人和商業(yè)控股副總裁林子敬

　　聯(lián)商網(wǎng)12月8日訊：2009中國(guó)北方購(gòu)物中心國(guó)際論壇今天在沈陽(yáng)召開(kāi)。會(huì)上，人和商業(yè)控股副總裁林子敬發(fā)表了題為“地下商業(yè)空間開(kāi)發(fā)的定位研究與規(guī)劃要點(diǎn)”的演講，具體輯錄如下：

　　首先做一下自我介紹，我是香港人和商業(yè)控股的副總裁，負(fù)責(zé)中國(guó)北方區(qū)域的上映開(kāi)發(fā)，很高興在今天這個(gè)下午的時(shí)間里和大家匯報(bào)我們的工作。也借此機(jī)會(huì)和我們國(guó)內(nèi)的同行朋友交流一下商業(yè)開(kāi)發(fā)的感悟。我們香港仁和商業(yè)控股起步與1992年，最早我們起步的城市是遐邇賓，我們這個(gè)企業(yè)的老家就是哈爾濱。我們?cè)谌ツ?0月22號(hào)，我們?cè)谙愀凵鲜小＿@個(gè)企業(yè)總的股本是200多億，目前在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的板塊里面我們是一個(gè)很特殊，很有代表性的這么一個(gè)項(xiàng)目記得我今年的春天在沈陽(yáng)開(kāi)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)議的時(shí)候，和潘石屹還有一個(gè)交流，因?yàn)榕耸僭趥�(gè)人的博客里面提出一個(gè)概念。我們和很多朋友的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不一樣，因?yàn)槲覀冏龅纳虡I(yè)地產(chǎn)，在主要的繁華街道在馬路下面建繁華商場(chǎng)，采取了人民防空工程的概念。也就是說(shuō)我們建的商業(yè)設(shè)施在和平時(shí)期他是商場(chǎng)，在戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期是防空洞。這樣我們所建的所有商業(yè)都是按照人民防控工程的6級(jí)等級(jí)防護(hù)要求施工的。所以我們建的是地地道道的一種防空工程。這樣的一種防空工程是能夠達(dá)到15級(jí)沖擊波的。也就是說(shuō)能夠防生化武器的襲擊，那么我們這樣一種商業(yè)項(xiàng)目很特殊，我們的完全是在立項(xiàng)的時(shí)候歸總參，包括國(guó)家人防局要有項(xiàng)目的審批。這樣一種業(yè)態(tài)方式在中國(guó)并不是唯一的，但是我們?cè)谥袊?guó)做的是最好的，也是最大的。我們自己的戲稱(chēng)只有第一，沒(méi)有第二，在我們這個(gè)領(lǐng)域里面我們做的最好。
   
　　1992年起步于哈爾濱，在目前我們?cè)诠枮I有4個(gè)地下商業(yè)街，今年我們又陸續(xù)開(kāi)發(fā)了幾條街，那么我們?cè)诠枮I這個(gè)城市里面，在人防工程項(xiàng)目上我們做的最大。等到2000年以后，我們開(kāi)始走出哈爾濱開(kāi)始研究在全中國(guó)擴(kuò)展進(jìn)行我們的連鎖化經(jīng)營(yíng)，經(jīng)過(guò)3年的運(yùn)作，我們從03年開(kāi)始首選廣州，廣州我們?cè)诎遵R商圈，我們挖了5萬(wàn)米的地下商業(yè)街。這5萬(wàn)米的地下商業(yè)街，店面我們后面來(lái)香港上市的一個(gè)基礎(chǔ)，我們號(hào)稱(chēng)是南方神話。我們從來(lái)不自己定位為商業(yè)地產(chǎn)，所以我們參加這樣一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的論壇，恐怕多少我們有一些差異性我們只是地產(chǎn)商業(yè)，我想其中意味深長(zhǎng)的很多含義還是需要做以解釋的。
   
　　商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)商業(yè)，如果講絕大多數(shù)朋友都是做商業(yè)地產(chǎn)，核心是地產(chǎn)。大家知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)然后把它賣(mài)出去。經(jīng)營(yíng)基本上是由買(mǎi)你物業(yè)的人來(lái)經(jīng)營(yíng)。我們作為人防工程我們有特殊性，而且我們是屬于沒(méi)有土地的房地產(chǎn)。因?yàn)槲覀冏龅娜朔拦こ�，按照人民防控法，基本上他是屬于在公路設(shè)施上一種誰(shuí)投資誰(shuí)受益，這種戰(zhàn)略工程的建設(shè)是沒(méi)有土地創(chuàng)金的。因?yàn)闆](méi)有土地，所以我們沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，我們是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)只有經(jīng)營(yíng)權(quán)。因?yàn)樵趹?zhàn)略時(shí)期我們的工程是無(wú)償要為國(guó)家劃出去使用的，是及其特殊的這么一種商業(yè)業(yè)態(tài)。我們?cè)谙愀凵鲜械陌鍓K，因?yàn)闊o(wú)法界定我們是什么，我們劃定的板塊是商業(yè)地產(chǎn)。但是我還是那句話，我們常常把它界定為地產(chǎn)商業(yè)。絕不單純的是一個(gè)土地創(chuàng)新的問(wèn)題，更重要的是我們作為地產(chǎn)商業(yè)和我們傳統(tǒng)意義上的商業(yè)地產(chǎn)的差別是理念上的，我們開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目我們是要把它銷(xiāo)售出去，但是我們銷(xiāo)售的概念和其它的地產(chǎn)商不一樣，因?yàn)槲覀兯ㄔO(shè)的，包括我們做的體諒也不小，我們?cè)谏蜿?yáng)做的地一大道是17萬(wàn)平方米，但是我們由于是人防工程的一種特殊性，我們沒(méi)有引進(jìn)大型的主力店，很少象一般的傳統(tǒng)購(gòu)物中心，把沃爾瑪家樂(lè)福的大型超市引進(jìn)來(lái)。我們引進(jìn)的概念更多的還是一些很象個(gè)體租賃市場(chǎng)的概念。因?yàn)槲覀兘^大多數(shù)的廠家都是個(gè)體業(yè)者。我們?cè)诔鲎?0年使用權(quán)的過(guò)程當(dāng)中，我們做的是商業(yè)，因?yàn)槲覀儫o(wú)論怎樣出然使用權(quán)，核心的是商業(yè)的運(yùn)營(yíng)和管理是由我們公司自己來(lái)運(yùn)作的。我們有嚴(yán)密的約定，這種商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理的權(quán)限在我們手里。而不是說(shuō)象傳統(tǒng)的一些物業(yè)把它消費(fèi)完以后，誰(shuí)把房子買(mǎi)到手里誰(shuí)自己來(lái)經(jīng)營(yíng)，而我們做的這種方式恰恰是保證了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的主導(dǎo)權(quán)的問(wèn)題。所以我們叫地產(chǎn)商業(yè)。
   
　　從03年到廣州開(kāi)始，經(jīng)過(guò)了2年的運(yùn)作，我們的廣州項(xiàng)目很成功，后來(lái)我們陸續(xù)開(kāi)發(fā)了河南的鄭州，在鄭州火車(chē)站前我們已經(jīng)開(kāi)業(yè)了8萬(wàn)平方米的商業(yè)街，然后就是沈陽(yáng)。我們?cè)谏蜿?yáng)選擇的項(xiàng)目就是4個(gè)，一個(gè)是已經(jīng)開(kāi)業(yè)的皇姑去的長(zhǎng)江街道再就是中街、太原街、東用街。目前我們實(shí)實(shí)在在的，很多方面的因素在城市的核心區(qū)搞開(kāi)發(fā)不是一件容易的事。我們挖的是馬路，我們還有一種核心技術(shù)，我們有一種逆做法的施工方式，我們要把馬路進(jìn)行短期封閉的。我們把馬路的挖開(kāi)，開(kāi)始打樁然后放上頂板，然后回填開(kāi)始恢復(fù)交通，我們給政府承諾的時(shí)間就是一個(gè)月之內(nèi)。我們目前創(chuàng)造的最短的時(shí)間就是鄭州18天。這是我們的一個(gè)核心技術(shù)，這種逆做法解決了我們?cè)诔鞘蟹比A中心進(jìn)行道路開(kāi)挖的一種最讓政府撓頭的事情就是城市的交通。因?yàn)檫^(guò)去挖地下象大家搞地產(chǎn)是一樣的，大開(kāi)挖式從下往下建，我們局部是三層的，我們先建負(fù)一，再建負(fù)二，再建負(fù)三層。逆做法。我們?cè)谏蜿?yáng)是地下100萬(wàn)平方米的地下空間。因?yàn)槲覀儊?lái)沈陽(yáng)之前，沈陽(yáng)還沒(méi)有一個(gè)整體的地下空間的整體規(guī)劃。因?yàn)榻衲昴瓿醪懦雠_(tái)了沈陽(yáng)市地下空間規(guī)劃，我們是在去年和政府探討，在沈陽(yáng)進(jìn)行大面積的開(kāi)發(fā)。除此以外，是在武漢建立12萬(wàn)平方米的地下商業(yè)街。10號(hào)正好是我們的開(kāi)盤(pán)，河北的邯鄲，山東的濰坊，重慶也是10幾萬(wàn)的的地下商業(yè)街，福建的普天，我們?cè)诎吧揭彩且?guī)劃了將近100萬(wàn)平方米的地下空間。我們初步定在15號(hào)到20號(hào)左右我們就開(kāi)始動(dòng)工了。在國(guó)內(nèi)我們除了正常開(kāi)發(fā)的地下商業(yè)空間以外，我們還收購(gòu)地下商業(yè)空間，目前我們?cè)诖髴c還有遼寧省的大連，還有濰坊我們有了已經(jīng)收購(gòu)的地下商業(yè)空間項(xiàng)目，我們是完完全全以城市地下商業(yè)空間，這個(gè)企業(yè)按照我們的規(guī)劃我們的設(shè)想，要用3年的時(shí)間我們?cè)谥袊?guó)至少要開(kāi)發(fā)出400萬(wàn)平方米的商業(yè)空間。我們這樣一種業(yè)態(tài)部分我們不完全屬于帽的概念，我們不屬于大型購(gòu)物中心。我們更象是租賃市場(chǎng)。但是目前的市場(chǎng)，按照我們個(gè)人理解，商場(chǎng)向市場(chǎng)化發(fā)展，市場(chǎng)向商場(chǎng)化發(fā)展，向符合業(yè)態(tài)發(fā)展。我們這種業(yè)態(tài)在中國(guó)的租賃市場(chǎng)里面也有特殊性。中國(guó)的租賃市場(chǎng)是以地域劃分的。而我們地一大道實(shí)行的是一種連鎖性的品牌策略，我們最終在中國(guó)要建立一個(gè)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，就象剛才有的同志講什么大商啊，萬(wàn)達(dá)啊，是在全中國(guó)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。我們是在這種租賃市場(chǎng)的這種業(yè)態(tài)連鎖，我們采取的是防空洞，這樣一種防控設(shè)施，按照現(xiàn)在的國(guó)際法公約要求，我們建設(shè)的是叫民用防控設(shè)施，在戰(zhàn)爭(zhēng)期間屬于非軍事打擊目標(biāo)，這和我們軍用的防控設(shè)施不一樣的，他是秘密的，而我們是民用防控設(shè)施。在城市繁華商業(yè)區(qū)，是貧民的隱蔽。我們這樣一種商業(yè)業(yè)態(tài)，我們?cè)谌袊?guó)發(fā)展。
   
　　今天我的題目是關(guān)于定位和規(guī)劃問(wèn)題，首先我們理解我們不是商業(yè)地產(chǎn)，我們定位我們是地產(chǎn)商業(yè)，這是一個(gè)很宏觀上的定位問(wèn)題。而我們每進(jìn)到一個(gè)城市，對(duì)于我們每一個(gè)項(xiàng)目，那么今天我想以沈陽(yáng)地一大道這個(gè)項(xiàng)目，把我們做這個(gè)項(xiàng)目的一點(diǎn)點(diǎn)感受和大家進(jìn)行交流，我們作為這種地下商業(yè)街的開(kāi)發(fā)和地上的大型購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)是不一樣的。首先是一個(gè)空間的局限性，我們的基本上就是馬路多寬，我們是以人行道的道芽子來(lái)做一個(gè)基點(diǎn)，就是馬路多寬我們就只能建多寬。這樣一個(gè)開(kāi)發(fā)的空間，再加上我們是人防的戰(zhàn)備工程，他對(duì)我們的商業(yè)設(shè)施又有了很多的局限性的問(wèn)題，再一個(gè)就是防火，地下空間的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)地上了。這樣對(duì)于我們有很多的制約性的因素。但是同時(shí)也有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，這種很長(zhǎng)的地下商業(yè)街，沈陽(yáng)的將近1400延長(zhǎng)米，上下兩層，這樣的就不單純是一個(gè)商業(yè)設(shè)施，也是一個(gè)城市的公共的市政工程，解決了地面交通的一個(gè)聯(lián)通問(wèn)題。包括我們?cè)谥薪郑瑬|中街太原街做的商業(yè)規(guī)劃也是一樣的。基本上按照屬地化的關(guān)系。區(qū)政府對(duì)我們有要求，和所有的商家進(jìn)行一個(gè)聯(lián)通，解決地面上人流量交通的問(wèn)題。首先就滿足了城市的交通功能，同時(shí)也使地下商業(yè)街在最短的時(shí)間里面達(dá)到了一個(gè)人氣很旺的問(wèn)題。你在地上進(jìn)行一個(gè)開(kāi)發(fā)，人們一定要走到你這個(gè)商場(chǎng)，而我們作為一種地下商業(yè)街的開(kāi)發(fā)，首先是一個(gè)公共的市政工程，解決了一個(gè)交通的問(wèn)題。首先正常從一個(gè)商場(chǎng)走到另一個(gè)商場(chǎng)，或者從一個(gè)站臺(tái)走到區(qū)域上，因?yàn)槲覀兊孛嫔系慕煌ㄔ瓉?lái)是半封式的，這樣可以建很多24小時(shí)的地下通道，解決了一個(gè)客流量問(wèn)題。
   
　　在具體的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方面，我們和購(gòu)物中心沒(méi)法比，我們不能拿出一萬(wàn)平方米租給沃爾瑪，租給家樂(lè)福不存在。我們只能變成小商鋪的買(mǎi)斷。我們作為一個(gè)業(yè)態(tài)而言，不是單純的評(píng)價(jià)哪一種業(yè)態(tài)更，我覺(jué)得適應(yīng)市場(chǎng)就是最好的，畢竟我們這種業(yè)態(tài)的模式。如果單平方米的出售價(jià)格，我們和大型的商業(yè)地產(chǎn)在出讓價(jià)格上是不遜色的。象我們?cè)趶V州，我們叫40年的出讓權(quán)我們一平方米要達(dá)到7萬(wàn)到8萬(wàn)。我們?cè)诘孛嫔系囊恍┐笮偷纳虡I(yè)設(shè)施的門(mén)市上的價(jià)格是不低于他的。這樣一種商業(yè)業(yè)態(tài)在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作管理我們有一整套屬于我們自己的方式方法。在中國(guó)的個(gè)體租賃市場(chǎng)，因?yàn)槲以谶@個(gè)行業(yè)做了15年，我94年就開(kāi)始做中國(guó)的個(gè)體租賃市場(chǎng)，也是人防工程，在哈爾濱有一個(gè)國(guó)際貿(mào)易城。這個(gè)地下商業(yè)街當(dāng)年在中國(guó)是很有影響的。后來(lái)還有一部電視劇叫做《大雪無(wú)痕》就是演我們的企業(yè)。在這個(gè)做的時(shí)間比較長(zhǎng)了，我們研究比較多的東西是中國(guó)的個(gè)體租賃市場(chǎng)，是中國(guó)個(gè)體批發(fā)和零售市場(chǎng)，我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)研究的比較多一些。而這個(gè)業(yè)態(tài)也很具有特殊性。那么和這種百貨業(yè)態(tài)的那種扣點(diǎn)式的經(jīng)營(yíng)不一樣，我們是一種很零散的，因?yàn)槲覀兠恳粋�(gè)商戶最大的也不過(guò)幾十米，小的基本都在幾平方米，而我們每做一個(gè)商場(chǎng)，基本上我們的商戶在幾千戶之多。正好我們?cè)谡猩踢\(yùn)作中和傳統(tǒng)的大型的商業(yè)購(gòu)物中心百貨是不一樣的。這種不一樣我們也在研究我們自身的缺陷是什么，優(yōu)勢(shì)是什么。其實(shí)我總是這么探討，定位總是要找到自己適合你的地方，那么我們?cè)谧錾蜿?yáng)這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候我們就在想，其實(shí)我們?cè)谶x擇沈陽(yáng)皇姑區(qū)的時(shí)候，我們沈陽(yáng)市政府拿出了一塊感覺(jué)可以做試驗(yàn)田的區(qū)域讓我們做開(kāi)發(fā)。因?yàn)槌鞘兄行膮^(qū)是皇姑區(qū)，給我們這個(gè)商圈相對(duì)而言是有一些落后的。尤其我們這次的開(kāi)發(fā)還有一些特殊性，我們?cè)谥袊?guó)開(kāi)發(fā)了這么多的地下商業(yè)街，我們來(lái)到沈陽(yáng)以后做了一個(gè)大膽的嘗試，我們把皇姑去的碧塘公園都給開(kāi)發(fā)了，然后我們把這個(gè)公園重新建設(shè)。我們實(shí)實(shí)在在投資1億1千多萬(wàn)。我們建立這個(gè)地下空間，改變了地面上的市政工程還有園林的建設(shè)。那么這樣一個(gè)大型的商業(yè)項(xiàng)目，其實(shí)我們進(jìn)行招商運(yùn)作也是蠻痛苦的，但是我們有幾個(gè)優(yōu)勢(shì)，
   
　　第一個(gè)優(yōu)勢(shì)我覺(jué)得就是資金的優(yōu)勢(shì)，作為上市公司我們?cè)谫Y金方面是有優(yōu)勢(shì)的。我們號(hào)稱(chēng)是不差金錢(qián)得公司。我們的工程建設(shè)速度是最快的，我們的十幾萬(wàn)米的地下商業(yè)空間是在去年的10月12日破土動(dòng)工，今年的9月26日開(kāi)業(yè)。這樣一種情況下，施工的速度是很快的。我們?cè)诙ㄎ坏臅r(shí)候，我們現(xiàn)在講定位，進(jìn)入到一個(gè)城區(qū)我們起什么作用？我們定位8個(gè)字，影響城市改變城市。在運(yùn)營(yíng)的定位上叫在商言商，以文興商。我們認(rèn)為文字是興盛商業(yè)的。
   
　　我們來(lái)到這里是把這條商業(yè)街打造成中國(guó)著名的商業(yè)街，讓我們這條地下商業(yè)街變成中國(guó)特色的商業(yè)街。包括我們正在探索長(zhǎng)江街變成中國(guó)歷史文化名街，還有一個(gè)迪斯尼化的主題商場(chǎng)。我們甚至要提出在未來(lái)的商業(yè)開(kāi)發(fā)里，我們能不能成為4A級(jí)的旅游景區(qū)。我們作為傳統(tǒng)的租賃市場(chǎng)的業(yè)態(tài)，在今年的商業(yè)里面，我們也在做戰(zhàn)略性的調(diào)整和規(guī)劃。這樣的一種及其特殊的業(yè)態(tài)中國(guó)的這種商業(yè)板塊里面，我們應(yīng)該說(shuō)只是滄海一束。但是我們這個(gè)板塊很有特點(diǎn)，希望利用我們業(yè)余的時(shí)間大家多多交流，也借此向我們所有的同行學(xué)習(xí)，謝謝大家！
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