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撰文/龔麗欣

資產(chǎn)管理在凱德體系里一直扮演著很重要的角色，而今這家企業(yè)的基金矩陣再添新兵。

4月16日，上海證券交易所信息披露顯示，華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已申報(bào)”。

此次凱德商業(yè)C-REIT申報(bào)的底層資產(chǎn)為位于廣州的凱德廣場(chǎng)·云尚和位于長(zhǎng)沙的凱德廣場(chǎng)·雨花亭，總規(guī)模約為28億元人民幣。

本次申報(bào)過后，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施消費(fèi)REITs再度擴(kuò)容，同時(shí)，凱德商業(yè)C-REIT是唯一一個(gè)含有一線城市商業(yè)資產(chǎn)的項(xiàng)目，也將為資本市場(chǎng)提供更多選擇。

此外，這是外資企業(yè)在中國(guó)申報(bào)的首單消費(fèi)類公募REITs，如若成功發(fā)行，凱德投資的上市基金規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，其擁有的基金組合也將更加完善。

與此同時(shí)，因凱德投資的特殊性，此次凱德商業(yè)C-REIT的發(fā)行，將為國(guó)內(nèi)外REITs市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)與合作，帶來更多的想象空間。

資產(chǎn)底色

當(dāng)下國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)擴(kuò)容的節(jié)奏不斷加快，政策支持下，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs亦不斷上新。

最新消息顯示，4月16日，華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目于上交所正式申報(bào)。

上述基金的原始權(quán)益人為CAPITALAND MALL ASIA LIMITED、長(zhǎng)沙凱亭咨詢管理有限公司、廣州凱云管理咨詢有限公司、廣州云凱商業(yè)管理有限公司，基金管理人為華夏基金管理有限公司，專項(xiàng)計(jì)劃名稱為“中信證券-凱德商業(yè)資產(chǎn)1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，專項(xiàng)計(jì)劃管理人為中信證券股份有限公司。

目前，該公募REITs并未披露相關(guān)的招募說明書，但從凱德官網(wǎng)顯示，本次申報(bào)的底層資產(chǎn)共有兩個(gè)，分別是廣州凱德廣場(chǎng)·云尚和長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)·雨花亭，總規(guī)模約為28億元人民幣，總建筑面積達(dá)到16.84萬(wàn)平方米，整體出租率約為97%。

值得注意的是，在目前申報(bào)、發(fā)行的所有消費(fèi)類公募REITs當(dāng)中，凱德商業(yè)C-REIT是唯一一個(gè)含有一線城市商業(yè)資產(chǎn)的項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)顯示，凱德廣場(chǎng)·云尚位于廣州白云新城CBD，緊鄰廣州地鐵2號(hào)線白云公園站，項(xiàng)目占地面積1.81萬(wàn)平方米，建筑面積9.3萬(wàn)平方米，包括地上六層與地下二層，是一座區(qū)域型購(gòu)物中心。

該項(xiàng)目是凱德商用在廣州的首個(gè)項(xiàng)目。

早在2013年，凱德商用作價(jià)21.9億元收購(gòu)白云綠地中心零售部分二期，打造成為凱德廣場(chǎng)·云尚。

2015年，該項(xiàng)目正式投入運(yùn)營(yíng)，至今已有近10年時(shí)間。有數(shù)據(jù)透露，在2025年春節(jié)期間，凱德廣場(chǎng)·云尚的總客流同比2024年增長(zhǎng)10%，總銷售額同比增長(zhǎng)5%。

凱德廣場(chǎng)·雨花亭同樣是凱德商用在長(zhǎng)沙的首秀，該項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙東南部雨花亭區(qū)東塘商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地面積2.65萬(wàn)平方米，建筑面積7.54萬(wàn)平方米，項(xiàng)目于2005年開業(yè)，是一座小區(qū)型購(gòu)物中心。

值得注意的是，該項(xiàng)目前身是印力集團(tuán)（彼時(shí)名為深國(guó)投商置）旗下嘉信茂廣場(chǎng)。2009年，因凱德商用與深國(guó)投“和平分手”，此后凱德商用開始將旗下47家以“嘉茂”和“嘉信茂”命名的購(gòu)物中心統(tǒng)一變更為“凱德”標(biāo)識(shí)，上述項(xiàng)目正式其中之一。

不過，凱德廣場(chǎng)·雨花亭在2021年及2023年接連進(jìn)行了改造升級(jí)，根據(jù)凱德中國(guó)信托財(cái)報(bào)，改造后該項(xiàng)目的客流及銷售有所增加，改造投入回報(bào)率達(dá)到15%。

對(duì)凱德投資而言，此番借助兩個(gè)運(yùn)營(yíng)成熟的產(chǎn)品試水中國(guó)公募REITs，無(wú)疑能夠吸引更多投資者青睞。

與此同時(shí)，除去2023年3月停止運(yùn)營(yíng)的凱德MALL·七寶和2024年1月出售的凱德MALL·雙井，目前凱德在中國(guó)市場(chǎng)上投資運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心還有42個(gè)，這些資產(chǎn)也將成為凱德商業(yè)C-REIT的“儲(chǔ)備糧”。

凱德發(fā)展（中國(guó)）首席執(zhí)行官李紹強(qiáng)提到：“C-REIT為中國(guó)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)完善了投融建管退模式、打通了良性循環(huán)的通路，有效提升商業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性。凱德商業(yè)C-REIT為凱德發(fā)展成熟穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供了良好的資本化管道、有效盤活資金。

資管矩陣

針對(duì)本次申報(bào)的凱德商業(yè)C-REIT，凱德投資、凱德中國(guó)信托和凱德發(fā)展將作為戰(zhàn)略投資者，共同持有該基金至少20%份額。

同時(shí)，作為發(fā)起人及運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，凱德投資將在凱德商業(yè)C-REIT上市后繼續(xù)負(fù)責(zé)凱德廣場(chǎng)·云尚和凱德廣場(chǎng)·雨花亭的運(yùn)營(yíng)。

對(duì)企業(yè)而言，如若本次凱德商業(yè)C-REIT成功發(fā)行，一方面能夠有效盤活存量資產(chǎn)，另一方面凱德投資上市基金的規(guī)模將擴(kuò)充至7只。

商業(yè)客查閱發(fā)現(xiàn)，作為新加坡最大的全球房地產(chǎn)投資管理公司，凱德投資很早以前便開始探索“私募+公募”雙基金模式。

2002年，凱德發(fā)行了新加坡歷史上首支公募REITs；四年以后，凱德中國(guó)信托在新交所上市，成為新加坡最大的中國(guó)房地產(chǎn)投資信托，長(zhǎng)期投資于中國(guó)大陸、香港和澳門的多元化收入物業(yè)和與房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)。

2021年，伴隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，凱德集團(tuán)進(jìn)行了重組，形成凱德投資和凱德地產(chǎn)兩個(gè)實(shí)體，前者成為上市房地產(chǎn)投資管理公司，后者則私有化，成為凱德集團(tuán)旗下地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)分支。

重組之后，凱德投資的業(yè)務(wù)更加聚焦，資產(chǎn)管理規(guī)模亦不斷增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，，截至2024年12月31日，凱德投資基金資產(chǎn)管理規(guī)模約為1170億新元；不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)模共計(jì)1360億新元。

在上市信托基金領(lǐng)域，凱德投資目前共計(jì)擁有六支公募REITs，分別為凱德綜合商業(yè)信托、騰飛房產(chǎn)投資信托、雅詩(shī)閣公寓信托、凱德中國(guó)信托、騰飛印度信托及凱德馬來西亞信托，合計(jì)市值超過300億新元。

換而言之，如果本次凱德商業(yè)C-REIT成功發(fā)行上市，凱德投資上市基金規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，其作為亞太地區(qū)市值最大REIT發(fā)行人及管理人的地位也將得到鞏固。

同時(shí)，這也是繼新加坡、馬來西亞以后，凱德投資的又一次業(yè)務(wù)擴(kuò)展。

對(duì)于本次發(fā)行，凱德投資（中國(guó)）首席執(zhí)行官潘子翔強(qiáng)調(diào)，這一舉措是對(duì)凱德中國(guó)信托的補(bǔ)充——新加坡上市基金主要面向國(guó)際投資者，而中國(guó)的公募REIT則更能滿足國(guó)內(nèi)投資者需求。

除此之外，當(dāng)下中國(guó)已然成為凱德的核心市場(chǎng)之一，借助公募REITs的上市，能夠持續(xù)深化其在國(guó)內(nèi)的投資與布局，推動(dòng)多元化資產(chǎn)組合的發(fā)展。

“此次推出凱德商業(yè)C-REIT，是凱德投資在中國(guó)進(jìn)一步深化戰(zhàn)略布局的重要一步�！迸俗酉璞硎尽�

值得注意的是，這是首支由國(guó)際化資產(chǎn)管理公司在中國(guó)申報(bào)的消費(fèi)類公募REIT產(chǎn)品，對(duì)全行業(yè)同樣具有標(biāo)志性意義。

業(yè)內(nèi)人士提到，凱德商業(yè)C-REIT的申報(bào)和發(fā)行，意味著中國(guó)REITs市場(chǎng)正式接軌國(guó)際賽道，未來將接納更多不同背景的發(fā)行主體。

與此同時(shí)，海外資本、海外資產(chǎn)參與中國(guó)公募REITs也不再是“遙不可及”。

不過，凱德商業(yè)C-REIT目前尚處于申報(bào)階段，要成功上市還需凱德中國(guó)信托股東大會(huì)的批準(zhǔn)以及證監(jiān)會(huì)、上交所的監(jiān)管批準(zhǔn)。