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作者/黃指南

回看過(guò)去的一年，金地在寒意十足的市場(chǎng)中，工作重心圍繞著經(jīng)營(yíng)、信用、投資的“安全墊”展開(kāi)。

面對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)與需求的失衡，大多數(shù)房企難于避免銷售下滑的漩渦，且未來(lái)仍有下探趨勢(shì)。

與此同時(shí)，還要在銷售、融資持續(xù)艱難的情況下，應(yīng)對(duì)償債波峰的到來(lái)。

如果說(shuō)2022年金地的關(guān)鍵詞是收縮投資，那么2023年便是守住安全的底線。

基本面

2021-2022年，金地成為房企中少數(shù)的“幸存者”之一，在下行市場(chǎng)中守住了銷售規(guī)模前十的大門。

進(jìn)入2023年，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)時(shí)代紅利逐漸出清，考驗(yàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)基本功的時(shí)代到來(lái)。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2023年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”，金地集團(tuán)2023年全年權(quán)益銷售1009億元，全口徑銷售金額1535億元。其中，權(quán)益銷售排名由2022年的第7下滑至第11，全口徑銷售額則仍然保持第十。

2023年對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，整體銷售均不及預(yù)期，金地的數(shù)據(jù)也為近三年低位，是2021年同期五成多一點(diǎn)。

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最新數(shù)據(jù)顯示，2023年1-12月，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1535.5億元，同比下降30.77%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積877萬(wàn)平方米，同比下降14.01%。其中，簽約金額連續(xù)3個(gè)財(cái)年下滑，簽約面積下滑速度則緩于金額。

期內(nèi)，金地月平均銷售單價(jià)水平同樣為近三年低位，其中10月下探至最低點(diǎn)，錄得1.48萬(wàn)元/平方米，近三年銷售單價(jià)高點(diǎn)則是2.68萬(wàn)元/平方米，二者差值1.2萬(wàn)元。

按年度來(lái)看，近三年金地每月平均銷售單價(jià)為2.11萬(wàn)元/平方米、2.23萬(wàn)元/平方米以及1.74萬(wàn)元/平方米。

除此之外，2022年財(cái)年金地投資強(qiáng)度整體大幅縮減，且在高能級(jí)一二線城市投資缺位，同樣造成2023財(cái)年可售貨值的壓力凸顯。

截至2023年中期，金地剩余可售項(xiàng)目主要分布在昆明、廣州、西安、武漢、天津、深圳和沈陽(yáng)等地，考慮到部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度較差，未來(lái)銷售價(jià)格或進(jìn)一步下行。

受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目規(guī)模的增長(zhǎng)，金地主營(yíng)業(yè)務(wù)收入依舊保持增長(zhǎng)。但在行業(yè)景氣度下行影響下，部分貨值所處城市區(qū)位較差，為了盡快回收現(xiàn)金而降價(jià)出售，單價(jià)下滑的同時(shí)，毛利率也持續(xù)下降。

近三年及2023年中期，金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入分別為751.78億元、883.63億元、1091.81億元及311.41億元，占營(yíng)業(yè)總收入的比例分別為91.36%、91.00%、91.37%和84.49%。

毛利率方面，期內(nèi)金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率分別為33.56%、19.65%、19.96%及14.87%，自2021財(cái)年開(kāi)始出現(xiàn)顯著下滑，主要原因是拿地成本增加和銷售價(jià)格下滑導(dǎo)致。

到了2023年中期，金地仍保持著營(yíng)收按年增長(zhǎng)31.10%，但毛利率及歸母凈利潤(rùn)均較上年同期有20%以上降幅。侵蝕利潤(rùn)的主因依舊來(lái)自行業(yè)下行周期，實(shí)際貨值不及預(yù)期水平的計(jì)提減值。

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觀點(diǎn)新媒體了解到，2020-2022財(cái)年，金地資產(chǎn)減值損失分別為6.40億元、12.08億元和36.90億元，其中2022年資產(chǎn)減值損失同比增加了24.82億元，主要為存貨跌價(jià)損失和固定資產(chǎn)減值損失，減值損失占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的比例為28.47%，對(duì)利潤(rùn)造成了較為嚴(yán)重的侵蝕。

到了2023年第三季度，金地錄得歸母凈虧損14.74億元，按年減少207%，主要來(lái)自對(duì)資產(chǎn)的計(jì)提減值。期內(nèi)，共計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備15.99億元，其中計(jì)提信用損失準(zhǔn)備合計(jì)7.34億元，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備合計(jì)8.65億元，減少前三季度凈利潤(rùn)14.35億元。

總體來(lái)看，2023財(cái)年金地各項(xiàng)盈利指標(biāo)有所弱化，盈利能力下降。此外，由于該年行業(yè)景氣度恢復(fù)不及預(yù)期的基本面、沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的股東背景以及管理層的更替，導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)看空情緒明顯。

自2022年4月中旬開(kāi)始，金地股價(jià)進(jìn)入新一輪下行周期。截至2024年1月30日，該司以4.23元每股收盤(pán)，對(duì)應(yīng)市值190.98億元。

但去年三季度的虧損陰霾并未持續(xù)到年終，根據(jù)金地發(fā)布的2023年業(yè)績(jī)預(yù)告，2023財(cái)年仍實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)盈利。

信用線

雖然2023年金地守住了信用底線，但從現(xiàn)金流量的表現(xiàn)看，不可避免進(jìn)入了貧血狀態(tài)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，以往金地經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流持續(xù)保持為正的狀態(tài)，甚至在高峰時(shí)的2022財(cái)年還錄得近200億元。但到了2023年三季度，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流開(kāi)始轉(zhuǎn)弱，成為負(fù)數(shù)。

2023年三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金地經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為-7.51億元，與之對(duì)應(yīng)的是籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流變化。

2019-2022財(cái)年，金地均保持年年都有籌資活動(dòng)凈流入，但近兩年由于積極的償債動(dòng)作，每年都有超過(guò)200億元的凈流出。

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同期，金地投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-96.41億元、-100.37億元、-95.55億元、-24.07億元。并于2023年中期轉(zhuǎn)正，至三季末的15.84億元。投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流出規(guī)模大幅下降且轉(zhuǎn)正，與金地拿地投資收縮及對(duì)聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目投資規(guī)�？s減有關(guān)。

截至2023年9月末，金地期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為330.7億元，較年初減少了212.8億元�？梢哉f(shuō)，2023年全年的工作都是圍繞著償債展開(kāi)。

具體看到期債券方面，除已兌付的“21金地MTNO01”,金地集團(tuán)半年內(nèi)到期（回售）的債券本金規(guī)模共計(jì)76億元，2024全年內(nèi)到期（回售）的債券本金規(guī)模仍有106億元和4.80億美元。

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在手現(xiàn)金仍能覆蓋一年內(nèi)到期的公開(kāi)債務(wù)，金地還努力與銀行等金融機(jī)構(gòu)保持較好的長(zhǎng)期合作關(guān)系，授信額度較為充裕。

截至2023年6月末，金地獲得中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、招商銀行等多家金融機(jī)構(gòu)授信總額人民幣2532億元，已使用銀行授信總額為人民幣930億元，剩余授信額度1602億。

雖然手上有著銀行及金融機(jī)構(gòu)的貸款額度，但目前銀團(tuán)放貸意愿差，在無(wú)法借新還舊的情況下，面對(duì)償債波峰，金地還需積極去化位于一二線城市的貨值，并保持投資拿地，從而獲得開(kāi)發(fā)貸，達(dá)到投融資結(jié)合，提升資金利用效率。

從2023年3個(gè)季度現(xiàn)金流量表中，能夠窺探出金地為了銷售回款做出的努力。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流關(guān)于銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金項(xiàng)目中，中期金地錄得金額363億元，較上年同期增加了30億元。

面對(duì)整體收入面、盈利面甚至融資面下降，金地加緊了對(duì)管理費(fèi)用的控制，但因?yàn)?023年上半年積極出貨導(dǎo)致銷售費(fèi)用增加，期間費(fèi)率較上年同期小幅微升。

2020-2022年和2023年三季度期間，金地的費(fèi)用率分別為7.13%、9.33%、7.43%和10.09%，其中，2022年費(fèi)用率同比下降了1.72個(gè)百分點(diǎn)，系銷售規(guī)模下降和費(fèi)用管理加強(qiáng)所致。

到了2023年前三季度，金地三費(fèi)合計(jì)52.74億元，按年微增0.4個(gè)百分點(diǎn)，但比2020年同期低位時(shí)還要再低6.3億元。

值得注意的是，金地還于2023年10月中旬完成了管理層的更替。

彼時(shí)，結(jié)合市場(chǎng)行情走勢(shì)及企業(yè)現(xiàn)狀，對(duì)于黃俊燦接班凌克，不少長(zhǎng)期跟蹤金地的投資人及研究員給出了“受命于危難之間”的看法。

在他們看來(lái)，雖然金地完成了權(quán)利交棒，但整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)格不會(huì)產(chǎn)生很大變化。黃俊燦是由凌克一手培養(yǎng)起來(lái)的，二者關(guān)系好比王石和郁亮。

觀點(diǎn)新媒體了解到，金地職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)在房企中是極為穩(wěn)定的存在，普遍履職時(shí)間超過(guò)二十余年，形成了高度統(tǒng)一的行為準(zhǔn)則和價(jià)值觀。

此外，理科金地的標(biāo)簽在高管團(tuán)隊(duì)中也十分明顯。除了凌克，代行董事長(zhǎng)職責(zé)的黃俊燦同樣是理科出身。

據(jù)悉，生于1971年的黃俊燦，在2010年接任金地總裁，系同濟(jì)大學(xué)工學(xué)背景，并擁有清華大學(xué)金融EMBA學(xué)位。

過(guò)去和金地交流中得知，凌克身體抱恙的時(shí)間里，黃俊燦是金地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理的核心決策者和推動(dòng)者，一線管理工作都是他在負(fù)責(zé)。

只是每一代人都有自己的長(zhǎng)征路，凌克完成了對(duì)金地集團(tuán)的鍛造，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)尚未扭轉(zhuǎn)的當(dāng)下，金地能否安全著陸，就要看黃俊燦等新一批管理層的努力。

谷底路

面對(duì)2024財(cái)年到期債務(wù)，若在該年度金地銷售恢復(fù)上升，有望加速緩解。

為了保證未來(lái)銷售回血能力，金地近兩年選擇加碼一二線城市，放棄三四線的新拓投資。

2023年上半年以來(lái)，金地在土地市場(chǎng)的參拍積極性明顯提升，上半年新增上海、杭州、南京、西安、東莞等地合計(jì)9宗項(xiàng)目，土地投資額約119億元。下半年面臨償債高峰，重回“節(jié)衣縮食”的投資策略。

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據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，土地儲(chǔ)備方面，2022財(cái)年開(kāi)始，金地出于現(xiàn)金流安全考慮減少了拿地。

進(jìn)入2023年，金地在進(jìn)一步壓縮了投資強(qiáng)度。分別在3、4、5、6、8月獲取土地，全年新獲取項(xiàng)目投資額約為124.33億元，同比下降約66.21%，較上年降速有所放緩；新增總土地儲(chǔ)備約107.78萬(wàn)平方米，同比減少約56.54%，為近8年的新低。

除了在深圳、上海兩座一線城市有落子以外，其余項(xiàng)目均在二線/新一線城市，且深圳新增項(xiàng)目為舊改轉(zhuǎn)化而來(lái)。

此外，金地8月份后暫停了投拓步伐，繼續(xù)縮減開(kāi)支，并于年末轉(zhuǎn)讓深圳環(huán)灣城項(xiàng)目。受到可售貨值明顯縮減影響，金地銷售排名和規(guī)模在2023年錄得較大幅度浮動(dòng)。

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上圖可見(jiàn)，2018-2021年期間，金地每年總投資額3成以上投向三四線城市，到了2022年投資風(fēng)向轉(zhuǎn)變，2023年三四線城市無(wú)新增土儲(chǔ)。

值得注意的是，雖然2022年與2023年均采取了聚焦一二線的投資策略，但與2022年相比，2023年選擇錯(cuò)峰投資二線城市。

觀點(diǎn)新媒體觀察到，2023年，以北京、上海為代表的一線城市，競(jìng)爭(zhēng)依舊較為激烈。金地沒(méi)有選擇在一線“死磕”，反而轉(zhuǎn)向基本面不錯(cuò)、投資性價(jià)比更高的二線城市。

較大比例投入到二線城市，也使得2023年金地新拓樓面均價(jià)由2022年同期1.48萬(wàn)元/平方米降至1.15萬(wàn)元/平方米。

但較三線城市投資占比較大的2018-2021年期間，新擴(kuò)樓面均價(jià)有48%左右的增幅。

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項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)方面，金地于2023年度中期根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況對(duì)全年新開(kāi)工和竣工計(jì)劃做了小幅調(diào)整，調(diào)整后全年新開(kāi)工計(jì)劃約435萬(wàn)平方米。

據(jù)觀察，調(diào)整后新開(kāi)工面積雖然較年初有所增加，但總體規(guī)模較往年仍有不小降幅，同樣是因?yàn)樾略鐾羶?chǔ)規(guī)模下降所致。2023年計(jì)劃竣工面積為1353萬(wàn)平方米，較上年同期進(jìn)一步減少4.5%。

銷售、擴(kuò)儲(chǔ)調(diào)整的同時(shí)，金地持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)則呈現(xiàn)出較為穩(wěn)定的局面。

2023年中期，金地錄得寫(xiě)字樓、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目累計(jì)31個(gè)，較上年同期增加1個(gè)。其中，可出租面積為241萬(wàn)平方米，租金收入15億元。

從出租率看，金地產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造及運(yùn)營(yíng)優(yōu)于寫(xiě)字樓、商業(yè)項(xiàng)目，前者整體出租率83%，后者是73%。但兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均較往年有所下滑，去年同期出租率則是92%及74%。

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使用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押融資，也是金地的選擇之一，目前其融資規(guī)模累計(jì)達(dá)到82億元，期限最長(zhǎng)為15年以上。

觀點(diǎn)新媒體了解到，金地正在著手以北京CBD核心區(qū)的金地中心資產(chǎn)為抵押，申請(qǐng)以招商銀行為牽頭的銀團(tuán)貸款，規(guī)模達(dá)70億元。

據(jù)悉，以上述資產(chǎn)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，系金地的第二次嘗試。

根據(jù)近期金地股東會(huì)中管理層的透露，由于這筆貸款是一項(xiàng)銀團(tuán)貸款，要求參團(tuán)的銀行都審批完成才能夠落實(shí)，目前仍在進(jìn)程之中。

除經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款融資這一種方式，金地為補(bǔ)充現(xiàn)金流也嘗試了各種各樣的融資方法，包括考慮出售旗下優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

以位于深圳沙尾的環(huán)灣城項(xiàng)目為例，金地集團(tuán)二股東福田國(guó)資32.5億元接下項(xiàng)目全部股權(quán)，回流了一大筆現(xiàn)金。

此外，金地還繼續(xù)為環(huán)灣城項(xiàng)目提供“代建運(yùn)營(yíng)”服務(wù)，繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目操盤(pán)管理至竣工交付完成。

代建角色則保證了后續(xù)項(xiàng)目的現(xiàn)金持續(xù)流入，實(shí)現(xiàn)公司收入多元化。