來源/觀點網(wǎng) 

撰文/管麗  

華潤萬象生活距離其“十四五”目標(biāo)又近了一步。

2020年12月，華潤萬象生活成功上市，正式將輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)拆分為獨立的戰(zhàn)略拓展方向。后提出“十四五”目標(biāo)，計劃在2025年物業(yè)管理面積達(dá)到4億平方米，第三方外拓面積占比50%；開業(yè)150個購物中心，其中第三方拓展至少50個購物中心。

2月16日，華潤萬象生活在官微公布，2022年度共計新簽13個輕資產(chǎn)商業(yè)項目，包括太原鐘樓街項目、珠海香洲優(yōu)特匯、南昌天使金融廣場、南寧朝陽里項目、廈門磐基中心、磐基蓮花里項目、成都陸肖TOD項目、上海新田商業(yè)項目、阿里巴巴南京、武漢總部園區(qū)項目、深圳蛇口華僑城新璽項目、重慶解放碑新華鄒容項目、深圳龍崗大運中心。

在上市后的首份財報中，華潤萬象生活披露，截至2020年商業(yè)運營及物業(yè)管理業(yè)務(wù)布局56個城市，已開業(yè)項目59個，其中屬于母公司華潤置地自持項目的商業(yè)項目45個。

到2022年上半年，華潤萬象生活為72個已開業(yè)購物中心項目提供商業(yè)運營服務(wù)，總建筑面積達(dá)到790萬平方米；其中來源于華潤集團(tuán)與第三方開發(fā)商項目數(shù)13個，在管建筑面積94.3萬平方米。

輕資產(chǎn)路線圖

在拆分之前，商業(yè)運營物業(yè)管理是華潤置地綜合商業(yè)物業(yè)開發(fā)及投資業(yè)務(wù)的一部分，不另向購物中心索取商業(yè)運營服務(wù)費用。自2020年1月起，商業(yè)運營作為獨立的創(chuàng)收業(yè)務(wù)，確認(rèn)業(yè)務(wù)收入。

2020年，華潤置地拆分商業(yè)和物業(yè)科技，打包并入旗下物業(yè)管理及商業(yè)運營平臺“華潤萬象生活”，并于12月9日成功登陸港交所。從當(dāng)時華潤萬象生活管理的項目來看，除了華潤置地的45個商業(yè)物業(yè)外，仍代管著華潤集團(tuán)的14個在營商業(yè)項目。

2021年，按照華潤萬象生活管理層的表述，購物中心方面希望實現(xiàn)10個以上第三方拓展目標(biāo)。到2025年，第三方外拓至少50個購物中心，在營項目達(dá)到150個。

據(jù)了解，華潤萬象生活2021年新簽?zāi)腹旧虡I(yè)運營項目11個，于深圳、上海、杭州、沈陽等城市獲取12個第三方購物中心項目。華潤萬象生活強(qiáng)調(diào)聚焦規(guī)模拓展策略，在輕資產(chǎn)模式當(dāng)中，快速搶占市場份額。

在近期公布的商業(yè)年刊中，華潤萬象生活再度提及跑步入場輕資產(chǎn)賽道。其指出，目前來看，主流商管公司普遍脫胎于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，“由內(nèi)而外”開始嘗試承接外部生意，整體市場仍處于粗放發(fā)展的初級階段。

華潤萬象生活的輕資產(chǎn)布局，早期多選擇與港資、私企合作開發(fā)；2021年開始與地區(qū)政府合作，背靠政府打造標(biāo)桿。2022年新簽的太原鐘樓街項目，即與當(dāng)?shù)卣瓿梢黄诟脑熘貑�，打造輕文旅商業(yè)街區(qū)。

在重點布局城市深圳，華潤萬象生活2022年與深圳龍崗區(qū)政府簽署PPP合作協(xié)議，整體運營龍崗大運中心。值得注意的是，該項目原來的運營商為佳兆業(yè)，變更為華潤萬象生活后其對大運中心場館體育設(shè)施進(jìn)行全面升級改造，并于2023年1月17日重新對外開放。

此外，在新簽的輕資產(chǎn)商業(yè)項目中，有不少為城市存量商業(yè)接管或文旅形態(tài)盤活，如南昌天使金融廣場項目原是紅星美凱龍大型家居商場，總商業(yè)面積11萬平方米，華潤萬象生活接盤進(jìn)行商業(yè)管理輸出。該項目位居南昌市CBD核心地段，屬于地鐵上蓋物業(yè)，華潤萬象生活將攜手江西天使集團(tuán)對其進(jìn)行換新打造。

從管理模式來看，華潤萬象生活高線城市項目普遍采用委托管理模式，其在管項目主要來源于母公司委托，實現(xiàn)從單一的“內(nèi)部運作”到拓展“外部生意”轉(zhuǎn)變，是其規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)鍵一環(huán)。

商業(yè)輕資產(chǎn)賽道

受制于持有型不動產(chǎn)的投資回報壓力，商業(yè)輕資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)模式成為眾多企業(yè)探索嘗試的戰(zhàn)略方向。

大悅城提出“十四五”期間，將堅持“輕重并舉”的商業(yè)拓展模式，并以輕資產(chǎn)項目發(fā)展為重要戰(zhàn)略方向，以一二線與強(qiáng)三線城市為核心，加速輕資產(chǎn)商業(yè)項目擴(kuò)張。

萬達(dá)集團(tuán)也在2020年10月正式啟動輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，龍湖商業(yè)亦于2021年3月表示全面啟動輕資產(chǎn)模式。

推進(jìn)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式已成為行業(yè)共識，除華潤萬象生活積極搶占市場份額外，寶龍商業(yè)也在加強(qiáng)商業(yè)輕資產(chǎn)項目拓展力度，2022年上半年新增5個輕資產(chǎn)運營項目。

新城控股也在繼續(xù)推進(jìn)持有資產(chǎn)運營、輕資產(chǎn)運營、社區(qū)商業(yè)運營、商業(yè)內(nèi)容與孵化投資四個業(yè)務(wù)方向。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2022年上半年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)共錄得35宗重點輕資產(chǎn)簽約事件，已披露簽約面積達(dá)到332.85萬平方米。5月至6月，龍湖在重慶以外拓展的首個輕資產(chǎn)模式天街項目以及在重慶運營首個星悅薈項目開業(yè)，同期旭輝商業(yè)宣布全面開始輕資產(chǎn)合作。

華安證券研報指出，對多數(shù)開發(fā)商而言，尤其是中小型開發(fā)商，因其自身對商業(yè)物業(yè)運營缺少經(jīng)驗，這為具備完善商業(yè)運營服務(wù)體系、采用輕資產(chǎn)模式且服務(wù)能力強(qiáng)的商業(yè)運營服務(wù)提供商帶來了市場機(jī)遇。

2022年，購物中心開業(yè)數(shù)量、體量齊縮。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2022年上半年共錄得全國范圍內(nèi)購物中心新開業(yè)面積達(dá)794.41萬平方米，同比下降45.35%。

不過，過去多年以來，國內(nèi)商業(yè)廣場總量保持增長，有機(jī)構(gòu)預(yù)計2025年在管商場將達(dá)到2.83萬家。

對于存量市場而言，越來越多的商業(yè)廣場運營不佳。研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年至2020年，國內(nèi)出租率低于70%的商業(yè)廣場數(shù)量由6662家增加至9606家，復(fù)合年增長率達(dá)8%。

研究指出，預(yù)計到2025年，該數(shù)字將達(dá)到1.2萬家，復(fù)合年增長率為5%。運營狀況的劣化將進(jìn)一步刺激業(yè)主對專業(yè)商業(yè)運營服務(wù)的需求。

各家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都在輕資產(chǎn)領(lǐng)域邁出戰(zhàn)略性一步，已經(jīng)布局輕資產(chǎn)領(lǐng)域的玩家們也加緊拓展步伐，明確自己的戰(zhàn)略定位。