出品/新商業(yè)LAB

2025年3月26日，已研讀過(guò)多家行業(yè)頭部企業(yè)年報(bào)或半年報(bào)的LAB君，通讀完華潤(rùn)萬(wàn)象生活剛發(fā)布的2024全年業(yè)績(jī)，逆勢(shì)增長(zhǎng)的華麗成績(jī)、非奢項(xiàng)目的大漲收入、新增項(xiàng)目的亮眼數(shù)據(jù)等，字里行間中傳遞出的能量與信心，讓人的精神為之一振。

譬如，期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入增15.4%至170.43億元，核心凈利潤(rùn)增20.1%至35.07億元，全國(guó)在營(yíng)122座購(gòu)物中心零售額增18.7%至2150億元，全年創(chuàng)紀(jì)錄地新開(kāi)21座購(gòu)物中心，去年底新開(kāi)業(yè)的西安萬(wàn)象城在23天錄得2.3億元零售額。

○期內(nèi)的核心經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)及股息 @圖源官方

在業(yè)績(jī)公布當(dāng)日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活(HK 01209)的股價(jià)收盤(pán)漲幅達(dá)10.75%，這番向上的態(tài)勢(shì)，有董事會(huì)議對(duì)于企業(yè)成長(zhǎng)性的信心、每股派息按年增長(zhǎng)33.7%、全年派息率提升5個(gè)百分點(diǎn)至60%的效果，更表現(xiàn)了企業(yè)前景正被投資者愈發(fā)看好。

以下，LAB君就圍繞華潤(rùn)萬(wàn)象生活的這份最新業(yè)績(jī)，輔以華潤(rùn)置地同期發(fā)布的最新年報(bào)中對(duì)于經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)表述等，從「整體經(jīng)營(yíng)、萬(wàn)象商業(yè)、未來(lái)展望」這3大維度，解讀這份予人振奮成績(jī)單背后的推進(jìn)力。

○華潤(rùn)萬(wàn)象生活期內(nèi)的綜合損益表

行業(yè)頭部的六邊形戰(zhàn)士

華潤(rùn)萬(wàn)象生活作為華潤(rùn)置地旗下的資產(chǎn)管理公司，期內(nèi)「商業(yè)、物業(yè)及生態(tài)圈」三大航道的業(yè)績(jī)表現(xiàn)分別為：

商業(yè)航道，收入為62.74億元，同比增長(zhǎng)21.4%。

物業(yè)航道，收入為107.15億元，同比增長(zhǎng)11.6%。

生態(tài)圈業(yè)務(wù)，收入為0.54億元(為期內(nèi)新劃分的業(yè)務(wù)板塊)。

值得關(guān)注的是，三大航道的收入均錄得雙位數(shù)以上的大幅增長(zhǎng)；且核心業(yè)務(wù)即商業(yè)賽道，增速最快。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)航道的這番亮眼數(shù)據(jù)，不僅大幅領(lǐng)先于市場(chǎng)平均水準(zhǔn)，也優(yōu)于大多數(shù)友商的同板塊業(yè)務(wù)。

○期內(nèi)三大航道的業(yè)績(jī)與去年同期的對(duì)比

萬(wàn)象商業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，去年新開(kāi)21座購(gòu)物中心(12個(gè)第三方項(xiàng)目)，在管項(xiàng)目增至122座(歸屬母公司華潤(rùn)置地及第三方的項(xiàng)目分別為92個(gè)及30個(gè))；管理面積增217萬(wàn)㎡至1314萬(wàn)㎡，單個(gè)項(xiàng)目面積(GFA)為10.8萬(wàn)㎡。

2024年，集團(tuán)在管購(gòu)物中心共實(shí)現(xiàn)零售額2150億元，同比大增18.7%，華潤(rùn)置地旗下購(gòu)物中心同店增長(zhǎng)4.6%，也跑贏了全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額(社零額)的同期增幅3.5%。

期內(nèi)，業(yè)主端租金收入同比增19.2%至262億元，業(yè)主端經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率(NOI Margin)同比提升0.4個(gè)百分點(diǎn)至65.1%，華潤(rùn)置地旗下92個(gè)項(xiàng)目的整體出租率高達(dá)97.1%。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活在管購(gòu)物中心的如此規(guī)模，在國(guó)內(nèi)可排進(jìn)TOP5；而排在其前面的商管公司，均無(wú)高端項(xiàng)目。

○去年底新開(kāi)業(yè)的現(xiàn)象級(jí)重奢購(gòu)物中心西安萬(wàn)象城

寫(xiě)字樓及酒店的數(shù)據(jù)，期內(nèi)來(lái)自寫(xiě)字樓的綜合收入同比增7.1%至20.65億元，占總收入12.1%。

至期末，集團(tuán)為27座寫(xiě)字樓提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，總建筑面積為190萬(wàn)㎡；為221座寫(xiě)字樓提供物業(yè)管理服務(wù)，總建筑面積為1670萬(wàn)㎡。

酒店業(yè)務(wù)的表述，被放在華潤(rùn)置地的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)板塊中，期內(nèi)酒店業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入同比下降10%至20.68億元，毛利率減少6.1個(gè)百分點(diǎn)至11.4%，入住率上升1個(gè)百分點(diǎn)至64%，平均房?jī)r(jià)降低5.9%至1009元。

○從合肥君悅酒店看合肥華潤(rùn)中心大廈

物業(yè)航道的穩(wěn)定貢獻(xiàn)，期內(nèi)來(lái)自社區(qū)空間的物業(yè)管理服務(wù)收入同比增10.7%至66.6億元，占總收入39.1%。

至期末，集團(tuán)在管社區(qū)空間項(xiàng)目為1385個(gè)，新增89個(gè)；在管總建筑面積為2.71億㎡，新增2040萬(wàn)㎡，物業(yè)在管規(guī)模有質(zhì)量的擴(kuò)張使得物業(yè)服務(wù)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。

○華潤(rùn)物業(yè)期內(nèi)新簽約的溫州龍港市民中心項(xiàng)目

生態(tài)圈業(yè)務(wù)的高潛力，期內(nèi)來(lái)自生態(tài)圈業(yè)務(wù)收入為5340萬(wàn)元，主要來(lái)自自營(yíng)化妝品及文化運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)，毛利率為25%。

值得注意的是，2024年上半年生態(tài)圈業(yè)務(wù)收入為573.3萬(wàn)元，毛利率為39.9%；而2024年下半年的收入就達(dá)4766.7萬(wàn)元，毛利率雖下降了14.9個(gè)百分點(diǎn)，也足見(jiàn)自營(yíng)化妝品業(yè)務(wù)的周期效應(yīng)與高成長(zhǎng)性。

會(huì)員的高增長(zhǎng)與覆蓋，期內(nèi)萬(wàn)象星會(huì)員總量同比增20%至6107萬(wàn)人，商業(yè)會(huì)員人數(shù)同比增27.1%至5703萬(wàn)人，商業(yè)精英會(huì)員人數(shù)同比增長(zhǎng)11%，消費(fèi)會(huì)員及復(fù)購(gòu)會(huì)員數(shù)量均同比增長(zhǎng)26%，萬(wàn)象大會(huì)員體系覆蓋的生活場(chǎng)景及消費(fèi)生態(tài)進(jìn)一步擴(kuò)大。

○萬(wàn)象會(huì)員系統(tǒng)的期內(nèi)數(shù)據(jù) @圖源官方

標(biāo)桿型的大資管業(yè)務(wù)，在華潤(rùn)置地「大資管」業(yè)務(wù)的表述中，其表示已建立「華潤(rùn)萬(wàn)象生活、華夏華潤(rùn)REIT、有巢公募REIT」這一個(gè)輕資產(chǎn)管理平臺(tái)及兩個(gè)公募REITs平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)「投融建管退」的資本閉環(huán)。

至期末，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的后復(fù)權(quán)收盤(pán)價(jià)較發(fā)行價(jià)上漲25.6%，漲幅在購(gòu)物中心行業(yè)排名第一，市值位居消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs首位。

除了REIT平臺(tái)，華潤(rùn)置地也會(huì)采用向優(yōu)質(zhì)合作伙伴出售經(jīng)營(yíng)成熟項(xiàng)目股權(quán)的方式完成資本閉環(huán)，且會(huì)保留華潤(rùn)萬(wàn)象生活對(duì)于標(biāo)的項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)。如2023年已完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓的太原萬(wàn)象城，及2024年正在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的合肥萬(wàn)象城等。

注重提升現(xiàn)金流質(zhì)量，在2024年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活面對(duì)復(fù)雜的外部環(huán)境，堅(jiān)持「有利潤(rùn)的營(yíng)收和有現(xiàn)金流的利潤(rùn)」的核心經(jīng)營(yíng)策略。這一面是憑借規(guī)模效應(yīng)攤薄固定成本，提升效率擴(kuò)大利潤(rùn)空間，實(shí)現(xiàn)「經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)步增長(zhǎng)」。

另一面是建立關(guān)聯(lián)方回款協(xié)同、支出閾值監(jiān)控和供應(yīng)鏈賬期優(yōu)化機(jī)制，驅(qū)動(dòng)「內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造」。雙管齊下，進(jìn)而落實(shí)國(guó)企改革深化行動(dòng)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的要求，自由現(xiàn)金流也是企業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)與回饋股東的基礎(chǔ)。

整體上看，即便國(guó)內(nèi)市場(chǎng)尚處于整體疲弱期，正處于成長(zhǎng)上升期的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，在全業(yè)務(wù)板塊，特別是購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)「開(kāi)疆?dāng)U土」的成績(jī)，也著實(shí)相當(dāng)驚艷。

而如何既做好增量，也鞏固存量，則是這家行業(yè)「六邊形戰(zhàn)士」保持進(jìn)取力與競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在。

萬(wàn)象商業(yè)的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力

我們?cè)倬劢谷A潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)航道的購(gòu)物中心業(yè)務(wù)。

官方數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)在管的122座購(gòu)物中心之中，有50座零售額排名當(dāng)市場(chǎng)TOP1，有86座排名當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)TOP3。

這122座購(gòu)物中心的整體零售額與租金收入，也錄得18.7%與19.2%的雙位數(shù)增幅。人們不禁會(huì)問(wèn)，在市場(chǎng)環(huán)境整體疲弱的底部期，為何「你最優(yōu)秀」？

于LAB君看來(lái)，萬(wàn)象商業(yè)在2024年的出眾表現(xiàn)，主要基于「重奢項(xiàng)目的地緣優(yōu)勢(shì)、非奢項(xiàng)目的出色表現(xiàn)、新開(kāi)項(xiàng)目的增量效應(yīng)」這3大增長(zhǎng)動(dòng)力。

○期內(nèi)的亮眼經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù) @圖源官方

先說(shuō)重奢項(xiàng)目，眾所周知，去年國(guó)內(nèi)奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)整體乏力，特別是在上海、北京、廣州、成都這幾大一線及新一線城市，如上海恒隆廣場(chǎng)、北京SKP、廣州太古匯、成都IFS等高奢商場(chǎng)，銷(xiāo)售額都出現(xiàn)較大幅度下滑。

而在以上城市，都沒(méi)有在營(yíng)的重奢萬(wàn)象城。也就是說(shuō)，萬(wàn)象商業(yè)完美避開(kāi)了「去年國(guó)內(nèi)高端消費(fèi)市場(chǎng)的重災(zāi)區(qū)」；不止于此，其還在國(guó)內(nèi)其他城市持續(xù)鞏固重奢項(xiàng)目的市場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

如深圳的2家重奢萬(wàn)象城，已能反向虹吸香港的北上消費(fèi)客群；沈陽(yáng)、杭州、福州的重奢項(xiàng)目，則在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)擁有強(qiáng)勢(shì)地位且還在強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)；而濟(jì)南萬(wàn)象城，于期內(nèi)也成功達(dá)成了重奢升級(jí)。

在去年，即便部分城市的重奢項(xiàng)目出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑或招商不及預(yù)期，重奢萬(wàn)象城的整體零售額亦錄得同比增長(zhǎng)5.6%(可同比增長(zhǎng)1.8%)，整體規(guī)模也已位居國(guó)內(nèi)TOP1。

○沈陽(yáng)萬(wàn)象城于期內(nèi)完成區(qū)域調(diào)改升級(jí)并引入CHANEL精品店 @NIKO吳簡(jiǎn)直

再看非奢項(xiàng)目，萬(wàn)象商業(yè)的一大優(yōu)勢(shì)，就是在深圳、成都、青島、合肥、太原等城市，擁有眾多經(jīng)營(yíng)成熟且業(yè)績(jī)出色的「萬(wàn)象天地+萬(wàn)象城」城市旗艦項(xiàng)目。

如深圳萬(wàn)象天地、成都萬(wàn)象城、青島萬(wàn)象城、合肥萬(wàn)象城及太原萬(wàn)象城等，這些城市旗艦項(xiàng)目的全年零售額，很多已比肩當(dāng)?shù)赜焉痰闹厣蓓?xiàng)目；如成都萬(wàn)象城的年零售額高于成都SKP，而合肥萬(wàn)象城的年零售額與合肥銀泰中心不相上下。

在沈陽(yáng)、杭州、貴陽(yáng)、南通、贛州等城市，還有數(shù)量更多、人氣很高、業(yè)績(jī)出色的「萬(wàn)象城+萬(wàn)象匯」品質(zhì)生活項(xiàng)目，很多項(xiàng)目的年零售額在20-30億元的區(qū)間保持上升趨勢(shì)。

作為重奢項(xiàng)目的「給力隊(duì)友」，由「城市旗艦、品質(zhì)生活及前沿創(chuàng)新」這3大類(lèi)項(xiàng)目組成的非奢陣容，2024年的整體零售額同比增長(zhǎng)高達(dá)27.1%(可同比增長(zhǎng)6.4%)，非奢項(xiàng)目占整體銷(xiāo)售額的比例也上升2個(gè)百分點(diǎn)至62%。

還有新開(kāi)項(xiàng)目，去年萬(wàn)象商業(yè)共新增21座購(gòu)物中心，既有現(xiàn)象級(jí)重奢項(xiàng)目西安萬(wàn)象城，也有武漢武昌萬(wàn)象城、常州萬(wàn)象城、貴陽(yáng)萬(wàn)象城、長(zhǎng)沙萬(wàn)象城等城市旗艦項(xiàng)目，還有義烏天地、深圳大云天地、紹興天地、上海世博天地等前沿創(chuàng)新項(xiàng)目。

這其中包括12座第三方項(xiàng)目，而華潤(rùn)萬(wàn)象生活的輕資產(chǎn)管理策略在去年也有全新升級(jí)，即以側(cè)重于非標(biāo)概念的「天地+」系列，匹配不同城市、不同業(yè)主、不同內(nèi)容的商業(yè)項(xiàng)目，不僅獲得了市場(chǎng)好評(píng)，也收獲了高漲人氣與業(yè)績(jī)?cè)隽俊?/p>

萬(wàn)象商業(yè)這波高效且密集的新開(kāi)項(xiàng)目，使得集團(tuán)在全國(guó)27座城市擁有2個(gè)及以上萬(wàn)象商業(yè)體，在24座城市實(shí)現(xiàn)「一城多匯&多城多匯」。萬(wàn)象商業(yè)如此高量高質(zhì)的的規(guī)模增長(zhǎng)，也在市場(chǎng)底部期逆勢(shì)大幅提升了市場(chǎng)占有率。

品牌資源優(yōu)勢(shì)，貫穿整個(gè)2024年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的優(yōu)質(zhì)合作品牌資源也持續(xù)擴(kuò)充。至期末合作品牌數(shù)量近15000個(gè)，在營(yíng)品牌數(shù)量超7800個(gè)，期內(nèi)引入新品牌超2000個(gè)，在營(yíng)項(xiàng)目招調(diào)量為30%。

重點(diǎn)品牌維度，至期末的在營(yíng)國(guó)際品牌數(shù)量為130個(gè)，同比增加4個(gè)，在營(yíng)店鋪數(shù)量增加33家至611家，去年全年重點(diǎn)品牌全國(guó)新開(kāi)門(mén)店數(shù)占比達(dá)34%。

○武漢萬(wàn)象城去年新開(kāi)業(yè)的ROLEX專(zhuān)賣(mài)店

正是基于「重奢項(xiàng)目、非奢項(xiàng)目、新開(kāi)項(xiàng)目」這三駕馬車(chē)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)平均水準(zhǔn)的突出表現(xiàn)，疊加與「全球頂級(jí)品牌&全國(guó)優(yōu)質(zhì)品牌」的良好合作，華潤(rùn)萬(wàn)象生活去年取得「量質(zhì)齊升」的經(jīng)營(yíng)成績(jī)，也就順理成章了。

當(dāng)然，透過(guò)這份花團(tuán)錦簇的成績(jī)單，我們也不應(yīng)忽視一些未被提及與注意的問(wèn)題，即部分近幾年新開(kāi)重奢項(xiàng)目面臨國(guó)際品牌擴(kuò)店意愿不強(qiáng)的招商困局，還有少量品質(zhì)生活類(lèi)項(xiàng)目面對(duì)商圈能級(jí)下降或市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇所導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)困境等。

未來(lái)增量、存量、輕資產(chǎn)

2025年正好是「十四五」戰(zhàn)略規(guī)劃的收官之年，對(duì)于今年及未來(lái)的企業(yè)發(fā)展藍(lán)圖及新開(kāi)項(xiàng)目規(guī)模，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在年報(bào)及業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中也有明確表述。

對(duì)于增量，至2024年底，華潤(rùn)萬(wàn)象生活未開(kāi)業(yè)的儲(chǔ)備項(xiàng)目達(dá)77個(gè)，其中第三方項(xiàng)目38個(gè)。

未來(lái)三年中，集團(tuán)將年均新增供應(yīng)15個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，2025年預(yù)計(jì)將新開(kāi)業(yè)16個(gè)購(gòu)物中心。

○計(jì)劃于2025年內(nèi)開(kāi)業(yè)的呼和浩特萬(wàn)象城

對(duì)于存量，集團(tuán)正全力推進(jìn)多個(gè)城市重奢、城市旗艦購(gòu)物中心的擴(kuò)建項(xiàng)目，如計(jì)劃于今明年面世的深圳萬(wàn)象城三期、深圳灣萬(wàn)象城二期(深圳灣文化廣場(chǎng))，還有鄭州萬(wàn)象城二期等。

以上項(xiàng)目，既可歸入增量之列，也必將深度提升優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目的「業(yè)績(jī)天花板」。

○計(jì)劃于2025年下半年啟幕的深圳灣文化廣場(chǎng)鳥(niǎo)瞰效果圖

對(duì)于輕資產(chǎn)，集團(tuán)表示，公司上市之初提出在2025年擴(kuò)展50個(gè)第三方商業(yè)項(xiàng)目，此計(jì)劃在去年已提前完成。

集團(tuán)還制訂新的目標(biāo)，希望在2025年，聚焦重點(diǎn)城市，繼續(xù)擴(kuò)展10個(gè)以上的輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目；對(duì)于特別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，還會(huì)考慮通過(guò)分租模式獲取。

○華潤(rùn)萬(wàn)象生活于2024年與武漢城建集團(tuán)新簽約的楚寶片商業(yè)項(xiàng)目

讀完華潤(rùn)萬(wàn)象生活的這份2024全年業(yè)績(jī)報(bào)告，LAB君的第一感覺(jué)與很多人一樣，覺(jué)得似乎有些「過(guò)于優(yōu)秀」。

而再進(jìn)一步抽絲剝繭，剖析集團(tuán)戰(zhàn)略、城市深耕、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)、未來(lái)布局等多個(gè)維度，我們就能更為清晰地發(fā)現(xiàn)，支撐這份沉甸甸成績(jī)單背后的「多元?jiǎng)恿Α埂?/p>

如源自華潤(rùn)品牌的深層創(chuàng)新力，匹配國(guó)家區(qū)域戰(zhàn)略的堅(jiān)定執(zhí)行力，堅(jiān)持賽道專(zhuān)業(yè)化及鍛造差異化產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，還有持續(xù)積累并裂變延展的規(guī)模優(yōu)勢(shì)力等，這也正是這家既為行業(yè)龍頭、還是高成長(zhǎng)性企業(yè)的「商業(yè)秘籍」。