出品/時代財經(jīng)

撰文/林欣禾

外部環(huán)境不確定性明顯上升的背景下，從行業(yè)龍頭華潤萬象生活（01209.HK）交出的財報，可以窺見頭部企業(yè)在淡市之中的發(fā)展韌性。

3月26日，華潤萬象生活召開2024全年業(yè)績發(fā)布會，董事會主席李欣、總裁喻霖康等管理層出席會議。行業(yè)震蕩，華潤萬象生活錨定“中國最具行業(yè)影響力的輕資產(chǎn)管理公司”戰(zhàn)略目標，穩(wěn)健經(jīng)營，進一步鞏固在商管和物管的領(lǐng)先地位。

報告期內(nèi)，華潤萬象生活多項核心指標實現(xiàn)雙位數(shù)增長——營業(yè)收入170.43億元，同比增長15.4%；毛利率56.09億元，同比增長19.5%；股東應(yīng)占利潤36.29億元，同比增長23.9%；股東應(yīng)占核心凈利潤（非香港財務(wù)報告準則指標）35.07億元，同比增長20.1%。

華潤萬象生活自2020年12月上市以來，持續(xù)以高分紅回報股東，展現(xiàn)出強勁的盈利能力和股東回報意識，2024年分紅力度再創(chuàng)新高，全年總分紅率138%，股息總額超凈利潤。

業(yè)績向好，華潤萬象生活股價走強，業(yè)績披露當天報收34.5港元/股，漲超10%，市值約787億港元，穩(wěn)居行業(yè)第一。

西安萬象城，開業(yè)即成為現(xiàn)象級文商旅地標

競爭白熱化下，萬象的發(fā)展韌性

2024年，中國經(jīng)濟在復(fù)雜嚴峻環(huán)境中承壓前行。消費需求加劇分化，物管行業(yè)增速換軌。

消費者追求質(zhì)價比、有效需求仍顯不足的背景下，購物中心零售額及租金增長呈現(xiàn)走弱趨勢，重奢購物中心亦處于承壓狀態(tài)，零售額增速明顯跑輸大眾定位商場。市場增速放緩，“具備優(yōu)秀商業(yè)模型或扎實財務(wù)實力以及突出運營能力的龍頭商業(yè)運營商有望持續(xù)實現(xiàn)份額提升”，中金公司認為。

物管企業(yè)的壓力同樣不容小覷。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入存量競爭新周期，物企營收、凈利潤持續(xù)承壓。克而瑞的報告顯示，2024年上半年，上市物企營收均值23.2億元，營收增速進一步回落至4.7%，再創(chuàng)近年來新低；凈利潤均值1.4億元，同比下降30.1%，更有7家上市物企陷入虧損狀態(tài)。

在此背景下，頭部企業(yè)積極調(diào)整戰(zhàn)略，回歸服務(wù)本質(zhì)，以優(yōu)質(zhì)、專業(yè)的服務(wù)能力為核心，推動獨立經(jīng)營與高質(zhì)量發(fā)展。

憑借在商管板塊、物管板塊構(gòu)建的寬廣護城河，華潤萬象生活的發(fā)展未被當下環(huán)境所局限，以“高質(zhì)量、高效率、高質(zhì)量、穩(wěn)增長”為整體經(jīng)營基調(diào)，實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績持續(xù)增長。

報告期內(nèi)，華潤萬象生活實現(xiàn)收入170.43億元，同比增長15.4%，主要得益于管理規(guī)模持續(xù)擴大，商業(yè)運營管理服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)收入穩(wěn)健增長。其中，商業(yè)航道收入同比增長21.4%至62.74億元，物業(yè)航道收入同比增長11.6%至107.15億元。

值得一提的是，華潤萬象生活擺脫行業(yè)毛利率普遍下滑的陰影，收入規(guī)模的擴大亦推動盈利同步增長。

2024年，華潤萬象生活實現(xiàn)毛利潤56.09億元，同比增長19.5%，毛利率增長1.1個百分點至32.9%；股東應(yīng)占利潤36.29億元，同比增長23.9%。

“2024年的業(yè)績展示了華潤萬象生活核心經(jīng)營策略——‘有利潤的營收和有現(xiàn)金流的利潤’的有效落實。”首席財務(wù)官聶志章強調(diào)，華潤萬象生活通過規(guī)模效應(yīng)持續(xù)攤薄固定成本，效率的提升放大利潤空間，二者的共同作用推動經(jīng)營效益的持續(xù)穩(wěn)定增長。

“從增速來看，我們核心凈利潤的增速高于營業(yè)收入的增速，保持了高質(zhì)量發(fā)展�！甭欀菊卤硎�。

“雙輪驅(qū)動”演繹高質(zhì)量增長范本

業(yè)績逆勢增長的原因指向華潤萬象生活獨特的經(jīng)營模式，以“商管+物管”雙輪驅(qū)動的商業(yè)模式走出獨立行情，演繹高質(zhì)量增長樣本。

2024年，商品零售尤其是高端消費承壓放緩，消費市場圖景更加復(fù)雜，深刻考驗運營商的應(yīng)變能力。華潤萬象生活商業(yè)航道聚焦高能級城市，做深管理濃度，持續(xù)強化精細應(yīng)變、創(chuàng)新聯(lián)動能力，實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性增長。

報告期內(nèi)，來自購物中心的商業(yè)運營管理服務(wù)收入為42.09億元，同比增長30.0%，占總收入的24.7%；業(yè)主端租金收入262 億元，同比增長19.2%，經(jīng)營利潤率同比提升0.4個百分點至65.1%。

截至2024年末，華潤萬象生活旗下在營購物中心122座，實現(xiàn)零售額2150億元，同比增長18.7%，跑贏社消零增速。其中，重奢項目零售額同比增長5.6%，非重奢項目增速更達27.1%，展現(xiàn)出多元商業(yè)布局的強勁活力。

2024年，華潤萬象生活今年以突破性的開業(yè)步伐與產(chǎn)品力創(chuàng)新領(lǐng)跑商業(yè)地產(chǎn)賽道，全年新開21座購物中心，創(chuàng)歷年新高。西安萬象城以國際建筑大師設(shè)計的“生命之樹”為核心，開業(yè)即成為現(xiàn)象級文商旅地標；深圳大運天地創(chuàng)新“文商體建設(shè)運營”模式，通過6.5萬平方米開放式空間聯(lián)動大運公園與體育場館，重塑城市商業(yè)生態(tài)；義烏天地引入近百家首進品牌，打造浙中潮流新地標。

這些項目以差異化設(shè)計與場景創(chuàng)新，展現(xiàn)華潤萬象生活在商業(yè)空間運營上的深厚功底，不僅提升區(qū)域商業(yè)能級，更推動城市消費體驗的升級，印證其作為行業(yè)標桿的創(chuàng)新引領(lǐng)力。

“2024年社消零總額突破48萬億元，在這個超大市場里，華潤萬象生活還有足夠的發(fā)展空間，”喻霖康表示。

物業(yè)航道穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊，華潤萬象生活在高質(zhì)量發(fā)展和城市空間運營領(lǐng)域交出亮麗的答卷。

截至2024年末，華潤萬象生活總在管面積4.13億平方米，同比增長11.6%，合約面積4.50億平方米，業(yè)務(wù)覆蓋全國173個城市，全年新增第三方合約面積3485萬平方米，超八成布局于一二線城市。公司通過“品質(zhì)服務(wù)年”及“春風(fēng)行動”深化美好社區(qū)建設(shè)，客戶滿意度達91.76分，樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)標桿。

在城市空間運營層面，新拓展91個城市公共空間項目，出色打造溫州龍港片區(qū)運營項目，通過構(gòu)建城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化管理與政務(wù)文化、商業(yè)地標一體化運營的全域服務(wù)模式，為城市空間運營探索出可復(fù)制的新范式，推動城市治理向精細化、高效化方向升級。此外，華潤萬象生活圓滿完成第十二屆全國少數(shù)民族傳統(tǒng)體育運動會、第八屆國際絲博會等國家級重大活動保障任務(wù)，進一步鞏固行業(yè)頭部地位。

副總裁王海民表示，未來，物業(yè)航道將從單一的質(zhì)量服務(wù)思維轉(zhuǎn)變?yōu)榭蛻暨\營思維，推行場景式服務(wù)，改善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和均好性，持續(xù)提升客戶滿意度和忠誠度。

擁抱可持續(xù)，萬象生活的長期主義

在商管物管行業(yè)加速擁抱可持續(xù)發(fā)展的背景下，ESG已成為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心驅(qū)動力。華潤萬象生活作為行業(yè)標桿，將ESG戰(zhàn)略深度融入業(yè)務(wù)肌理，通過系統(tǒng)性舉措兌現(xiàn)可持續(xù)承諾，為城市發(fā)展與社會進步創(chuàng)造長遠價值。

圍繞“萬象生態(tài)”核心支柱，華潤萬象生活發(fā)布首份社區(qū)繁榮報告，系統(tǒng)性將健康福祉納入ESG體系，加入全球領(lǐng)先的“WELL規(guī)模計劃”，惠及超32萬空間使用者。在綠色發(fā)展領(lǐng)域，公司持續(xù)優(yōu)化能源管理，旗下8家實體通過ISO14001環(huán)境管理體系認證。同時，公司發(fā)起“可持續(xù)生活周”“綠色生活節(jié)”等品牌活動，攜手華潤飲料開展“寶貝重塑”綠色公益，聯(lián)動93座購物中心傳遞綠色理念，與超2萬家合作方達成可持續(xù)發(fā)展共識。

在社會責(zé)任層面，華潤萬象生活聚焦鄉(xiāng)村振興與社區(qū)關(guān)愛，打造“萬象守護”責(zé)任品牌，連續(xù)兩年入選國務(wù)院國資委“央企上市公司ESG先鋒100”及央視“中國ESG上市公司先鋒100”榜單。通過“萬象守護·愛育希望”公益助學(xué)助農(nóng)活動，精準助力鄉(xiāng)村素質(zhì)教育與產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并創(chuàng)新“紅色管家”物業(yè)服務(wù)模式，將現(xiàn)代物業(yè)管理經(jīng)驗引入10個華潤希望小鎮(zhèn)，推動鄉(xiāng)村治理與環(huán)境提升。

華潤萬象生活的實踐表明，可持續(xù)發(fā)展不僅是企業(yè)的社會責(zé)任，更是構(gòu)建長期競爭力的關(guān)鍵。通過將ESG理念貫穿商業(yè)運營、社區(qū)服務(wù)與城市治理，公司正引領(lǐng)行業(yè)邁向更具韌性與溫度的可持續(xù)發(fā)展新范式。

作為行業(yè)龍頭，華潤萬象生活的長期價值正獲資本市場高度認可。摩根大通、花旗、申萬宏源等多家機構(gòu)均給予“買入”或“增持”評級，花旗更將目標價上調(diào)至40港元，肯定其經(jīng)營性現(xiàn)金流優(yōu)勢及商業(yè)賽道的領(lǐng)先地位。

機構(gòu)普遍認為，華潤萬象生活憑借華潤置地的內(nèi)生增長支撐與強商管品牌的外拓能力，購物中心規(guī)模有望加速擴張，疊加優(yōu)秀的運營能力推動同店增長及毛利率提升，業(yè)績將進入加速成長期。

華潤萬象生活管理層明確，2025年將堅持“內(nèi)涵式+外延式”增長戰(zhàn)略，隨著商業(yè)輕資產(chǎn)外拓加速、城市空間運營版圖拓展，華潤萬象生活的長期成長潛力備受期待，有望進一步鞏固其行業(yè)標桿地位。

2025年華潤萬象生活的成長，值得期待。