來(lái)源/聯(lián)商專欄

撰文/老丹

商業(yè)空間的設(shè)計(jì)，在商業(yè)項(xiàng)目中起著越來(lái)越重要的作用。近年來(lái)，幾乎大部分新建項(xiàng)目，都會(huì)涉及內(nèi)部空間的主題與場(chǎng)景的打造。

很多老舊項(xiàng)目，也加入進(jìn)了空間改造的隊(duì)伍，特別是對(duì)于打卡點(diǎn)及網(wǎng)紅區(qū)域的追求，成為了一些商業(yè)的核心訴求，

主打一個(gè)“不能拍照的商業(yè)不是好景點(diǎn)！”

但商業(yè)空間設(shè)計(jì)，真的只要酷炫就可以了么？為什么很多所謂的空間再造，除了開(kāi)業(yè)前半個(gè)月人流不錯(cuò)外，很快就門(mén)可羅雀了。

下面的幾個(gè)案例，就是我們整理的幾個(gè)非常有特色，也比較成功的空間場(chǎng)景。

太陽(yáng)宮：

太陽(yáng)宮2022年開(kāi)業(yè)，是瑞安打造的區(qū)域中心級(jí)別購(gòu)物中心，高區(qū)的南里食集，是近年來(lái)大型項(xiàng)目高區(qū)處理的典范之一。

下圖是太陽(yáng)宮的單層示意，可以看出，這個(gè)地塊進(jìn)深很大，再做商業(yè)動(dòng)線時(shí)，必然涉及到回型動(dòng)線。低區(qū)還好，到了高區(qū)，回型動(dòng)線一方面對(duì)招商有一定影響，此外再逛完下面幾層后，過(guò)長(zhǎng)的動(dòng)線，也容易引發(fā)疲憊感。

太陽(yáng)宮與南里食集合作，在高區(qū)做了個(gè)出挑的設(shè)計(jì)，就是從第四層起，做了一個(gè)三層通高的空間，在這個(gè)空間里，引入了大量的特色餐飲品牌。

這個(gè)設(shè)計(jì)，使購(gòu)物者在走到高區(qū)時(shí)，有種豁然開(kāi)朗的感覺(jué)，而且食集的強(qiáng)目的性，也有助于將客流帶到高區(qū)消費(fèi)。

南里食集與很多項(xiàng)目有合作，但太陽(yáng)宮是面積最大，空間處理也最大膽的一家，這與太陽(yáng)宮的定位有直接關(guān)系。

做為瑞安虹口商業(yè)系列，星星堂屬于社區(qū)親子型，月亮灣是時(shí)尚休閑，而規(guī)模最大、最高端的太陽(yáng)宮承載著虹口商業(yè)整體升級(jí)的作用。18萬(wàn)方的體量，也決定了它必須采用多種主題與空間的組合，才能提供更多的消費(fèi)體驗(yàn)與情感價(jià)值。

另一個(gè)空間設(shè)計(jì)的典范，是重慶光環(huán)，這也是一個(gè)巨型項(xiàng)目，商業(yè)體量就17萬(wàn)平米，以以打造“城市自然共同體”為核心設(shè)計(jì)概念。

這個(gè)項(xiàng)目最知名的，就是一個(gè)名為“沐光森林”室內(nèi)空間，縱跨7層，高48米，擁有42米立體垂直景觀，引入了近300種、7萬(wàn)株熱帶及熱帶植物，并精心打造了“生命樹(shù)”、“懸浮森林”、“花之瀑谷”3大主題場(chǎng)景及12處互動(dòng)打卡景點(diǎn)。

與傳統(tǒng)的將一些冷區(qū)做景觀處理不同，在這個(gè)項(xiàng)目里，人們可以通過(guò)地面、天空步道、風(fēng)語(yǔ)連橋、觀景廊等不同的路線進(jìn)出于植物園與購(gòu)物中心之間，真正做到了景觀與購(gòu)物體驗(yàn)的一體化。

沐光森林的好處是視覺(jué)沖擊力極強(qiáng)，主題性與話題性都很有傳播性，從現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)來(lái)看，也非常有趣味性，缺點(diǎn)是第一投資大，第二后期維護(hù)成本不低，所以前期我去了兩次，很多時(shí)間都不能完全開(kāi)放。

前幾天，有個(gè)業(yè)主問(wèn)我，對(duì)這種空間應(yīng)該怎么看？我建議這兄弟站著看。而且看看就好了！

上面兩個(gè)空間，雖然一個(gè)是功能型，一個(gè)是景觀型，但都有規(guī)模大，投資大的特點(diǎn)。

因?yàn)槌休d它們的項(xiàng)目，都是大型項(xiàng)目，同時(shí)地段都屬于消費(fèi)潛力很強(qiáng)的區(qū)域商業(yè)中心區(qū)，規(guī)模大，意味著有更大的尺度去做空間處理，而區(qū)域中心的定位與高品質(zhì)的潛在客群，也使發(fā)展商更敢于投入巨量資金去打造差異性。

此外，這兩個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展商，都有足夠的資源與實(shí)力，把自己的項(xiàng)目做成區(qū)域甚至城市的標(biāo)桿。

這個(gè)實(shí)力不僅僅是有錢(qián)，更重要的是市場(chǎng)影響力、招商資源以及運(yùn)營(yíng)能力等。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，大型空間首要條件是項(xiàng)目體量要足夠，第二，要有足夠的后續(xù)能力去將前期投入在后期變現(xiàn)，這個(gè)能力包括區(qū)域消費(fèi)潛力與發(fā)展商實(shí)力。

內(nèi)部主題空間的處理，最常見(jiàn)的，還有一種是主題式街區(qū)。

實(shí)際上主題街區(qū)的概念，自從天津大悅城做出騎鵝公社以后，已經(jīng)有十幾年的時(shí)間了，這十來(lái)年中，國(guó)內(nèi)到底建了多少條主題街區(qū)，估計(jì)沒(méi)人知道。

但能知道的是：大部分室內(nèi)主題街區(qū)做到最后，無(wú)論是概念還是運(yùn)營(yíng)都一言難盡。

也就是有那條街不多，沒(méi)有了也不少，你真要做個(gè)現(xiàn)場(chǎng)訪談，沒(méi)幾個(gè)人真的為了逛什么老街來(lái)這個(gè)商場(chǎng)的。

或者干脆做一段以后，里面的鋪位死了快一半。剩下的一半在考慮什么時(shí)候死。

這兩年，老丹比較喜歡的，是上海北外灘來(lái)福士的城市里弄。

北外灘來(lái)福士廣場(chǎng)的這個(gè)B1的主題區(qū)，總的來(lái)說(shuō)，還是一個(gè)文化美食街區(qū)，主打一個(gè)懷舊，也是全國(guó)各地都快用爛的概念。

最少這幾年，哪怕因?yàn)橐咔橛绊懀疑虡I(yè)看的比前兩年少了，類似街區(qū)也逛了十幾個(gè)。

有一段感覺(jué)全中國(guó)的商業(yè)都在回憶過(guò)去，到處都是80年代的場(chǎng)景，似乎不搞個(gè)穿越，都不配做商業(yè)運(yùn)營(yíng)，要是吃飯時(shí)，你看見(jiàn)的不是30年的景象，會(huì)影響消化一樣。

但北外灘來(lái)福士的城市市集，是不多我逛了一次后，還愿意再去第二次的地方。

原因主要是兩個(gè)，首先，虹口本身，在上海的歷史里，有著濃濃的市井與江湖味兒，這在非常講究格調(diào)與優(yōu)雅的大上海，還是很有辨識(shí)度的。

所以當(dāng)在這里還原一個(gè)了一個(gè)充滿了80年代記憶的老上海弄堂時(shí)，那種煙火氣息對(duì)老上海人還是新上海人，都能引起共鳴。

其次，整體老街的打造，在技術(shù)層面上，做的比較到位，一些景觀與內(nèi)裝的細(xì)節(jié)處理，達(dá)到了極高的還原度，特別是在細(xì)節(jié)層面，做了大量的研究與考據(jù)。

第三，最重要的是，內(nèi)部商戶非常有典型性，真的是很多上海人耳熟能詳?shù)睦献痔?hào)，也就是所謂真實(shí)的‘老上�！兜�，而不是那種故事講的是歷史文化，門(mén)口買的是蜜雪冰城那種。

這條室內(nèi)的街區(qū)主題與本地文化非常貼合，內(nèi)容又能跟的上，來(lái)福士客群以較為年輕的中高學(xué)歷消費(fèi)層為主，這種歷史與現(xiàn)代的沖突感，對(duì)于此類客群還是有一定的吸引力的。

前提是你要真正做出特色，而不是弄幾個(gè)不倫不類的景觀來(lái)忽悠人。

第四個(gè)例子，是杭州的湖濱銀泰in77。前一段兒，我去杭州講課，去之前，問(wèn)了三個(gè)朋友，杭州有沒(méi)有什么新的項(xiàng)目可以看的？結(jié)果三個(gè)不同的朋友，都推薦了in77。

于是我特意早去了半天，下了高鐵就直奔西湖邊，把in77從頭到尾逛了一遍。

感覺(jué)呢，就是不驚艷，也沒(méi)有什么特別酷炫的主題。但是整體的體驗(yàn)很舒服，逛起來(lái)也非常流暢。

不驚艷是指，既沒(méi)有特別的打卡點(diǎn)，也沒(méi)有什么極致的空間，所有的的處理，其實(shí)都在常規(guī)商業(yè)設(shè)計(jì)方式的范疇內(nèi)。舒服是指，整體逛下來(lái)，無(wú)論動(dòng)線，空間，內(nèi)裝，色彩，品牌，都非常的協(xié)調(diào)。

in77是一個(gè)五個(gè)盒子串聯(lián)起來(lái)的商業(yè)集合體，按理說(shuō)這種商業(yè)逛起來(lái)，一般都會(huì)因?yàn)閯?dòng)線太長(zhǎng)而顯得枯燥，但我那天很隨意順暢的就逛完了，完全沒(méi)有無(wú)聊的感覺(jué)。

因?yàn)榈谝桓鱾�(gè)單體都有相對(duì)獨(dú)立的主題，內(nèi)容上不重復(fù)，第二在設(shè)計(jì)與風(fēng)格上根據(jù)不同單體的定位，有一定的差異性，但這種差異，又基于一個(gè)大的設(shè)計(jì)語(yǔ)境之下的，所以不會(huì)顯得雜亂。

同時(shí)，從低區(qū)到高區(qū)，都做了一些空間與動(dòng)線的靈活處理，這樣在行走其間時(shí)，會(huì)感覺(jué)體驗(yàn)感的延申與變化。

這個(gè)項(xiàng)目，很有點(diǎn)“寵辱不驚，看庭前花開(kāi)花落，去留無(wú)意，望天上云卷云舒”的瀟灑與不刻意。

做設(shè)計(jì)的都知道，搞點(diǎn)什么炫酷的概念主題，可能還不難，但在這種看似平淡中做出味道，是很考驗(yàn)功力的。就像廚師屆的說(shuō)法，最能體現(xiàn)廚師水平的，不是海參鮑魚(yú)，而是青菜豆腐。

第五個(gè)項(xiàng)目，是蘇州的ID PARK。

這個(gè)項(xiàng)目最大的特色是，項(xiàng)目分兩個(gè)區(qū)域，中間相隔很遠(yuǎn)的距離，遠(yuǎn)到什么程度？下面就是兩個(gè)區(qū)域的連廊，基本上都不能當(dāng)成一個(gè)完整的商業(yè)來(lái)看了。此外，其中一個(gè)單體的長(zhǎng)度，也超出了正常商業(yè)體的范疇。

一般做這種商業(yè)，常規(guī)的方法，就是直接按照兩個(gè)商業(yè)干，因?yàn)檫@個(gè)動(dòng)線和馬拉松一樣，僅僅拉動(dòng)人流這件事，就足以讓正常的運(yùn)營(yíng)者崩潰。

但I(xiàn)P PARK 有點(diǎn)不信邪，他們做了一件事情，把這個(gè)巨長(zhǎng)的連廊，做成了一個(gè)集市：蘇州二十四集。

就是一個(gè)蘇州本地文化特征的食集。通過(guò)這個(gè)食集，將兩個(gè)體塊進(jìn)行了鏈接。這個(gè)市集兩邊是商業(yè)，中間是用餐區(qū)，還引入了一些水系做為點(diǎn)綴，整體用餐環(huán)境就非常有意思。

這個(gè)想法還是非常大膽的，但從導(dǎo)流情況，應(yīng)該是成功的。

同時(shí)，由于最大的單體動(dòng)線太長(zhǎng)，這個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)部，還做了多種不同的主題空間進(jìn)行串聯(lián)，例如以蘇州水上集市為主題的多經(jīng)空間，以運(yùn)動(dòng)為主題的籃球空間，以及高層的挑空餐飲空間等。當(dāng)項(xiàng)目體量偏大時(shí)，多種商業(yè)主題與空間的處理，可以降低消費(fèi)者在心理上的時(shí)間距離。

上面的幾個(gè)空間處理方式，無(wú)論是形式還是內(nèi)容上，都有很大的差異，屬于完全不同的商業(yè)空間范疇。

但都是在項(xiàng)目定位、空間主題、建筑處理以及內(nèi)容填充四個(gè)因素層面，做到了比較好的融合與平衡。這四項(xiàng)，缺一不可。

商業(yè)空間，從來(lái)就不是酷炫能解決問(wèn)題的，如果不能在整體的商業(yè)邏輯下，去考慮空間的功能與打造，而只是追求視覺(jué)的沖擊，基本上都是扯淡。

打卡好是好，問(wèn)題是在你這里喝杯奶茶，發(fā)個(gè)朋友圈，就再也不來(lái)了。

你這項(xiàng)目，難道主打的是一次性消費(fèi)？

商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在卷得天昏地暗。主要特征就是競(jìng)爭(zhēng)激烈，消費(fèi)下滑，品牌拓店意愿下降。

很多項(xiàng)目一旦出現(xiàn)問(wèn)題，第一反應(yīng)就是：要進(jìn)行改造與調(diào)整！

這個(gè)思路當(dāng)然沒(méi)有問(wèn)題，但近年來(lái)看了很多調(diào)整，都是花大錢(qián)調(diào)了個(gè)寂寞。主要原因就是，沒(méi)有考慮好三件事：

1 你的項(xiàng)目客群定位與未來(lái)的想做的主題或空間是否契合？

明明是一個(gè)生活導(dǎo)向型社區(qū)商業(yè)，卻去做一個(gè)二次元?jiǎng)勇黝}，場(chǎng)景IP建了不少，最后發(fā)現(xiàn)周邊居民不買賬，這種故事并不是孤例。

2 你所在區(qū)域的商業(yè)資源，是否能支撐你的主題？

記得室內(nèi)街區(qū)最流行的時(shí)候，全國(guó)很多商場(chǎng)，都一窩蜂的去做了很多，什么魔幻主題，蒸汽朋克主題，但是到了招商階段，發(fā)現(xiàn)區(qū)域的商戶資源，或者自身的招商能力，很難支撐主題的成立，于是變成咖啡吧與麻辣燙齊飛，文創(chuàng)店與賣襪子的一色，中間還能點(diǎn)綴幾家煙酒店什么的，進(jìn)去后都不知道它想干什么。

3 你設(shè)立或改造出的主題空間，是否符合運(yùn)營(yíng)訴求及坪效需求？

項(xiàng)目空間改造的終極目的，是吸引客流，增加營(yíng)收，所以第一，空間改造不是為了酷炫，而是要與客戶體驗(yàn)形成更緊密的鏈接，第二，如果是運(yùn)營(yíng)性空間，還要考慮商戶進(jìn)駐需求，以及使用率和坪效。

上面的三點(diǎn)，無(wú)論是新建項(xiàng)目，還是改造項(xiàng)目，只要不考慮清楚，基本做出來(lái)極大可能是另一個(gè)坑。