來(lái)源/Mall星人

撰文/Mall星人 郭歆曄 司馬和一

能有二期的項(xiàng)目，一般不會(huì)差。松江印象城開(kāi)業(yè)還不到一年半（2021年11月21日開(kāi)業(yè)），二期地塊敲定。據(jù)Mall星人統(tǒng)計(jì)，除了松江印象城，上海目前已有30+個(gè)擁有二期及以上的大型項(xiàng)目。

4月18日，上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)信息顯示，松江區(qū)廣富林街道SJC10004單元2街區(qū)19-01、25-01號(hào)地塊及人民北路地下連通道地塊，由上海萬(wàn)躍家置業(yè)有限公司競(jìng)得（點(diǎn)擊文末閱讀原文，可查閱公告詳情）。

根據(jù)國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)的信息，成立于2023年4月6日的上海萬(wàn)躍家置業(yè)有限公司，由上海萬(wàn)科投資管理有限公司百分百控股。

今年可謂是上海商場(chǎng)二期“大年”，除了松江印象城二期，全國(guó)坪效最高的購(gòu)物中心上海恒隆廣場(chǎng)商業(yè)公示將新增萬(wàn)余方商業(yè)空間，“年銷售額過(guò)30億奧特萊斯新星”迪斯尼旁的比斯特購(gòu)物村將啟動(dòng)二期擴(kuò)建，崇邦集團(tuán)嘉亭薈2期計(jì)劃今年4季度開(kāi)業(yè)（將成為崇邦集團(tuán)內(nèi)最大的購(gòu)物中心），萬(wàn)科旗下街區(qū)更新精品項(xiàng)目上生·新所二期預(yù)計(jì)年內(nèi)局部亮相。

01

超40萬(wàn)方MEGA級(jí)印象城來(lái)了

信息顯示，上述25-01號(hào)地塊為商業(yè)地塊（東至人民北路、南至廣富林路、西至東港路、北至銀澤路），將由印力集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理，打造松江印象城二期項(xiàng)目，體量約25萬(wàn)平米。

目前已開(kāi)業(yè)的松江印象城一期，體量約15.5萬(wàn)平米。二期建成后，松江印象城將成為一座超過(guò)40萬(wàn)平米的MEGA級(jí)購(gòu)物中心，有望成為上海最大的純商業(yè)購(gòu)物中心，同時(shí)也彌補(bǔ)了上海沒(méi)有40萬(wàn)平米以上超大型項(xiàng)目的遺憾。

由此，松江印象城行業(yè)將成為印力上海在打造的第四個(gè)MEGA級(jí)項(xiàng)目。另外三個(gè)是——

2020年8月25日開(kāi)業(yè)的南翔印象城MEGA，約34萬(wàn)平米；

目前在建的前灣印象城MEGA，約26萬(wàn)平米，由萬(wàn)科印力與富士康共同投資；

今年1月與港城集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作的臨港新片區(qū)“101板塊”商業(yè)，約18.8萬(wàn)平米。

02

好的商業(yè)為何越做越“大"

據(jù)Mall星人不完全統(tǒng)計(jì)，算上1932年開(kāi)業(yè)的永安百貨二期（將近百年前就規(guī)劃了上海第一條連廊），目前上海擁有多期屬性的大型項(xiàng)目，已超過(guò)30個(gè)，涵蓋了百貨、奧特萊斯、盒子購(gòu)物中心、街區(qū)。

百貨二期擴(kuò)建高峰期是1997-2007年，永安百貨、太平洋百貨、第一百貨東樓、新世界城、第一百貨等陸續(xù)迎來(lái)二期的開(kāi)業(yè)。

2008年以來(lái)，盒子購(gòu)物中心、奧特萊斯、街區(qū)等各類型項(xiàng)目，都有擴(kuò)建案例，如已開(kāi)業(yè)的靜安嘉里中心二期、靜安大悅城二期（北座）、虹橋南豐城二期（北區(qū)）、瑞虹天地二期（月亮灣）&三期（太陽(yáng)宮）；在建的徐家匯中心ITC、打浦橋上海日月光二期。

△瑞虹天地二期（月亮灣）&三期（太陽(yáng)宮）及相互之間的連廊｜圖源：網(wǎng)絡(luò)

除表格中所列項(xiàng)目外，徐家匯東方商廈、淮海路東方商廈、五角場(chǎng)東方商廈、天山百貨、曹楊商場(chǎng)都于二十多年前也經(jīng)過(guò)2期甚至3期擴(kuò)建，新天地、創(chuàng)智天地、嘉里不夜城、大華虎城、NEXTMALL七寶龍城、農(nóng)工商118、協(xié)和城也都?xì)v經(jīng)多次分期擴(kuò)建。

上海分期建設(shè)的項(xiàng)目中，知名度最高的當(dāng)屬：街區(qū)項(xiàng)目——新天地、創(chuàng)智天地、張園、豫園商城等；盒子購(gòu)物中心——百聯(lián)南方、虹橋南豐城、靜安大悅城、瑞虹天地、徐家匯中心ITC等；奧特萊斯——佛羅倫薩小鎮(zhèn)、比斯特購(gòu)物村等（TIPS：全國(guó)奧萊銷冠青浦百聯(lián)也有2期擴(kuò)建的籌劃）。

縱觀國(guó)內(nèi)外，分期建設(shè)以成為頭部項(xiàng)目的標(biāo)配動(dòng)作。如迪拜Dubai Mall，菲律賓SM Megamall、SM City North EDSA，泰國(guó)曼谷CentralWorld尚泰世界購(gòu)物中心及THE EM DISTRICT（包含THE EMPORIUM、THE  EMQUARTIER及最新的THE  EMSPHERE三），馬來(lái)西亞 IOI City Mall，英國(guó)倫敦Westfield White City，美國(guó)American Dream mall and entertainment complex，澳大利亞墨爾本Chadstone（Chadstone于1960年開(kāi)業(yè)，之后經(jīng)歷了Ｎ次的大小擴(kuò)建，成為澳大利亞最大的商業(yè)）與Westfield Doncaster購(gòu)物中心。

國(guó)內(nèi)銷售排名的購(gòu)物中心，幾乎都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)建或正在擴(kuò)建，如深圳萬(wàn)象城，北京國(guó)貿(mào)、北京SKP＋SKP-S、北京三里屯太古里、北京凱德MALL，杭州大廈、杭州萬(wàn)象城、杭州in77，南京德基，成都萬(wàn)象城，重慶萬(wàn)象城，香港海港城、香港ifc、香港利園、香港沙田新城市廣場(chǎng)，廈門SM城市廣場(chǎng)，武漢摩爾城。

【TIPS】武漢及天津永旺夢(mèng)樂(lè)城超前的停車場(chǎng)規(guī)劃，待項(xiàng)目培育成熟，再將3或4樓的停車場(chǎng)擴(kuò)建為商業(yè)區(qū)域，可算是永旺夢(mèng)樂(lè)城擴(kuò)建的前瞻模式。

△廈門SM城市廣場(chǎng)1期和2期的空中連廊為全落地玻璃，且裝備空調(diào)，可適應(yīng)全天候氣象變化｜圖源：網(wǎng)絡(luò)

體量大、業(yè)態(tài)全、品牌多，幾乎是成為店王或者維持店王的必經(jīng)之路。但是風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加，如果一次性開(kāi)出超大型項(xiàng)目，可能如果會(huì)因業(yè)績(jī)不好導(dǎo)致滿盤皆輸，所以分期建設(shè)是國(guó)際上慣常采用的方式。

二期以及以上的項(xiàng)目，除了定位精準(zhǔn)，成功的關(guān)鍵之一在于各期項(xiàng)目之間的聯(lián)通性——二期的位置通常略差于一期（百聯(lián)世博源例外），故消除冷區(qū)的要訣之一是設(shè)計(jì)人性化便利的連廊。靜安大悅城、虹橋南豐城的連廊設(shè)計(jì)，就非常有特色。