中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)張大偉對21世紀(jì)網(wǎng)分析指出，借殼是當(dāng)前萬達(dá)實(shí)現(xiàn)上市最好路徑，香港市場現(xiàn)在對房地產(chǎn)企業(yè)IPO認(rèn)可度較低，如果選擇IPO，房企價(jià)值易被低估。“通過香港借殼上市，可以幫助萬達(dá)獲得一個好的融資平臺。”

但有不愿具名的證券分析人士對21世紀(jì)網(wǎng)指出，按照港股規(guī)定，萬達(dá)兩年內(nèi)將難以依靠恒力地產(chǎn)大規(guī)模融資。同時，萬達(dá)近年來一直想以文化旅游、電商等項(xiàng)目作為突破口進(jìn)行轉(zhuǎn)型，但這些項(xiàng)目也是需要大量的資金進(jìn)行投入，如4月28日剛奠基的哈爾濱萬達(dá)城投資200億，7年后才能收回成本。

而據(jù)21世紀(jì)網(wǎng)了解，萬達(dá)地產(chǎn)上市之路一直堪稱曲折，萬達(dá)之前主要的資金籌措方式是自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和物業(yè)中長期抵押貸款等手段融資也有限，萬達(dá)仍面臨著巨大資金缺口待解。
　　

崎嶇上市路

盡管萬達(dá)這艘國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)可以號稱超級航母，但其上市之路卻崎嶇艱難。

股市融資的低成本及可持續(xù)性是萬達(dá)看重的渠道，但萬達(dá)曾有過數(shù)次沖刺上市的經(jīng)歷，而幾次嘗試無論REITs還是IPO，A股或者港股，無一例外折戟。

萬達(dá)地產(chǎn)上市之路可以追溯到八年前。

2005年，萬達(dá)準(zhǔn)備在香港紅籌上市，由于金融財(cái)務(wù)顧問、投資和基金管理服務(wù)機(jī)構(gòu)麥格理勸說做REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，即把流動性較低、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易。

2005年底，萬達(dá)REITs招股文件在香港獲通過，成立了全國第一只針對商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)信托投資基金。但萬達(dá)進(jìn)展并不順利，2006年7月，國家部委聯(lián)合下發(fā)“171號文”， 嚴(yán)格限制境外公司收購內(nèi)地物業(yè)，萬達(dá)上市夢破碎。待萬達(dá)決定再去港股IPO時，港股紅籌上市之路已被監(jiān)管部門封死。

2007年，萬達(dá)準(zhǔn)備在A股IPO，架構(gòu)搭好后，結(jié)果2008年又遇金融危機(jī)，緊接著房企A股被卡。

2009年，該公司曾計(jì)劃在香港上市，又因?yàn)槎▋r(jià)分歧而功虧一簣。

2012年2月，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司和萬達(dá)電影院線向中國證監(jiān)會提交上市申請。不過，由于房地產(chǎn)調(diào)控，萬達(dá)登陸A股的計(jì)劃再次受阻。

2013年港股恒力商業(yè)地產(chǎn)3月22日公告，已就向萬達(dá)地產(chǎn)銷售65%權(quán)益訂立有條件買賣協(xié)議。與此同時，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)還接手了恒力2.09億港元可換股債券，換言之，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)耗資6.75億港元便打通了在香港股市借殼上市的通道。

千億資金缺口

不放棄任何融資機(jī)會

香港上市無疑能給萬達(dá)提供融資的好平臺。但根據(jù)香港《反向收購》法律規(guī)定，買方在成為擁有超過30%普通股的股東后的24個月內(nèi)，累計(jì)注入資產(chǎn)的任一指標(biāo)高于殼公司的收益、市值、資產(chǎn)、盈利、股本等五個測試指標(biāo)中任何一條的100%，則該交易構(gòu)成非常重大交易，該注入可能要以IPO申請的標(biāo)準(zhǔn)來審批。

中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)張大偉表示，若被按新股上市處理，萬達(dá)買殼上市將會失去意義。因此要發(fā)揮恒力地產(chǎn)實(shí)質(zhì)性的融資作用，需要至少等待兩年。
 　　

有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前萬達(dá)地產(chǎn)由于擴(kuò)張急需補(bǔ)充其資金鏈，而盈利不足及債務(wù)融資成本較高，使得股權(quán)融資成為萬達(dá)地產(chǎn)融資的有效手段。

據(jù)了解，萬達(dá)之前主要的資金籌措方式是自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和物業(yè)中長期抵押貸款等。

但在2011年以后，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，銀行信貸緊縮，整個行業(yè)資金面趨緊。為周轉(zhuǎn)資金，萬達(dá)將發(fā)行信托融資作為最主要的融資渠道，2011年，萬達(dá)發(fā)行了10款產(chǎn)品共71.76億元，但這些資金對于萬達(dá)這艘航母來說僅是杯水車薪。

為此，萬達(dá)不得不執(zhí)著于上市之路來獲得更多的資金。萬達(dá)董事長王健林也曾坦言資金的重要性：“在這個行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。”

盡管王健林就此次借殼香港上市否認(rèn)是為了錢，而是為了建立現(xiàn)代化企業(yè)制度。對于外界對萬達(dá)資金鏈的質(zhì)疑，王表示：“萬達(dá)集團(tuán)每年竣工20個以上的萬達(dá)廣場，一個萬達(dá)廣場抵押貸款能拿個10億元、8億元。我們?nèi)魏我荒昕⒐さ奈飿I(yè)拿去抵押貸款就能獲得相當(dāng)于一次上市的現(xiàn)金流了。”

但王健林的說法一直未能消除人們對于萬達(dá)資金鏈緊張的疑慮。就借殼是不是為了融資一事，萬達(dá)的相關(guān)人士均婉拒媒體的采訪。但很接近萬達(dá)的人士表示，因涉及商業(yè)機(jī)密，萬達(dá)不可能將資金鏈的情況對外公布，但借殼行為卻是為解決其千億資金缺口，其最直接的利好就是能打通一個低成本的融資通道。

根據(jù)萬達(dá)官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2013年萬達(dá)投資的項(xiàng)目接近40個。2013年將開業(yè)20個萬達(dá)廣場、17家高星級酒店，新增持有物業(yè)面積436.6萬平方米。

2013年龍巖萬達(dá)廣場、綿陽CBD萬達(dá)廣場、荊州萬達(dá)廣場、營口萬達(dá)廣場、安陽萬達(dá)廣場5個項(xiàng)目先后奠基，總投資分別為50億元、100億元、50億元、60億元、40億元，共300億元。

最近在廣東萬達(dá)簽約4個全新項(xiàng)目總投資額就超過450億元，僅是花都的萬達(dá)城項(xiàng)目投資額就超過300億元。

上述9個項(xiàng)目投資約750億元，若2013年萬達(dá)要完成37個項(xiàng)目投資的目標(biāo)，資金投入至少在2000億以上。

年投資額超過千億元，與萬達(dá)銀行貸款、信托融資等籌措的資金相比，缺口巨大。

同時，萬達(dá)想通過文化旅游等轉(zhuǎn)型的項(xiàng)目也被認(rèn)為是燒錢的產(chǎn)業(yè)。如2013年4月28日剛奠基的哈爾濱萬達(dá)廣場是萬達(dá)的首個文化旅游城項(xiàng)目，投資200億，7年回本。另據(jù)了解，萬達(dá)集團(tuán)還計(jì)劃在南昌、無錫、廣州等城市再投資5個文化旅游城。

大手筆的投資，再度引發(fā)了外界對萬達(dá)資金情況的質(zhì)疑。

與此同時，梳理萬達(dá)近年來的發(fā)展?fàn)顩r可發(fā)現(xiàn)，伴隨其高投入、高擴(kuò)張的是其高負(fù)債率和低利潤率，萬達(dá)凈利潤的增長卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上資產(chǎn)的膨脹規(guī)模。2012年，萬達(dá)在官網(wǎng)稱 “企業(yè)資產(chǎn)3000億元，年收入1417億元，年納稅202億元，凈利潤超過100億元”�？傎Y產(chǎn)幾乎成倍增模式，但凈利潤增幅有限，而凈利潤與資產(chǎn)規(guī)模的差距甚至達(dá)到了30倍。

而當(dāng)前萬達(dá)地產(chǎn)擴(kuò)張急需補(bǔ)充其資金鏈，因此，其在謀求海外融資平臺的同時，并未放棄國內(nèi)IPO。

張大偉表示，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)地的IPO申請沒有退出，若萬達(dá)院線上市成功，萬達(dá)也可提供資金支持。

據(jù)了解，目前，包括萬科等在內(nèi)的多家開發(fā)商，都已在資本市場上擁有內(nèi)地和香港的雙融資平臺。2012年，萬科集團(tuán)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)，分別通過收購香港上市公司，謀求海外融資平臺。
　�。�21世紀(jì)網(wǎng) 朱萍）