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撰文/陳寧輝

頭圖/TERRY

一個詞形容2021年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)市場，必須是「熱烈」。從年初的重慶光環(huán)亮相，到年末的大洋晶典·天安千樹被頻繁刷屏，市場供應(yīng)持續(xù)熱烈，消費者情緒反應(yīng)熱烈。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計，2021年全國新開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量510個(含存量改造物業(yè)；不含專業(yè)市場、家居建材商場、純商業(yè)街區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬方)，同比上漲約36%。新增商業(yè)建筑面積4568.66萬方，同比去年增量1292.34萬方；平均單體建筑面積約9萬方。剔除24個存量改造物業(yè)外，全年全新入市的商業(yè)項目486個。

此次統(tǒng)計不含諸如廈門將軍祠MIX生活街、上海恒基·旭輝天地等體量2萬方以下及萬達(dá)延安紅街、寧波老外灘、湖州安吉清華園、招商蛇口南昌東湖意庫等街區(qū)式商業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項目。

此外，年末多地疫情頻發(fā)，不少項目因疫情暫緩開業(yè)，比如原定于12月25日開業(yè)的西安靜安薈生活奧特萊斯等等。

聯(lián)商網(wǎng)高級顧問團成員汪中玉表示，在目前的商業(yè)市場中，商業(yè)建筑創(chuàng)新、空間場景創(chuàng)新和內(nèi)容創(chuàng)新，迭代更新越來越快，創(chuàng)新裂變速度越來越快。而隨著2021年疫情的暫緩，商場開業(yè)數(shù)量的回升也間接顯示了開發(fā)商仍然看好市場的接受力。

總體情況分析

一、同比上漲約36%

從聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計的近五年（2017年至2021年）全年開業(yè)的商業(yè)項目情況上看，無論是新開商業(yè)項目數(shù)量還是體量上，2021年較2020年均有大幅度提升。

具體數(shù)據(jù)上看，近五年在2018年迎來了峰值至533個；2016年、2019年及2020年分別同比下滑，且在2020年降幅最大至28%；2017年、2018年和2021年三年同比上漲，且2021年漲幅最大，達(dá)到了36%左右。

整體上看，2021年的開業(yè)數(shù)量維持在近五年的基本水平，2020年因疫情嚴(yán)重影響，大量項目因施工受阻或疫情防控需求而暫緩開業(yè)，一定程度上也讓2021年供應(yīng)市場得到一定的釋放，因此同比得到大幅度提升。

二、華東占比近50%，廣東領(lǐng)跑省份榜

從區(qū)域上看，經(jīng)濟發(fā)達(dá)、消費力大的華東地區(qū)一如既往的強勢，全年以251個開業(yè)量領(lǐng)跑七大區(qū)域，占比高達(dá)超49%，接近一半。且華東2021年的開業(yè)量不僅遠(yuǎn)超去年的156個，更是近三年的新高。

華南與西南分別以85個和74個與華東占據(jù)前三位置，華中則以53個開業(yè)量緊隨其后。華北、西北和東北分別開出了26個、15個和6個。

具體到各個省市（包括北京、上海、天津、重慶四大直轄市）上看，前三依舊是廣東、江蘇、浙江三大經(jīng)濟強省，但與去年相比，位次有所變化，廣東反超江蘇領(lǐng)跑，江蘇與浙江緊隨其后。同樣表現(xiàn)不俗的省份還有山東、四川、湖北、湖南、福建、江西，開業(yè)量均超過了20個，且山東更是達(dá)到35個。

三、新一線城市與下沉市場并舉

從城市分布情況上看，仍然維持了近三年“新一線成熟、下沉市場活躍”的格局，尤其是以新一線活躍度最高現(xiàn)象最明顯。

統(tǒng)計的城市活躍TOP10榜中，上海重回榜首，更是以44個開業(yè)量遙遙領(lǐng)先；重慶以24個開業(yè)量位列第二，去年僅開業(yè)9個；杭州以17個開業(yè)量位列第三；南京16個第四，去年榜首的成都居第五，但開業(yè)量也達(dá)到了15個。其他如深圳、寧波、蘇州、武漢、長沙等城市均入榜。

整體上看，相對一線城市相對飽和與同質(zhì)化問題，以及三四線城市消費層級相對有限的情況相比，新一線城市近年來經(jīng)濟增速快、人口遷入大、交通更加完善，營商環(huán)境優(yōu)越，活躍程度高。一方面，從TOP10榜看出，10個上榜的城市中，除上海和深圳外，其余均為新一線城市，占比80 %。

另一方面，根據(jù)《第一財經(jīng)周刊》發(fā)布的2021年中國城市分級排名榜單（不包含港澳臺）進(jìn)行統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)：

15個新一線城市開業(yè)總數(shù)量高達(dá)163個，占總開業(yè)數(shù)量比約32％，比2020年高出3個百分點；

四大一線城市北上廣深均有項目開業(yè)，為73個，占總開業(yè)數(shù)量比約14％；

30個二線城市除大連、哈爾濱、蘭州、太原外均有商業(yè)項目開業(yè)，數(shù)量104個，占總開業(yè)數(shù)量比約20％，與2020年相比下滑3個百分點；

三線及以下城市開業(yè)大型商業(yè)項目170個，占總開業(yè)數(shù)量比約34％，同比2020年下滑2個百分點。

聯(lián)商網(wǎng)高級顧問團成員汪中玉也曾表示，中國地域及經(jīng)濟二元化決定中國的商業(yè)發(fā)展有巨大潛力和廣闊成長空間。在深度上，以北上廣深為代表的一線城市和以成都、重慶等為代表的新一線城市，是中國經(jīng)濟發(fā)展的高地，在人口、經(jīng)濟、消費力和消費意識上具有較強的領(lǐng)先優(yōu)勢，可以向深度創(chuàng)新挖掘，充分整合國際國內(nèi)資源，打造城市級標(biāo)桿商業(yè)。

四、商業(yè)體量以5-10萬方為主

體量上看，與行業(yè)整體趨勢一致，符合當(dāng)下投運購物中心的理想規(guī)模，同時在一些經(jīng)濟發(fā)達(dá)、商業(yè)起步早和成熟的城市，城市市級商業(yè)發(fā)展相對完善，開始逐步朝區(qū)域、社區(qū)型購物中心發(fā)展。

結(jié)果顯示，規(guī)模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數(shù)量最多，具體占比約33％； 10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約31％；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約24％；15萬方以上（含15萬方）占比約12％。

超20萬方的巨型購物中心有上海久光中心、寧波萬象城、印力匯德隆杭州奧體印象城、溫州印象城MEGA、南京建鄴吾悅廣場、菏澤佳和城、長沙薈聚購物中心、十堰環(huán)球港、深圳龍崗萬達(dá)廣場、深圳龍華壹方城、昆明海樂世界購物中心等19個項目。

五、12月供應(yīng)最高峰

從開業(yè)時間上看，整體數(shù)據(jù)分析后得知，幾個重要的時間節(jié)點依舊是開業(yè)高峰期，典型的是年底12月、“金九銀十”都是集中放量的時期，很大原因是這幾個時間點是重要節(jié)假日期，如國慶、元旦。

具體來看，12月最多，達(dá)到一年峰值為136個，是近三年新高；其次是9月份，新開了83個項目；一月份得益于元旦檔和即將臨近的春節(jié)也有不少項目開業(yè)；其他6月、10月也迎來了供應(yīng)小高峰；春節(jié)周期的二、三月份開業(yè)量最少，也是常態(tài)。

從區(qū)域及省市分布、企業(yè)、體量、開業(yè)時間等基本面角度分析2021年供應(yīng)市場的開業(yè)情況后，下面從這些數(shù)據(jù)中總結(jié)和分析下行業(yè)整體的發(fā)展趨勢及背后邏輯。

行業(yè)現(xiàn)象及未來方向研究

一、全國性開發(fā)企業(yè)恒強，TOP10門檻提升

頭部全國性開發(fā)企業(yè)繼續(xù)加碼擴張步伐，在大環(huán)境不確定因素增加及市場競爭加劇的前提下，對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)及運營實力考驗加劇，頭部企業(yè)的行業(yè)指向性作用更為凸顯。

從2021年新開商業(yè)項目的企業(yè)供應(yīng)量情況上看，企業(yè)貢獻(xiàn)量前列的均為全國性連鎖開發(fā)企業(yè)。在開業(yè)量≥2個的前49家企業(yè)中，就合力貢獻(xiàn)了299個商業(yè)項目，占總開業(yè)數(shù)量比超58%�？梢姡瑘F隊、經(jīng)驗、資金力都比較雄厚的全國性開發(fā)企業(yè)將越戰(zhàn)越勇，未來仍然是供應(yīng)市場的主力軍。

同時，在TOP10的排行中，相比2020的6個開業(yè)量，今年門檻提升至9個：分別是萬達(dá)集團、新城控股、寶龍商業(yè)、華潤萬象生活、萬科集團、印力集團、龍湖集團、世紀(jì)金源、保利商業(yè)。

萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營中的實力毋庸置疑，近些年來一直都領(lǐng)跑企業(yè)榜，也是目前國內(nèi)購物中心開業(yè)數(shù)量最多的企業(yè)。2021年萬達(dá)新開萬達(dá)廣場項目高達(dá)52個，還未包括其首條紅色文旅項目延安紅街，也是自2019年以來單年開業(yè)量最多的。同時，按照聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心此前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2022年萬達(dá)全國計劃開業(yè)項目也達(dá)到了39個。

新城控股近年來一直保持著快節(jié)奏發(fā)展，新開商業(yè)項目持續(xù)穩(wěn)居企業(yè)榜次席，其打造的“吾悅廣場”是企業(yè)旗艦商業(yè)產(chǎn)品，2021年吾悅廣場開業(yè)28個。一直精耕一個產(chǎn)品的精神，值得學(xué)習(xí)，尤其在下沉市場中，吾悅廣場已然是一個商業(yè)名片，今年新開的南京建鄴吾悅廣場也因?qū)ⅰ扒鼗春印卑徇M(jìn)商場而頻頻被打卡。

“國內(nèi)商管第一股”寶龍商業(yè)持續(xù)彰顯了其強大的品牌實力和行業(yè)影響力，2021年在運營上不僅實現(xiàn)了兩大原創(chuàng)IP聯(lián)動升級的突破，在供應(yīng)市場上也得到了新的發(fā)展，直觀體現(xiàn)在2021年實現(xiàn)了對粵港澳大灣區(qū)“零”的突破，相繼完成了珠海寶龍廣場的大灣區(qū)商業(yè)首秀和惠州榮燦寶龍廣場的大灣區(qū)輕資產(chǎn)首秀。2021年，在涵蓋公司旗下寶龍星匯運營的商業(yè)項目后，新開商業(yè)項目數(shù)量達(dá)到了22個（表格中的19個不包括廈門將軍祠MIX生活街、寧波老外灘、湖州安吉清華園）。

分拆獨立上市后，華潤萬象生活更加游刃有余，在萬象城、萬象匯、萬象天地三條成熟產(chǎn)品線的“護(hù)航”下，2021年全年新開商業(yè)項目高達(dá)14個，且實現(xiàn)了對多個城市的首進(jìn)突破，比如貴州首個華潤商業(yè)產(chǎn)品貴陽萬象匯等等。

萬科和印力自聯(lián)手以來可謂強強聯(lián)合，除了積極拓展雙方合力運營項目外，也依舊保持了雙方的獨有商業(yè)產(chǎn)品，并積極擴張，2021年萬科和印力分別新開了13個和11個商業(yè)項目。以印力為例，2021年除印象匯外，其余三天產(chǎn)品線均有項目開業(yè)，且繼上海南翔印象城MEGA外，全國第二座印象城MEGA也在溫州得以亮相。

其他諸如龍湖集團、世紀(jì)金源、保利商業(yè)、愛琴海集團、天虹數(shù)科商業(yè)等企業(yè)均有不俗表現(xiàn)。

二、注重產(chǎn)品細(xì)分策略，新產(chǎn)品首秀加速

在各大企業(yè)規(guī)模化擴張的同時，也在加速產(chǎn)品線的迭代和擴容。以往那種復(fù)制化的策略已經(jīng)逐漸弱化，而更精細(xì)的產(chǎn)品細(xì)分或在不確定的市場環(huán)境中占有一定競爭力，其目的同樣指向企業(yè)的擴張和市占率的提升。

香港置地內(nèi)地的首個光環(huán)系產(chǎn)品于4月23日在重慶開業(yè)，開業(yè)雙日（4.23-4.24）就以3183.6萬元的銷售業(yè)績和57.05萬人次的客流成績奏響，并憑借其令人印象深刻的空間創(chuàng)新、城市地標(biāo)級的藝術(shù)家裝置、業(yè)態(tài)完整度極高的品牌組合，一舉成為2021年的現(xiàn)象級商業(yè)。以致于后期業(yè)內(nèi)的市場營銷推廣都以重慶光環(huán)為標(biāo)準(zhǔn)來開展。

同樣在2021年迎來全新商業(yè)產(chǎn)品首秀的還有光大安石，12月31日，其首個Art Park大融城在上海長寧虹橋中心開業(yè)。據(jù)悉開業(yè)四天銷售額超2820萬元、客流超30萬人次。以“品質(zhì)點亮生活”的理念打造一座將藝術(shù)、品質(zhì)與商業(yè)有機兼容的綜合體。其重點打造的概念菜市集品牌“融美·市集”、精致美食街區(qū)“融·食薈”、KOL BOX達(dá)人光盒以及ART PARK CAMP快樂時光主題空間四大品質(zhì)主題自營空間將時尚前沿的生活方式帶入虹橋臨空商圈，為西上海客群帶來體驗式消費新驚喜。

融創(chuàng)商業(yè)精準(zhǔn)潮流消費趨勢的全新商業(yè)產(chǎn)品線ins park全國首個項目在杭州開業(yè)。杭州ins park通過破解Z世代圈層消費興趣痛點，聚焦潮玩文化生態(tài)產(chǎn)業(yè)，蹚出了一條新路�！安辉O(shè)限 潮出界”潮文化以及“杭城潮場首店”定位，8萬方Block+街區(qū)空間創(chuàng)新實現(xiàn)“商業(yè)+潮流文化”有機融合，使得杭州ins park不僅成為城北場景化潮玩商業(yè)新地標(biāo)，也為杭城帶來了全新的商業(yè)模式。

6月12日，萬達(dá)首個紅色主題旅游項目延安紅街開業(yè)。延安紅街由紅色主題街區(qū)、窯洞主題度假酒店群和延安唯一內(nèi)湖——延湖共同組成，項目以延安城的中央大街為原型，采用廣場、街樓、牌坊、院落等豐富的建筑形態(tài)加以規(guī)劃，整體采用延安革命時期建筑風(fēng)格，是新一代紅色主題旅游項目。項目一經(jīng)推出，引起頻繁打卡。

此外，海倫堡商業(yè)的全新商業(yè)產(chǎn)品海樂世界也在昆明開業(yè)，大悅城控股旗下的大悅春風(fēng)里雖然2020年就在北京完成首秀，但2021年也迎來了蘇州和北京豐臺兩個項目的亮相。

除了開拓全新的產(chǎn)品線外，對產(chǎn)品線的升級也是2021年一大趨勢。典型如萬達(dá)集團旗下的第四代萬達(dá)廣場，其首個四代項目在深圳龍崗亮相。除了品牌保持品質(zhì)外，第四代萬達(dá)廣場在場景制造上煞費苦心，龍崗萬達(dá)廣場內(nèi)64米長的飛天扶梯、2500平米的夢幻天幕、直徑7米的巨型天穹等炫酷高科技場景和萌寵、室內(nèi)馬術(shù)館等全新體驗業(yè)態(tài)吸引大量消費者打卡、體驗。

據(jù)萬達(dá)集團官方數(shù)據(jù)顯示，深圳龍崗萬達(dá)廣場自9月17日開業(yè)以來，開業(yè)前5日總客流超過100萬人次，總銷售額達(dá)1.1億元。

此外，2021年，不少企業(yè)完成了城市甚至區(qū)域的商業(yè)首秀。上文提到的重慶光環(huán)，不僅是香港置地在重慶的首個商業(yè)項目，也是整個大西南地區(qū)的商業(yè)首秀；香港置地同樣在2021年完成了對杭州的商業(yè)首秀，前灣友時光在杭州蕭山開業(yè)；華潤萬象生活2021年分別突破了貴陽、南京、南昌等多個城市；贛州南康愛琴海購物公園同樣是城市首秀……

三、商管獨立上市，輕資產(chǎn)賽道擴容

近年來，分拆商辦物業(yè)上市、布局商管賽道的玩家越來越多。自寶龍商業(yè)2019年開啟商管上市開始，華潤萬象生活也從華潤置地剝離出來上市，主營萬象城、萬象匯、萬象天地三條產(chǎn)品。2021年，中駿商管獨立上市，成為第三個上市的商管公司，上市后明顯的是擴張?zhí)崴佟?/p>

在今年的企業(yè)貢獻(xiàn)榜中，中駿商管再次提升名次，全年新開四個中駿世界城項目均在12月單月完成，且河南平頂山、江蘇張家港、江蘇泰州、廣東河源均以近100%滿鋪開業(yè)的出色成績引起行業(yè)廣泛關(guān)注。而2022年中駿商管的擬開業(yè)商業(yè)項目數(shù)量將擴大至7個。據(jù)報道，截至目前，中駿商管旗下中駿世界城已布局全國33個城市，在建及開業(yè)項目39個。

除了上述已經(jīng)完成上市的企業(yè)外，萬達(dá)集團也在2021年成立了珠海商管公司，計劃將在2022年上市；瑞安新天地以及花樣年、彩生活均有計劃分拆商管業(yè)務(wù)的計劃。

對企業(yè)而言，商業(yè)管理能產(chǎn)生更為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，后期運營可控，且擁有增長空間較大、行業(yè)集中度較低等優(yōu)勢，更重要的是獨立上市后能有助于企業(yè)的規(guī)�；瘮U張，尤其是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的可發(fā)展性更強。

企業(yè)榜中世紀(jì)金源就是典型的代表，主要以輕資產(chǎn)輸出管理擴大品牌市占率，且收效明顯。同樣的還有萬達(dá)、恒太商業(yè)等企業(yè)。2021年印力上海在輕資產(chǎn)賽道上也有不俗表現(xiàn)，其運營的AI PLAZA西岸鳳巢也是年度重點項目之一。

根據(jù)華安證券預(yù)測，到2033年，我國商管運營服務(wù)市場在管總面積有望達(dá)到9.83億平方米，對應(yīng)總收入約2781億元。不過，伴隨著房企不斷轉(zhuǎn)型，商管輕資產(chǎn)賽道逐漸白熱化。

四、外資加碼，電商入局

在本土企業(yè)強勢擴容的趨勢下，2021年外資企業(yè)同樣加碼了中國市場。比如日本H2O Retailing的中國內(nèi)地的首個阪急百貨——寧波阪急，博楓資產(chǎn)管理公司中國業(yè)務(wù)代表Brookfield博楓地產(chǎn)開出的上海博薈廣場One East，RDM集團的上海佛羅倫薩小鎮(zhèn)二期、重慶佛羅倫薩小鎮(zhèn)一期、成都佛羅倫薩小鎮(zhèn)二期，馬來西亞IOI產(chǎn)業(yè)集團國內(nèi)首個商業(yè)項目廈門iOi MALL，三井不動產(chǎn)的兩個商業(yè)項目LaLaport上海金橋和LaLa station上海蓮花路等等。

三井不動產(chǎn)在中國的首家啦啦寶都Lalaport在上海金橋開業(yè)，項目帶來的18米高達(dá)立像、中國大陸第二家高達(dá)基地官方旗艦實體店以及高達(dá)基地快閃店、高達(dá)模型等全方位的“高達(dá)體驗”為中國商業(yè)帶來了極大的“新鮮感”，也因此引發(fā)了消費者追捧熱潮。

同時，2021年電商巨頭繼續(xù)加碼線下購物中心，繼阿里巴巴此前在杭州開出的項目后，唯品會和京東在2021年均開出了購物中心項目。唯品會奧萊項目繼2020年首店在合肥開業(yè)后，2021年全國第二家門店在南京江寧開出，同時唯品會也與佳源集團合作開出合肥佳源唯品會項目。

京東于2021年9月30日在西安開出了首個購物中心。據(jù)悉，西安京東MALL設(shè)有11大主題場景體驗區(qū)和29大產(chǎn)品互動體驗區(qū)。包括美容沙龍、音頻體驗、無人機體驗、按摩養(yǎng)生等區(qū)域，讓消費者能夠體驗多元化場景空間，更直觀地與店內(nèi)產(chǎn)品進(jìn)行互動。經(jīng)營面積達(dá)4.2萬㎡，涵蓋蘋果、華為、英特爾、美的、海爾、格力、奧克斯、飛利浦、海信、康佳、創(chuàng)維、TCL、長虹、SONY、松下、戴森在內(nèi)的150多個知名電器、3C品牌，約20萬件可售商品。

而京東MALL的第二家門店也已經(jīng)選定南京卓悅匯，將以科技加持“知識新消費”的商業(yè)模式，共同打造全場景沉浸式的新潮消費體驗。

五、城市更新偏向理性創(chuàng)新

城市建設(shè)高速發(fā)展時代，城市更新已然是社會熱點話題，其核心內(nèi)容的存量改造亦備受關(guān)注。

具化到商業(yè)地產(chǎn)，歷經(jīng)多年的增量發(fā)展后，目前市場已積累了不少存量資產(chǎn)，需要一些“資深玩家”，促其新生。從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)上看，2021年存量改造的商業(yè)項目（包括超市和百貨轉(zhuǎn)型、更名重開、調(diào)整升級等模式）高達(dá)24個，且以2-10萬方的中小體量為主。

同時，隨著中國城市化進(jìn)入到 “精細(xì)化運營”的時代，城市更新作為一個持續(xù)備受關(guān)注的話題，業(yè)已經(jīng)從最初的“建筑更新”，發(fā)展成為“人、產(chǎn)、城”高度融合的“理性更新”。對商業(yè)地產(chǎn)而言，對存量商業(yè)的改造更新，不能簡單看作是區(qū)域的商業(yè)活化，更是一種對城市文化的傳承和弘揚。除了“換裝”，更關(guān)鍵的是實現(xiàn)“共生”的有機更新。

誠然，中國商業(yè)地產(chǎn)依舊處于快速發(fā)展時代，隨著新物業(yè)的增多，市場存量愈發(fā)飽和后，企業(yè)如何面對激烈的市場競爭？市場又將涌現(xiàn)那些新的業(yè)態(tài)和機會？依舊看點多多，不妨靜觀其變。

附：2021年全國新開商業(yè)項目統(tǒng)計表