來源/觀點指數(shù) 

撰文/馮彩云

近日，瑞安房地產(chǎn)旗下位于武漢的光谷創(chuàng)新天地商業(yè)公園（KIC PARK）舉行招商發(fā)布會。

上述項目由瑞安房地產(chǎn)與中信泰富地產(chǎn)共同投資，總面積約128萬平方米，是集城市商業(yè)、創(chuàng)新辦公、高品質(zhì)國際住宅于一體的大型多功能綜合體項目，計劃于2025年9月開業(yè)。

作為較早布局內(nèi)地市場的港資代表，瑞安與恒隆、太古等專注于拿地新建高端商業(yè)項目的企業(yè)不同，其更擅長打造大型綜合社區(qū)。

回顧瑞房的內(nèi)地發(fā)展之路，可以追溯到1996年，當時瑞安集團與上海市盧灣區(qū)政府簽訂開發(fā)意向書，獲得太平橋地區(qū)重建項目的開發(fā)權(quán)，第一期工程就是上海新天地。

時間走到2001年，這一年上海新天地北里開業(yè)，隨后的2002年上海新天地正式全面開業(yè)。該項目填補了當時太平橋片區(qū)的商業(yè)空白，為后續(xù)片區(qū)內(nèi)的住宅項目的開發(fā)和去化提供了商業(yè)配套加成，成為了瑞安內(nèi)地商業(yè)的重要名片。

以上海新天地為起點，經(jīng)過20余年的發(fā)展，瑞安確立了在城更領(lǐng)域的商業(yè)優(yōu)勢，目前打造的項目大部分為城市更新項目，這也是其區(qū)別于其他港資玩家的特色。

體現(xiàn)在業(yè)績表現(xiàn)上，瑞安運營的商業(yè)項目已成為提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的重要收入組成。最新的2024中期數(shù)據(jù)顯示，在蟠龍?zhí)斓丶傍檳鄯粌蓚�新商業(yè)物業(yè)的支持下，瑞房的商業(yè)物業(yè)組合穩(wěn)步增長，推動租金及相關(guān)收入（包括合營公司及聯(lián)營公司）同比增長16%至 17.64億元，零售物業(yè)平均出租率也達到93%。

據(jù)觀點指數(shù)了解，瑞安專注大型社區(qū)，奉行的是定制化的非標商業(yè)模式，與當下多數(shù)商業(yè)運營商采用的規(guī)模化擴張模式有明顯區(qū)別。

目前，瑞安開發(fā)運營的社區(qū)主要可以分為四類，一是城市地標級復合社區(qū)，以上海新天地為代表；二是創(chuàng)新知識社區(qū)，以創(chuàng)智天地為代表；三是跨區(qū)域鄰里社區(qū)，以瑞虹天地太陽宮為代表；三是城市微度假社區(qū)，以蟠龍?zhí)斓貫榇怼?/p>

從2023年新推出的蟠龍?zhí)斓乜梢钥吹剑鸢矊τ谛绿斓叵盗械纳�。區(qū)別于此前的上海新天地，該項目定位城市微度假社區(qū)，將江南水鄉(xiāng)特色和商業(yè)街區(qū)進行結(jié)合。

資料顯示，該項目主要有三大功能空間，包括約23萬㎡的公共綠地、約25萬㎡的國際住區(qū)及公共服務(wù)配套和約5萬㎡的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)商業(yè)空間。

商業(yè)空間雖然不算大，但蟠龍?zhí)斓匮永m(xù)了新天地系列一直以來的開放式街區(qū)的商業(yè)形態(tài)，通過古鎮(zhèn)風貌、江南水系及其他建筑打造特色場景。

業(yè)態(tài)組合上，也有不同的分區(qū)，以滿足不同消費客群的需求。如主打品質(zhì)生活的北市，靠近蟠龍國際住宅區(qū)，引入商超便利店、健身中心、生活家居、華為體驗店、親子家庭品牌等，滿足周邊中高端年輕客群和家庭客群的需求；主打社交歡聚的南市則主要是臨水區(qū)域，以品類豐富的餐飲為主，滿足游玩客群的需求。

因頗具商業(yè)特色，該項目開業(yè)以來取得了不錯的業(yè)績表現(xiàn)。官方數(shù)據(jù)顯示，上海蟠龍?zhí)斓刈?023年開業(yè)以來的一年內(nèi)客流達到2500萬人次，節(jié)假日客流表現(xiàn)更為突出，今年五一和國慶期間客流分為達到85萬人次和65萬人次，銷售額也均突破2500萬。

和其他類型項目的多元化客群不同，知識型社區(qū)的客群主要是知識經(jīng)濟商務(wù)客群。從個例來看，知識型社區(qū)的最新代表武漢光谷創(chuàng)新天地，就位于中國首批國家級高新區(qū)內(nèi)，周邊有8個專業(yè)園區(qū)。

區(qū)域構(gòu)成上，該項目商業(yè)部分包括5.1萬㎡的商業(yè)街區(qū)、1.3萬㎡的綠地公園及7萬㎡的甲級寫字樓，其中公園部分劃分了七大主題功能區(qū)，包括1000余㎡的開敞草坪、四大廣場、兒童樂園、寵物公園、滑板公園、櫻花大道等。

據(jù)觀點指數(shù)了解，這類項目的業(yè)態(tài)組合與其他類型項目有所區(qū)別，如基于周邊商務(wù)客群工作中的宴請需求，引入了日料、西餐、粵菜及私房菜等不同類型的餐廳，結(jié)合公園綠地景觀等打造良好的用餐氛圍。

針對購物和社交需求，則分別引入華為、星巴克及其他生活品牌滿足消費需求，同時還引入餐酒吧、LIVE HOUSE及KTV等休閑娛樂業(yè)態(tài)，在工作之余得到放松。

通過上述案例，觀點指數(shù)認為，即使瑞安商業(yè)項目之間的定位、業(yè)態(tài)組合方面有所不同，但均可視為一種以客群需求為導向，通過差異化空間打造與場景營造，為消費者提供獨特生活體驗的商業(yè)打法。

當下商業(yè)體早已不僅是消費目的地，而是能夠提供空間、內(nèi)容、體驗等復合功能的公共平臺。在此背景下，觀點指數(shù)認為，瑞安這類具備特色且能滿足客群核心需求的商業(yè)項目運營商，有望在未來市場競爭中占據(jù)更多的話語權(quán)。