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撰文/高天

頭圖/杭州萬(wàn)象城

5月13日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活有限公司披露了一則交易公示。

內(nèi)容顯示，華潤(rùn)萬(wàn)象生活成功競(jìng)得位于杭州濱江區(qū)的一宗商業(yè)綜合體及商業(yè)街區(qū)物業(yè)租賃權(quán)，未來(lái)將以華潤(rùn)的商業(yè)產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)該物業(yè)。

根據(jù)租賃協(xié)議，華潤(rùn)萬(wàn)象生活將確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)的價(jià)值，于租期啟始日，約為14.47億元（以暫定計(jì)租面積15萬(wàn)㎡為基礎(chǔ)計(jì)算），租賃期限為20年或至統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)協(xié)議到期之日，首年租金為1.06億元。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活表示，該項(xiàng)目填補(bǔ)了集團(tuán)在杭州濱江商圈空白，且商圈內(nèi)發(fā)展成熟，城市界面良好，能有效增強(qiáng)華潤(rùn)在杭州的市場(chǎng)影響力。

輕資產(chǎn)入局，浦沿板塊的王炸商業(yè)

《聯(lián)商網(wǎng)》現(xiàn)場(chǎng)探訪后發(fā)現(xiàn)，此次華潤(rùn)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)體位于濱江浦沿板塊，地鐵6號(hào)線偉業(yè)路B口直達(dá)，典型的TOD商業(yè)，是浦沿街道五村聯(lián)合統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)綜合體及商業(yè)街區(qū)，原址是2018年開(kāi)始整體拆遷的聯(lián)莊四區(qū)。

▲地鐵偉業(yè)路直達(dá)

實(shí)地看，華潤(rùn)偉業(yè)路TOD項(xiàng)目位于江南大道和偉業(yè)路交匯處，南邊是濱江區(qū)主干道的江南大道，目前濱江區(qū)的主要商業(yè)都沿著江南大道兩側(cè)分布。東邊是偉業(yè)路，聚集了濱江會(huì)展中心、創(chuàng)新大廈、創(chuàng)投大廈、先鋒科技大廈、華榮時(shí)代大廈等產(chǎn)業(yè)區(qū)；北邊與臨惠商街接壤，有錢(qián)塘景苑、銀色港灣等住宅，而西邊是聯(lián)康巷。

目前該項(xiàng)目還處于凈地待建狀態(tài)。

▲華潤(rùn)偉業(yè)路TOD地塊現(xiàn)狀

2018年，聯(lián)莊社區(qū)(一至四區(qū))進(jìn)行整體拆遷，目前一區(qū)建設(shè)了住宅建發(fā)璞云和杭二中第一附屬學(xué)校，二期的安置房聯(lián)樂(lè)名苑也將交付。而此次華潤(rùn)偉業(yè)路TOD正是聯(lián)莊四區(qū)。

公開(kāi)資料顯示，浦沿街道五村聯(lián)合統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資了43億元，總建筑面積約39.5萬(wàn)㎡，其中地上建筑面積約24.4萬(wàn)㎡，地下建筑面積約15.1萬(wàn)㎡，地下一層設(shè)置地下商業(yè)面積約2萬(wàn)㎡。地上規(guī)劃了三幢建筑面積約11.4萬(wàn)㎡的塔樓、6層11.9萬(wàn)㎡的商業(yè)綜合體、2層1.1萬(wàn)㎡的商業(yè)街區(qū)。 

項(xiàng)目整體商業(yè)面積約15萬(wàn)㎡，包括了地上的13萬(wàn)㎡和地下的2萬(wàn)㎡，即華潤(rùn)此次中標(biāo)的商業(yè)項(xiàng)目。

至于后續(xù)規(guī)劃，《聯(lián)商網(wǎng)》也咨詢了華潤(rùn)萬(wàn)象生活，對(duì)方表示詳細(xì)方案還未知，等到后續(xù)官宣。

只不過(guò)從現(xiàn)有公開(kāi)的消息可以看到，該項(xiàng)目擬以“街區(qū)+商業(yè)綜合體”的產(chǎn)品形態(tài)，建設(shè)青年時(shí)尚型商業(yè)綜合體，且預(yù)計(jì)將容納約400間商鋪，引進(jìn)全城及區(qū)域“首店”、旗艦店、品牌概念店，融合國(guó)際時(shí)尚、潮流零售、沉浸休閑等多業(yè)態(tài)，打造成所在商圈的旗艦地標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目。

至于大家猜測(cè)的是華潤(rùn)旗下萬(wàn)象城、萬(wàn)象天地、萬(wàn)象匯、萬(wàn)象里的哪條產(chǎn)品，仍未可知。按照街區(qū)+商業(yè)綜合體的形態(tài)，萬(wàn)象天地符合；按照青年時(shí)尚型商業(yè)，萬(wàn)象匯亦符合；當(dāng)然華潤(rùn)旗下還有一些非標(biāo)產(chǎn)品，如杭州中心、紹興萬(wàn)象更新場(chǎng)、深圳大運(yùn)天地等。

按照該地塊項(xiàng)目2023年6月公示的設(shè)計(jì)中標(biāo)信息，中標(biāo)單位為杭州市建筑設(shè)計(jì)院，中標(biāo)工期60個(gè)月。這意味著，自中標(biāo)之日算起的話，工期五年，至少也要到2028年項(xiàng)目才可能與大家見(jiàn)面。

▲華潤(rùn)偉業(yè)路TOD項(xiàng)目區(qū)位

浦沿板塊的商業(yè)期待

為什么對(duì)華潤(rùn)偉業(yè)路TOD項(xiàng)目那么期待？

首先，雖然是輕資產(chǎn)商業(yè)，但畢竟是華潤(rùn)，這幾年在業(yè)內(nèi)有口皆碑。

其次，對(duì)濱江而言是比較重磅的商業(yè)品牌。這幾年，杭州商業(yè)其實(shí)非常熱鬧，尤其是幾大港資的紛紛入局。比如武林廣場(chǎng)的恒隆廣場(chǎng)、錢(qián)江新城的新鴻基IFC、香港置地與仁恒聯(lián)合在蕭山江南科技城開(kāi)發(fā)的光環(huán)夢(mèng)中心、嘉里建設(shè)在杭州的第二個(gè)項(xiàng)目拱墅嘉里城，以及北京華聯(lián)SKP，華潤(rùn)在亞奧板塊、城西未來(lái)科技城、城北申花的三個(gè)新建商業(yè)體。

但以上這些市場(chǎng)期待的商業(yè)都不在濱江。同時(shí)，從杭州商業(yè)格局上看，武林、湖濱、錢(qián)江新城三大市級(jí)商圈名聲在外，市中心外環(huán)板塊中，城西板塊的城西銀泰城開(kāi)業(yè)，實(shí)際真正讓杭州人感受到了購(gòu)物中心的全新消費(fèi)形態(tài)；城東板塊龍湖下沙天街的一炮而紅，讓杭州人民領(lǐng)教了龍湖天街的商業(yè)威力，現(xiàn)在一口氣在杭州布局了10+商業(yè)；城北也聚集了華潤(rùn)、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、大悅城、遠(yuǎn)洋、融創(chuàng)等多個(gè)知名商企。

濱江，相對(duì)有點(diǎn)低調(diào)。目前的主要商業(yè)還是以濱江寶龍城、龍湖濱江天街以及商業(yè)街區(qū)星光大道為主，并分散布局了一些體量不大的社區(qū)商業(yè)和商業(yè)街區(qū)。

最后，浦沿可輻射蕭山聞堰、義橋等板塊。整個(gè)濱江分為三鎮(zhèn)，即長(zhǎng)河、西興和浦沿。其中長(zhǎng)河位于三區(qū)之間，是區(qū)政府所在地，也是發(fā)展最早、目前營(yíng)商環(huán)境最好的，包括龍湖濱江天街、星光大道、中南樂(lè)游城等商業(yè)。西興位于濱江區(qū)最東邊，與蕭山奧體接壤，目前在經(jīng)營(yíng)最大的商業(yè)是濱江銀泰，還有興耀的星耀城和星瀾里項(xiàng)目，龍湖濱康天街在建中。

位于濱江區(qū)最西邊的浦沿實(shí)際上是三區(qū)中發(fā)展最晚的板塊，但這幾年卻發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)集聚。商業(yè)方面，濱江寶龍城一騎絕塵，一直也是與濱江天街形成“掎角”鎮(zhèn)守江南大道兩端。2023年下半年濱江開(kāi)元廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，屬于體量不錯(cuò)的區(qū)域型購(gòu)物中心。其他都是一些小體量的社區(qū)商業(yè)，如世茂繽谷、英冠繽悅城、江南櫻花里、海威領(lǐng)界、濱江商廈、金盛嘉悅廣場(chǎng)、物美盒作社等。

▲杭州濱江寶龍城

華潤(rùn)偉業(yè)路TOD項(xiàng)目體量約15萬(wàn)㎡，目前浦沿商業(yè)規(guī)劃中僅次于濱江寶龍城的超10萬(wàn)㎡的商業(yè)，且相比濱江寶龍城，華潤(rùn)偉業(yè)路TOD位置更偏南，與蕭山聞堰板塊距離更近。

隨著在建的地鐵4號(hào)線南延段和地鐵18號(hào)線未來(lái)的開(kāi)通，項(xiàng)目可以直接輻射蕭山聞堰和義橋等板塊。目前聞堰(距離浦沿約5公里)和義橋(距離浦沿約11公里)都還沒(méi)有像樣的綜合性商業(yè)體，聞堰老街和義橋的星天地目前的經(jīng)營(yíng)情況不佳，金帝在聞堰的綜合體項(xiàng)目也還在建，未來(lái)建成如何還未知。然而上述兩個(gè)板塊的居住環(huán)境日漸成熟，吸引了濱江工作的許多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)人才入住，目前主要還是去最近的濱江天街和濱江寶龍城購(gòu)物消費(fèi)，對(duì)商業(yè)的需求性極強(qiáng)。

因此，華潤(rùn)偉業(yè)路TOD項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展是非�？捎^的。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活的杭州速度

2005年，華潤(rùn)在錢(qián)江新城拿地并打造了高端的萬(wàn)象城，2009年開(kāi)業(yè)時(shí)是杭州首個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目。

如今在杭州市場(chǎng)馳騁19年，華潤(rùn)已經(jīng)開(kāi)出了萬(wàn)象城、蕭山萬(wàn)象匯、東站萬(wàn)象匯、城北萬(wàn)象城、杭州中心五個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

同時(shí)，在建的還有亞奧萬(wàn)象天地、未來(lái)科技城項(xiàng)目和華豐綜合體項(xiàng)目。

已經(jīng)在武林廣場(chǎng)、錢(qián)江新城、城東新城、蕭山主城區(qū)、城北CBD、亞奧、未來(lái)科技城、城北申花等主流板塊完成布局。

當(dāng)然，除了上述重資產(chǎn)自持商業(yè)。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活在杭州輕資產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸加碼，上述的濱江浦沿偉業(yè)路TOD項(xiàng)目便是。同時(shí)，2023年6月，華潤(rùn)置地與臨平區(qū)簽約，將圍繞前灣數(shù)智城5號(hào)地塊的規(guī)劃與建設(shè)開(kāi)展全方位戰(zhàn)略合作，彼時(shí)也有消息稱會(huì)萬(wàn)象系產(chǎn)品會(huì)落地臨平，目前還未有更進(jìn)一步的消息。此外，還有與OPPO簽約合作的項(xiàng)目，在綠汀路項(xiàng)目旁邊。

截至目前，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在杭州布局的商業(yè)也達(dá)到了10余個(gè)。杭州已然是華潤(rùn)萬(wàn)象生活全國(guó)商業(yè)版圖中重要的一環(huán)，根據(jù)華潤(rùn)萬(wàn)象生活的十四五規(guī)劃，到2025年集團(tuán)的在營(yíng)項(xiàng)目將達(dá)到150座。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活，有點(diǎn)猛。