來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/彭瑩琛  

樓市如海，永遠(yuǎn)潮落又潮起。30余年間，泰國曼谷公寓市場(chǎng)日新月異。

1991年，曼谷第一個(gè)奢華公寓Somkid Garden誕生，彼時(shí)單價(jià)僅45000泰銖，1997年已上升至65000泰銖的水平，再到2016年98Wireless以單價(jià)50萬泰銖的的價(jià)格刷新了市場(chǎng)紀(jì)錄。期間，曼谷也遭遇1997年和2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，公寓價(jià)格曾一度下挫。

2月1日，香港興業(yè)國際一則曼谷地塊權(quán)益撤資公告，打破港資地產(chǎn)商在曼谷市場(chǎng)長(zhǎng)期的寂靜。

接手該項(xiàng)目的是太古地產(chǎn)，這標(biāo)志著其首次進(jìn)軍曼谷地產(chǎn)市場(chǎng)。

借道

香港興業(yè)國際發(fā)布公告稱，其全資擁有附屬公司HKR Asia-Pacific Pte Ltd出售目標(biāo)公司City Grace Co. Ltd.的49%權(quán)益，交易款項(xiàng)為29.82億泰銖即7.04億港元（下文以港元計(jì)價(jià)）。

此次出售股權(quán)分為兩筆交易。其中，香港興業(yè)國際出售予太古地產(chǎn)40%股權(quán)，總代價(jià)約5.67億港元；出售予Sunny Ray Limited 9%股權(quán)，總代價(jià)約1.37億港元。

HKR Asia-Pacific Pte Ltd與太古地產(chǎn)間接全資擁有的附屬公司Dynamic Oasis Limited訂立買賣協(xié)議，出售目標(biāo)公司的40%股權(quán)，代價(jià)約2.21億港元；HKR Asia-Pacific Pte Ltd、太古地產(chǎn)附屬公司及目標(biāo)公司，就于完成日期轉(zhuǎn)讓銷售貸款訂立轉(zhuǎn)讓協(xié)議，代價(jià)約3.48億港元。

同日，HKR Asia-Pacific Pte Ltd與Sunny Ray Limited訂立買賣協(xié)議，出售目標(biāo)公司的9%股權(quán)，代價(jià)約0.5億港元；三方就于完成日期轉(zhuǎn)讓銷售貸款訂立轉(zhuǎn)讓協(xié)議，代價(jià)約0.87億港元。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，目標(biāo)公司為位于泰國曼谷一幅業(yè)權(quán)契約編號(hào)為5406一號(hào)地塊的唯一合法及實(shí)益擁有人，面積約3，166平方wah（相當(dāng)于約12，666平方米）；地塊目前并未開發(fā)，其上并無任何建筑物。

這意味著太古地產(chǎn)將與泰國知名發(fā)展商City Realty Co. Ltd.合作共同開發(fā)此項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)借道香港興業(yè)國際進(jìn)入曼谷地產(chǎn)市場(chǎng)。

該地塊位處于曼谷市中心核心商業(yè)區(qū)，將建設(shè)成豪華公寓項(xiàng)目，可享倫披尼公園(Lumphini Park)和班嘉奇蒂公園(Benjakitti Park)的開揚(yáng)景致，毗鄰倫披尼公園、高級(jí)購物商場(chǎng)、國際學(xué)校、五星級(jí)酒店和領(lǐng)事館區(qū)等。

對(duì)于此次交易，太古地產(chǎn)行政總裁彭國邦表示，曼谷是東南亞目前最具活力的新興市場(chǎng)之一，其優(yōu)質(zhì)高尚住宅的發(fā)展?jié)摿薮蟆|南亞地區(qū)是太古地產(chǎn)住宅買賣策略中的重要部分，將繼續(xù)尋求機(jī)遇，將太古地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)住宅品牌推廣至區(qū)內(nèi)不同的新市場(chǎng)。

早前，太古地產(chǎn)就計(jì)劃未來10年投資超過1000億港元，于香港、中國內(nèi)地和東南亞發(fā)展一系列新項(xiàng)目，其中將有50%投放在內(nèi)地投資項(xiàng)目里，用于建設(shè)太古里和太古匯。

內(nèi)地方面，2022年10月24日，太古地產(chǎn)攜手中免股份在海南省三亞市合作發(fā)展一個(gè)零售地標(biāo)項(xiàng)目，總占地面積約20萬平方米，預(yù)計(jì)于2024年起分階段落成，這是太古地產(chǎn)在內(nèi)地的第8個(gè)發(fā)展項(xiàng)目。

而太古地產(chǎn)此次收購曼谷項(xiàng)目更多是抓住機(jī)遇，同時(shí)能加強(qiáng)其在東南亞的核心資產(chǎn)，同時(shí)也是千億投資計(jì)劃的一部分。

進(jìn)退

太古地產(chǎn)將順利進(jìn)入曼谷，而對(duì)于出售方香港興業(yè)國際而言并不是無利而退。

香港興業(yè)國際表示，面對(duì)因包括新型冠狀病毒疫情和全球貨幣供應(yīng)收緊而充滿不確定性的市場(chǎng)，出售事項(xiàng)將增加集團(tuán)的營運(yùn)資金及增加其現(xiàn)金流量。于扣除交易成本及相關(guān)稅項(xiàng)后，預(yù)計(jì)該等出售事項(xiàng)將錄得約3.50億港元的凈收益。

香港興業(yè)國際擬將出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額為于日后在物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)的其他投資機(jī)會(huì)提供資金，以及用作集團(tuán)的一般營運(yùn)資金。

通過在開發(fā)前出售項(xiàng)目，香港興業(yè)國際成功撤出泰國曼谷豪華公寓地塊49%權(quán)益，并從中獲利3.5億港元，同時(shí)免去為未來開發(fā)成本提供資金的任何義務(wù)，可謂是一舉兩得。

香港興業(yè)國際執(zhí)行主席查懋成曾談到，曼谷是與公司很有緣分的城市。

目前，該公司在泰國曼谷有三個(gè)住宅項(xiàng)目，分別為The Sukhothai Residences(現(xiàn)名為The GraceIvory Condominium)，Yannawa區(qū)Rama3Road項(xiàng)目和Khannayao區(qū)的Ramintra Road項(xiàng)目，后兩個(gè)項(xiàng)目分別是在2015年和2018年被收入囊中。

而The GraceIvory Condominium是超級(jí)豪華住宅大廈，為當(dāng)?shù)刂醒肷虅?wù)區(qū)地標(biāo)性建筑，且毗鄰于South Sathorn Road的The Sukhothai Bangkok酒店。

于1991年開業(yè)的The Sukhothai酒店是曼谷中心區(qū)頗受人們喜愛的地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目為曼谷定義了奢侈，隨后于2012年進(jìn)行裝修。外界對(duì)于The Sukhothai酒店成功的贊賞，反而使得香港興業(yè)國際認(rèn)為利于其成功才是一件緊迫的任務(wù)，因而集團(tuán)正進(jìn)行項(xiàng)目第二期的設(shè)計(jì)與規(guī)劃。

上海亦有一家素凱泰酒店(The Sukhothai Shanghai)，這是在27年后第2家開門營業(yè)的素凱泰酒店。該酒店坐落于興業(yè)太古匯，后者由香港興業(yè)國際與太古地產(chǎn)各占一半比例共同投資。

可見香港興業(yè)國際與太古地產(chǎn)關(guān)系并不淺，現(xiàn)一退與一進(jìn)，各有所益。

縱觀過往，國內(nèi)開發(fā)商對(duì)曼谷乃至泰國房地產(chǎn)市場(chǎng)的的投資比例并不低，來自中國內(nèi)地、香港等房地產(chǎn)公司通過與泰國本土房地產(chǎn)開發(fā)公司合作，建立合資企業(yè)以擴(kuò)大在泰國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，其中港資地產(chǎn)商對(duì)于公寓和零售業(yè)務(wù)尤為感興趣。

另據(jù)泰國經(jīng)濟(jì)情報(bào)研究中心 (EIC)預(yù)測(cè)，2023全泰國公寓銷售額將同比2022年增長(zhǎng)5%-15%。這或許能給初來乍到的太古地產(chǎn)更多的信心。