出品/樂居財經(jīng)

作者/魏薇

王健林是個消息靈通人士。

4月15日，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司(簡稱“大連萬達商管”)2023年審計報告換了簽字者，從大華所變成了立信所。

15天后，這次變更夾雜在年報里一起公開了。

再過10天，大華所出大事了。江蘇證監(jiān)局向大華所下達行政處罰決定書，事涉金通靈（300091.SZ）財務造假案，沒收業(yè)務收入688.68萬元，處以3443.4萬元罰款，并暫停從事證券服務業(yè)務6個月。

由于大連萬達商管“提前”解約，沒有出現(xiàn)在大華所受”牽連“的企業(yè)名單上。

大連萬達商管的子公司珠海萬達商管四次沖擊港交所未果，已經(jīng)經(jīng)不起再一次造假風波。一年多之前，他就被萬達內部人捅了刀子。

2023年3月，一位自稱在萬達工作兩年多的員工在網(wǎng)上發(fā)布一篇題為《說說2023年的萬達商業(yè)》的文章，直指萬達存在數(shù)據(jù)嚴重造假、預算制定不合理、組織架構不合理等諸多問題，這里的造假包括了商戶銷售業(yè)績造假、工程報修造假、直播造假、多經(jīng)造假、空鋪+短租造假、客流造假等。

這些傳聞只是片面之詞，大連萬達商管方面矢口否認。不過，最終還是驚動了中國證監(jiān)會國際部，提出了六道問題。

不久后，瑞士信貸退出珠海萬達商管上市保薦人行列，中信證券、摩根大通則繼續(xù)在列，審計機構是安永會計師事務所。

從2020年到2022年三年疫情，無論是大連萬達商管還是珠海萬達商管，這對父子的業(yè)績實在是太穩(wěn)了，尤其是兒子可用“完美”來形容。

截至2023年末，大連萬達商管直接或間接持有珠海萬達商管79.23%的股權。

證監(jiān)會的六道問題

據(jù)《說說2023年的萬達商業(yè)》文章，大連萬達商管的出租率98%、租金收繳100%數(shù)據(jù)，是通過“注水”實現(xiàn)的：只要系統(tǒng)顯示沒有空鋪，租金全部繳齊就可以。由此產(chǎn)生的大量費用，則多由各地項目向商戶進行提前預支，或通過其他方式找補。

這些質疑，大連萬達商管做出了回應：1、銷售額：萬達廣場內絕大多數(shù)租戶向發(fā)行人支付固定租金，固定租金與商戶銷售額沒有直接關聯(lián)；2、客流量：萬達廣場的入口處都安裝了檢測進入商場人員數(shù)量的特殊裝置并與經(jīng)營分析系統(tǒng)打通，不存在任何人為操縱或修改；3、出租率：由已出租面積除以總可出租面積計算，通過租賃系統(tǒng)進行合同管理及監(jiān)督執(zhí)行，不存在任何人為操縱或修改。

2023年6月，中國證監(jiān)會國際部對珠海萬達提出了六個問題，涉及分紅、內控制度、商場出租率否存準確、控股股東短期償債風險情況以及上市募集資金的用途等方面。要求萬達商管結合報告期內公司服務費及租金實際收繳情況、同期同行業(yè)公司可比情況說明上述出租率的計算口徑及其準確性；在考核和內控制度方面，有無防止內部人員虛報出租率和收繳率的相關有效措施以及實際執(zhí)行情況。

幾乎同時，中國證監(jiān)會中止了大連萬達商管60億元小公募債券的注冊程序。

不久后，大連萬達商管發(fā)布公告稱，齊界因“個人原因”向董事會提交辭職報告，辭去董事長職位，接任者是珠海萬達商管的總裁肖廣瑞。

商場出租率98.6%

珠海萬達商管首次遞表港交所，是在疫情的第二年，2021年10月21日。中國新型冠狀病毒第一例發(fā)生在2019年12月。

話句話說，2020年是珠海萬達商管遭遇的第一次疫情考驗。病毒兇猛，人們盡量減少外出，不去人扎堆的地方，商場所受影響，自然是首當其沖。2021年、2022年也是如此。

但珠海萬達商管似乎不懼怕病毒，它的商戶們似乎也愿意一起扛。

一份漂亮的成績單出來了。2020年-2022年，珠海萬達商管所管理的商業(yè)廣場（不包括停車位）的出租率分別為97.8%、99.3%、98.7%，平均出租率為98.6%。這三年的經(jīng)營數(shù)據(jù)，也是珠海萬達商管上市遞表的主要來源。

據(jù)大連萬達商管2022業(yè)績快報，這一年開業(yè)的萬達廣場項目55個，完成年計劃的100%；累計開業(yè)項目473個，管理商業(yè)面積6556萬平方米。其中，租賃面積為4445萬平方米，同比增長11%�？偸杖脒_到533.1億元，完成其年計劃的99.6%，同比增長7.4%。其中，租金收入為508.5億元，同比增長8%。商鋪出租率達到98.7%，租金收繳率達100%。

但現(xiàn)實的情況是，在2020-2022年期間，眾多商場深受疫情影響，商戶大范圍閉店和退租。尤其是2022年，全國商業(yè)中心平均租金收繳率，不足50%，而珠海萬達商管的是全國平均水平的2倍還多，出租率反而處在3年中的最高水平。

大連萬達商管有三大業(yè)務板塊：投資物業(yè)租賃及管理、酒店運營、其他。其中，投資物業(yè)租賃及管理是收入的主要來源，占比超過90%。珠海萬達商管三大業(yè)務板塊為：商業(yè)管理服務、物業(yè)管理服務、增值服務。

2020年-2022年，珠海萬達商管分別實現(xiàn)營業(yè)收入171.96億元、234.81億元、271.2億元，收入增加主要由業(yè)務擴張導致的在管商業(yè)廣場數(shù)目及在管建筑面積增加所推動。與此同時，大連萬達商管的營業(yè)收入也在同步增長。

猛增的利潤

珠海萬達商管是大連萬達商管重要的業(yè)績支撐。

截至2020年末，大連萬達商管總資產(chǎn)5626.47億元，凈資產(chǎn)2749.93億元；珠海萬達商管總資產(chǎn)473.11億元，凈資產(chǎn)19.77億元。

截至2021年末，大連萬達商管總資產(chǎn)5846.76億元，凈資產(chǎn)2848.47億元；珠海萬達商管總資產(chǎn)226.82億元，凈資產(chǎn)66.11億元。

截至2022年末，大連萬達商管總資產(chǎn)5959.59億元，凈資產(chǎn)2970.83億元；珠海萬達商管總資產(chǎn)228.86億元，凈資產(chǎn)72.33億元。

截至2023年末，大連萬達商管總資產(chǎn)6089.27億元，凈資產(chǎn)3047.78億元；珠海萬達商管總資產(chǎn)233.2億元，凈資產(chǎn)51.2億元。

據(jù)此計算，珠海萬達商管在大連萬達商管體系中所占的體量并不大，近三年來，其資產(chǎn)占大連萬達商管的比重約為4%，卻貢獻了超過50%的營收。

2020-2022年，大連萬達商管和珠海萬達商管的營業(yè)收入雙雙增長。大連萬達商管從2020年的391.34億元增加到2022年的493.14億元，增幅約26%。珠海萬達商管從2020年的171.96億元增加到2022年的271.2億元，增幅約57.7%。

歸母凈利潤方面，大連萬達商管并沒有像珠海萬達商管一樣保持高增長。2022年，大連萬達商管的歸母凈利潤已經(jīng)低于2020年的水平，而珠海萬達商管2022年的歸母凈利潤是2020年的6倍還多。

盈利水平方面，2020年-2022年，珠海萬達商管的毛利率分別為36.9%、44.8%、47.9%，呈逐年上升趨勢。大連萬達商管的毛利率逐年下滑，從2020年的70.4%下滑至2022年的62.21%。2023年略微回升至64.24%。

業(yè)績快速增長的這幾年，珠海萬達商管大手筆分紅。其在2020-2022年分別向股東分派股息51.78億元、11億元及69.96億元，三年累計分紅達132.74億元。2023年2月至3月，公司董事會又批準了2023年一季度股息23.92億元的決議案。

按79.23%的持股比例計算，三年多的時間，大連萬達商管從珠海萬達商管獲得的分紅超過120億元。

壓降負債率

2020年和2021年末，大連萬達商管的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為406.59億元、413.53億元，2022年末大幅下降至196.32億元，2023年末進一步下降至126.26億元。

2022年，大連萬達商管的資金鏈開始緊張。這一年末，大連萬達商管的短期有息負債為290.12億元，現(xiàn)金短債比0.68。截至 2023 年末，大連萬達商管有息負債余額1316.06億元，其中一年內到期的有息負債237.27億元，現(xiàn)金短債比0.53。

走輕資產(chǎn)路線的珠海萬達商管，在遞表前一口氣提前償還了所有銀行及其他貸款，共計13.98億元。

2021年，珠海萬達商管的資產(chǎn)負債率大幅下降至70.9%，相較于2020年的95.8%下降超20個百分點，2022年進一步降至68.4%。而大連萬達商管的資產(chǎn)負債率則一直較為平穩(wěn)，一直維持在50%左右。