來源/時(shí)代財(cái)經(jīng)APP 

撰文/周嘉寶

珠寶零售生意回報(bào)率不穩(wěn)定，珠寶大佬們?cè)俅味⑸狭速I樓圈地。

1月31日，香港珠寶零售龍頭周生生披露一筆關(guān)聯(lián)交易，擬以總代價(jià)1.16億港元收購(gòu)位于香港元朗的一處物業(yè)，賣方為周永成（周生生董事會(huì)主席兼集團(tuán)總經(jīng)理）、周敬成（周生生執(zhí)行董事）、周淑華及周慕貞（周氏家族成員）。同日，公司擬購(gòu)買兩處土地位于佛山市順德區(qū)倫教街道荔村的物業(yè)，原本作為周生生公司員工宿舍使用，總代價(jià)分別為人民幣717.5萬元及人民幣295.4萬元。

周生生認(rèn)為，鑒于香港現(xiàn)行物業(yè)市場(chǎng)的狀況，收購(gòu)香港物業(yè)實(shí)屬一個(gè)投資良機(jī)，同時(shí)更可保障集團(tuán)目前的營(yíng)運(yùn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)而言更具成本效益。而收購(gòu)中國(guó)兩處物業(yè)是供集團(tuán)自身營(yíng)運(yùn)使用及作長(zhǎng)期投資，符合集團(tuán)整體利益。

除了周生生與背后的周氏家族，熱衷于圈地買樓的珠寶大佬還有很多，背靠新世界的周大福及鄭氏家族、香港珠寶零售商六福珠寶、內(nèi)地珠寶零售企業(yè)周六福等，都曾在內(nèi)地和香港購(gòu)置土地。

“珠寶商和其他零售商收購(gòu)商鋪物業(yè)的邏輯沒有太大不同。珠寶商一般需要人流量高的黃金位置鋪面，收購(gòu)能夠有效的降低運(yùn)營(yíng)成本，把控租金上漲的風(fēng)險(xiǎn)�！辟Y深零售專家王國(guó)平對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出。

不堪租金重負(fù)，周生生曾放棄銅鑼灣鋪王

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，位于香港新界元朗青山公路85號(hào)的香港物業(yè)屬于元朗中央商業(yè)區(qū)的黃金地段。該店鋪地面樓層（包括閣樓）是周生生珠寶零售門店，而樓宇的其他樓層原本用于經(jīng)營(yíng)周生生的證券業(yè)務(wù)。2021年1月由于營(yíng)商環(huán)境日益嚴(yán)峻，公司終止了經(jīng)營(yíng)證券及期貨經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，其原辦公樓層也持續(xù)處于空置狀態(tài)。該物業(yè)每月租金達(dá)27.5萬港元。

公告中的董事會(huì)意見也明確表示，“收購(gòu)事項(xiàng)完成后將不會(huì)影響現(xiàn)有用途。反之，進(jìn)行香港收購(gòu)事項(xiàng)可確保能夠繼續(xù)使用物業(yè)，而毋須擔(dān)心業(yè)主日后會(huì)否拒絕出租予本集團(tuán)�！�

過去幾年，香港零售業(yè)正遭受前所未有的沖擊。尤其是2020年后全球新冠疫情影響下，香港零售陷入持續(xù)低迷。

不堪租金成本的重壓，大品牌們開始排隊(duì)撤離寸土寸金的香港商業(yè)核心區(qū)。以銅鑼灣羅素街為例，2019年起，普拉達(dá)、勞力士、寶珀表、六福珠寶等品牌相繼棄租，周生生曾于2015年以天價(jià)租下的“鋪王”（羅素街59號(hào)至61號(hào)）也被手表品牌Daniel Wellington門店所替代。有報(bào)道指出，周生生珠寶承租時(shí)，月租高達(dá)220萬港元，呎租約3142港元。2021年，其租值為744萬港元，較上一年的租值876萬港元，回落15%。

與此同時(shí)，Tiffany、Valentino、周大福等奢侈品牌也相繼關(guān)閉了位于尖沙咀廣東道的大店。而李寧于去年12月在尖沙咀廣東道開設(shè)的全新旗艦店，此前正是周生生自2005年起就承租的店鋪。

有投資者分析，周生生收購(gòu)位于元朗的物業(yè)后，或有意將門店建設(shè)為旗艦店。No Agency獨(dú)立時(shí)尚分析師唐小唐也認(rèn)為，“這是近幾年香港零售業(yè)的趨勢(shì)。包括時(shí)尚奢侈品牌、珠寶零售公司，都在關(guān)旅游區(qū)門店，將投入重心轉(zhuǎn)移至本地客源相對(duì)穩(wěn)定，租金更便宜的社區(qū)店�！�

關(guān)聯(lián)交易背后，大股東變現(xiàn)超1億港元

事實(shí)上，對(duì)于品牌零售商來說，其位于香港的門店大部分為直營(yíng)，由老板自持或者公司持有物業(yè)的現(xiàn)象很普遍。

“從投資的角度來說，持有物業(yè)的目的就是拿到更高的回報(bào)，無論是個(gè)人持有還是公司持有。在行情好的時(shí)候可以貴租，行情差可以便宜租，維護(hù)店鋪運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定，對(duì)生意有協(xié)同效應(yīng)，小股東也能接受�！碧菩√票硎荆�

其進(jìn)一步分析，盡管從公司層面來說，上市公司在解釋關(guān)聯(lián)交易時(shí)會(huì)更側(cè)重于業(yè)務(wù)協(xié)同，但從投資角度分析，很多關(guān)聯(lián)交易在根本上仍以圍繞公司大股東利益為出發(fā)點(diǎn)。

根據(jù)周生生此次交易公告，香港、佛山三處物業(yè)的賣方均為周氏家族成員。周永成為董事會(huì)主席兼集團(tuán)總經(jīng)理，周敬成為公司執(zhí)行董事，周淑華及周慕貞為家族成員。

公告顯示，位于香港元朗的物業(yè)由周氏家族在1970年收購(gòu)，原收購(gòu)成本僅為24萬港元，低于目前該鋪位每月的租金成本。而另兩處位于中國(guó)佛山的物業(yè)均為周氏家族傳承下來的，未追查到收購(gòu)成本。

這也意味著，若此次收購(gòu)?fù)瓿桑瑢橹苁霞易鍘聿簧儆?.27億港元的現(xiàn)金收益。

這筆數(shù)額并不小。據(jù)唐小唐猜測(cè)，在此次關(guān)聯(lián)交易之前，周氏家族對(duì)三處物業(yè)均已有出手的想法，但是受制于樓市行情，沒有其他投資者能以心儀的價(jià)格接盤，所以才有了賣給自己公司的操作。

“交易的初衷肯定是大股東的想法，但并不是說大股東缺錢，可能當(dāng)下大股東希望能收回現(xiàn)金，拿去做其他收益更好的投資，或者購(gòu)買回報(bào)率更高的商鋪�，F(xiàn)金的回報(bào)率肯定比鋪?zhàn)獾幕貓?bào)率要高，對(duì)于香港來說，樓市目前還在震蕩，不如收回現(xiàn)金�！彼f。

珠寶生意利潤(rùn)不穩(wěn)定，珠寶大佬們熱衷圈地買樓

除了周生生與背后的周氏家族，熱衷于圈地買樓的珠寶大佬還有很多。

背靠新世界的周大福及鄭氏家族在這一領(lǐng)域最為活躍。綜合過往媒體報(bào)道，鄭氏家族以周大福及新世界地產(chǎn)等主體，在廣州、天津、深圳等地都曾投入巨資圈地，建設(shè)項(xiàng)目涵蓋產(chǎn)業(yè)園、工廠、學(xué)校、寫字樓等。

去年，香港另一珠寶零售商六福珠寶宣布，在湖北省宜昌市的三峽國(guó)際珠寶博藝園內(nèi)打造總面積達(dá)8萬平方米的六福珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。同年11月初，內(nèi)地珠寶零售企業(yè)周六福買下深圳羅湖清水河新型產(chǎn)業(yè)用地，建珠寶產(chǎn)業(yè)中心。而另一內(nèi)地珠寶公司明牌珠寶則宣布設(shè)立全資子公司參與房地產(chǎn)銷售經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

根據(jù)多位分析師對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)的解釋，無論是買地、建樓、建產(chǎn)業(yè)園、購(gòu)置商鋪，珠寶大佬們愛圈地買樓的原因歸咎于兩點(diǎn)，第一是長(zhǎng)期財(cái)務(wù)投資，第二則是加強(qiáng)業(yè)務(wù)協(xié)同。

王國(guó)平指出，“這在零售行業(yè)是很普遍的，基本上有一定知名度的公司都有地方政府邀請(qǐng)拿地，很多購(gòu)物中心背后也有零售商參股的痕跡。另外一個(gè)涉及到舊廠房改造，這些地塊可能早期比較偏，但是后面會(huì)慢慢融入市區(qū)，有時(shí)還涉及到部分土地性質(zhì)的變更，會(huì)有很可觀的升值空間�！�

有珠寶行業(yè)資深經(jīng)銷商告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，近年來無論是珠寶零售上市公司還是加盟經(jīng)銷商，由于利潤(rùn)率下滑和經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定，開始更偏向于房產(chǎn)等固定資產(chǎn)的投資。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)觀察，中國(guó)的黃金珠寶市場(chǎng)趨于飽和，零售企業(yè)在疫情期間競(jìng)爭(zhēng)與業(yè)績(jī)壓力都不小。根據(jù)Euromonitor數(shù)據(jù)，2011年至2021年，周大福市占率從8.4%降至7.6%；周生生則由1.1%提升至1.3%；六福集團(tuán)由0.7%降至0.6%；而明牌珠寶則由1.8%直接下滑至0.5%。

而對(duì)于珠寶零售商來說，業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)更多依賴于加盟門店數(shù)量的規(guī)模增長(zhǎng)，拓店成為珠寶品牌競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。時(shí)代財(cái)經(jīng)注意到，周大福等珠寶品牌近年來正加快拓店速度，并深入下沉市場(chǎng)。據(jù)中信證券研報(bào)，周大福在2022年提出凈增1200-1300家門店的目標(biāo)，而老鳳祥則新增不少于300家。

圖片來源：中信證券研報(bào)

不過，拓店并不意味著一定有對(duì)等的回報(bào)。在2022年底，周大福在內(nèi)地零售店突破了7016家，但單店銷售表現(xiàn)卻不盡人意。根據(jù)財(cái)報(bào)，去年4月1日至9月30日，該公司內(nèi)地及港澳的同店銷售均出現(xiàn)下滑，集團(tuán)經(jīng)調(diào)整后的毛利率也從2020年的35.1%持續(xù)下滑至2022年的22.4%。而在2022年第四季度，內(nèi)地同店銷售更下降33%，港澳及其他市場(chǎng)下降7.8%。

上述經(jīng)銷商還對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，一向以直營(yíng)為主的周生生也正尋求在內(nèi)地市場(chǎng)開放加盟合作的機(jī)會(huì)，但由于下沉市場(chǎng)管理難度大，也一直沒有落實(shí)。“周生生與一個(gè)內(nèi)資上市珠寶零售公司談代理，但一直沒有定下來�！彼f。

據(jù)他觀察，部分珠寶商因?yàn)榱闶凵獾幕貓?bào)率不達(dá)10%，就開始停止擴(kuò)張珠寶生意，轉(zhuǎn)向持有物業(yè)�！吧鲜泄�、經(jīng)銷商都是同樣的道理。雖然上市公司總銷售增長(zhǎng)高達(dá)30%，利潤(rùn)增長(zhǎng)卻沒有那么快，單店?duì)I收這兩年任何品牌都難。有些店想著過年撈一筆，過完年就撤了�！�