“公司不負債經(jīng)營，也不上市”，這是深圳隱形富豪黃楚龍常掛在嘴邊的一句話，曾經(jīng)的豪言壯語，終難抵資本的吸引。

隨著星盛商業(yè)通過聆訊，這句話也只能是“往事隨風”，負債、上市，它兩個都占了。

1月11日，距離二度遞表失效還有9天，星盛商業(yè)管理股份有限公司（以下簡稱“星盛商業(yè)”）通過港交所聆訊，并發(fā)布聆訊后資料。

資料顯示，星河控股是黃楚龍新設(shè)的上市平臺，經(jīng)過一系列的組織重建，間接全資持有于2019年8月從新三板摘牌退市的星河商置100%股權(quán)。

耗時近一年，兩度遞表，黃楚龍的上市之夢，距離正式掛牌只差臨門一腳。

去年1月17日，星盛商管向港交所首次遞表，卻未能在六個月的時效期內(nèi)收到通過聆訊的回復(fù)。首戰(zhàn)折戟第三天，7月20日，火速再次遞交招股書，二度沖擊IPO。

新三板摘牌、股權(quán)重組、赴港IPO、首戰(zhàn)折戟、迅速二度遞表，如今終于等來通過港交所的聆訊。一連串動作不難看出花甲之年的黃楚龍，對上市的渴望。

上市不是終點，是起點。母公司依賴癥、高速擴張之下高毛利率的持續(xù)性、處在高位的負債率……置身資本市場的殘酷競爭，星盛商業(yè)的運營能力將備受驗。

黃楚龍次子的操練場

“黃楚龍習慣自有持股”這是業(yè)界周知的事兒，從星盛商業(yè)的股權(quán)架構(gòu)來看，他也擁有著絕對控制權(quán)。

資料顯示，黃楚龍通過家族信托通過高星持有星盛商業(yè)80%股權(quán)，另外20%股權(quán)由黃楚龍次子黃德林持有，向下層穿透，星盛商業(yè)持有星河商置100%股權(quán)。

不同以往的是，已年過花甲的他，開始慢慢扶子“上位”。

“地產(chǎn)二代”接任家族企業(yè)，以物業(yè)為操練場，星河控股也不例外。36歲的黃德林是黃楚龍的次子，除了擁有股權(quán)，還擔任著星盛商管的董事會主席；而長子黃德安并未直接持有股權(quán)，僅擔任非執(zhí)行董事。

成立于1988年的星河控股，集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)運營及金融服務(wù)于一體。

星盛商業(yè)間接全資控股的星河置業(yè)集團，曾于2016年12月2日在全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)掛牌，代碼為839819。前后不到三年時間，面臨著融資困難、流動性不足等問題，黃楚龍選擇退出新三板，轉(zhuǎn)奔港交所而去。

資料顯示，2016年星河商置的營業(yè)收入為3.01億元，同比漲幅為14.8%；然而到了2017年，營收增幅明顯降速，為11.2%；2018年，營收甚至出現(xiàn)負增長，同比下降5.09%，營業(yè)收入僅為3.17億元，籌資活動錄得的現(xiàn)金流為0。

2018年，黃楚龍曾言：2023年，星河商置實現(xiàn)管理面積超350萬平方米、產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)運營面積300萬平方米以上、物業(yè)實現(xiàn)5000萬平方米的管理規(guī)模。

或許那個時候黃楚龍就有了角逐資本市場，打通融資渠道的籌劃。2019年8月23日，星河商置從新三板摘牌退市，隨后經(jīng)過一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收并購、注銷公司、成立公司的操作，以星盛商業(yè)之名沖擊港股資本市場。

此外，黃楚龍旗下還有一家新三板掛牌的公司——智善生活，主營物業(yè)管理服務(wù)、地產(chǎn)開發(fā)前期配合物業(yè)及其他服務(wù)。

招股書披露，星盛商業(yè)赴港IPO，黃楚龍為其引入了4名基石投資者，包括Virtues Capital、SCGC Capital Holding CompanyLtd等，合共認購4070萬美元(約3.17億港元)股份。 星盛商業(yè)以每股3.2港元至3.88港元招股，發(fā)售2.5億股，其中90%國際配售，10%公開發(fā)售，集資額8億至9.7億港元。預(yù)期1月26日正式港交所掛牌。

營收八成依賴母公司

背靠大樹星河控股，星盛商業(yè)不缺項目來源；但過度依賴勢必會影響其獨立成長。

招股書顯示，截止2020年9月，星盛商業(yè)訂立合約以向53個商用物業(yè)項目提供服務(wù)，覆蓋中國20個城市，總合約面積約328.4萬平方米。

其中，星盛商業(yè)管理由星河控股及其聯(lián)系人開發(fā)或擁有的全部31個商用物業(yè)，合約面積約125.6萬平方米，占總合約面積的41.9%。

就此來看，星盛商業(yè)已經(jīng)有過半合約面積來自獨立第三方開發(fā)或擁有的商用物業(yè)所貢獻。然而，其收入占比卻只有10%左右。

數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年及2019年，星盛商管持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的收入分別為2.781億元、3.287億元、3.873億元、1.237億元，而來自獨立第三方的營收占比分別為9.8%、11.6%、10.5%、11.6%。

2020年前九個月，星盛商業(yè)實現(xiàn)收入3.06億元、實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營利潤9014萬元，分別較去年同期增長6.7%及14.3%。其中，依靠母公司及其關(guān)聯(lián)方的收入為2.65億元，占總營收的86.6%。

星盛商管表示，獨立第三方開發(fā)或擁有的項目主要由品牌及管理輸出服務(wù)模式管理，在該業(yè)務(wù)模式下，星盛商管僅向業(yè)主收取按預(yù)先協(xié)議的百分比計算的收入及/或利潤及/或固定費用，而不向租戶收取費用。

2017年—2019年，星河商業(yè)產(chǎn)生自向星河控股及其聯(lián)系人提供商用物業(yè)運營服務(wù)以及后者擁有的若干租戶提供管理服務(wù)所產(chǎn)生的收入分別為6330萬元、6660萬元、9520萬元、9080萬元，分別占收入總額的22.8%、20.3%、24.6%及29.7%。

母公司輸血或許穩(wěn)定且收入可預(yù)期，但就長遠來看，以此模式之下，星盛商業(yè)的發(fā)展?jié)摿荼厥芟�。尤其是入局資本市場之后，市場外拓能力不足很可能會“掉隊”。

維持高毛利率與降低高負債

招股書中，以品牌及管理輸出服務(wù)模式的星盛商業(yè)，其高毛利率尤為亮眼。

招股書顯示，2017-2019年，星盛商業(yè)的整體毛利率分別為49.9%、51.7%、51.8%；截至2020年4月30日止四個月，星盛商管的整體毛利率提升至60.2%。

其中，品牌及管理輸出服務(wù)的貢獻最大。2017-2019年間，星盛商業(yè)品牌管理輸出服務(wù)毛利率分別為68.1%、66.9%、67%，截止2020年4月底，這一數(shù)字已高達77.2%。

對此，星盛商業(yè)坦言：毛利率于往績記錄期間維持相對較高水平，部分由于我們大部分收入及毛利乃產(chǎn)生自大灣區(qū)（尤其是深圳）。

2017-2019年間，星盛商業(yè)產(chǎn)生自大灣區(qū)的收入在收入總額中占比分別為90%、87.5%、88.9%，2020年4月降至72.5%；同期，產(chǎn)生自深圳的收入在收入總額中占比分別為84.8%、85.3%、86.2%、69.4%。

而向其他城市拓展，“我們于該等地區(qū)項目的盈利能力可能遜于深圳的項目，在有關(guān)情況下我們的整體毛利率可能下降�！�

緊隨融資渠道打通，加速向外進一步拓展，星盛商業(yè)的高毛利率或許將難以維繼。

此外，星盛商業(yè)的負債率也是一個問題。

數(shù)據(jù)顯示，2017至2019年，星盛商業(yè)的資產(chǎn)負債率分別為59.6%、52.2%和87.9%。同期，其流動負債總額分別為1.49億元、1.82億元、1.92億元；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為8174.9萬元、8686.2萬元、1.34億元，無法覆蓋流動負債。

截止2020年4月底，星盛商業(yè)負債率有所下降，為73.2%。相較而言，其負債率仍處在高位。

據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，2020年上半年29家上市物企平均資產(chǎn)負債率為46.32%。其中，資產(chǎn)負債率超過70%的僅有兩家，其中，銀城生活服務(wù)資產(chǎn)負債率79.16%，正榮服務(wù)為70.42%。