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撰文/馮嘉煒 

每輪房企架構(gòu)調(diào)整，對(duì)區(qū)域高管而言所帶來(lái)的職權(quán)變動(dòng)是喜是憂，在變化開(kāi)始時(shí)總是難以斷言。

近日，金地商置撤銷(xiāo)西南區(qū)域公司，同時(shí)成都公司與昆明公司合并，成立新的成昆公司，且并進(jìn)華南區(qū)域。同樣被撤銷(xiāo)的還有華中區(qū)域，原武漢公司劃入東部區(qū)域，原長(zhǎng)沙公司劃入華南區(qū)域，原河南事業(yè)部劃入華北區(qū)域。

金地商置內(nèi)部人士向觀點(diǎn)新媒體表示，這次調(diào)整基于公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，聚焦核心城市，同時(shí)提升管理效率。

據(jù)悉，這場(chǎng)縮編開(kāi)始后，所涉區(qū)域的高管們將進(jìn)行一系列崗位調(diào)動(dòng)。

例如金地商置西南區(qū)域降級(jí)成為成昆城市公司后，總經(jīng)理由原成都公司總經(jīng)理羅琦擔(dān)任；原昆明公司總經(jīng)理游強(qiáng)調(diào)任東部區(qū)域副總經(jīng)理、兼任淮海公司總經(jīng)理。另外，有媒體披露，華中區(qū)域的總經(jīng)理已提出離職。

一紙調(diào)令下來(lái)，地產(chǎn)人各奔前程，這已是如今常態(tài)，原西南區(qū)域公司總經(jīng)理李鵬，或許是其中比較幸運(yùn)的一位。

西南區(qū)域撤銷(xiāo)后，他的新職位是金地商置旗下廣電地產(chǎn)董事長(zhǎng)，除了這次頭銜加成，其2021年9月已是廣電地產(chǎn)法定代表人，目前在金地商置集團(tuán)內(nèi)仍分管投資管理中心、戰(zhàn)略管理中心。

李鵬的新去向

李鵬的公開(kāi)資料并不多，在只言片語(yǔ)中可知，他曾任職于萬(wàn)科，是人力出身，曾為萬(wàn)科物流地產(chǎn)負(fù)責(zé)人，后來(lái)有過(guò)創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷，于2021年加盟金地商置。

從近年廣電地產(chǎn)與金地商置——乃至金地集團(tuán)的來(lái)往看，李鵬這次看似意外的調(diào)任并非被放到閑職。

李鵬即將履新的廣州廣電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)股份有限公司，原是廣州本土老牌開(kāi)發(fā)商，曾憑借“蘭亭”品牌打響名堂，旗下開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目包括蘭亭御園、都市蘭亭等。

2016年，金地商置分兩次交易，分別以約14.24億元、4.5億元收購(gòu)廣電地產(chǎn)76%及余下24%的股權(quán)。

通過(guò)這筆收購(gòu)，金地商置當(dāng)時(shí)可以吸納廣電地產(chǎn)旗下500萬(wàn)平方米可售貨值以及持有的廣州廣電物業(yè)管理有限公司51%股權(quán)。

廣電地產(chǎn)最近一次引起行業(yè)關(guān)注，則是在2022年4月，接盤(pán)合作方融創(chuàng)持有的廣州創(chuàng)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司其余50%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)全資控股。

資料顯示，廣州創(chuàng)行目前正開(kāi)發(fā)增城區(qū)新新公路西一個(gè)住宅小區(qū)項(xiàng)目，項(xiàng)目所在地塊由融創(chuàng)最先于去年四月廣州第一輪集中供地時(shí)以21.62億元競(jìng)得。

融創(chuàng)引入廣電地產(chǎn)作為合作方后，雙方各持50%權(quán)益。由此，項(xiàng)目定案為“廣州融創(chuàng)金地商置御潮府”，股權(quán)變更后改為“金地·云上”，不僅刪掉融創(chuàng)的名分，就連“商置”標(biāo)簽也隱去。

對(duì)該樓盤(pán)主要供應(yīng)的一般剛需客而言，單從案名難以區(qū)分是金地商置開(kāi)發(fā)，還是直接由金地集團(tuán)操刀，畢竟后者在廣州區(qū)域深耕更久，市場(chǎng)占有率和影響力更高。

如更早前，金地商置在2021年4月的廣州集中供地上以底價(jià)32.03億元摘得花都區(qū)一宗地塊，成交樓面價(jià)7371元/平方米。

當(dāng)時(shí)一起拿地的還有金地集團(tuán)競(jìng)得增城永寧街、中新鎮(zhèn)共2宗地塊，總價(jià)27.21億元。金地集團(tuán)還對(duì)外表示，廣州公司2022年銷(xiāo)售要突破百億，五年實(shí)現(xiàn)300億元。

相比之下，截至2021年12月31日，金地商置擁有土地儲(chǔ)備合共2327萬(wàn)平方米，約19%位于北上廣深四個(gè)一線城市，其中廣州布局最為稀��；2022年6月底，其土地儲(chǔ)備約2129萬(wàn)平方米，總建面較期初下降約9%。

具體而言，金地商置除了上述增城、花都兩個(gè)新盤(pán)，和商業(yè)項(xiàng)目廣州天都廣場(chǎng)外，在廣州僅有兩個(gè)存貨樓盤(pán)，分別為廣州蘭亭盛薈、蘭亭香麓——都是廣電地產(chǎn)的名下資產(chǎn)。

顯然，李鵬能在這輪人事變動(dòng)中從區(qū)域總經(jīng)理調(diào)任廣電地產(chǎn)董事長(zhǎng)，應(yīng)該是幸運(yùn)的結(jié)局。

據(jù)中報(bào)披露，金地商置2022上半年雇員福利的開(kāi)支總額4.48億元，同比減少7.9%，其中工資及薪酬4.1億元，同比減少11.8%。

2021年底，金地商置就被爆出制定5%的人員優(yōu)化比例。

控股公司金地集團(tuán)情況更甚，2022上半年管理費(fèi)用17.42億元，同比降低25.94%，主要是人工薪酬減少；據(jù)財(cái)報(bào)顯示，“應(yīng)付職工薪酬”一項(xiàng)較上年期末減少了35.89%，為28.34億。

比金地商置的布置更早，金地集團(tuán)去年已將浙南、浙中公司合并，嘉興公司劃進(jìn)杭州公司，昆明、南寧辦事處合并為云桂公司，貴陽(yáng)劃入重慶公司，長(zhǎng)春、哈爾濱合并。

無(wú)論從融資渠道，還是結(jié)構(gòu)調(diào)整，兩家上市公司的步調(diào)仍然有著相近節(jié)奏。

商置與廣電地產(chǎn)

2022年12月7日，金地商置集團(tuán)有限公司披露一則持續(xù)關(guān)連交易框架協(xié)議。

公告提及，由于廣電地產(chǎn)將繼續(xù)獲得金地集團(tuán)的財(cái)務(wù)顧問(wèn)及咨詢服務(wù)，故廣電地產(chǎn)與金地集團(tuán)于當(dāng)日訂立2023年框架協(xié)議。金地集團(tuán)同意向廣州廣電及／或其附屬公司、合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司就物業(yè)項(xiàng)目提供財(cái)務(wù)顧問(wèn)及咨詢服務(wù)，為期三年。

類(lèi)似的服務(wù)協(xié)議，廣電地產(chǎn)和金地集團(tuán)在2016年、2019年都簽署過(guò)一次，也就是說(shuō)，相關(guān)合同已進(jìn)行了六年。

根據(jù)過(guò)往公告統(tǒng)計(jì)，2016年-2022年的前10月，合同金額分別為449.6萬(wàn)元、5209.5萬(wàn)元、6179.1萬(wàn)元、5446.8萬(wàn)元、5290.9萬(wàn)元、4916.4萬(wàn)元及2934萬(wàn)元，共計(jì)歷史金額約3.04億元。

這些顧問(wèn)費(fèi)的定價(jià)有詳細(xì)說(shuō)明，即委托人及／或其附屬公司、合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司每年須各自向受托人支付顧問(wèn)費(fèi)，顧問(wèn)費(fèi)年費(fèi)率按各自獲取的融資款不高于1%計(jì)算。

對(duì)于這些要價(jià)不菲的顧問(wèn)費(fèi)，金地商置董事會(huì)表示，相信取得金地集團(tuán)提供的財(cái)務(wù)顧問(wèn)及咨詢服務(wù)符合公司利益，可大幅減少?gòu)V電地產(chǎn)的融資成本。此外，金地集團(tuán)擬收取的顧問(wèn)費(fèi)率與市場(chǎng)上其他同類(lèi)獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問(wèn)相比更具競(jìng)爭(zhēng)力。

本著“選賢不避親”考慮，金地商置早在2016年年底就透露，金地集團(tuán)提供的財(cái)務(wù)顧問(wèn)及咨詢服務(wù)可節(jié)省廣電每年融資款2%的財(cái)務(wù)成本。

現(xiàn)在為了優(yōu)化經(jīng)營(yíng)，廣電地產(chǎn)作為金地商置在廣州的重要操盤(pán)平臺(tái)，選擇向金地集團(tuán)“跨級(jí)”取經(jīng)。但無(wú)論作為子公司還是孫公司，市場(chǎng)都沒(méi)有免費(fèi)的餡餅。

事實(shí)上，金地集團(tuán)和得到其背書(shū)的金地商置歷年融資成本的確居于行業(yè)低位。

截至2022年上半年末，金地集團(tuán)融資成本4.54%，相較2021年末降低2個(gè)基點(diǎn)，三季度末，債務(wù)融資加權(quán)平均成本進(jìn)一步下降為4.50%。

于2022年6月30日，金地商置銀行及其他貸款總額為48.75億元，年利率介乎2.46%至5.2%。

若按照金地商置公告所載的顧問(wèn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，廣電地產(chǎn)及其附屬公司、合聯(lián)營(yíng)公司這些年通過(guò)金地集團(tuán)獲得的融資總額，至少不低于304億元——而且成本都優(yōu)于市場(chǎng)獨(dú)立顧問(wèn)渠道。

據(jù)企查查統(tǒng)計(jì)，廣電地產(chǎn)累計(jì)發(fā)債2只，規(guī)模合計(jì)17億元，均為企業(yè)ABS，均于2022年7月26日發(fā)行，2040年5月20日到期。

其中，22金地優(yōu)（180167.SH）發(fā)行16.7億元，利率4.8%。