出品/投中網(wǎng) 

撰文/陳美

劉強東最近可謂是動作頻頻，在海外開啟“買買買”模式。

最新消息顯示，京東旗下基礎設施投資與資產(chǎn)管理平臺——京東產(chǎn)發(fā)，將與瑞士合眾集團、高瓴支持的Eza Hill，從凱德騰飛房產(chǎn)信托手里收購新加坡四處物流資產(chǎn)，交易價格為3.06億新元，約17億元。這意味著劉強東又出手了。

值得一提的是，除了與高瓴支持的Eza Hill一起搞收購，高瓴本身也是京東產(chǎn)發(fā)，以及母公司京東集團的投資人。CVSource投中數(shù)據(jù)顯示，在京東產(chǎn)發(fā)僅有的兩輪融資中，高瓴資本均現(xiàn)身支持，參與前者A輪、B輪融資，兩輪融資共計完成15億美元（約合107.02億人民幣）金額。

而在京東集團的早期融資中，高瓴資本也作為C輪融資的投資人，參與到當年9.61億美元（約合68.57億人民幣）的融資。

17億元，劉強東又買了

說這筆物流資產(chǎn)收購案之前，先來看劉強東最近的動作。

一是，砸180億元收購歐洲消費電子產(chǎn)品零售商CECONOMY；二是，可能以40億港元價格收購香港佳寶食品。這兩筆交易加起來，劉強東要掏出整整200億元用于收購。

劉強東為何突然如此大手筆？國際化可能是重要原因。劉強東曾表示，國際化是京東未來最重要的方向之一。目前，京東在海外已有2000多名員工，物流網(wǎng)絡覆蓋19個國家和地區(qū)。

如果這兩筆收購案順利落地，在國際化戰(zhàn)略上，京東在歐洲和香港就有了橋頭堡。因此，下一步“物流”必然是京東布局的領域。

再回過頭來看，京東產(chǎn)發(fā)的這筆收購。劉強東要買的物流資產(chǎn)，位于新加坡烏美路的工業(yè)資產(chǎn)、樟宜南街、裕廊東大廈（大士裕廊工業(yè)區(qū)附近），以及班丹大道的物流倉庫。

其中，位于新加坡班丹大道的Senkee，是上述四項物流資產(chǎn)中規(guī)模最大、價值最高的物流樞紐，總建筑面積約87842平方米，售價達1.4億新元，約占總交易價的一半。

位于烏美路、樟宜南街、裕廊東大廈的物流倉庫，有明顯的產(chǎn)業(yè)和地域優(yōu)勢。烏美路作為新加坡重要的工業(yè)區(qū)域，匯聚了眾多電子、精密制造等企業(yè)，已形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈上下游配套，與京東主營的家電零售業(yè)務相匹配。

樟宜南街的倉庫臨近樟宜機場，航空貨運優(yōu)勢獨特，對于時效性要求極高的電子產(chǎn)品、生鮮食品等貨物運輸極為有利；裕廊東大廈在大士裕廊工業(yè)區(qū)附近，該工業(yè)區(qū)是新加坡重要的制造業(yè)基地，物流倉庫能夠及時響應區(qū)內(nèi)企業(yè)的原材料采購與產(chǎn)品配送需求，與制造業(yè)生產(chǎn)節(jié)奏緊密配合。

由此，產(chǎn)業(yè)集聚、交通與容量優(yōu)勢，成為劉強東此次收購的關(guān)鍵詞。報道顯示，被收購的四處物業(yè)總建筑面積約186,346平方米，平均剩余土地年限約27年，平均剩余租期約1.6年。

浮現(xiàn)高瓴身影，共同籌備10億美元REIT

值得關(guān)注的是，這次出手，并不是劉強東單打獨斗。他選擇了與瑞士合眾集團、高瓴支持的Eza Hill，進行合作。合作方之一的瑞士合眾集團，是全球領先投資公司，在多個國家和地區(qū)投資了多個大型項目。

另一合作方——Eza Hill，身后則有高瓴身影。投中網(wǎng)了解到，Eza Hill由高瓴通過Rava Partners設立，前者為Rava Partners的不動產(chǎn)投資平臺。最新消息顯示，Rava Partners已宣布，向某主權(quán)財富基金出售兩組此前由其開發(fā)，并持有的日本多戶住宅投資資產(chǎn)池，總價值約490億日元（約合23.6億人民幣）。

作為交易的一部分，該主權(quán)財富基金將委托Rava Partners繼續(xù)擔任這兩組投資池的主要資產(chǎn)管理方。據(jù)悉，這些資產(chǎn)主要位于東京、大阪等日本主要城市。

此次與劉強東聯(lián)合收購新加坡物流資產(chǎn)，便是EZA Hill的最新動作。數(shù)據(jù)顯示，近年來，Eza Hill持續(xù)在東南亞“掃貨”。

2024年11月，EZA Hill便從ESR管理的基金LILV Portfolio手里，收購了總價值1.48億美元（約合10.56億人民幣）的三項雅加達物流資產(chǎn)。該項目三項物流資產(chǎn)位于印度尼西亞的大雅加達地區(qū)，包括Cikarang、Cibitung和Cileungsi。由于地區(qū)地理位置優(yōu)越、交通條件便利，這些資產(chǎn)成為物流和制造業(yè)的理想選擇。

收購后，劉強東計劃將該資產(chǎn)納入REIT資產(chǎn)池。目前，三方正就最終資產(chǎn)組合進行磋商，計劃最早于明年在新加坡交易所掛牌。

眾所周知，納入REIT資產(chǎn)池最大的好處，就是快速回籠資金。一方面，REIT掛牌新加坡交易所后，劉強東可快速盤活資本，將存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性更強的金融資產(chǎn)；另一方面，京東系能形成“融資-投資-融資”的再循環(huán)。

除這筆收購，劉強東還計劃與瑞士合眾集團、Eza Hill，共同籌備房地產(chǎn)投資信托（REIT），目標規(guī)模超10億美元（約合71.35億人民幣）。這將是新加坡REIT市場逾一年來最大規(guī)模的新晉基金，折射市場回暖信心。

劉強東全球“鋪路”供應鏈

從操作手法上看，這不是劉強東第一次與PE大佬聯(lián)手，搞事情。

2024年底，京東產(chǎn)發(fā)就與鼎暉投資及保險機構(gòu)，共同完成了一筆50億物流基礎設施基金的募集。該基金將投資大灣區(qū)、長三角等核心城市戰(zhàn)略集群的7處高品質(zhì)、高標準智慧物流園區(qū)，建筑面積超過90萬平方米，主要服務于電商零售、新能源汽車等行業(yè)龍頭企業(yè)，以提升供應鏈效率。

對于供應鏈而言，它堪稱劉強東整個商業(yè)帝國的基石。在宿遷老家，劉強東豪擲200多億元，重點項目“亞洲一號”物流中心便坐落于此

在國際拓展上，今年上半年，劉強東在馬來西亞和越南，也分別新增3座自營海外倉，鞏固京東在東南亞地區(qū)的供應鏈網(wǎng)絡；同時，斥資2.5億澳元，買下京東在澳大利亞的首個物流中心——Wacol，以拓展其在大洋洲的業(yè)務版圖。

稍早前，劉強東還進軍中東地區(qū)，運營9個海外倉，覆蓋了阿聯(lián)酋、沙特阿拉伯等國家，提升京東在該地區(qū)的供應鏈能力。到2025年底，劉強東計劃將全球自營海外倉面積實現(xiàn)超100%增長。

對于這些物流資產(chǎn)的“買入”，劉強東表示，零售業(yè)永遠不變的規(guī)律是，行業(yè)一定會越來越集中；對于后端物流業(yè)而言，也是越規(guī)�；�，成本越低。

以最近擬收購的佳寶超市為例，可以看到，劉強東出手后，直接將供應鏈能力從深圳平移到香港。劉強東在利用佳寶的本地運營經(jīng)驗快速適應香港市場的同時，也將佳寶超市的生鮮品類納入京東供應鏈體系，進一步優(yōu)化其在大灣區(qū)的物流和配送服務。

事實上，在劉強東的商業(yè)版圖上，物流資產(chǎn)一直處于核心位置。其旗下?lián)碛械?家上市公司中，4家都與物流有關(guān)，分別是京東物流（02618.HK）、達達快送、德邦物流（603056）、中國物流資產(chǎn)（01589.HK）。盡管達達快送和中國物流資產(chǎn)均因被收購，而退市，但這并不影響劉強東對于供應鏈建設的持續(xù)推進。

隨著劉強東與Eza Hill等拿下新加坡物流資產(chǎn)，以及其持續(xù)在全球“鋪路”供應鏈能力，其國際化戰(zhàn)略也逐漸成形。在這一趨勢下，劉強東的下一個Buyout，說不定正在醞釀中。