2022年，房地產(chǎn)正在加速洗牌。

面對(duì)困局，有的企業(yè)選擇逃離，有的企業(yè)選擇躺平。當(dāng)然，也有企業(yè)依然在積極應(yīng)對(duì)。

最近發(fā)酵甚廣的便是融創(chuàng)債務(wù)展期一事。

3月31日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，已足額支付“20融創(chuàng)01”自2021年4月1日至2022年3月31日期間的利息。

在完成提前付息之后，融創(chuàng)又于4月1日發(fā)布公告，該筆債券展期方案已獲得82%的持有人支持，方案順利通過(guò)。

在過(guò)去一段時(shí)間，雖然融創(chuàng)一直采取各種自救手段，包括處置資產(chǎn)、積極回款、甚至孫宏斌個(gè)人無(wú)息借款4.5億美元給融創(chuàng)，但由于此前種種困難復(fù)雜環(huán)境的影響，融創(chuàng)還是無(wú)奈展期了。

在融創(chuàng)此筆債券之前，2022年已有世茂、陽(yáng)光城、龍光等主流上市房企達(dá)成債務(wù)展期。截至2021年末，融創(chuàng)可售貨值（合聯(lián)營(yíng)公司）約為2萬(wàn)億元。

在這個(gè)以市場(chǎng)情緒為主導(dǎo)的行業(yè)里，無(wú)論是融創(chuàng)還是整個(gè)行業(yè)，都在迎接著春天的再次光臨。

01

時(shí)間是解藥

2021年，全國(guó)各地樓市調(diào)控創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到了651次。換算下來(lái)，相當(dāng)于每一天都有近1.8次調(diào)控發(fā)生。

政策的變化，難以避免地削弱了購(gòu)房者的安全感。這一切發(fā)生在全球疫情反復(fù)的大背景下，讓不安的情緒也變得如同“疫情”一般，無(wú)可避免地產(chǎn)生了一些“交叉感染”。

其實(shí)只要冷靜思考，任何人都應(yīng)該明白，政策調(diào)控的目的絕對(duì)不是要致房企于死地，而是要降低地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

況且自2021年下半年開(kāi)始，頻頻吹來(lái)的政策暖風(fēng)，為了也是扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)。

可是無(wú)論是央行、銀保監(jiān)會(huì)等有關(guān)部委近10次的正向吹風(fēng)，還是12月中央政治局會(huì)議的明確定調(diào)，抑或是今年1月以來(lái)的加大放水，和3月金融委會(huì)議釋放的明確信號(hào)，要傳導(dǎo)到市場(chǎng)端，都存在較長(zhǎng)的時(shí)滯。

但資本市場(chǎng)的信心依然受到了影響。

2021年10月以來(lái)，已經(jīng)有約30家房企出現(xiàn)百余次債券評(píng)級(jí)下調(diào)事件，進(jìn)而引發(fā)提前贖回債券、銀行壓降額度甚至交叉違約，造成資金連鎖擠兌反應(yīng)。

2022年開(kāi)年，樓市“小陽(yáng)春”也似是消失不見(jiàn)了。一時(shí)間，一種“流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)即將蔓延”的錯(cuò)覺(jué)涌入了民間。

但其實(shí)結(jié)合事實(shí)來(lái)看，行業(yè)境況還遠(yuǎn)未到唱衰的地步。如果把市場(chǎng)行情下行比作“疫情”，那么身陷其中的企業(yè)，也分為不同的身體素質(zhì)。

融創(chuàng)的“身體狀況”，至少也應(yīng)該是一位身強(qiáng)力健，并且早已注射過(guò)疫苗的壯年男子。

單看土地儲(chǔ)備，這些土地大部分75%都位于中國(guó)的一、二線城市，土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)、可售貨值充裕，這一點(diǎn)已經(jīng)超越了諸多房企的“身體素質(zhì)”。

目前一二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格，仍然維持著上升趨勢(shì)。

在融創(chuàng)現(xiàn)有土儲(chǔ)基礎(chǔ)上，考慮到目前賬面資金、項(xiàng)目完工所需的后續(xù)全部資金投入，以及全部債務(wù)償還后，融創(chuàng)預(yù)計(jì)仍有約4000億元的權(quán)益盈余資金，足以保證后續(xù)全部項(xiàng)目的交付。

只要孫宏斌仍在堅(jiān)持，那么充足的土地儲(chǔ)備，仍然可以成為融創(chuàng)緩過(guò)勁的底氣。

況且在公告?zhèn)蛊谥?h-char unicode="ff0c">，融創(chuàng)一直在積極應(yīng)對(duì)各種困難。

一方面是通過(guò)出售資產(chǎn)和促進(jìn)銷售回款 “回血”。再加上兩次配售7.87億股，和孫宏斌提供的無(wú)息資金。融創(chuàng)自造了多條“輸血”通道。

另一方面則是進(jìn)一步加強(qiáng)“身體素質(zhì)”，增強(qiáng)“抵抗力”。為更好地支持下階段“聚焦深耕核心城市、控制規(guī)模、提高綜合經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)能力”的發(fā)展目標(biāo)。

融創(chuàng)中國(guó)公司也在內(nèi)部進(jìn)行了公司架構(gòu)調(diào)整。

調(diào)整后的組織架構(gòu)，更有利于減小管理跨度和管理層級(jí)，更提高了管理效率和綜合經(jīng)營(yíng)管理能力。

精簡(jiǎn)組織，狠抓效率，清除冗余，重視安全，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，這些都是房企在這一時(shí)代的安身立命之本，也代表了融創(chuàng)未來(lái)的轉(zhuǎn)型方向。

從方方面面的情況來(lái)看，融創(chuàng)確實(shí)是拿出了有效的手段來(lái)應(yīng)對(duì)困局。而融創(chuàng)在當(dāng)下最需要的，是時(shí)間。

展期是企業(yè)在清償債務(wù)與穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)之間尋求的平衡，仍在積極需求脫困的融創(chuàng)，需要的是一個(gè)短暫的休整期，用以緩解前期的疲憊和壓力。

在這一段時(shí)間里，一旦穩(wěn)定的長(zhǎng)期現(xiàn)金流獲得生成，那么所有的債務(wù)和日常經(jīng)營(yíng)以及孫宏斌最在意的高品質(zhì)交付，都能得到保證。

02

“免疫”屏障

就在“債務(wù)展期”發(fā)酵的幾天前，孫宏斌還在自己的朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了融創(chuàng)官微的相關(guān)文章，并附上了一段話：2022年一季度，我們?cè)?8個(gè)城市交付43個(gè)項(xiàng)目。

穩(wěn)抓交付，不惜親自擔(dān)保也要尋求債券展期，孫宏斌的決心清晰可見(jiàn)。回顧孫宏斌個(gè)人的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷，即便是經(jīng)歷過(guò)起落，也從未見(jiàn)其躺平。

孫宏斌是依然沖在最前鋒的那個(gè)人，債務(wù)展期也只是為了換取更多的時(shí)間。只有讓這盤棋活起來(lái)，從融資端、市場(chǎng)端到客戶端的長(zhǎng)鏈條才能得以逐漸復(fù)蘇。

孫宏斌自然也明白，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型方向，將以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)為主。一旦融創(chuàng)熬過(guò)了當(dāng)下的困境，企業(yè)也將增添了一層“免疫”屏障。

“先守住面包，再談詩(shī)和遠(yuǎn)方”，始終要相信，這一波市場(chǎng)洗牌后能夠活下來(lái)的房企，定將迎來(lái)更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。

畢竟，能夠活下來(lái)的房企，一定都有著各自的優(yōu)勢(shì)和擔(dān)當(dāng)。