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撰文/高天

今年元旦剛過(guò)，位于杭州城東新城的港龍悠樂(lè)城開(kāi)出了“首開(kāi)區(qū)”。終于！這個(gè)集合“愛(ài)恨情仇”的商業(yè)項(xiàng)目，在一次次“放鴿子”后終于揭開(kāi)廬山真面。

日前，《聯(lián)商網(wǎng)》實(shí)地走訪了港龍悠樂(lè)城，一起看看讓城東人“苦等十年”的商業(yè)，交出了怎樣的首份答卷？

僅開(kāi)B館兩層區(qū)域：品牌級(jí)次一般、開(kāi)業(yè)率不高

地鐵彭埠站D口出來(lái)，就是港龍悠樂(lè)B館大門，門口兩根圓柱赫然寫著“1月6日首開(kāi)區(qū)域”的宣傳標(biāo)語(yǔ)。外立面被戲謔“氣泡墊”的外立面還是“一言難盡”。

商場(chǎng)大門兩邊的“黃金位置”分別被TACO BELL塔可鐘和Tim Hortons咖啡占據(jù)。整個(gè)一樓主要是以餐飲、新能源汽車和服飾零售品牌為主。其中餐飲還包括海鯊島海鮮豆撈餐廳、漢堡王、永和大王；新能源汽車品牌包括小鵬汽車、歐拉、埃安、廣汽傳祺、NISSAN汽車。

而一樓大廳公區(qū)隨處可見(jiàn)的服飾貨架，仿佛聞到了“折扣奧萊”的味道，為數(shù)不多的品牌美特斯邦威沒(méi)有陳設(shè)、沒(méi)有店員，看起來(lái)比較“粗糙”。整個(gè)一樓開(kāi)業(yè)的門店數(shù)量大約20家左右。

負(fù)一樓，目前已經(jīng)入駐開(kāi)業(yè)以霸王茶姬、南宋胡記、久久丫、夸父炸串、絕味、周黑鴨、LINLEE手打檸檬、塔斯汀漢堡等小餐飲品牌和ABC輪滑、火焰籃球館等體驗(yàn)類業(yè)態(tài)。大部分門店處于圍擋，比如主力店雨潤(rùn)超市，負(fù)一樓的開(kāi)業(yè)率不足20%。

同時(shí)，因探店日期是春節(jié)前的1月17日，商場(chǎng)方表示春節(jié)期間一些品牌自動(dòng)調(diào)整了營(yíng)業(yè)時(shí)間，所以當(dāng)時(shí)負(fù)一樓還在營(yíng)業(yè)的品牌也僅霸王茶姬和南宋胡記。

▲B(niǎo)1大面積圍擋

人流方面，雖然是中午12時(shí)許，但整個(gè)商場(chǎng)的人流屬實(shí)不好，最熱鬧的就是一樓的漢堡王和永和大王。霸王茶姬的店員稱，“剛開(kāi)業(yè)那幾天客流還可以，這幾天都這樣沒(méi)什么人，很多人都回家過(guò)年了，現(xiàn)在看到一個(gè)顧客激動(dòng)地‘歡迎光臨’都大聲了不少”。

關(guān)于客流問(wèn)題，《聯(lián)商網(wǎng)》認(rèn)為，主要有三個(gè)原因：項(xiàng)目開(kāi)業(yè)低調(diào)，宣傳不到位；開(kāi)業(yè)率太低，品牌吸引力不足；年前大多數(shù)人返鄉(xiāng)，本身客流就少。

▲二樓及以上均未開(kāi)業(yè)

硬件方面，外立面不做贅述，內(nèi)裝也沒(méi)什么特色，沒(méi)有美陳，臨近春節(jié)一樓掛了不少燈籠；一樓中庭公區(qū)目前都用于服飾促銷，并無(wú)任何營(yíng)銷活動(dòng)；休息區(qū)較少；至于洗手間，這樣形容下吧“城市普通的公共衛(wèi)生間”。

一手好牌沒(méi)打好

從實(shí)地探訪的情況來(lái)看，不知道你們對(duì)港龍悠樂(lè)城的首份答卷打幾分？給我的整體感覺(jué)是“一手好牌沒(méi)打好”。

首先，港龍悠樂(lè)城項(xiàng)目周邊3公里常住人口約50萬(wàn)，1公里內(nèi)小區(qū)樓宇約214個(gè)、寫字樓10余棟，加上杭州東站這一“客流大站”，擁有不錯(cuò)的客流基礎(chǔ)。相對(duì)應(yīng)的是，整個(gè)板塊商業(yè)并不成熟，且主要是以社區(qū)、街區(qū)商業(yè)為主，港龍悠樂(lè)城的23萬(wàn)方大體量盒子購(gòu)物中心可以說(shuō)是獨(dú)樹(shù)一幟。

其次，在2020年杭州就推出將杭州東站邊新建成一個(gè)“樞紐商務(wù)區(qū)”的規(guī)劃目標(biāo)，將以現(xiàn)代化綜合交通樞紐中心為依托，以“高鐵TOD綜合開(kāi)發(fā)龍頭示范項(xiàng)目”為牽引，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高規(guī)格打造“國(guó)內(nèi)一流樞紐經(jīng)濟(jì)示范區(qū)”。具有巨大政策利好。

最后，港龍悠樂(lè)城位于鴻泰路與明月橋路交匯處，地鐵1號(hào)線和地鐵4號(hào)線雙地鐵上蓋，地理位置十分理想。

▲鴻泰路左右兩邊分別是三花國(guó)際和港龍悠樂(lè)城

然而，港龍悠樂(lè)城自2013年拿地、2014年動(dòng)工開(kāi)始，出現(xiàn)多次停工、出售等問(wèn)題。且當(dāng)年項(xiàng)目結(jié)頂?shù)臅r(shí)候，旁邊都還只是平地。城東新城板塊最早開(kāi)出的商業(yè)體西子國(guó)際也是2017年才開(kāi)業(yè)，如今板塊內(nèi)已經(jīng)擁有了西子國(guó)際、東站萬(wàn)象匯、德信杭州之翼、三花國(guó)際等已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)體。一些引流品牌都被旁邊的商場(chǎng)“搶光”，對(duì)面的三花國(guó)際有星巴克、海底撈、麥當(dāng)勞。

▲東站商圈商業(yè)分布情況

試想下，23萬(wàn)方的大體量，曾經(jīng)被城東新城稱為“商業(yè)門面”， 如果能搶在第一批開(kāi)業(yè)，招商也不至于如此“難產(chǎn)”，真是“一手好牌打的稀碎”。如果港龍悠樂(lè)城后續(xù)能把這些品牌薈聚在一起，那也不錯(cuò)。

按照項(xiàng)目的既定規(guī)劃，今年6月，B館2至7樓也會(huì)全面亮相。目前商場(chǎng)外立面的宣傳牌上已經(jīng)有諸如肯德基、必勝客、屈臣氏、NIKE、Adidas、小米、蘋果等品牌信息。只是8層的商業(yè)要被“填滿”，是不小的挑戰(zhàn)。

▲港龍悠樂(lè)城樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃

此外，首開(kāi)部分樓層的操作，仿佛看到了湖濱88的影子，后者在杭州匯和誠(chéng)仁商業(yè)接手后進(jìn)行調(diào)改，說(shuō)實(shí)話人氣真的比原來(lái)利星差很多。

只能說(shuō)，未來(lái)港龍悠樂(lè)城還有很長(zhǎng)的一段路要走。

城東商業(yè)的未來(lái)在哪？

曾經(jīng)被城東寄予厚望的港龍悠樂(lè)城低調(diào)開(kāi)業(yè)，實(shí)際上也反映出了整個(gè)城東商業(yè)的“尷尬”。

從城市發(fā)展規(guī)劃上，城東新城朝著“高鐵樞紐商務(wù)區(qū)”功能發(fā)展，可直接對(duì)標(biāo)的是上海虹橋商務(wù)區(qū)。后者目前商業(yè)由虹橋天地、龍湖虹橋天街、麗寶樂(lè)園等商業(yè)組成，形成了良性的商業(yè)聚集圈，且虹橋火車站地下出站均可直達(dá)幾個(gè)主要商場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了高鐵樞紐與商業(yè)的真正無(wú)縫連接。

反觀杭州東站商圈，橫亙中央的鐵路對(duì)板塊發(fā)展影響較大，目前幾大商業(yè)體“割裂”分布，離火車東站最近的東站萬(wàn)象匯通過(guò)地鐵杭州火車東站站J口實(shí)現(xiàn)連接，其他商業(yè)都需要通過(guò)地面交通。 

同時(shí)，目前東站商圈現(xiàn)有的商業(yè)存量能級(jí)也比較薄弱。《聯(lián)商網(wǎng)》也于同日探訪了商圈內(nèi)三花國(guó)際、德信杭州之翼和東站萬(wàn)象匯三個(gè)商業(yè)體。

三花國(guó)際與港龍悠樂(lè)城隔了一條鴻泰路，地鐵彭埠站A口直達(dá)，屬于住宅底商，街區(qū)型商業(yè)，面積2.5萬(wàn)方左右，共3層。

負(fù)一樓主要是鉑晶宮、憨憨熊美食廣場(chǎng)、樂(lè)刻健身、姿柏莉美容、天星輪滑培訓(xùn)中心以及沙縣小吃、陳八兩、古茗等小餐飲品牌。 

一樓以餐飲品牌為主，星巴克、麥當(dāng)勞、蜜雪冰城、華萊士、茶百道、留夫鴨、魯員外地鍋雞、你好牛貴州黃牛肉火鍋等；

二樓同樣以餐飲為主，海底撈、錢江大院、水滸烤肉李家、夏小笙泥爐烤肉、舟東奶酸菜魚(yú)、森田家居酒屋等等。

整體看，商場(chǎng)面積不大，業(yè)態(tài)以餐飲為主，客流圍繞海底撈、星巴克、麥當(dāng)勞幾個(gè)流量大店。下午1點(diǎn)的海底撈依然高朋滿座。

▲三花國(guó)際海底撈

沿著鴻泰路，西邊就是德信杭州之翼。項(xiàng)目體量約4萬(wàn)方，由購(gòu)物中心和街區(qū)組成。不過(guò)購(gòu)物中心體量較小，雖然有地上四層，但每層的門店數(shù)量不多，單店體量較大。

一樓商場(chǎng)內(nèi)有星巴克、肯德基、四個(gè)二喜劇空間、李白小卿醇餐廳，炊牛拾煙在圍擋中；二樓是個(gè)NH設(shè)計(jì)美學(xué)館家居店；三樓有Inbeauty、妍美社、悠蜜、藤野造型；四樓僅德信影城。

街區(qū)由地下1層至地上2層組成，B1層直通地鐵彭埠站，主要是魚(yú)你在一起、吉阿婆、老北京炸醬面等小食餐飲和樂(lè)刻死角管、悅刻等生活配套品牌；地上一層有達(dá)美樂(lè)披薩、KFC、燒本燒、CoCo都可、豪客來(lái)、寶島眼鏡、美宜佳便利店、京東等品牌；地上二層有荃薏沙龍、MRJUDY、痘院士、流行舞蹈學(xué)院等品牌。

▲B(niǎo)1層接駁地鐵彭埠站

整體看，項(xiàng)目的招商率不錯(cuò)，尤其是街區(qū)空鋪較少，直通地鐵站有一定引流效果，運(yùn)營(yíng)著也做了一些場(chǎng)景設(shè)計(jì)，比如一些綠植、美陳，項(xiàng)目自稱“城東生活美學(xué)+”。

▲德信杭州之翼部分場(chǎng)景

東站萬(wàn)象匯是目前整個(gè)城東新城板塊最有品質(zhì)的商業(yè)，無(wú)論是硬件設(shè)施還是招商，都是板塊內(nèi)的佼佼者，畢竟它的締造者是華潤(rùn)。

項(xiàng)目的業(yè)態(tài)也是最為豐富的。餐飲包括奈雪的茶、星巴克、瑞幸咖啡、Tim Hortons、金泰蘭、湊湊火鍋、老鴨集、爐魚(yú)、綠茶、撈王、淺草屋、小菜園、巡山令、卿古、韓宮宴等等；超市有盒馬鮮生；零售有NIKE、adidas、波司登、MIOCRA KOLY、周大福、老鳳祥、曼卡龍、潮宏基、LOOK眼鏡等。以及美吉姆、七田真、酷樂(lè)潮玩、全棉時(shí)代、海馬體照相館、APPLE、樂(lè)刻健身、杜尚造型、不傷心理想國(guó)等文創(chuàng)、數(shù)碼、娛樂(lè)、個(gè)護(hù)品牌。

▲圍擋中的西塔老太太

整體看，東站萬(wàn)象匯是目前城東新城運(yùn)營(yíng)最為成熟的商業(yè)項(xiàng)目，在當(dāng)日探訪期間客流也是最好的項(xiàng)目。但是商業(yè)體量?jī)H3.6萬(wàn)方，且街區(qū)商業(yè)零售占比較少，重點(diǎn)還是服務(wù)社區(qū)及東站旅客。

可見(jiàn)，城東新城的商業(yè)“任重而道遠(yuǎn)”。目前板塊內(nèi)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)還是以小體量、社區(qū)型街區(qū)為主，業(yè)態(tài)也是餐飲為重點(diǎn)，很難形成較好的群聚效應(yīng)。同時(shí)，目前板塊內(nèi)正在建設(shè)的商業(yè)德信中心、錢投西迪港也都屬于小體量商業(yè)，輻射范圍更遠(yuǎn)的祥生中心目前也無(wú)消息。

從這點(diǎn)上說(shuō)，23萬(wàn)方的購(gòu)物中心港龍悠樂(lè)城的確有一定的空白可以填補(bǔ)，希望能好好規(guī)劃發(fā)展。