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作者/馮嘉煒

以凱德為代表，外資對(duì)中國(guó)一線(xiàn)城市商業(yè)市場(chǎng)的判斷依舊清晰。

八年前，凱德在華首個(gè)對(duì)外輸出的購(gòu)物中心落戶(hù)湘江西岸，如今，首個(gè)對(duì)外輸出的獨(dú)立商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目在東岸敲定。

近日，由長(zhǎng)沙城發(fā)恒偉置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)、凱德投資運(yùn)營(yíng)管理的碧湘楚巷項(xiàng)目正式開(kāi)工，預(yù)計(jì)于2026年開(kāi)業(yè)。

碧湘楚巷項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙五一商圈核心區(qū)域，南至勞動(dòng)西路、西至湘江中路、北至下碧湘街。項(xiàng)目總建筑面積約5.1萬(wàn)㎡，其中地上為多層交錯(cuò)開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)，地下1層為停車(chē)場(chǎng)和地下商業(yè)街。

作為商業(yè)運(yùn)營(yíng)方，凱德擬將該項(xiàng)目打造成為長(zhǎng)沙城市會(huì)客廳，融合潮流生活和在地文化，計(jì)劃引入明星主理人品牌、無(wú)邊界創(chuàng)新餐飲、潮流品牌孵化基地、圈層社交體驗(yàn)零售等多種業(yè)態(tài)組合。

凱德是最早進(jìn)入長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)的外資開(kāi)發(fā)商之一。重資產(chǎn)方面，老牌購(gòu)物中心凱德廣場(chǎng)·雨花亭已開(kāi)業(yè)19年；輕資產(chǎn)方面，2016年8月31日，凱德集團(tuán)與城發(fā)恒偉置業(yè)的全資控股股東長(zhǎng)沙先導(dǎo)控股就湘江財(cái)富金融中心項(xiàng)目簽訂購(gòu)物中心管理合同，引入在華首個(gè)購(gòu)物中心管理輸出項(xiàng)目--長(zhǎng)沙凱德·壹中心。

從河西到河?xùn)|，在這座熟悉的城市，可以看到多年以來(lái)凱德資管路徑的歷次變化。

改造碧湘楚巷

碧湘楚巷（江畔商業(yè)中心）位于湘江東岸沿江中心片區(qū)，與橘子洲隔江相望，也是長(zhǎng)沙市首批啟動(dòng)的八個(gè)城市更新單元之一。

項(xiàng)目?jī)粽嫉孛娣e約2.1萬(wàn)平方米，總建面約5.1萬(wàn)平方米，限高18米，其中地下總建面約2.35萬(wàn)平方米，地上總建面約2.75萬(wàn)平方米，擬建成包含汝愚街、天符驛站、時(shí)間畫(huà)廊、水晶宮四個(gè)組團(tuán)建筑的商業(yè)綜合體。

據(jù)介紹，項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)10.13億元，設(shè)計(jì)方案由湖南大學(xué)教授、著名設(shè)計(jì)師魏春雨和中國(guó)建筑科學(xué)研究院共同完成。預(yù)計(jì)2025年底完工，2026年上半年開(kāi)業(yè)。

碧湘街因“五代十國(guó)”時(shí)楚王碧湘宮位于此處而得名，近年來(lái)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施日漸陳舊，與周邊的五一廣場(chǎng)、太平老街、坡子街等熱門(mén)商業(yè)地段呈現(xiàn)較大差異。

作為獨(dú)立商業(yè)街區(qū)的輕資產(chǎn)試水之作，碧湘街將考驗(yàn)凱德對(duì)非標(biāo)商業(yè)的理解。

以地塊內(nèi)一座天符宮建筑為例，這座長(zhǎng)年埋沒(méi)于棚戶(hù)區(qū)的古建在2019年被區(qū)政府公布為不可移動(dòng)文物，2021年初傳出因城市建設(shè)需要將被拆除。輿論發(fā)酵后，多名部門(mén)負(fù)責(zé)人作出解釋。

“要是能夠通過(guò)方案設(shè)計(jì)，讓天符宮和商業(yè)體互利互惠，共同生長(zhǎng)，帶動(dòng)整個(gè)碧湘街片區(qū)，成為長(zhǎng)沙的另一個(gè)網(wǎng)紅打卡地，又何樂(lè)而不為呢？”業(yè)主單位長(zhǎng)沙市天心棚改投資有限責(zé)任公司副總經(jīng)理李波當(dāng)時(shí)說(shuō)道。

如今碧湘楚巷的項(xiàng)目規(guī)劃終于打消了各方疑慮，項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格呈現(xiàn)古風(fēng)元素，并將天符宮與朱張廣場(chǎng)、碧湘水晶宮、靈官渡時(shí)間畫(huà)廊等歷史文化景點(diǎn)串聯(lián)，構(gòu)成商業(yè)街區(qū)的客流動(dòng)線(xiàn)。

實(shí)際上，碧湘楚巷只是凱德加碼長(zhǎng)沙輕資產(chǎn)的第一步棋。據(jù)悉，今年初凱德與城發(fā)恒偉簽訂的商管協(xié)議共有三份，涉及碧湘楚巷、會(huì)展壹中心、西宸之光三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。根據(jù)協(xié)議，凱德將為這些項(xiàng)目提供品牌輸出和管理服務(wù)，涵蓋資產(chǎn)規(guī)劃、開(kāi)業(yè)籌備、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理等方面。

從過(guò)往來(lái)看，雙方并不缺乏合作基礎(chǔ)。凱德與城發(fā)恒偉在長(zhǎng)沙合作的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，也是凱德首個(gè)對(duì)外輸出的購(gòu)物中心，凱德·壹中心自2018年開(kāi)業(yè)以來(lái)，商場(chǎng)出租率常年保持在90%以上；另于2023年，凱德旗下服務(wù)公寓及酒店運(yùn)營(yíng)商雅詩(shī)閣與城發(fā)恒偉新簽三份服務(wù)公寓管理協(xié)議，雙方在長(zhǎng)沙合作的服務(wù)公寓已達(dá)4家。

截止2023年11月，恒偉置業(yè)資產(chǎn)總額212億元，自營(yíng)在建或在售項(xiàng)目17個(gè)，合資項(xiàng)目4個(gè)，業(yè)態(tài)涵蓋超5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、高端住宅、酒店、產(chǎn)業(yè)綜合體、商業(yè)中心、租賃公寓等。

長(zhǎng)沙近年來(lái)已成為消費(fèi)熱門(mén)城市之一，據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2023年全市優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)新增供應(yīng)約22.5萬(wàn)平方米，總存量至311.5萬(wàn)平方米，共錄得凈吸納量約28.7萬(wàn)平方米，跑贏供應(yīng)量，因此空置率較2022年末下降3個(gè)百分點(diǎn)至10.4%。

隨著消費(fèi)復(fù)蘇和城市更新進(jìn)程加快，雙方未來(lái)仍有可觀的合作空間。

輕資產(chǎn)演變

從一座長(zhǎng)沙城，就能觀察到凱德在華輕資產(chǎn)演變的縮影。

首先是2019年6月11日，凱德集團(tuán)宣布，旗下子公司及關(guān)聯(lián)公司與凱德商用中國(guó)信托（CRCT）達(dá)成協(xié)議，向其出售持有中國(guó)三家購(gòu)物中心的公司股權(quán)--包括長(zhǎng)沙的凱德廣場(chǎng)·雨花亭，以及哈爾濱的兩座凱德廣場(chǎng)。

此次交易價(jià)格為29.6億人民幣，將為凱德集團(tuán)帶來(lái)約2.399億新元的收益，凈收益約為0.376億新元。

時(shí)任凱德集團(tuán)總裁兼中國(guó)首席執(zhí)行官羅臻毓表示：“出售后，我們將繼續(xù)受益于這些購(gòu)物中心良好、穩(wěn)定的收益，并通過(guò)凱德集團(tuán)在凱德商用中國(guó)信托的持股，參與項(xiàng)目的未來(lái)增長(zhǎng)。三家購(gòu)物中心將繼續(xù)由凱德集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理。我們?nèi)匀粚?duì)哈爾濱和長(zhǎng)沙的零售市場(chǎng)充滿(mǎn)信心，這兩個(gè)省會(huì)城市發(fā)展迅速，長(zhǎng)期前景良好�！�

事后回看，這次輕重分離的交易背景正是凱德重組。

兩年后，凱德集團(tuán)業(yè)務(wù)重組完成，形成兩個(gè)實(shí)體，即凱德投資（新交所上市房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)）和凱德地產(chǎn)（私有化的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)），并整合形成“一個(gè)凱德”格局。

截至2023年末，凱德在中國(guó)業(yè)務(wù)遍及40多個(gè)城市，管理300多個(gè)項(xiàng)目，資產(chǎn)管理規(guī)模約3000億元，基金資產(chǎn)管理規(guī)模近1500億元。過(guò)去兩年多時(shí)間，凱德投資在中國(guó)新設(shè)立6支私募基金，其中包括3支人民幣基金，共有14支聚焦中國(guó)市場(chǎng)的基金，包括凱德中國(guó)信托以及13支私募。

在此過(guò)程中，輕資產(chǎn)板塊作用愈發(fā)凸顯。

2016年在長(zhǎng)沙就湘江財(cái)富金融中心項(xiàng)目簽訂購(gòu)物中心管理合同時(shí)，凱德商用首席執(zhí)行官廖茸桐還表示，當(dāng)時(shí)商業(yè)管理費(fèi)約占凱德商用收入的15%，今后還將增加一筆品牌輸出管理費(fèi)，但這筆收入并不對(duì)業(yè)績(jī)構(gòu)成決定性影響，所以未來(lái)的策略仍是收購(gòu)?fù)顿Y為主，品牌輸出為輔。

江流石轉(zhuǎn)，過(guò)去的商業(yè)邏輯也會(huì)隨市場(chǎng)形勢(shì)變化。

最新發(fā)布的凱德投資2023財(cái)年業(yè)績(jī)顯示，報(bào)告期內(nèi)，凱德投資收入27.84億新元，同比減少3.2%，歸屬利潤(rùn)大幅下滑79%至1.81億新元。

作為重組后第三份年度業(yè)績(jī)，凱德投資這份財(cái)報(bào)不算好看，但仍不乏亮點(diǎn)。其中，管理費(fèi)收入相關(guān)業(yè)務(wù)（FRB)總營(yíng)收增加至10.70億新元，同比增長(zhǎng)9%，以及來(lái)自住宿管理的收入為整體EBITDA貢獻(xiàn)了約60%。

與輕資產(chǎn)成績(jī)相比，房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)（REIB）的經(jīng)營(yíng)EBITDA下降9%至19.3億新元。由于租金和市場(chǎng)前景疲軟，導(dǎo)致中國(guó)跨資產(chǎn)類(lèi)別的公平價(jià)值損失約5.11億新元。

業(yè)績(jī)會(huì)上，凱德投資指出在經(jīng)濟(jì)逆風(fēng)期，計(jì)劃在2024年著重于中國(guó)和美國(guó)的資產(chǎn)剝離。

重資產(chǎn)剝離早已開(kāi)始，如2021年向平安人壽出售6個(gè)中國(guó)來(lái)福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)，2023年出售佛山物流開(kāi)發(fā)項(xiàng)目30%股份、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)，此外，今年初凱德中國(guó)信托就出售了北京凱德MALL雙井購(gòu)物中心，凱德投資也將北京凱德·星貿(mào)項(xiàng)目95%股權(quán)售予友邦人壽。

資產(chǎn)減重?fù)Q倉(cāng)的同時(shí)，凱德從去年年底到今年年初，與長(zhǎng)沙國(guó)資密切合作，布局公寓、商業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。在一城一地之間，不難發(fā)現(xiàn)這家老牌外資房企的演變邏輯。