出品/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/劉子棟

近年來(lái)表現(xiàn)積極的金茂商業(yè)板塊，走進(jìn)緩慢滑向“衰落”的天河北商圈，廣州信達(dá)金茂廣場(chǎng)正面臨關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。

7月1日消息，這個(gè)商業(yè)綜合體商業(yè)部分獲金茂酒店商業(yè)正式接場(chǎng)管理。

據(jù)了解，金茂酒店商業(yè)是中國(guó)金茂旗下零售商業(yè)與高端酒店及公寓運(yùn)營(yíng)板塊。此次接管新項(xiàng)目，源于前任管理輸出方益田旅游商業(yè)（現(xiàn)已升級(jí)為深圳益彩商管集團(tuán)，下稱益田）委管合同到期，金茂酒店商業(yè)隨即進(jìn)場(chǎng)。

于是金茂借道收獲了廣州的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

只是，信達(dá)金茂廣場(chǎng)周邊商業(yè)氛圍普通，項(xiàng)目所處的梅花園片區(qū)，在廣州商業(yè)格局的變遷中似乎是一片從未被重點(diǎn)關(guān)注的角落。

如何破局？項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)面臨著挑戰(zhàn)。

三方合作體的變局

信達(dá)金茂廣場(chǎng)是一個(gè)三方合作項(xiàng)目。

2015年6月，四家房企激烈爭(zhēng)奪廣州天河區(qū)廣日電梯廠地塊。經(jīng)過(guò)23輪舉牌廝殺，信達(dá)地產(chǎn)以44.2億元奪地，溢價(jià)16%、18500元/平方米的樓面價(jià)在羊城落下首子。

項(xiàng)目占地面積約9.22萬(wàn)平方米，是一塊囊括居住、商業(yè)、教育在內(nèi)的綜合用地，計(jì)容建筑面積達(dá)33萬(wàn)平米。

一直以來(lái)信達(dá)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)拓展強(qiáng)調(diào)通過(guò)協(xié)同合作、行業(yè)并購(gòu)和“白衣騎士式”紓困等模式開展。

事實(shí)上，自天河廣日電梯廠地塊開始，信達(dá)地產(chǎn)在廣州通過(guò)收購(gòu)嘉粵集團(tuán)資產(chǎn)包開發(fā)花都信達(dá)珺悅藍(lán)庭、合作開發(fā)黃埔中鐵建·信達(dá)·花語(yǔ)天宸、代建代管增城山海合悅（原新力項(xiàng)目）和南沙山海合悅（原佳兆業(yè)項(xiàng)目），直至2024年10月時(shí)隔9年才再次在公開招拍掛市場(chǎng)拿地。

就天河廣日電梯廠地塊，或者是考慮到拿地地價(jià)有操作空間，在獲地7個(gè)月后，信達(dá)拉來(lái)擅長(zhǎng)豪宅開發(fā)的金茂入局。

其中，信達(dá)地產(chǎn)保留“財(cái)務(wù)投資者”的角色，金茂則具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理、銷售等事宜。2017年10月，住宅部分信達(dá)金茂府開盤。3年后，產(chǎn)權(quán)公寓部分入市。

醞釀數(shù)年，信達(dá)金茂廣場(chǎng)以“廣州北的中軸新城”定位面世，致力于成為區(qū)域商業(yè)副中心。

當(dāng)時(shí)以信達(dá)金茂府為圓心2公里范圍內(nèi)，并未有成熟大型商業(yè)體承接周邊消費(fèi)。當(dāng)?shù)鼐用裥柘虮惫蚕戆自凭┫�商圈的商業(yè)配套，或者要向南到天河北中信商圈，甚至更南邊的天河路商圈消費(fèi)。

存在市場(chǎng)空白，商業(yè)部分自然要好好謀篇。于是2020年7月，益田作為第三方加入合作陣營(yíng)，負(fù)責(zé)商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

得到全新規(guī)劃的“廣州信達(dá)金茂廣場(chǎng)·益田假日世界”從毗鄰的白云山汲取設(shè)計(jì)靈感，以“城市綠洲劇匯”定位，采用退臺(tái)式設(shè)計(jì)設(shè)置登山步道、超生態(tài)漫游草坪、花徑廣場(chǎng)、云端天臺(tái)花園、挑空觀景臺(tái)等景觀。

作為片區(qū)內(nèi)少有的大型且新開的商業(yè)體，項(xiàng)目在招商上著眼為周邊消費(fèi)提檔，下了不少功夫。

除主力店萬(wàn)達(dá)旗下高端院線寰映影城、高端精品超市BLT、向群飯店等之外，也引入了不少首店、特色店、形象店/概念店。

包括NIO House蔚來(lái)中心、燚山城·泥巴小院、大贊炙燒壽司、MH MASSA美和瑪莎造型，以及麥當(dāng)勞主題店、奈雪的茶Pro店、Tim hortons紅楓店、鳳園椰珍“奇幻椰林”形象概念店、蛙小俠“小俠修煉場(chǎng)”主題店等

2022年國(guó)慶期間，“廣州信達(dá)金茂廣場(chǎng)·益田假日世界”以96%招商率、92%開業(yè)率數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)開業(yè)，隨后運(yùn)營(yíng)直至如今益田退場(chǎng)，金茂酒店商業(yè)進(jìn)駐。

持續(xù)的運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)

開業(yè)將近3年，仍處于培育期的信達(dá)金茂廣場(chǎng)在運(yùn)營(yíng)上只能說(shuō)平平穩(wěn)穩(wěn)。但想要按“廣州北的中軸新城”定位往更遠(yuǎn)處輻射，似乎暫時(shí)未有這樣的能力。

而要理解信達(dá)金茂廣場(chǎng)面對(duì)的挑戰(zhàn)，就必須回溯天河北的興衰軌跡。

天河北的崛起猶如廣州一部快進(jìn)的城市發(fā)展史。1996年新廣州東站啟用，成為廣九直通車始發(fā)站，大量香港人涌入，帶動(dòng)了天河北的消費(fèi)。

翌年，中信廣場(chǎng)的落成將城市中心從環(huán)市東轉(zhuǎn)移到天河北。世界500強(qiáng)企業(yè)和各國(guó)領(lǐng)事館紛紛遷入，商務(wù)氛圍迅速形成。1999年，地鐵1號(hào)線全線開通助推了這一過(guò)程。此時(shí)，天河北擁有廣州唯一地鐵線路的2個(gè)站點(diǎn)。

然而黃金時(shí)代僅持續(xù)十余年。以2010年亞運(yùn)會(huì)成為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，海心沙開幕、東西塔啟用標(biāo)志著珠江新城CBD的崛起。天河北自此失去優(yōu)勢(shì)。

屬于天河北外溢板塊的梅花園情況更可想而知。目前，天河區(qū)商圈分布為東西兩頭強(qiáng)，一邊是擁有天河城、天環(huán)廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、太古匯的天河路商圈，一邊是以美林天地M·LIVE天地為中心的三溪商圈，中部和北部相對(duì)較弱。

資料顯示，梅花園位于天河北以北，與附近燕塘、京溪路、天河客運(yùn)站、華南植物園、南方醫(yī)院和同和形成一片大板塊。

有人評(píng)價(jià)梅花園，處于天河區(qū)與白云區(qū)交界，除了作為沙河服裝商圈后花園之外，“既沒(méi)有高端產(chǎn)業(yè)，又沒(méi)有規(guī)劃熱點(diǎn)”，但勝在住宅小區(qū)多，存在大量如信達(dá)金茂府、云山熹景等次新房，以及怡新花園等經(jīng)典老小區(qū)，生活氛圍濃厚。

都說(shuō)餐飲決定商業(yè)項(xiàng)目人流的下限。信達(dá)金茂廣場(chǎng)進(jìn)駐品牌以餐飲為主，零售休閑為輔，依靠周邊扎堆的住宅小區(qū)和醫(yī)院、高校等，擁有一批較穩(wěn)定的客源。整體招商品級(jí)處于中檔水平。

但項(xiàng)目周邊事實(shí)上并非缺乏較高端的購(gòu)買力。

例如梅花園其實(shí)是廣州老城區(qū)置換客，購(gòu)買改善房的一個(gè)會(huì)考慮的區(qū)域。在售的越秀天河和樾府、中鐵建西派天河序都聚集了一批“有實(shí)力”的住戶。

梅花園周邊亦聚集了華南理工大學(xué)、南方醫(yī)科大學(xué)和一五七醫(yī)院、南方醫(yī)科大學(xué)南方醫(yī)院等一批老師和醫(yī)生。

另外，隨著未來(lái)廣州18號(hào)線北延段的落成，梅花園有望成為廣州新中軸線北沿線的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的輻射能力大大增強(qiáng)。

況且信達(dá)金茂廣場(chǎng)面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)也不大，周邊廣墾天河1號(hào)體量太小構(gòu)不成威脅，稍往北的佳潤(rùn)廣場(chǎng)、梅花園廣場(chǎng)則太老舊。

信達(dá)金茂廣場(chǎng)商業(yè)體量12萬(wàn)平方米，屬于體量10萬(wàn)-15萬(wàn)平方米的大型商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間也不久，硬件好，有更大的提升空間。

據(jù)悉，金茂酒店行業(yè)旗下商業(yè)板塊，擁有“覽秀城”、“金茂匯”、“J·LIFE”三條產(chǎn)品線，分別匹配城市級(jí)商業(yè)、區(qū)域品質(zhì)商業(yè)、精致社區(qū)/商務(wù)配套服務(wù)商業(yè)。

目前并不清楚金茂酒店商業(yè)將就信達(dá)金茂廣場(chǎng)引入哪條產(chǎn)品線，但市場(chǎng)期待該項(xiàng)目能有更多品牌上的升級(jí)調(diào)整。