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作者/潘玲宣

自去年10月證監(jiān)會發(fā)文將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎設施以來，以消費基礎設施為底層資產(chǎn)申報發(fā)行公募REITs明顯進入競速階段。

雖然百貨商場、購物中心、奧特萊斯、超市等均屬于消費基礎設施，但在目前已申報發(fā)行的產(chǎn)品中，底層資產(chǎn)還是以購物中心居多。

而在近期，隨著華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“華夏首創(chuàng)奧萊REIT”）正式獲得中國證監(jiān)會準予注冊的批復，并獲得上交所無異議函，該產(chǎn)品也成為國內首只獲批的以奧特萊斯項目為底層資產(chǎn)的消費基礎設施公募REITs。

攜優(yōu)質資產(chǎn)，首創(chuàng)城發(fā)領跑奧萊REITs

據(jù)了解，華夏首創(chuàng)奧萊REIT的底層資產(chǎn)為濟南首創(chuàng)奧萊項目和武漢首創(chuàng)奧萊項目，首創(chuàng)鉅大有限公司將擔任運營管理統(tǒng)籌機構，由首創(chuàng)鉅大旗下北京首鉅商業(yè)管理有限公司作為運營管理實施機構。

2023年，首創(chuàng)鉅大旗下的各奧萊項目全年客流近6000萬人次，全年銷售額超過百億元、可比口徑較2022年增長約38%，創(chuàng)造了歷史最佳業(yè)績。

那么，為何會選擇濟南首創(chuàng)奧萊和武漢首創(chuàng)奧萊作為底層資產(chǎn)包呢？

一方面，從商業(yè)項目的生命周期來看，濟南項目與武漢項目開業(yè)時間接近，目前均已進入成熟穩(wěn)定的運營期。

其中，濟南首創(chuàng)奧萊項目位于濟南市東部新城核心片區(qū)，2019年1月開業(yè)，項目可租面積5.2萬平方米；武漢首創(chuàng)奧萊項目位于武漢市東湖新技術開發(fā)區(qū)（光谷）區(qū)內，2018年4月開業(yè)，可租面積4.9萬平方米。兩個項目的體量較為接近。

值得注意的是，兩個項目在開業(yè)后不久遇到了疫情，極端的市場環(huán)境之下仍然保持了穩(wěn)定的業(yè)績增長，這或許與其開放式街區(qū)的建筑形態(tài)不無關系。

而奧特萊斯憑借“名品+折扣”的經(jīng)營模式，能夠有效貼合不同經(jīng)濟周期下的消費需求，擁有更廣泛的消費群體支撐。憑借極強的抗周期性，在經(jīng)濟和零售市場下滑時，奧特萊斯能夠保持相對穩(wěn)定。

《2023-2024中國奧特萊斯行業(yè)白皮書》顯示，2023年，零售行業(yè)發(fā)展承壓，各業(yè)態(tài)的增長分化較大，但奧萊業(yè)態(tài)逆市增長，全國現(xiàn)有在營業(yè)奧特萊斯項目約239個，2023年奧萊銷售規(guī)模約2300億元，同比增長約9.5%，在所有零售業(yè)態(tài)中增長比例最高。

另一方面，對于消費基礎設施REITs的資產(chǎn)質量評估，還要關注其所在的城市和地理位置，以及未來租金上漲空間。

數(shù)據(jù)顯示，這兩座城市在過去的一年里，常住人口凈增量顯著，成為經(jīng)濟增長的縮影。武漢2023年經(jīng)濟發(fā)展躍上了2萬億的新臺階，比前一年增長5.7%。且武漢是中部地區(qū)唯一一個GDP超過2萬億元的城市，城市自身就具備吸引集聚海內外優(yōu)質要素資源的實力。

濟南則是在2023年實現(xiàn)了1.27萬億的生產(chǎn)總值，常住人口約為943.7萬人，達到了近千萬級的體量。

坐擁絕佳的消費市場，再加上出色運營，兩個奧特萊斯項目開業(yè)至今，保持著穩(wěn)定且亮眼的運營業(yè)績。濟南項目自開業(yè)以來銷售額連續(xù)5年蟬聯(lián)濟南奧萊市場第一，武漢項目自2019年以來穩(wěn)居武漢長江以南區(qū)域奧萊市場龍頭地位。

打通“投融管退”，為行業(yè)樹立標桿

事實上，這兩座奧特萊斯項目的運營商首創(chuàng)城發(fā)，是北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司旗下的城市發(fā)展綜合運營體。

自2009年進軍奧萊業(yè)務以來，首創(chuàng)城發(fā)（首創(chuàng)置業(yè)）在過去十幾年快速完成項目擴張和經(jīng)驗積累，現(xiàn)階段正處于由高速增長到高質量發(fā)展的轉變過程之中。

2023年10月，證監(jiān)會發(fā)布《關于修改<公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）>第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎設施。

政策窗口已至。2023年12月底，首創(chuàng)城發(fā)第一時間響應，以旗下濟南首創(chuàng)奧萊項目和武漢首創(chuàng)奧萊項目作為底層資產(chǎn)申報消費基礎設施REITs，并獲得上交所的受理。

在首創(chuàng)城發(fā)看來，此舉既是積極踐行首都國企責任、貫徹國家“把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置”決策部署的重要舉措，也將有助于公司打通商業(yè)重資產(chǎn)投、融、管、退全鏈條，盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資本結構，助力公司向“輕資產(chǎn)運營管控型”轉型，實現(xiàn)更高質量發(fā)展。

也因此，首創(chuàng)城發(fā)副總經(jīng)理、首創(chuàng)鉅大執(zhí)行董事、總經(jīng)理謝洪毅表示，選擇在這一時間點申報，其實是瓜熟蒂落的結果。報批時間與首創(chuàng)城發(fā)從快速發(fā)展階段向精細化運營過度的由重轉輕戰(zhàn)略布局相吻合。

存量時代的背景下，商業(yè)地產(chǎn)越來越強調項目的精細化運營，而擁有資產(chǎn)盤活的能力，不僅能夠幫助提升資產(chǎn)價值，還能為企業(yè)在市場競爭中獲取更大的管理規(guī)模和機會。

經(jīng)過十幾年積累，首創(chuàng)城發(fā)在發(fā)展城市綜合運營業(yè)務的過程中，展現(xiàn)出卓越的運營能力。通過精心策劃和高效執(zhí)行，成功打造了包括“奧萊模式”“郎園模式”“和園模式”等一系列具有特色的商業(yè)項目，吸引了大量消費者和投資者的關注。

華夏首創(chuàng)奧萊REIT的成功獲批，是整個首創(chuàng)城發(fā)集團在商業(yè)地產(chǎn)領域精耕細作、創(chuàng)新求變的重大成果，同樣也標志著首創(chuàng)鉅大在資產(chǎn)證券化道路上邁出了堅定的一步。

作為國內首只獲批的以奧特萊斯項目為底層資產(chǎn)的消費基礎設施公募REITs，華夏首創(chuàng)奧萊REIT也為行業(yè)樹立了新的標桿。

未來成功上市后，首創(chuàng)奧萊的商業(yè)運營將接受資本市場的深度考驗，有助于進一步推動首創(chuàng)奧萊運營管理的模式創(chuàng)新和管理能力提升，亦將助力首創(chuàng)城發(fā)實現(xiàn)更多商業(yè)資產(chǎn)的盤活和資本結構的優(yōu)化。

截至目前，首創(chuàng)城發(fā)全國在營奧萊項目15個，總建筑面積約180萬平方米，實現(xiàn)了對直轄市、省會城市及潛力消費城市的戰(zhàn)略覆蓋。

豐富且優(yōu)質的資產(chǎn)儲備也為華夏首創(chuàng)奧萊REIT未來的擴募提供了更為廣闊的想象空間。謝洪毅提到，后續(xù)會根據(jù)時間表，考慮把哪些項目裝進REITs中開展新的資產(chǎn)證券化，將會優(yōu)先考慮運營表現(xiàn)好的首創(chuàng)奧萊項目。