一家餐廳能否經(jīng)營(yíng)成功，選址起到了70%的決定作用。
如何高效、精準(zhǔn)地選到好鋪？
餐飲老板內(nèi)參特約作者徐健總結(jié)他在肯德基、新辣道餐飲集團(tuán)8年的選址經(jīng)驗(yàn)，推出了《4A選址法》。
今天，來(lái)看看評(píng)估過(guò)上千家店鋪的他，總結(jié)出的幾個(gè)選址誤區(qū)。麥當(dāng)勞、呷哺等大牌都曾在這上面栽過(guò)坑。
呷哺開(kāi)在負(fù)一，生意慘淡
誤區(qū)：自帶流量，位置偏點(diǎn)無(wú)所謂!
呷哺呷哺以翻臺(tái)率高著稱，在北京多個(gè)店都排長(zhǎng)隊(duì)。然而，在北京王府井東方新天地商場(chǎng)地下一層西南角的一個(gè)位置，這里的呷哺呷哺生意慘淡。
東方新天地商場(chǎng)名氣很大，王府井客流也很大，但是呷哺在這里的位置屬于一個(gè)拐角——沒(méi)有任何標(biāo)識(shí)，外人第一次去很難找到，向商場(chǎng)里的人打聽(tīng)也問(wèn)不出來(lái)。
另一個(gè)例子是北京站附近，麥當(dāng)勞、肯德基和吉野家都開(kāi)在最顯眼的位置，與它們僅幾百米距離的巷子里那些餐廳，生意差了一大截。
麥當(dāng)勞開(kāi)在房山，免租3年生意也沒(méi)火
誤區(qū)：房租便宜點(diǎn)兒好，免租最好!
海底撈的聯(lián)合創(chuàng)始人施永宏曾說(shuō)，海底撈這23年來(lái)，唯一一家經(jīng)營(yíng)不善關(guān)掉的店就是因?yàn)檫x址失誤。當(dāng)時(shí)，他們的一家店選到了城市的新區(qū)，招商的說(shuō)兩年內(nèi)這個(gè)地方會(huì)住滿，結(jié)果苦苦掙扎了六七年，還是渺無(wú)人煙。
海底撈遭遇的就是一個(gè)選址的大坑——如今房租不斷上漲，很多老板都覺(jué)得壓力山大，就無(wú)奈妥協(xié)：房租太貴活不下來(lái)，還是找租金便宜的地方吧!
例如很多剛開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)，會(huì)用很便宜的租金吸引品牌進(jìn)入，很多沒(méi)經(jīng)驗(yàn)的小品牌會(huì)被便宜的價(jià)格、2個(gè)月、5個(gè)月的免租期吸引過(guò)去。投入幾百萬(wàn)后發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)有限的客流根本支撐不了那么多家店，打折促銷都無(wú)濟(jì)于事，最終只能以關(guān)門(mén)收?qǐng)觥?
這樣的例子有很多，如北京萬(wàn)柳華聯(lián)商場(chǎng)和翠微嘉茂剛開(kāi)業(yè)的時(shí)候都是如此，北京龍湖長(zhǎng)楹天街因?yàn)橥瑯拥脑虮缓芏嗬习逡暈椤按罂印。包括如今火爆的朝?yáng)大悅城，最初也經(jīng)歷了兩年的養(yǎng)店期，餐廳換了2-3批才好起來(lái)。
再比如麥當(dāng)勞在房山曾經(jīng)開(kāi)了店，當(dāng)初免租3年，裝修費(fèi)由房東出，但3年后門(mén)店依然關(guān)了。原因很簡(jiǎn)單，沒(méi)客流，營(yíng)業(yè)額太低。
楊記興在北京西三旗開(kāi)店，虧了2年
誤區(qū)：商圈人流大=生意一定火
之前楊記興的老板在北京西三旗開(kāi)了一個(gè)1000平的餐廳賣徽菜，人均80-90元，一直虧損了2年。
后來(lái)經(jīng)過(guò)對(duì)顧客和周邊商圈的評(píng)估之后發(fā)現(xiàn)，能消費(fèi)得起這家店的人不多，于是對(duì)產(chǎn)品、價(jià)格等做了一系列調(diào)整，把餐廳面積砍掉一半后，生意才逐漸好轉(zhuǎn)，在第三年基本上月均超過(guò)55萬(wàn)，最好一月超過(guò)65萬(wàn)，扭虧為盈。
這就好像希爾頓酒店開(kāi)在密云縣，王品臺(tái)塑牛排開(kāi)在回龍觀的概念一樣。
裝修完了，房東沒(méi)辦下來(lái)執(zhí)照
誤區(qū)：簽約不用太復(fù)雜，有口頭協(xié)議就行
之前我遇到的一個(gè)火鍋品牌，在北京跟房東簽約的時(shí)候，當(dāng)時(shí)房東的營(yíng)業(yè)執(zhí)照還沒(méi)辦下來(lái)，但房東信誓旦旦很快就下來(lái)，并且租金和面積等都比較稱心，就把合同簽了。
結(jié)果裝修完了，正式營(yíng)業(yè)也超過(guò)了3個(gè)月，執(zhí)照卻依然沒(méi)有辦理下來(lái)。更讓他沒(méi)想到的是，管理機(jī)關(guān)在執(zhí)照這件事情上追究下來(lái)，最后責(zé)令停業(yè)。而老板此時(shí)才知道，這個(gè)房子根本無(wú)法辦理執(zhí)照，房子都是違建。
由于事先沒(méi)有做書(shū)面上的約定，最后只能老板自己承擔(dān)損失：數(shù)百萬(wàn)的裝修、租賃和經(jīng)營(yíng)投入。這件事到現(xiàn)在還在打官司。
其實(shí)還有更夸張的，有的小品牌、小店，在租房的時(shí)候，甚至連合同都沒(méi)有，給自己留下的經(jīng)營(yíng)隱患太多了。
比如五道口那里原來(lái)有一排房子，好幾戶租金押金交了幾十萬(wàn)，結(jié)果說(shuō)拆遷就拆遷了!不但無(wú)法經(jīng)營(yíng)，由于當(dāng)初租房的時(shí)候，這幾戶都沒(méi)有簽協(xié)議，結(jié)果連押金都拿不回來(lái)。
4撥人同時(shí)搶一鋪
誤區(qū)：旺鋪難找，顧不上調(diào)研分析
我在給一家中餐廳找鋪面的時(shí)候，就遇到了4撥人同時(shí)在看同一個(gè)鋪?zhàn)，要跟轉(zhuǎn)讓方談鋪?zhàn)，排?duì)排了2個(gè)小時(shí)，都急著拿錢(qián)砸下。現(xiàn)在好鋪?zhàn)哟_實(shí)難找，尤其是北京等一線城市。
碰上多人搶一個(gè)鋪的這種我非常理解。在跑了北京幾十個(gè)商場(chǎng)，調(diào)研了近千家商戶之后，我確實(shí)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在餐飲的選址大戰(zhàn)幾乎到了白熱化的階段。
（來(lái)源：餐飲老板內(nèi)參 徐健）
