上個(gè)禮拜，去看了剛開業(yè)的成都天投·方圓薈。（下稱天投方圓薈，后來項(xiàng)目方的朋友說只是試營業(yè)，可能是前宣信息我們理解有誤……）

方圓薈的業(yè)主是成都天投集團(tuán)，運(yùn)營方是首次進(jìn)入成都的世紀(jì)金源商管團(tuán)隊(duì)。

早高峰時(shí)段，穿過了兩段截然不同的天府大道之后（天府五街以內(nèi)，堵到懷疑人生；從天府大道南段開始便一路開闊、暢通無阻），我終于來到了興隆湖畔的天投方圓薈。

但車剛進(jìn)停車場，我就有種隱約的……踩雷感——

整個(gè)停車場都比較粗糙，更像是一些普通住宅小區(qū)的停車場水準(zhǔn)，和我所見過的大部分購物中心的停車場從整體環(huán)境到細(xì)節(jié)都差距明顯。

以電梯廳為例。

與大部分的購物中心十分亮堂的甚至有燈光和音樂指引的電梯廳不同，天投方圓薈的電梯廳入口我繞了很大一圈才終于看見——沒有任何裝飾和視覺、聽覺指引的，一個(gè)非常不顯眼的小入口（抱歉此處忘記拍照，去過的朋友可以幫我在留言區(qū)佐證下）。

而且，整個(gè)停車場應(yīng)該只有一個(gè)電梯廳到項(xiàng)目內(nèi)（如果有第二個(gè)，要么是當(dāng)時(shí)沒開放，要么是我實(shí)在沒找到）。

當(dāng)然，我寧愿相信這是因?yàn)殚_業(yè)初期尚未準(zhǔn)備充足，希望后面運(yùn)營與團(tuán)隊(duì)能夠改善這些關(guān)乎顧客對項(xiàng)目第一印象好壞的「小問題」。

坦白說，這個(gè)被大家笑稱為「電飯煲」的項(xiàng)目，其實(shí)從區(qū)位條件到外觀模樣，都有看點(diǎn)和亮點(diǎn)。

只是，當(dāng)走進(jìn)項(xiàng)目之后，里面的業(yè)態(tài)品牌，以及部分物業(yè)細(xì)節(jié)，也的確會(huì)帶來明顯的心理落差。

鑒于項(xiàng)目可以分享或值得分享的內(nèi)容確實(shí)不太多，所以我就簡單地從區(qū)位環(huán)境、物業(yè)條件、招商情況幾個(gè)維度打個(gè)「主觀分」，然后稍作解釋吧。相信也能讓大家對天投方圓薈有一個(gè)比較完整的印象。

01、區(qū)位：80分

區(qū)位應(yīng)該是天投方圓薈的一大優(yōu)勢，也是在我個(gè)人心里得分最高的一項(xiàng)指標(biāo)。

天投方圓薈位于天府新區(qū)科學(xué)城板塊，是規(guī)劃的天府新區(qū)的潛力CDB區(qū)域，區(qū)位條件絕對上佳。

項(xiàng)目北面背靠鹿溪河生態(tài)區(qū)，南側(cè)緊鄰興隆湖濕地公園，往西還有舉步可達(dá)的天府科學(xué)城山地公園。雖然目前看來遠(yuǎn)離市中心，但是地鐵1號(hào)線興隆湖站可直抵項(xiàng)目，所以交通便捷性并不差。

或許也是因?yàn)閰^(qū)位的優(yōu)勢，天投方圓薈在「公園城市」的政策指引下，將項(xiàng)目的外部空間/外街部分，打造得非常有戶外公園氣息，大量綠植帶來的生態(tài)環(huán)境，會(huì)給人留下還不錯(cuò)的第一印象，所以從外面看，整個(gè)項(xiàng)目與區(qū)域的環(huán)境氣質(zhì)還是比較契合的。

雖然現(xiàn)階段科學(xué)城板塊的日常還略顯冷清，但隨著未來片區(qū)產(chǎn)業(yè)持續(xù)導(dǎo)入，居住及辦公人群逐步豐滿，這里的區(qū)位和環(huán)境，實(shí)則非常有利于形成一個(gè)全新的商業(yè)中心。

02、物業(yè)：65分

單從項(xiàng)目的外觀來看，天投方圓薈的建筑設(shè)計(jì)和內(nèi)外空間結(jié)構(gòu)，可以說是在平均水準(zhǔn)之上的。

先看一組外觀照片，眼見為實(shí)吧????

因?yàn)橥獠枯喞崴齐婏堨业男螤睿圆簧傧M(fèi)者就給其取了一個(gè)還算親切的綽號(hào)——電飯煲。

*項(xiàng)目鳥瞰效果圖 | 據(jù)2021世紀(jì)金源商業(yè)季刊

有一說一，屋頂空間、多層退臺(tái)、下沉廣場、生態(tài)外街等這些設(shè)計(jì)，其實(shí)都是物業(yè)空間這一維度的加分項(xiàng)。

可能也是因?yàn)楸旧砗凶拥捏w量并不算大，所以室內(nèi)的動(dòng)線其實(shí)比較清晰，一個(gè)主中庭，三條主動(dòng)線，任誰都不太可能會(huì)迷路。

雖然看起來物業(yè)空間是還不錯(cuò)的，但我還是只給到勉強(qiáng)及格的65分。

這是因?yàn)椋幢銙侀_停車場情況不談，天投方圓薈在物業(yè)層面還是有一些細(xì)節(jié)上的瑕疵和不友善的設(shè)計(jì)。

比如，造訪當(dāng)日是雨天，剛走進(jìn)項(xiàng)目一樓，就看到空蕩的中庭放著一個(gè)告示牌和一只水桶，因?yàn)橹型ヌ旎ò逶诼┧????

又比如，2樓的女廁，僅有兩個(gè)洗手池和三個(gè)蹲坑。

這對于很多單日客流動(dòng)輒「數(shù)千人次」甚至「上萬人次」的大部分購物中心而言，顯然是不太友好的，一定會(huì)影響到消費(fèi)者的購物體驗(yàn)（何況女廁相比男廁更容易出現(xiàn)排隊(duì)情況）。

不過，好的是目前看來衛(wèi)生間還比較干凈整潔。

一個(gè)購物中心的顏值固然重要，但也不能金玉其表。

畢竟，所有項(xiàng)目都是希望消費(fèi)者能走進(jìn)去，真實(shí)地體驗(yàn)和感受商業(yè)空間及服務(wù)細(xì)節(jié)，進(jìn)而產(chǎn)生購物欲望與社交需求。

而不是單單從外面路過拍個(gè)照片，然后說一句，這個(gè)項(xiàng)目「長得還不錯(cuò)」。

03、招商：40分

為什么招商只給了40分？因?yàn)�，無論從開鋪率，還是品牌級(jí)次及知名度，天投方圓薈的表現(xiàn)有點(diǎn)讓人跌眼鏡。

先說開鋪率，雖然我不清楚一共有多少個(gè)商鋪，但肉眼可見的是，3樓往上幾乎全是圍擋和空鋪。所以，目測開鋪率不到60%（其中有一個(gè)類似主題餐飲街區(qū)的區(qū)域——二十八間集市，目前也暫未開放）。

1樓有已經(jīng)露出的品牌但并未開門營業(yè)（比如面積并不算大的小米和榮耀），還有一家展面很大的餐酒吧正在裝修中。

作為開業(yè)品牌最多的一層樓，天投方圓薈應(yīng)該是把絕大部分市場熟悉的商戶都放到了這一層。

比如，2號(hào)門入口兩側(cè)的Tims咖啡和麥當(dāng)勞，其中Tims是天府新區(qū)首店。

*抱歉沒有拍到完整的品牌門頭，攝影師說實(shí)在是不想拍

1樓靠近出入口的外街還有另外品牌，分別是咖啡/飲品和簡餐/漢堡——Mr.Mo Mu和GINO WU。

圍繞中庭一周，有四家主力店鋪，分別是：

-快成為商場標(biāo)配的名創(chuàng)優(yōu)品（在我看過的全國有限的購物中心里，名創(chuàng)優(yōu)品出現(xiàn)在1樓且在中庭最顯眼位置的情況還是頭一次遇到）；

-寫著「成都首店」的WHIKO謎の生物新派零食（暫不確定是否為長期商戶，探訪當(dāng)日尚未開業(yè)）；

-臨期商品集合折扣店嗨特購（該品牌與名創(chuàng)優(yōu)品相比，門店面積并沒有大多少，可將其理解為低配版或縮小版的奧特樂）。

另外，靠近1號(hào)門通道的兩側(cè)，還有幾家運(yùn)動(dòng)及快時(shí)尚零售，如Adidas、回力、C&A（C&A有兩家相鄰的鋪面但彼此并未連通，回力的店鋪面積相對較小，掛著Adidas門頭的店鋪面積不大且從產(chǎn)品構(gòu)成來看更像是集合店）。

*emmm......這家店我實(shí)在不好說

2樓品牌的市場知名度就更低了。

從已經(jīng)開出的品牌來看，2樓主要集中在兒童成長類業(yè)態(tài)（親子游泳中心、兒童室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館、舞蹈教室、兒童娛樂等）和生活配套類業(yè)態(tài)（老井口腔、絲域養(yǎng)發(fā)等），其中還穿插了幾家我個(gè)人并不熟悉的零售服飾。

補(bǔ)充一句，部分樓層因?yàn)閷痈哧P(guān)系，再加上沒什么店鋪開業(yè)，燈光也比較暗，所以會(huì)給人空間比較壓抑的感覺，以2樓為例????

上圖光線后期進(jìn)行了二次加強(qiáng)

踩盤當(dāng)天，可以走到3樓，但是3樓幾乎沒有店鋪開業(yè)，我站在中庭位置掃了一圈……

在一眾空鋪中，只有一家看得到品牌名的店鋪——憨石匠鮮菜火鍋，但彼時(shí)也大門緊鎖。

?

?再往上到4樓的扶梯直接被封住了不讓上去，大概率再往上也不會(huì)再看到有新開業(yè)的店鋪了。

下到B1層之后，看到了主力店之一的蘇爾瑪超市。

說實(shí)話，大概因?yàn)槭恰赋啥际椎辍梗赃@個(gè)超市品牌我的確是第一次認(rèn)識(shí)。

后來查了一下公開信息，沒有專門的品牌官網(wǎng)，通過微信公眾平臺(tái)，大致判斷應(yīng)該是來自江西瑞金的一家企業(yè)。

除了超市占據(jù)了較大面積之外，B1層還搭配了眼鏡、快剪等內(nèi)容，在靠近出口處還看到了一家瑞幸，以及正在裝修中的休閑類品牌茶話會(huì)。

LG層有一個(gè)主題餐飲街區(qū)，但暫時(shí)并未開放。沿外街的LG層店鋪集中在小餐飲類，比如米線、面條、麻辣燙、沙縣小吃等。

然后，附上一張我在電梯廳拍到的品牌列表，這大概率是目前所有已簽約品牌（但并非都已經(jīng)開業(yè)）。

我親眼所見親身體驗(yàn)的天投方圓薈，大致就是這個(gè)樣子了。毫不掩飾地說，即便是輕資產(chǎn)項(xiàng)目，世紀(jì)金源的「成都首秀」也的確讓人大失所望。

我也想過，為什么會(huì)這樣？自然主客觀因素都存在——

客觀在于，天府新區(qū)的商業(yè)發(fā)展本就尚未進(jìn)入一個(gè)相對成熟的階段，規(guī)劃走在了前面，后續(xù)的產(chǎn)業(yè)引入、人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、消費(fèi)氛圍的成型都還需要兌現(xiàn)的時(shí)間周期。

以至于，很多成熟品牌其實(shí)也不敢貿(mào)然進(jìn)入這一區(qū)域，大家都在等，等更合適更好的市場時(shí)機(jī)，同時(shí)也等更優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)。

主觀在于，輕資產(chǎn)項(xiàng)目永遠(yuǎn)避不開運(yùn)營方與物業(yè)方的配合與博弈，這中間難免出現(xiàn)各種各樣作為第三方難以看見也難以理解的問題，而世紀(jì)金源在成都是不被大眾所熟知的，更何況其在其他城市的方圓薈項(xiàng)目實(shí)則也沒有特別出挑和標(biāo)桿性的成員，所以招商難度之大其實(shí)可以預(yù)見。

當(dāng)然，世紀(jì)金源的商管團(tuán)隊(duì)在成都項(xiàng)目的招商上到底做出了多大程度的努力，這里我們也只能先打一個(gè)問號(hào)。

其實(shí)對于世紀(jì)金源，我是不太熟悉的。

雖然它已經(jīng)在全國布局了十余座自持購物中心，但我去過的僅有位于貴陽觀山湖區(qū)的世紀(jì)金源購物中心。

就我所看到的貴陽項(xiàng)目的情況，我認(rèn)為世紀(jì)金源是具備招商實(shí)力和運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的。

這個(gè)項(xiàng)目無論從客流還是業(yè)績乃至口碑，在貴陽都是名列前茅。

即便是近幾年大區(qū)域內(nèi)先后迎來了印象城、萬象匯等知名成熟產(chǎn)品線，它也依舊具有不可小覷的市場競爭力。

*貴陽世紀(jì)金源購物中心 | 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

也是因?yàn)槿绱�，我是滿懷期待地想要去見識(shí)一下世紀(jì)金源在成都的首個(gè)項(xiàng)目。

但也可能是期望越大、失望越大，至少從我個(gè)人的主觀層面出發(fā)，天投方圓薈所呈現(xiàn)的品牌內(nèi)容與運(yùn)營狀態(tài)，都令人相當(dāng)失望，甚至深感浪費(fèi)了臨湖、靠公園且地鐵直達(dá)的優(yōu)質(zhì)區(qū)位。

在世紀(jì)金源的官方網(wǎng)站上，明確寫著「世紀(jì)金源購物中心」是自持運(yùn)營的大型商業(yè)，而所有的方圓薈應(yīng)該都是輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

*圖據(jù)世紀(jì)金源官方網(wǎng)站

正如世紀(jì)金源官網(wǎng)所示，從2016年進(jìn)軍輕資產(chǎn)至今，方圓薈這條產(chǎn)品線已經(jīng)布局近90個(gè)項(xiàng)目。

如此大規(guī)模的輕資產(chǎn)輸出，導(dǎo)致方圓薈成為越來越多的市場及消費(fèi)者認(rèn)識(shí)世紀(jì)金源的重要載體。

至少，若按照世紀(jì)金源自持商業(yè)的代表——貴陽世紀(jì)金源購物中心的運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)和市場影響力，成都這家方圓薈的確落差太大。

作為「外來者」，給市場、給行業(yè)、給消費(fèi)者的「第一印象」十分重要，希望更多的「世紀(jì)金源們」能夠深刻明白這件事。

實(shí)際上，在以「包容」著稱的成都市場，還有不少對待項(xiàng)目及城市都不夠真誠的外來運(yùn)營商，比如，某利、某力、某大、某地等等。

當(dāng)然，在見識(shí)了參差不齊的「外來商業(yè)」之后，也希望生長于本土的運(yùn)營商們，可以虛心學(xué)習(xí)、取長補(bǔ)短，更扎實(shí)地成長起來，更真誠地對待市場與消費(fèi)者。

畢竟，大家可以捫心自問，成都這么好的消費(fèi)市場，值得擁有更好、更專業(yè)、更走心的商業(yè)團(tuán)隊(duì)。