來(lái)源/Mall星人

作者/郭歆曄 露茜姐姐

軌交數(shù)據(jù)的脈動(dòng)里，藏著商業(yè)的熱力。過(guò)去一年，上海軌交商業(yè)的熱力變化如何？

軌交客流情況已成為衡量城市活力的關(guān)鍵指標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，上海軌交占公共交通的比重己達(dá)76%；在所有的軌交出行方式中，軌交換乘公交的占比約為17%，軌交優(yōu)勢(shì)不斷凸顯。

近日上海交委發(fā)布的《2023年上海軌道交通客流盤點(diǎn)》和《2023年上海軌道交通客流盤點(diǎn)數(shù)據(jù)專告》發(fā)布顯示，截至目前，上海軌道交通線網(wǎng)運(yùn)營(yíng)里程831公里，擁有20條線路、508座車站，其中換乘站點(diǎn)83座，網(wǎng)絡(luò)規(guī)模位列世界前列。  

軌交的客流恢復(fù)度遠(yuǎn)高于公交車，TOD商業(yè)優(yōu)勢(shì)凸顯。2023年全市公共交通客運(yùn)量持續(xù)恢復(fù)，日均客運(yùn)量達(dá)到1316.7萬(wàn)人次（含軌交與公共汽車），為2019年的80.8%；而全網(wǎng)軌道交通日均客流1002萬(wàn)人次，同比上升33.8%，已恢復(fù)至2019年的95%。

其中，軌道交通工作日日均客流達(dá)到1141萬(wàn)人次，恢復(fù)至2019年的96%（2019年1189萬(wàn)）；休息日日均客流704萬(wàn)人次，恢復(fù)至2019年的89%（2019年789萬(wàn)），比工作日的96％低7個(gè)百分點(diǎn)。

工作日客流恢復(fù)相對(duì)理想，一定程度說(shuō)明就業(yè)整體恢復(fù)得還不錯(cuò)。但休息日更加精準(zhǔn)地反映了軌交客流和消費(fèi)恢復(fù)的關(guān)系，結(jié)合休息日客流的恢復(fù)度和商業(yè)體數(shù)量較2019年有所增加等因素來(lái)看，商業(yè)活力的景氣指數(shù)仍有待進(jìn)一步恢復(fù)和提升，需要從內(nèi)容創(chuàng)新、消費(fèi)激活等多個(gè)層面進(jìn)行強(qiáng)化。

考慮到近四年上海新開業(yè)的大量商業(yè)體分流效應(yīng)（2020年至2023年約增加了200多個(gè)商業(yè)體），及強(qiáng)者恒強(qiáng)的二八效應(yīng)，很多非頭部商場(chǎng)休息日的客流恢復(fù)度，實(shí)際可能僅為2019年的7至8成。

2024年底，上海首條新建的市域鐵路線——全長(zhǎng)68.6公里的機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線將通車。2號(hào)線西延伸段（徐涇東至蟠祥路）和17號(hào)線西延伸（東方綠舟至西岑）年底也將各新增1座車站。

希望2024年日均客流和年度總客流量均能超越2019年，從而為商業(yè)領(lǐng)域注入更多的發(fā)展空間與活力。本文將結(jié)合年度新晉地標(biāo)、商業(yè)體等趨勢(shì)，對(duì)比分析2023年至2024年春節(jié)整體和單個(gè)站點(diǎn)的商業(yè)熱力值變化，并給出2024上�；I開的TOD購(gòu)物中心&軌交站周邊商場(chǎng)的清單。

值得關(guān)注的是，隨著上海11號(hào)線昆山花橋站TOD項(xiàng)目中駿世界城（預(yù)計(jì)今年9月開業(yè)）和嘉閔線TOD項(xiàng)目太倉(cāng)婁江龍湖天街的建設(shè)，上海遠(yuǎn)郊商業(yè)將迎來(lái)跨城競(jìng)合、引流與截留的新局面，從同城跨區(qū)軌交商戰(zhàn)走向跨城軌交商業(yè)戰(zhàn)。

中駿世界城匯聚了TOD雙城交通優(yōu)勢(shì)，以“24H滬西新奧萊”為經(jīng)營(yíng)定位，填補(bǔ)了上海西北片區(qū)嘉定寶山?jīng)]有奧萊的空白。隨著滬蘇地鐵的正式聯(lián)通，花橋站日均客流將進(jìn)一步增長(zhǎng)。

同理，隨著越來(lái)越多跨城地鐵和城軌的誕生，上海嘉定、寶山、金山、青浦的遠(yuǎn)郊購(gòu)物中心，如何吸引周邊昆山、太倉(cāng)、平湖、嘉定、南通跨城客流，也值得好好研究。

01

年度軌道客流復(fù)盤＋商機(jī)簡(jiǎn)析

·三條新軌交分流效應(yīng)顯著

三條新軌交14、15、18號(hào)線在全網(wǎng)的客流比重依次為3.6%、3.0%和4.0%，顯示出新線在吸引客流方面的巨大潛力。

14號(hào)線：促進(jìn)了陸家嘴和豫園商圈的客流恢復(fù)，且超越全網(wǎng)平均水平，ifc、正大廣場(chǎng)、豫園商城、BFC等項(xiàng)目受益顯著。

正大廣場(chǎng)龍年新春客流突破近60萬(wàn)人次，與2023年同期相比激增56%，創(chuàng)下了過(guò)去4年單日客流新高。豫園商圈舉行“2024豫園民俗藝術(shù)燈會(huì)”，客流也已恢復(fù)至2019年春節(jié)水平。

15號(hào)線：婁山關(guān)路站位于虹橋天山商圈，補(bǔ)充了南北向的客流。虹橋南豐城推出了“齊樂(lè)龍龍大團(tuán)圓——上美影龍年新春互動(dòng)展”，吸引了眾多親子客群，2024年春節(jié)檔客流同比2019年增長(zhǎng)了14.58%。 

18號(hào)線：作為切向線，有效串聯(lián)了寶山、楊浦、浦東區(qū)域內(nèi)的多條放射線，沿線商業(yè)有周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、新田360廣場(chǎng)康橋店、丁香國(guó)際商業(yè)中心、復(fù)地活力城、開新里The Hood、紫荊廣場(chǎng)、東方漁人碼頭等。

其日均乘客客流高達(dá)40.4萬(wàn)人次，位列全網(wǎng)第11位，也證明了新線在提升城市交通效率、緩解交通壓力方面的積極作用，同時(shí)也為消費(fèi)者抵達(dá)郊縣商業(yè)提供了較大的便捷。

·四條老線路客流恢復(fù)超九成

與2019年相比，9、11、12、13等線路客流恢復(fù)率超過(guò)9成，郊區(qū)線路17號(hào)線較疫情前增長(zhǎng)了15%。

17號(hào)線沿線商場(chǎng)：上海天空萬(wàn)科廣場(chǎng)、蟠龍?zhí)斓亍⒑鐦蛱斓�、龍湖虹橋天街、百�?lián)奧特萊斯、青浦寶龍廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)茂、夏都小鎮(zhèn)、元祖夢(mèng)世界、懷盛339、吾悅廣場(chǎng)、首位SHOWAY等。

青浦百聯(lián)奧特萊斯：2023年5.1小長(zhǎng)假期間，打破了開業(yè)17年以來(lái)的銷售額歷史記錄；2023年12月30日至2024年1月1日（3天）實(shí)現(xiàn)銷售額1.19億元，比去年同期增長(zhǎng)20.45%，再創(chuàng)歷史新高。

虹橋天地：2023年5.1小長(zhǎng)假同比2021年客流增長(zhǎng)超10%，業(yè)績(jī)同比2021年?duì)I業(yè)額增長(zhǎng)近90%；2023國(guó)慶客流同比22年增長(zhǎng)66.7%，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)123%；2024春節(jié)業(yè)績(jī)同比23年春節(jié)增長(zhǎng)17% 客流同比增長(zhǎng)20%。

·線路客流稀釋下強(qiáng)弱效應(yīng)凸顯

受多條新線開通等因素影響，大部分老線路客流尚未恢復(fù)至2019年水平。這一現(xiàn)狀表明，新線的開通在一定程度上分散了原有線路的客流，同時(shí)也吸引了更多新的乘客選擇地鐵出行。地鐵不同線路及站點(diǎn)的客流競(jìng)爭(zhēng)，如截流分流，與購(gòu)物中心相互的競(jìng)合情況如出一轍。

軌交新線與新站帶來(lái)大量增量TOD商業(yè)，包括存量在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目連通地鐵站與新建TOD商場(chǎng)，使得上海500來(lái)座在營(yíng)商業(yè)體中的約三分之一，已直接（如百盛優(yōu)客）或間接（如金虹橋）連通地鐵站——無(wú)論絕對(duì)數(shù)還是占比均為全國(guó)第一的同時(shí)，重塑了上海商業(yè)生態(tài)與地段論，七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)、上海萬(wàn)象城、環(huán)球港、龍之夢(mèng)、南翔印象城MEGA等非傳統(tǒng)核心商圈的超級(jí)TOD陸續(xù)強(qiáng)勢(shì)崛起。

這也是“雙刃劍”，導(dǎo)致了TOD商業(yè)的通脹與客流稀釋。受此影響，置地廣場(chǎng)、徐家匯東方商廈、太平洋百貨、六百等地鐵站傳統(tǒng)百貨相繼停業(yè)改造，香港名店街、樂(lè)坊蘆恒店、中歐街、白麗生活廣場(chǎng)等TOD購(gòu)物中心也紛紛轉(zhuǎn)型升級(jí)。

TOD時(shí)代，商業(yè)越來(lái)越講究運(yùn)營(yíng)能力和整合能力。印力、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、龍湖、保利等具備運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的龍頭集團(tuán)，在去年拿下10多家TOD商場(chǎng)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)權(quán)。

·主要站點(diǎn)客流情況及排行

2019年之后的申通全網(wǎng)新設(shè)站點(diǎn)多達(dá)63個(gè)，進(jìn)出站客流水平約占全網(wǎng)407個(gè)站點(diǎn)（多線共站計(jì)為1個(gè)站）的7.1%，近年來(lái)形成了一定程度的分流。

虹橋火車站集高鐵樞紐和CBD于一體，客流位列全網(wǎng)第一，其重要地位不言而喻。站點(diǎn)對(duì)應(yīng)的商場(chǎng)：虹橋天地、龍湖虹橋天街、麗寶樂(lè)園與招商中的虹橋匯。

△ 上海虹橋 官微

·新增站點(diǎn)客流TOP5商業(yè)項(xiàng)目

自2019年以來(lái)新增的站點(diǎn)客流TOP5均有大型商場(chǎng)加持：周浦站-周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；浦東南路站-位于GALABAY尚悅灣廣場(chǎng)和陸家嘴中心L+Mall之間；陳翔公路站-南翔印象城MEGA；真光路站-百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物中心附近；長(zhǎng)風(fēng)公園站-長(zhǎng)風(fēng)大悅城。

商業(yè)與地鐵站客流可謂相輔相成相互成就。萬(wàn)科濱江光合星iu座和丁香國(guó)際商業(yè)中心連通18號(hào)線昌邑路和楊高中路站后，成為換乘樞紐后逆勢(shì)翻盤，客流翻倍增長(zhǎng)。我格廣場(chǎng)己連上了14號(hào)線曹楊路站，莘莊凱德閔行商業(yè)中心未來(lái)則將連通嘉閔線莘建東路站，這兩個(gè)商業(yè)與軌交站的疊加效應(yīng)也值得期待。

·早高峰客流彰顯商業(yè)潛力

早高峰時(shí)間段，高客流的進(jìn)站，意味著周邊擁有大規(guī)模住宅社區(qū)；其周邊的區(qū)域型購(gòu)物中心在工作日傍晚和周末節(jié)假日時(shí)通常有較大商機(jī)。

早高峰進(jìn)站客流頭部地鐵站整體仍以郊區(qū)大居板塊為主。去年早高峰進(jìn)站客流最大的TOP12地鐵站周邊商場(chǎng)如下：

泗涇（招商蛇口今年1月剛拿下泗涇TOD，泗涇招商花園城定位打造「青質(zhì)潮流生活新樣本」），九亭（九亭金地廣場(chǎng)），佘山（佘山寶樂(lè)匯），曹路（曹路招商花園城去年底開業(yè)一炮打響），莘莊（仲盛世界商城、凱德閔行商業(yè)中心及在建的新鴻基旗下天薈），金運(yùn)路（江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)），惠南（惠南TOD綜合體己于去年12月8日正式獲政府規(guī)劃批復(fù)，且看花落誰(shuí)家），沈杜公路（浦江鎮(zhèn)最大綜合體沈杜公路TOD規(guī)劃于去年10月獲批），上海南站（匯金奧特萊斯、預(yù)計(jì)2024年二季度開業(yè)的徐匯萬(wàn)科廣場(chǎng)），川沙（百聯(lián)川購(gòu)物中心、計(jì)劃今年開業(yè)的川沙九六廣場(chǎng)），上�；疖囌荆o安國(guó)際中心、嘉里不夜城、去年新開的上海金融街購(gòu)物中心），彭浦新村（爛尾的佳程廣場(chǎng)能否重出江湖？）。

排名猛升43位的美蘭湖站今秋將喜迎中集·美蘭湖金地廣場(chǎng)，排名上升27位的聯(lián)航路站浦洛斯浦江之星等新TOD項(xiàng)目也備受期待。

出站客流高，則表明周邊匯聚了大量辦公樓，所形成繁華CBD的區(qū)域，附近還有都會(huì)型購(gòu)物中心和辦公配套購(gòu)物中心。

2023年早高峰進(jìn)出站客流最TOP12地鐵站及周邊商場(chǎng)如下

陸家嘴：ifc（全市銷售額第一）與正大廣場(chǎng)（浦東最大體量的MALL）；靜安寺：該站點(diǎn)排名上升一位，久光百貨、靜安嘉里中心、芮歐、晶品、MY BLOCK漫選；南京西路：興業(yè)太古匯、張園；人民廣場(chǎng)：上海來(lái)福士、世茂廣場(chǎng)、新世界城、市百一店；徐家匯：港匯恒隆廣場(chǎng)、美羅城、ITC ONE及即將峻工的ITC CentraI、以及陸續(xù)改造中的六百太平洋東方匯聯(lián)等老牌百貨；南京東路：新世界、大丸百貨、名人廣場(chǎng)、悅薈、百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場(chǎng)、置地廣場(chǎng)(待改造）；虹橋火車站：虹橋天地、虹橋天街、麗寶樂(lè)園、虹橋匯（招商中）；東方體育中心:客流增長(zhǎng)4倍排名急升82位，前灘太古里、晶耀前灘、陸家嘴中心L+MALL、前灘31，前灘公園巷（籌開中）、前灘源（在建）；世紀(jì)大道：世紀(jì)匯、百聯(lián)世紀(jì)與九六廣場(chǎng)；浦電路：花木時(shí)光里（今年迎客）；桂林路：航天科技城TOD項(xiàng)目(工程進(jìn)展順利）；漕河涇開發(fā)區(qū)（無(wú)商場(chǎng)）。

此外，現(xiàn)排名第15名的婁山關(guān)路站（百盛優(yōu)客、金虹橋、虹橋南豐城、尚嘉與日本三菱地所美國(guó)美獅門合建的晶耀虹橋），第17名的淞虹路（長(zhǎng)寧大融城與今年開幕的巨型購(gòu)物中心上海薈聚），排名上升18位的大連路（九龍建業(yè)鞍山項(xiàng)目2026峻工），上升6位的豫園（豫園商城、BFC、在建的露香園豫園站上蓋及嘉里金陵路項(xiàng)目），上升3位的黃陂南路（k11、新天地廣場(chǎng)、新天地、新天地時(shí)尚），上升4位的大世界（嘉里金陵路項(xiàng)目在建）。

·突發(fā)性人群聚集的商機(jī)

2023年以來(lái)，“體商旅文娛”活動(dòng)全面復(fù)蘇，消費(fèi)需求不斷釋放，部分業(yè)態(tài)恢復(fù)至2019年同期甚至更高水平，相關(guān)站點(diǎn)容易出現(xiàn)短時(shí)客流高峰。

如，2024年3月的“微博之夜”、五一小假期的CP29“同人展”以及第四季度多場(chǎng)明星演唱會(huì)、萬(wàn)圣節(jié)等大型活動(dòng)，均給周邊站點(diǎn)帶來(lái)了大量的短時(shí)客流。

如：2023年10月31日在巨鹿路附近自發(fā)的萬(wàn)圣節(jié)活動(dòng)為例，東側(cè)的淮海中路站全天進(jìn)出站客流高達(dá)5.6萬(wàn)人次，是平時(shí)的2倍，且主要集中在夜間。

TX淮海、巨富長(zhǎng)街區(qū)、復(fù)興ins新樂(lè)園、奔馳文化中心、友邦金融中心、前灘31等擁有娛樂(lè)業(yè)態(tài)的項(xiàng)目，以及毗鄰大型演出場(chǎng)館的項(xiàng)目，如虹口體育場(chǎng)對(duì)面的凱德虹口商業(yè)中心（譚詠麟演唱會(huì)時(shí)所有餐廳大牌長(zhǎng)龍），東方體育中心（張學(xué)友正個(gè)唱中）附近的晶耀前灘前灘陸家嘴廣場(chǎng)，奔馳文化中心旁的百聯(lián)世博源，均大有獲益。

美蘭湖北歐風(fēng)情街利用外環(huán)外和湖區(qū)優(yōu)勢(shì)堅(jiān)持在春節(jié)舉辦煙花秀，贏得不少人氣。

·2023年后三季度客流數(shù)據(jù)

二季度：軌道交通日均客流1028萬(wàn)人次，環(huán)比上升17.3%，恢復(fù)至2019年95%。二季度工作日客流已恢復(fù)至1162萬(wàn)人次，達(dá)到2019年同期的96%，恢復(fù)率快于休息日。

早高峰進(jìn)站（7:00-9:00）客流排行較高的站點(diǎn)中，9號(hào)線松江段的泗涇、九亭、佘山已占據(jù)前三（松江沿線項(xiàng)目潛力可見一斑）；曹路站客流較2019年上漲32%，位列第四；整體仍以郊區(qū)新城大居類站點(diǎn)為主。

三季度：軌道交通日均客流1059萬(wàn)人次，環(huán)比上升3.0%，同比上升31.4%，恢復(fù)至2019年97%；日均客運(yùn)強(qiáng)度1.32萬(wàn)人次/公里，低于2019年的1.63萬(wàn)人次/公里。

7月、8月暑運(yùn)客流顯著恢復(fù)，遠(yuǎn)高于剛剛解封的去年同期，因此三季度客流同比大漲。三季度工作日日均客流已恢復(fù)至1191萬(wàn)人次，逼近1200萬(wàn)人次，達(dá)到2019同期的98%；工作日日均客運(yùn)強(qiáng)度1.49萬(wàn)人次/公里，低于2019年的1.77萬(wàn)人次/公里。

四季度：全網(wǎng)工作日客流已基本恢復(fù)至2019年同期水平，但各站點(diǎn)客流恢復(fù)水平差距較大，再疊加多條新線開通后的分流，早高峰常態(tài)大客流站點(diǎn)排名出現(xiàn)顯著變化。

02

節(jié)假日軌交客流動(dòng)向與商業(yè)的「反推力」

隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的恢復(fù)，節(jié)假日客流逐步恢復(fù)一路走高。2023年國(guó)慶的軌交客流已基本恢復(fù)至2019年水平，客流差距僅不足3%。

2024年春節(jié)日均客流雖然同比2023年春節(jié)日均增加175.76萬(wàn)人次，增幅55.97%。但日均客流489.78萬(wàn)人次，較之于2023年日均客流1002.34萬(wàn)人次，工作日平均客流1141萬(wàn)人次（全年最高工作日客流達(dá)1286萬(wàn)人次2023/11/17），休息日平均客流704萬(wàn)人次（比春節(jié)多200多萬(wàn)人次），均低了一大截。

不同于普通小假，春節(jié)長(zhǎng)假的上海商業(yè)，面臨游客出游/返鄉(xiāng)的壓力，核心景區(qū)商圈有外來(lái)游客補(bǔ)血利好，郊區(qū)尤其遠(yuǎn)郊（如崇明萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、龍湖奉賢天街、松江印象城）受回鄉(xiāng)客利好，內(nèi)外環(huán)間很多商場(chǎng)長(zhǎng)假承壓較大，需要另辟蹊徑，創(chuàng)新品牌規(guī)劃和營(yíng)銷內(nèi)容。

·重磅&特色商業(yè)對(duì)站點(diǎn)客流的“反推”

2023年五一期間開業(yè)即火爆的青浦蟠龍?zhí)斓�，成為商業(yè)新頂流的同時(shí)，帶動(dòng)了蟠龍路站周末客流排名大幅上升。

進(jìn)入下半年，多個(gè)大型熱門項(xiàng)目，如：龍華會(huì)、海夢(mèng)一方、鴻壽坊、信泰中心、曹路招商花園城、真如環(huán)宇城MAX和EKA·天物（試營(yíng)業(yè)）等相繼亮相。這些開業(yè)即爆棚的新項(xiàng)目，在周末和節(jié)假日為相鄰地鐵站帶來(lái)了大量客源，紛紛榮登大眾點(diǎn)評(píng)區(qū)域榜榜首乃至全市熱門榜單前列。

蟠龍?zhí)斓谸17號(hào)線

項(xiàng)目2023年4月29日開業(yè)。開業(yè)恰逢5.1小長(zhǎng)假，5天客流超110萬(wàn)人次。開業(yè)前兩個(gè)月，客流量累計(jì)近680萬(wàn)人次。

2023年國(guó)慶黃金周：小長(zhǎng)假8天總客流達(dá)140萬(wàn)人次。

2024年春節(jié)檔，項(xiàng)目升級(jí)蟠龍水集為蟠龍新春廟會(huì)，帶來(lái)年貨大集、非遺民俗文化攤位等特色活動(dòng)。春節(jié)檔8天總客流量116萬(wàn)（日客流最高達(dá)18萬(wàn)），更是榮登大眾點(diǎn)評(píng)商場(chǎng)熱門榜全市第一名。

2023年5月至2024年1月，累計(jì)客流達(dá)1950萬(wàn)人次。

龍華會(huì)@11號(hào)線

開業(yè)前，上海龍華會(huì)發(fā)起的“妙會(huì)龍華”主題區(qū)域成為熱門打卡點(diǎn)。為期4天的廟會(huì)（4月29日至5月2日），主會(huì)場(chǎng)龍華廣場(chǎng)參與人數(shù)達(dá)6.95萬(wàn)人次；其中5月1日達(dá)到巔峰，當(dāng)日參與人數(shù)達(dá)到2.5萬(wàn)人次。

9月26日開業(yè)，深度挖掘“龍華妙會(huì)”在地文化IP，打造開放式“龍華戲臺(tái)”消費(fèi)新場(chǎng)景，客流超14萬(wàn)人次/日。國(guó)慶8天總客流量超過(guò)100萬(wàn)人次，霸榜大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)上海商場(chǎng)熱門榜TOP1，超200家品牌日均坪效超120元/平米。

龍年新春，龍華會(huì)結(jié)合新年祈福組織妙會(huì)年貨節(jié)及新春限定快閃展，攜手wonderland ×藝術(shù)家李登廷推出“妙會(huì)龍舞·福啟新歲”活動(dòng)，節(jié)日8天累計(jì)銷售額2305萬(wàn)元，客流量達(dá)42.3萬(wàn)人次。

無(wú)論是新開業(yè)的項(xiàng)目還是已經(jīng)運(yùn)營(yíng)多年的項(xiàng)目，主題招商和運(yùn)營(yíng)方面都展現(xiàn)出了精細(xì)打磨的特點(diǎn)。這些項(xiàng)目各自擁有獨(dú)特的主題店，如：“蟠龍-蟠小龍”、“BFC一閱外灘、BFC FITNESS、BFC外灘楓徑”。

主題化的打磨，不僅吸引了大量游客，還帶動(dòng)了周邊商圈的繁榮。以豫園商圈為例，由于火爆全網(wǎng)的龍年花燈美陳，春節(jié)檔期間消費(fèi)人次達(dá)到了34.3萬(wàn)人次，同比去年農(nóng)歷同期增長(zhǎng)了11.4%。

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TOD商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)＋今年新線路分析

上海市綠色出行一體化平臺(tái)“隨申行”與第一財(cái)經(jīng)·新一線城市研究所共同發(fā)布過(guò)一份上海MaaS公共出行年報(bào)，描繪了上海公共交通的全景圖：508座地鐵站、6.5萬(wàn)余座公交站、92.45%的公交車站覆蓋率（500米內(nèi)）；

同時(shí)還挖掘了上海公交的不少“冷知識(shí)”，例如地鐵4號(hào)線覆蓋居住人口規(guī)模最多、2號(hào)線則是覆蓋工作人口和到訪人口的雙料冠軍。

·TOD商業(yè)占比持續(xù)上升

據(jù)中商數(shù)據(jù)&Mall星人統(tǒng)計(jì)，隨著軌道交通網(wǎng)絡(luò)的不斷擴(kuò)展，目前上海在營(yíng)的500多座商業(yè)體中，已有100多座連接軌交站的TOD商業(yè)項(xiàng)目，其屬性集交通、商業(yè)、居住、商務(wù)等多種功能，構(gòu)建了高效的城市生活圈，便利于民，也優(yōu)化和升級(jí)了城市功能。

如前所述，上海與地鐵站連通的購(gòu)物中心占全市購(gòu)物中心數(shù)量，已近三分之一，其中知名項(xiàng)目，如：ifc、iapm、興業(yè)太古匯、前灘太古里、港匯恒隆廣場(chǎng)、上海來(lái)福士、北外灘來(lái)福士、長(zhǎng)寧來(lái)福士、Luone凱德晶萃廣場(chǎng)、凱德虹口商業(yè)中心、虹橋天地、瑞虹天地、靜安嘉里中心、浦東嘉里城、龍之夢(mèng)城市生活中心（2005年開業(yè)，上海首座巨型TOD）、環(huán)球港、陸家嘴中心L+MALL、七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)、上海萬(wàn)象城、天空萬(wàn)科廣場(chǎng)、南翔印象城MEGA、嘉亭薈等（排名不后前后）。

中山公園、徐家匯、虹橋天山、五角場(chǎng)等全部直接或間接聯(lián)通地鐵站的商圈，后期調(diào)改值得關(guān)注。

TOD商業(yè)已成為頭部企業(yè)的必爭(zhēng)之地，同時(shí)，這類項(xiàng)目也通過(guò)實(shí)際的表現(xiàn)展現(xiàn)出巨大的潛力。

2023年新開的曹路招商花園城、龍華會(huì)、真如環(huán)宇城MAX、蟠龍?zhí)斓�、信泰中心，開業(yè)客流量充分證明了這一點(diǎn)。

△曹路招商花園城

由于全市軌交線網(wǎng)不斷延申拓展，上海越來(lái)越多的存量在營(yíng)商業(yè)和新建商業(yè)紛紛連通了地鐵站。據(jù)Mall星人統(tǒng)計(jì)，2024年上海籌開的不同體量不同類型的百余個(gè)商業(yè)載體中，約有八成在地鐵站周邊，且其中有不少項(xiàng)目都是直接連通地鐵站。

包括徐匯萬(wàn)科廣場(chǎng)、中集·美蘭湖金地廣場(chǎng)、薈聚、鑫耀·光環(huán)（二期）、嘉亭薈二期、長(zhǎng)三角綠洲匯、淮海龍鳳、濱港商業(yè)中心等，都備受矚目。

繼此前解讀2023年開業(yè)的信泰中心、蟠龍?zhí)斓亍埲A會(huì)、曹路招商花園城等項(xiàng)目后，后續(xù)我們也將繼續(xù)關(guān)注并解讀2024年計(jì)劃開業(yè)的徐匯萬(wàn)科廣場(chǎng)、中集·美蘭湖金地廣場(chǎng)等一系列重點(diǎn)TOD商業(yè)。

·上海首條新建的市域鐵路線

2024年底計(jì)劃通車的機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線將途經(jīng)閔行、徐匯、浦東新區(qū)3個(gè)行政區(qū)。

全線共設(shè)9座車站，先開通虹橋站、x七寶站、華涇站、三林南站、張江站、度假區(qū)站和浦東機(jī)場(chǎng)站7座站點(diǎn)，利好的沿線TOD商業(yè)包括虹橋天地、龍湖虹橋天街、虹橋麗寶廣場(chǎng)、七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)、華涇華之門廣場(chǎng)（在建）、迪斯尼小鎮(zhèn)、比斯特上海購(gòu)物村等。

△ 華之門廣場(chǎng)鳥瞰效果圖|圖源：上海徐匯

·17號(hào)線西延伸線預(yù)計(jì)年底前通車

17號(hào)線西延伸線項(xiàng)目預(yù)計(jì)2024年底建成通車，將橫跨青浦西岑、練塘、金澤等區(qū)域，從而為17號(hào)線東段的天空萬(wàn)科廣場(chǎng)、蟠龍?zhí)斓�、青浦百�?lián)奧特萊斯、首位奧特萊斯、虹橋天地、萬(wàn)達(dá)茂、長(zhǎng)三角綠洲匯（籌開中）等項(xiàng)目提供客源補(bǔ)充。

33條！總里程834.2公里，地表最強(qiáng)！雖然去年被北京暫時(shí)超，但是，上海的軌交建設(shè)絕不止于此…，上海軌交正陸續(xù)啟動(dòng)約496公里、168座車站（含近50個(gè)換乘站）的新一輪建設(shè)，未來(lái)上海更將形成軌交中環(huán)外環(huán)及放射線連接蘇州、嘉定。五大新城和各區(qū)洼地紛紛以新軌交站為核心規(guī)劃了一大批新TOD綜合體。

隨著這些新線路的建設(shè)，三門路國(guó)華廣場(chǎng)、豐尚國(guó)際生活中心、首位SHOWAY、G60龍湖云廊天街等原先不聯(lián)通地鐵站的商場(chǎng)也將新晉為TOD，七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)、太陽(yáng)宮、北外灘來(lái)福士、莘莊維璟印象城則由單線站升級(jí)為換乘樞紐；大寧久光中心未來(lái)將直接由緊鄰但不聯(lián)通地鐵站躍升為三線樞紐，張園二期更將把只能虛擬換的乘南京西路站升級(jí)為真正的樞紐大站。

規(guī)劃建設(shè)的新TOD項(xiàng)目更在各新線新站層出不窮。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，上海的城市交通正在逐步恢復(fù)和持續(xù)發(fā)展中，在未來(lái)的城市交通商業(yè)規(guī)劃和管理中，應(yīng)充分利用新線與站點(diǎn)的分流效應(yīng)實(shí)際情況和特點(diǎn)，優(yōu)化TOD商業(yè)項(xiàng)目的合理布局和設(shè)置。

交通網(wǎng)絡(luò)與商業(yè)規(guī)劃，相輔相乘、同頻發(fā)展，這樣不僅能夠提升商業(yè)洼地和新城區(qū)商業(yè)的吸引力，還能避免商業(yè)過(guò)度開發(fā)、超飽和競(jìng)爭(zhēng)，形成有序、便捷的營(yíng)商環(huán)境。

2029上海商業(yè)地圖(局部）