出品/聯(lián)商專(zhuān)欄

撰文/方湖

在疫情起伏和經(jīng)濟(jì)唱衰的艱難蹣跚下，時(shí)光轉(zhuǎn)眼來(lái)到2022年8月�；剡^(guò)頭看，2022年開(kāi)年形勢(shì)復(fù)雜，不確定性增強(qiáng)。在中美摩擦、俄烏沖突等國(guó)際形勢(shì)變化，國(guó)內(nèi)受疫情和消費(fèi)環(huán)境影響，商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境更加艱難。大致盤(pán)點(diǎn)下來(lái)，有這么幾個(gè)特征：

01

商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代終結(jié)

意味著商業(yè)依賴(lài)重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)通過(guò)地產(chǎn)輸血商業(yè)的時(shí)代結(jié)束，曾經(jīng)的你親我儂已經(jīng)結(jié)束。

在國(guó)家房住不炒的大政和緊縮銀根大環(huán)境之下，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略紛紛中招，銷(xiāo)售迅速縮水、借貸到期導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難甚至斷裂，許多公司已經(jīng)在趕往ICU的路上，其中不乏名列前茅的超級(jí)房企。

房地產(chǎn)的資金鏈，成為壓斷企業(yè)的最后一根稻草。許多企業(yè)紛紛瘦身，搬離高成本的上�？偛浚喜⒋髤^(qū)壓縮人員和成本；壓縮多元化業(yè)務(wù)，尤其是輸血型的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

傳言，蘇寧置業(yè)出售北京蘇寧生活廣場(chǎng)給新加坡凱德回籠資金24.5億元。最近有傳言，地產(chǎn)界的三好學(xué)生龍湖也遭遇阻擊，弘陽(yáng)地產(chǎn)也面對(duì)債務(wù)壓力。種種跡象說(shuō)明，民企地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在面臨債務(wù)壓力，或?qū)⒅鸩娇s小規(guī)模、甚至退出地產(chǎn)市場(chǎng)。

皮之不存毛將焉附，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都不存在，何來(lái)商業(yè)地產(chǎn)。可以看見(jiàn)不遠(yuǎn)的將來(lái)，重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可能以國(guó)企或港資為主，民企會(huì)逐步退出。

02

輕資產(chǎn)高歌猛進(jìn)

因?yàn)榻?jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀政策調(diào)整，資金投入大、變現(xiàn)周期長(zhǎng)、投資回報(bào)下降等，重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為不能承受之重。

條條大路通羅馬。重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)這條路走不通，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)越來(lái)越被更多的企業(yè)重視，不約而同擠入輕資產(chǎn)這條賽道。

這條輕資產(chǎn)的道路上，現(xiàn)在既是百花齊放，萬(wàn)象、大悅城、萬(wàn)達(dá)、吾悅等知名企業(yè)；另一方面也是良莠不齊，從先天選址、物業(yè)硬件到招商運(yùn)營(yíng)可能都存在較大不確定性挑戰(zhàn)。輕資產(chǎn)進(jìn)入全新階段意味著商業(yè)需要自力更生、自我發(fā)展。

03

消費(fèi)內(nèi)容快速迭代

消費(fèi)客群在快速更迭，以90后、00后為主導(dǎo)的Z世代加入消費(fèi)主力大軍。同時(shí)，人口老齡化也在加速。消費(fèi)人口與以往呈現(xiàn)不同趨勢(shì)，網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)、顏值主義、場(chǎng)景化、社交語(yǔ)言、潮酷小眾與個(gè)性主義等成為新一代年輕人的消費(fèi)選擇。

互聯(lián)網(wǎng)正在改變商業(yè)消費(fèi)模式。商品走到線(xiàn)上，把握年輕懶宅躺的特性，充分把握年輕的主流消費(fèi)，阿里、京東、拼多多成為電商三大巨頭。短視頻時(shí)代到來(lái)，依托線(xiàn)下場(chǎng)景的支持，正成為商業(yè)線(xiàn)下與線(xiàn)上融合契機(jī)，從最初的O2O到現(xiàn)在的線(xiàn)上線(xiàn)下融合，抖音、快手兩大平臺(tái)和品牌直播間進(jìn)駐線(xiàn)下商業(yè)，為線(xiàn)下實(shí)體商業(yè)導(dǎo)流。

（以上圖片為鴻星爾克鹽城萬(wàn)達(dá)旗艦店照片）

互聯(lián)網(wǎng)化和年輕化，正在加快消費(fèi)內(nèi)容迭代，加速商業(yè)內(nèi)容更新。

注重品質(zhì)和場(chǎng)景的消費(fèi)升級(jí)，和經(jīng)濟(jì)下行回歸基礎(chǔ)消費(fèi)的消費(fèi)降級(jí)并存。

04

粗放增長(zhǎng)到精細(xì)運(yùn)營(yíng)

供給端持續(xù)放大，需求端疲軟，供需矛盾繼續(xù)惡化。

從消費(fèi)端來(lái)說(shuō)，隨著購(gòu)物中心的遍地開(kāi)花，在同一區(qū)域的消費(fèi)者有更多的消費(fèi)選擇，貨比三家，按照口碑好、品牌組合好、形象氣質(zhì)好、交通便利好的維度，對(duì)周邊的商業(yè)自然形成排序。并且逐步形成強(qiáng)者更強(qiáng)的馬太效應(yīng)，好的向上的商業(yè)越來(lái)越好，不好的向下的商業(yè)很快被消費(fèi)者拋棄。

從供給端來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心快速開(kāi)店，并且不斷快速迭代升級(jí)，不光在物業(yè)硬件和空間上求新求變，并且在細(xì)節(jié)運(yùn)營(yíng)、個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)、人性化互動(dòng)、人文關(guān)懷服務(wù)等各個(gè)方面進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，在細(xì)小的創(chuàng)新點(diǎn)上打動(dòng)消費(fèi)者。給消費(fèi)者希望看到或者有驚喜的品牌，不斷創(chuàng)新的空間陳列與形象展示，年輕人喜歡的IP展出或潮玩互動(dòng)，各類(lèi)熱點(diǎn)的營(yíng)銷(xiāo)互動(dòng)，在硬件和內(nèi)容上不斷創(chuàng)新求變，引領(lǐng)年輕消費(fèi)的走向。

商業(yè)的本質(zhì)是服務(wù)，只有精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)和體貼周到的服務(wù)，同時(shí)疊加優(yōu)質(zhì)消費(fèi)內(nèi)容和場(chǎng)景，才能更好地滿(mǎn)足不斷變化的消費(fèi)需求。

05

尊重商業(yè)經(jīng)營(yíng)到嚴(yán)苛資管邏輯

商業(yè)經(jīng)營(yíng)本來(lái)有一套自己的商業(yè)邏輯，后來(lái)因?yàn)槌鲑Y人的需要衍生一個(gè)資管邏輯。

什么是商業(yè)邏輯？企業(yè)運(yùn)行并實(shí)現(xiàn)其商業(yè)目標(biāo)的內(nèi)在規(guī)律。指通過(guò)商業(yè)經(jīng)營(yíng)達(dá)到商業(yè)利益最大化。商業(yè)周期性、租售比合理性、強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)分化等。

那什么是資管邏輯？按照資產(chǎn)保值增值的內(nèi)在規(guī)律管控業(yè)務(wù)。按照固定資產(chǎn)投資回收期來(lái)決策租金和遞增的邏輯。

資管邏輯需要深刻理解商業(yè)邏輯，才能更好地服務(wù)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。

在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，經(jīng)濟(jì)下行與消費(fèi)萎縮，消費(fèi)總量可能呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。商業(yè)供給和商業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，消費(fèi)被稀釋分化，出現(xiàn)商業(yè)吃不飽、招不滿(mǎn)的情況。

同時(shí)因?yàn)橐咔榉磸?fù)和不確定性，在經(jīng)歷三年疫情摧殘的品牌，很多資金被耗干，開(kāi)店更加謹(jǐn)慎。品牌開(kāi)店的投資測(cè)算更加謹(jǐn)慎，承租能力直線(xiàn)下降，造成商業(yè)的結(jié)構(gòu)性空鋪持續(xù)擴(kuò)大。商家低租金找不地方，商場(chǎng)高租金招不到商家。

結(jié)語(yǔ)

如果說(shuō)商業(yè)劃分時(shí)代的話(huà)，大致可以分為：

重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)。按照資產(chǎn)模式，分為商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代和后商業(yè)時(shí)代，分別代表重資產(chǎn)（住宅和商業(yè)互補(bǔ)模式）和輕資產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理分離模式）；

疫情前時(shí)代和后疫情時(shí)代。前者有正常商業(yè)邏輯，有相對(duì)比較確定投資和消費(fèi)環(huán)境；經(jīng)歷反復(fù)疫情沖擊的后疫情時(shí)代，疊加經(jīng)濟(jì)下行和消費(fèi)萎縮，投資和消費(fèi)存在不確定性，商業(yè)邏輯趨向保守。

人口紅利時(shí)代和人口老齡化時(shí)代。前二十年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、龐大人口基數(shù)的快速遞增以及快速城鎮(zhèn)化，給中國(guó)商業(yè)帶來(lái)巨大的紅利，就是基于人口紅利。有關(guān)專(zhuān)家預(yù)計(jì)，2023年后中國(guó)人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，即每年出生人口約1600萬(wàn)人這個(gè)基數(shù)開(kāi)始逐年下降，死亡人口在這個(gè)基數(shù)逐步上升。類(lèi)似日本經(jīng)歷一樣，隨著人均壽命增長(zhǎng)，中國(guó)也將慢慢進(jìn)入老齡化時(shí)代。消費(fèi)動(dòng)力下降，商業(yè)創(chuàng)新活力也會(huì)逐步下降。

*本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表聯(lián)商網(wǎng)立場(chǎng)