潤貢獻(xiàn)。二者良性互動，是保障品牌在區(qū)域市場份額與網(wǎng)絡(luò)規(guī)模同步提升的關(guān)鍵。長江路店即是后者。
相較于管理層的淡定，店里的保安卻不這么看。因一旦門店關(guān)閉，他不可能享受到“調(diào)回”待遇。于是，久拖一年的“撤店”傳說，成了基層員工的一塊兒心病。援引以上人士所說，“總部從年初即著手在其周邊找新物業(yè)做接應(yīng)，但好幾個項目被對手借機‘搶座’了。”
一家“明星店”惹上撤店傳聞，是違背常理的。依行業(yè)常規(guī)，1萬平方米以上商超與物業(yè)方合約租期通常為15～20年。
但長江路店的尷尬，則源于鄭州市舊城區(qū)改造、業(yè)主履新，名門置業(yè)得到了此地塊的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。
12月14日，名門置業(yè)一人士向記者證實了此消息。其稱，新擬建商業(yè)物業(yè)選擇主力店入場，尊重市場既有經(jīng)營者利益，或傾向于上述商企優(yōu)先入場。但是，該店此前的合約不可能延續(xù)，尤其是租金須根據(jù)當(dāng)前市場價格重議。
另據(jù)了解，長江路店的租金約單平方米0.6～0.7元/日。而今，鄭州市場商業(yè)物業(yè)單平方米租價為每日1.2～1.6元。而這，還只適用于大品牌、1萬平方米以上租約價格。
“租金水平翻倍”，無疑嚴(yán)考上述商企的承壓能力。
同時間節(jié)點在發(fā)生的，是另兩家外資超市鄭州店因近似的“漲租”問題，在糾結(jié)與忐忑。
如某外資超市北環(huán)店，今年3月因與房東提出“漲租”產(chǎn)生分歧，導(dǎo)致雙方激烈對抗。該店進貨通道被房東封堵長達(dá)一個月。
據(jù)該超市一知情人士透露，北環(huán)店是該公司大區(qū)“標(biāo)桿店”，年銷售規(guī)模近3億元。上年末，該店物業(yè)方單方違約提出漲租，為其門店帶來了巨損，驚動其中國區(qū)總部。至今年9月，該公司同意將年租金提升近5成，目前仍在處理新合同完善。
對于這種妥協(xié)，上述人士的表達(dá)是，“門店開業(yè)共7年，‘倒貼’3年養(yǎng)店期才見盈利。更何況，市場份額與目標(biāo)消費群培育成熟，即便是‘舍’，也需很大勇氣。”
上家超市剛剛“風(fēng)波”落定，中州大道某商業(yè)物業(yè)“炸樓”的傳聞再起。這讓某外資超市東環(huán)店再度陷入忐忑。
據(jù)了解，該店開業(yè)于2004年，同樣是銷售規(guī)模近3億元的“明星店”。但其所在物業(yè)于2010年幾經(jīng)易手后，新房東即送來了“炸樓”信號。
“‘炸樓’是為了項目重建，重建即意味著有了漲租的題材。”上述超市一人士稱，事件初始原因，是周邊幾宗新建物業(yè)租金水平與其差距懸殊，讓房東害了“紅眼病”。
2011年3月，事因物業(yè)方漲租訴求，多家租客與之發(fā)生“擦槍走火”事件，并見諸報端。而今，漲租風(fēng)聲再起，或?qū)⒁切屡�、舊怨疊加。
上述人士認(rèn)為，今年是零售企業(yè)發(fā)展最困難的一年。市場競爭加劇、消費增長乏力，一旦成熟門店再遭房東違約，必對公司在整個片區(qū)的盈利與發(fā)展前景帶來重創(chuàng)。
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誰是“漲租潮”推手?
“比起眼前房東‘強勢漲租’的表情，昨日的笑臉躬迎，都是浮云。”
這樣的感慨由2011年在中國零售商群體快速傳染，并在今年持續(xù)放大、發(fā)酵。包括多家上市公司在內(nèi)一批知名商企深陷“漲租潮”，引發(fā)了數(shù)起震撼的事件。
2011年11月，因物業(yè)方違約，廣州天虹百貨常州溧陽店開業(yè)不足1年即停業(yè)。同年，太平洋百貨在京的盈科店、五棵松店，由于租金大幅上漲、市場表現(xiàn)欠佳等原因相繼關(guān)閉。該公司正式撤出北京市場。
今年5月，深圳百佳超市在上海開業(yè)僅一年多的高端超市，因租金高企選擇閉店。
同年7月，沃爾瑪因與業(yè)主方的租金問題關(guān)閉了廈門東方店。
同年12月，國內(nèi)兩大便利店巨頭7-11、全家，分別在廣州擬關(guān)閉20家門店。
另有消息稱，因物業(yè)方欲強行調(diào)漲租金，太平洋百貨在大連、成都今年也陷入經(jīng)營危機。
“本以為‘漲租潮’離河南較遠(yuǎn)，會在一線市場停留較長周期。萬沒想到，眨眼間，自己先迎頭撞上了。”某外資超市河南區(qū)發(fā)展部總監(jiān)坦言，他的最初判斷是，與京滬廣等城市零售店首輪合約(15年)密集到期所不同，河南的連鎖零售業(yè)起始在2002年。也就是說，河南市場至少還有3年時間緩沖期。怎料，這里的地產(chǎn)商更是迫不及待。
事實上，上述人士心里有句潛臺詞未吐：這些在中國市場馳騁20年的零售大腕，如今被“頭上動土”、頗有失落感。
但換一角度看，物業(yè)方強行漲租亦需承擔(dān)違約賠償、品牌損失。
大中華購物中心聯(lián)盟河南省總召集人謝濤則有新解：其一，租金的上漲與CPI高企一脈相承。而由5月份起，人民幣貶值幅度超過了5%，成為了關(guān)鍵推手。加之此前銀根緊縮、融資成本激增、各種經(jīng)營成本普漲，部分地產(chǎn)商被逼到了墻根。尤其是僅有單一項目的小開發(fā)商，將推高商鋪租金視為獲得生存喘息的唯一機會;其二，物業(yè)租賃稅的征收力度加大，亦是重要推手;其三，部分新物業(yè)新盤租金“創(chuàng)新高”的熱島效應(yīng)，讓地產(chǎn)商看到商企消化物業(yè)成本或仍有提升空間，由此激發(fā)了他們的漲租欲望。
某知名商業(yè)地產(chǎn)商高管對此附議。其認(rèn)為，10年前，很多地產(chǎn)商初探商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，因操盤經(jīng)驗或市場資源不足，是求著商企入場。而今，很多地產(chǎn)商挖來了大批商企“發(fā)展部高管”，對商企的租金成本占比、盈利空間、操作手法了如指掌。“我們測算過，凡年租金達(dá)不到年銷售額4.5%的商企門店都有可提價空間。事實上，鄭州大量商企門店這一占比值是2%。”
大商鄭州地區(qū)集團董事長皇甫立志卻不這么看。其認(rèn)為，CPI、融資成本、土地價格、人民幣升值，并非推高河南商業(yè)物業(yè)成本的關(guān)鍵性因素。其核心推手，是2010年后，國內(nèi)一批新零售企業(yè)入豫，在河南市場掀起了新一輪跑馬圈地。
“沒有需求哪兒來的漲價?而那些敢于違約漲租的物業(yè)方，是否早有某商企在背后撐腰。”這是皇甫立志的反問。
如此說來，市場上每家商企或都難逃“推手”嫌疑。
正如記者此前聽聞的兩則故事：其一，某商企為阻止一新入鄭州市場同行的進駐，向其物業(yè)方給出了“天價”;其二，某外資商企與房東發(fā)生漲租爭執(zhí)之際，一內(nèi)資商企悄然找到其房東，“許諾”了逐客清場產(chǎn)生的“違約損失”。
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“深水區(qū)”的生存式
三大商企鄭州“標(biāo)桿店”的存亡窘遇，或有偶發(fā)、或是極端，卻揭開了此輪商業(yè)物業(yè)“漲租潮”帶給河南零售商的震撼。
他們深知，被房東反噬部分利潤僅是表象。而真正的巨浪，是“高成本、低增長”的環(huán)境質(zhì)變，或?qū)⒋輾鹘y(tǒng)零售業(yè)為之信仰的“輕資產(chǎn)、低成本、快復(fù)制”發(fā)展模式。
正如前文所言，中國零售業(yè)進入了困難的一年。據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年中國大型商企的客流量下滑10%、1/3利潤被“吞噬”、毛利潤普遍低于20%。
省內(nèi)幾家主流商企負(fù)責(zé)人在接受本報采訪時坦言，今年河南市場毛利普降亦是不爭的事實。網(wǎng)購消費對實體零售業(yè)沖擊力尤為強勁。
“我們也想漲價，但能轉(zhuǎn)嫁給誰?向上推，會激發(fā)‘零供矛盾’，為品牌帶來極大負(fù)面影響。向下加到商品終端價格，消費者會靠腳投票，更有競爭對手在死盯。”家樂福河南區(qū)發(fā)展總監(jiān)包錚認(rèn)為，這部分成本只能從零售企業(yè)利潤里面扣。
另據(jù)今年的物業(yè)漲租現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士也對未來零售市場發(fā)展趨勢有了預(yù)估：其一，各家商企旗下虧損或微盈利門店，此前被當(dāng)做廣告牌或用來死守份額，未來或?qū)⑴筷P(guān)閉;其二，行業(yè)內(nèi)跑馬圈地的發(fā)展方式會急踩剎車;其三，企業(yè)間的并購和整合也會加劇。
“情況或不該這么糟糕。”謝濤的判斷是，中國的商業(yè)地產(chǎn)供給的總體現(xiàn)狀還是過剩的。個別項目租金被炒高，并不代表其價格得到了市場確認(rèn)。另外，業(yè)內(nèi)所出現(xiàn)的物業(yè)方違約漲租事件有其共性特征：或因商企憑品牌地位、或因開發(fā)商遭遇開盤危機，商企在合約租金上占有壓倒性優(yōu)勢。因而，在“聲討”開發(fā)商毀約的同時，商企應(yīng)反思自身的發(fā)展模式，以及自身應(yīng)變新環(huán)境的真實生存能力。
缺失“高成本、低增長”環(huán)境下的生存技能，是國內(nèi)相當(dāng)數(shù)量零售商的先天短板。此前，廣袤市場縱深與行業(yè)黃金發(fā)展周期，或能寬容他們的素質(zhì)缺位。而今，真實的市場挑戰(zhàn)才剛剛到來。
那么，迫在眉睫的“抗風(fēng)險”方案是什么?
皇甫立志首選答案是減速。“大商在今年提出旗下所有單店提升效益。而在未來，即便對三、四級市場拓展，也會遵循盈利一家店、再開新店的原則。”
這一說法得到了多數(shù)零售商的認(rèn)同。但亦可關(guān)注到，大體量物業(yè)推進、多業(yè)態(tài)組合經(jīng)營，乃至自建物業(yè)，亦成為部分商企當(dāng)前的投資著力點。如華潤萬家，將社區(qū)購物中心、高端超市、咖啡館等自有品牌零售項目，打包為一個項目同步推進。
另有消息稱，或受王府井、萬達(dá)、麥德龍“觸網(wǎng)”啟發(fā)，丹尼斯集團亦在考慮線上線下同時銷售的可行性。
“跟不上市場變化，恐怕只能是坐以待斃;貿(mào)然前行，則可能面臨更大的風(fēng)險。且行且看吧。”某零售業(yè)高管發(fā)出如此感慨。
（來源：大河報 記者：楊霄）
