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撰文/龔麗欣

資產(chǎn)管理在凱德體系里一直扮演著很重要的角色，而今這家企業(yè)的基金矩陣再添新兵。

4月16日，上海證券交易所信息披露顯示，華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項目狀態(tài)更新為“已申報”。

此次凱德商業(yè)C-REIT申報的底層資產(chǎn)為位于廣州的凱德廣場·云尚和位于長沙的凱德廣場·雨花亭，總規(guī)模約為28億元人民幣。

本次申報過后，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施消費REITs再度擴容，同時，凱德商業(yè)C-REIT是唯一一個含有一線城市商業(yè)資產(chǎn)的項目，也將為資本市場提供更多選擇。

此外，這是外資企業(yè)在中國申報的首單消費類公募REITs，如若成功發(fā)行，凱德投資的上市基金規(guī)模將進一步擴大，其擁有的基金組合也將更加完善。

與此同時，因凱德投資的特殊性，此次凱德商業(yè)C-REIT的發(fā)行，將為國內(nèi)外REITs市場的聯(lián)動與合作，帶來更多的想象空間。

資產(chǎn)底色

當下國內(nèi)公募REITs市場擴容的節(jié)奏不斷加快，政策支持下，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs亦不斷上新。

最新消息顯示，4月16日，華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項目于上交所正式申報。

上述基金的原始權(quán)益人為CAPITALAND MALL ASIA LIMITED、長沙凱亭咨詢管理有限公司、廣州凱云管理咨詢有限公司、廣州云凱商業(yè)管理有限公司，基金管理人為華夏基金管理有限公司，專項計劃名稱為“中信證券-凱德商業(yè)資產(chǎn)1號資產(chǎn)支持專項計劃”，專項計劃管理人為中信證券股份有限公司。

目前，該公募REITs并未披露相關(guān)的招募說明書，但從凱德官網(wǎng)顯示，本次申報的底層資產(chǎn)共有兩個，分別是廣州凱德廣場·云尚和長沙凱德廣場·雨花亭，總規(guī)模約為28億元人民幣，總建筑面積達到16.84萬平方米，整體出租率約為97%。

值得注意的是，在目前申報、發(fā)行的所有消費類公募REITs當中，凱德商業(yè)C-REIT是唯一一個含有一線城市商業(yè)資產(chǎn)的項目。

數(shù)據(jù)顯示，凱德廣場·云尚位于廣州白云新城CBD，緊鄰廣州地鐵2號線白云公園站，項目占地面積1.81萬平方米，建筑面積9.3萬平方米，包括地上六層與地下二層，是一座區(qū)域型購物中心。

該項目是凱德商用在廣州的首個項目。

早在2013年，凱德商用作價21.9億元收購白云綠地中心零售部分二期，打造成為凱德廣場·云尚。

2015年，該項目正式投入運營，至今已有近10年時間。有數(shù)據(jù)透露，在2025年春節(jié)期間，凱德廣場·云尚的總客流同比2024年增長10%，總銷售額同比增長5%。

凱德廣場·雨花亭同樣是凱德商用在長沙的首秀，該項目位于長沙東南部雨花亭區(qū)東塘商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地面積2.65萬平方米，建筑面積7.54萬平方米，項目于2005年開業(yè)，是一座小區(qū)型購物中心。

值得注意的是，該項目前身是印力集團（彼時名為深國投商置）旗下嘉信茂廣場。2009年，因凱德商用與深國投“和平分手”，此后凱德商用開始將旗下47家以“嘉茂”和“嘉信茂”命名的購物中心統(tǒng)一變更為“凱德”標識，上述項目正式其中之一。

不過，凱德廣場·雨花亭在2021年及2023年接連進行了改造升級，根據(jù)凱德中國信托財報，改造后該項目的客流及銷售有所增加，改造投入回報率達到15%。

對凱德投資而言，此番借助兩個運營成熟的產(chǎn)品試水中國公募REITs，無疑能夠吸引更多投資者青睞。

與此同時，除去2023年3月停止運營的凱德MALL·七寶和2024年1月出售的凱德MALL·雙井，目前凱德在中國市場上投資運營的購物中心還有42個，這些資產(chǎn)也將成為凱德商業(yè)C-REIT的“儲備糧”。

凱德發(fā)展（中國）首席執(zhí)行官李紹強提到：“C-REIT為中國的商業(yè)不動產(chǎn)市場完善了投融建管退模式、打通了良性循環(huán)的通路，有效提升商業(yè)資產(chǎn)流動性。凱德商業(yè)C-REIT為凱德發(fā)展成熟穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供了良好的資本化管道、有效盤活資金。

資管矩陣

針對本次申報的凱德商業(yè)C-REIT，凱德投資、凱德中國信托和凱德發(fā)展將作為戰(zhàn)略投資者，共同持有該基金至少20%份額。

同時，作為發(fā)起人及運營管理機構(gòu)，凱德投資將在凱德商業(yè)C-REIT上市后繼續(xù)負責(zé)凱德廣場·云尚和凱德廣場·雨花亭的運營。

對企業(yè)而言，如若本次凱德商業(yè)C-REIT成功發(fā)行，一方面能夠有效盤活存量資產(chǎn)，另一方面凱德投資上市基金的規(guī)模將擴充至7只。

商業(yè)客查閱發(fā)現(xiàn)，作為新加坡最大的全球房地產(chǎn)投資管理公司，凱德投資很早以前便開始探索“私募+公募”雙基金模式。

2002年，凱德發(fā)行了新加坡歷史上首支公募REITs；四年以后，凱德中國信托在新交所上市，成為新加坡最大的中國房地產(chǎn)投資信托，長期投資于中國大陸、香港和澳門的多元化收入物業(yè)和與房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)。

2021年，伴隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，凱德集團進行了重組，形成凱德投資和凱德地產(chǎn)兩個實體，前者成為上市房地產(chǎn)投資管理公司，后者則私有化，成為凱德集團旗下地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)分支。

重組之后，凱德投資的業(yè)務(wù)更加聚焦，資產(chǎn)管理規(guī)模亦不斷增長。數(shù)據(jù)顯示，，截至2024年12月31日，凱德投資基金資產(chǎn)管理規(guī)模約為1170億新元；不動產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)模共計1360億新元。

在上市信托基金領(lǐng)域，凱德投資目前共計擁有六支公募REITs，分別為凱德綜合商業(yè)信托、騰飛房產(chǎn)投資信托、雅詩閣公寓信托、凱德中國信托、騰飛印度信托及凱德馬來西亞信托，合計市值超過300億新元。

換而言之，如果本次凱德商業(yè)C-REIT成功發(fā)行上市，凱德投資上市基金規(guī)模將進一步擴大，其作為亞太地區(qū)市值最大REIT發(fā)行人及管理人的地位也將得到鞏固。

同時，這也是繼新加坡、馬來西亞以后，凱德投資的又一次業(yè)務(wù)擴展。

對于本次發(fā)行，凱德投資（中國）首席執(zhí)行官潘子翔強調(diào)，這一舉措是對凱德中國信托的補充——新加坡上市基金主要面向國際投資者，而中國的公募REIT則更能滿足國內(nèi)投資者需求。

除此之外，當下中國已然成為凱德的核心市場之一，借助公募REITs的上市，能夠持續(xù)深化其在國內(nèi)的投資與布局，推動多元化資產(chǎn)組合的發(fā)展。

“此次推出凱德商業(yè)C-REIT，是凱德投資在中國進一步深化戰(zhàn)略布局的重要一步�！迸俗酉璞硎尽�

值得注意的是，這是首支由國際化資產(chǎn)管理公司在中國申報的消費類公募REIT產(chǎn)品，對全行業(yè)同樣具有標志性意義。

業(yè)內(nèi)人士提到，凱德商業(yè)C-REIT的申報和發(fā)行，意味著中國REITs市場正式接軌國際賽道，未來將接納更多不同背景的發(fā)行主體。

與此同時，海外資本、海外資產(chǎn)參與中國公募REITs也不再是“遙不可及”。

不過，凱德商業(yè)C-REIT目前尚處于申報階段，要成功上市還需凱德中國信托股東大會的批準以及證監(jiān)會、上交所的監(jiān)管批準。