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撰文/高遠(yuǎn)

2024年的寫字樓市場在濃霧中前行，使得市場對2025年的寫字樓前景感到迷茫，急需一宗重磅交易來提振信心。

1月16日，醞釀已久的重磅交易終于落地，中郵保險作為領(lǐng)投機(jī)構(gòu)，首次與中東主權(quán)投資機(jī)構(gòu)的攜手合作，正式簽約上海博華廣場不動產(chǎn)專項基金投資協(xié)議。

此次交易共涉及三方：收購方中郵保險；運(yùn)營方紅風(fēng)箏（上海）房地產(chǎn)有限公司，其母公司為美國最大地產(chǎn)商之一的漢斯集團(tuán)；以及前項目持有者阿聯(lián)酋主權(quán)財富基金阿布扎比投資局，簡稱“ADIA”。

截止至目前為止，交易細(xì)節(jié)還沒有披露，此前博華廣場的對外出售價格超過130億元，因此市場推測此次成交價格當(dāng)在100億元以上。

從交易結(jié)果來看，此次交易實現(xiàn)了三方共贏的局面。

中郵保險在北京、西安順利落子后，成功闖入上海南京路，擁有了一棟超甲級辦公物業(yè)項目；漢斯集團(tuán)作為項目的開發(fā)商和運(yùn)營商，將繼續(xù)操盤運(yùn)營博華廣場，可進(jìn)一步的拓展中國市場；ADIA在持有項目6年后，順利帶著增值收益的從項目中退出，但對于ADIA是將項目全部出售還是僅出售部分權(quán)益，還需要后續(xù)關(guān)注。

從“東八塊”到博華廣場

此次大宗交易的投資主體博華廣場，位于上海市靜安區(qū)南京西路商圈，是區(qū)域內(nèi)稀缺的超甲級辦公物業(yè)項目。

該項目由美國漢斯地產(chǎn)開發(fā)，于 2019年9月19日開業(yè)，包含了超高層辦公區(qū)和商業(yè)群房，總建筑面積約18.34萬平方米，項目總投資75億元，此次成交的便是其中的60層的辦公塔樓。

資料顯示，得益于南京路的商業(yè)地段優(yōu)勢，入駐博華廣場的企業(yè)均為行業(yè)一線品牌，其中包括國泰君安、騰競體育、巴黎世家等龍頭企業(yè)。

探究博華廣場的發(fā)展歷史，必然繞不開上海“東八塊”的往事。東八塊是指位于上海市靜安區(qū)東北部，由八個連綿的舊街坊組成，曾被譽(yù)為“上海最后一塊黃金地”的舊城區(qū)，博華廣場所處的地塊便是曾經(jīng)東八塊之一。

起初，上海市政府將這片土地分割為八塊，以免土地出讓金的模式，與當(dāng)時的“上海首富”周正毅簽訂了八塊國有土地的八個出讓合同。周正毅當(dāng)時稱“東八塊”將改建為 “規(guī)模比古北新區(qū)還大的”高檔住宅、商業(yè)區(qū)，投入60億元人民幣，可獲得80億元人民幣的投資回報。

但之后由于周正毅涉嫌虛報注冊資本罪和操縱證券交易價格罪入獄，上海靜安區(qū)政府將土地收回，并對地塊用途進(jìn)行了重新規(guī)劃，靠南部的三個街坊被規(guī)劃為公共綠地，建成了如今的“靜安雕塑公園”，其余部分則分別規(guī)劃為商業(yè)、辦公、住宅等用地。

2013年5月17日，上海規(guī)土局發(fā)布2013年第93號土地出讓公告，出讓靜安區(qū)石門二路街道60號街坊1幅商辦地塊，起始總價34億元，起始樓板價25006元/平方米。

當(dāng)時參與競拍的有兩家企業(yè)，分別是美國漢斯集團(tuán)和SOHO中國，不同國家的企業(yè)之間的競爭自然是看點(diǎn)十足，也因此這場競拍在當(dāng)時備受關(guān)注，最終由漢斯集團(tuán)以37.06億元奪得地塊，并將項目命名為博華廣場。

據(jù)了解，漢斯集團(tuán)并非傳統(tǒng)的上市地產(chǎn)企業(yè)，因此旗下地產(chǎn)項目的資金主要來源于基金融資，ADIA便是其金主之一。

漢斯集團(tuán)1997年正式進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，正式通過基金融資的方式打開了國內(nèi)市場。2004年7月，由漢斯開發(fā)的位于北京朝陽區(qū)“公園大道”高檔住宅小區(qū)建成開盤。該項目的啟動資金便是由漢斯發(fā)起“新興市場房地產(chǎn)基金”提供的。

“新興市場房地產(chǎn)基金”的合作方包括摩根士丹利及美國西部信托等，基金規(guī)模為10億美元，專用于發(fā)展中國家的房地產(chǎn)開發(fā)，主要投放于巴西、墨西哥、俄羅斯、波蘭、中國等國家。

據(jù)了解“新興市場房地產(chǎn)基金”占“公園大道”項目開發(fā)資金的三成，可見項目啟動后續(xù)還引入了其他投資者。

2019年， ADIA投資了漢斯集團(tuán)開發(fā)的博華廣場，由此開始對中國的不動產(chǎn)投資進(jìn)行布局。

同年，ADIA向萬科發(fā)起的住宅開發(fā)基金投入3億美元支持房地產(chǎn)領(lǐng)域布局，后與安博（Prologis）合作推出了總額為52億美元的中國物流支持計劃。該合作新公司普洛斯中國核心物流基金（PCCLF）吸引了31億元人民幣（約4.45億美元）的資金。2024年，ADIA海聯(lián)合4家投資機(jī)構(gòu)向新達(dá)盟投資約人民幣600億元，與萬達(dá)商管展開合作。

險資加碼商業(yè)地產(chǎn)

視角拉回到收購方——中郵保險，這家企業(yè)可以說是個“老新人”，其背后的母公司中國郵政集團(tuán)的發(fā)展歷史可以追溯到1896年——清朝光緒帝批準(zhǔn)開辦國家郵政開始。得益于母公司的深耕基層下沉的優(yōu)勢，中郵體系現(xiàn)時銀行和保險的零售客戶規(guī)模超過了6億人。

盡管有著龐大的客戶群體，中郵保險并沒有在2009年成立之初就將不動產(chǎn)作為投資的主要方向，直到2023年9月才實現(xiàn)了不動產(chǎn)領(lǐng)域的首筆投資，即中郵保險從中糧手里收購了北京中糧置地廣場。

2023 年 9 月底，中郵人壽通過產(chǎn)權(quán)交易獲得北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司 100% 股權(quán)及債權(quán)，成交價格約 42.56 億元，其主要資產(chǎn)便是北京中糧置地廣場，收購?fù)瓿珊�，�?dāng)年11月項目更名為北京玖安廣場。翌年，在西安高新區(qū)2024年招商引資暨項目建設(shè)大會上，中郵保險投資的西安啟迪中心項目，亦作為7個重點(diǎn)項目之一進(jìn)行了現(xiàn)場簽約。

2025年，中郵保險便將投資的步伐邁入上海，而且是最繁華的南京路商圈。

從去年的商業(yè)地產(chǎn)的交易情況來看，險資已經(jīng)成為接盤寫字樓、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)項目的重要力量之一。

一方面，險資其自身的保險屬性迫使其投資風(fēng)格傾向于保守，另一方面，保險機(jī)構(gòu)需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流來維持其原本業(yè)務(wù)的運(yùn)營，因此險資成為過去一年商業(yè)大宗交易的主要參與者。

2024年，新華保險通過與中金資本共同設(shè)立的不動產(chǎn)投資基金對萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)行了一系列的收并購，截至目前，新華保險接盤的萬達(dá)項目總數(shù)達(dá)到11個。此外還有陽光人壽、太保資本和中銀三星人壽旗下基金也接手了太倉萬達(dá)廣場、廣州蘿崗萬達(dá)廣場、湖州萬達(dá)廣場、上海金山萬達(dá)廣場、合肥萬達(dá)廣場和東莞厚街萬達(dá)廣場。

過去一年，寫字樓市場的寒冷比購物中心更加刺骨，不僅資產(chǎn)縮水，租金水平也大幅下滑，這也給了投資者抄底的機(jī)會。

其中具代表性的交易就包括，友邦人壽以24億元收購凱德投資北京凱德·星貿(mào)項目95%的股權(quán)，并成立合資公司，以重構(gòu)北京凱德·星貿(mào)項目資本結(jié)構(gòu)。長城人壽保險股份有限公司完成北京新街高和寫字樓項目收購，購置總價為10.3億元。眾安保險以總價14億元從業(yè)主洛克菲勒家族手中購得洛克外灘源27號樓和219號樓，2棟建筑總面積約1.6萬平方米，折合單價9W/平方米。

如今2025年伊始不超過1個月，便出現(xiàn)“百億”大單，市場期盼在開年重磅交易落地的刺激下，2025年的商業(yè)大宗交易能夠更加蓬勃。