杜云峰
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樓主
近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)熱了，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的書籍火了，坊間流傳著各種版本的商業(yè)地產(chǎn)“秘籍”，但相當(dāng)部分質(zhì)量不高。個(gè)別人打著萬(wàn)達(dá)旗號(hào)，東拼西湊一些萬(wàn)達(dá)公開(kāi)或非公開(kāi)發(fā)表的文章，拿來(lái)出書，斷章取義、誤人子弟；還有一些萬(wàn)達(dá)“洗澡”員工，在萬(wàn)達(dá)工作二三年，跳槽后自稱商業(yè)地產(chǎn)專家，到處講課，蒙人不少。
其實(shí)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打十幾年，也積累了不少經(jīng)驗(yàn)，可以說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)很難做，并不像有些人想象的那樣，有錢有地蓋個(gè)樓就行了，里面學(xué)問(wèn)很大。
上海松江的一家購(gòu)物中心，地段不錯(cuò)，專門找了美國(guó)設(shè)計(jì)師，做了“龜型”設(shè)計(jì)，總建筑面積48萬(wàn)平方米的綜合體，只蓋6層，每層8萬(wàn)平方米，統(tǒng)一層高4.8米、荷載500公斤。8萬(wàn)平方米一層，面積太大，人進(jìn)去根本找不著北；統(tǒng)一層高、荷載，根本沒(méi)有考慮不同商家的需求，完全是個(gè)失敗的設(shè)計(jì)。當(dāng)時(shí)還在基坑階段，專業(yè)業(yè)內(nèi)人土給幾個(gè)股東建議，一定要推倒重來(lái)，但他們舍不得前期投入的幾千萬(wàn)，不愿整改，最后這個(gè)項(xiàng)目成了爛尾樓。
還有東莞的一個(gè)購(gòu)物中心，號(hào)稱世界最大，也是由于設(shè)計(jì)出了問(wèn)題，導(dǎo)致招商困難。這家公司先后請(qǐng)了七八個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)招商團(tuán)隊(duì)，都無(wú)功而返。這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目建筑只有二三層，建筑成本很低，我當(dāng)時(shí)建議是拆除全部建筑，將幾百畝土地賣掉，這樣銀行能收回貸款，股東能收回投資，施工隊(duì)能拿到工錢，可以實(shí)現(xiàn)多贏，可惜他們沒(méi)能下這個(gè)決心，現(xiàn)在基本死掉。這就是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的不同。住宅地產(chǎn)如果前期決策不當(dāng)，房子不好賣，還可以降價(jià)出售，多數(shù)能收回成本。但商業(yè)地產(chǎn)前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)一旦出現(xiàn)失誤，將沒(méi)有任何收入，造成難以挽回的損失。
此類不僅企業(yè)利益受損，還會(huì)造成社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大動(dòng)力來(lái)自于城市化。商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展的剛性需求，它能創(chuàng)造就業(yè)，增加稅收，拉動(dòng)消費(fèi)，體現(xiàn)城市的核心價(jià)值。中國(guó)城市化率目前已超過(guò)52%，西方發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率平均達(dá)到80%，中國(guó)要達(dá)到西方的城市化率至少還需要十多年時(shí)間，這意味著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景還是十分廣闊。
但隨著越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)過(guò)熱跡象，導(dǎo)致很多項(xiàng)目招商和經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難。希望以下簡(jiǎn)要的分析，能給商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者一些有益的參考，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)走向?qū)I(yè)化，形成良性發(fā)展，為中國(guó)的城市化進(jìn)程做出一點(diǎn)貢獻(xiàn)。
第一，理念決定成敗
目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大部分都是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化而來(lái)，很多人缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開(kāi)業(yè)。套用房地產(chǎn)思路開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以物管方式管理活生生的商場(chǎng)，缺乏專業(yè)化開(kāi)發(fā)技能。盡管商場(chǎng)選址好卻回報(bào)差，招商火爆、炒作轟動(dòng)，開(kāi)業(yè)卻很冷清，往往賺了樓市(或?qū)懽謽?卻虧了商場(chǎng)。
第二，要規(guī)劃更要策劃
從前期選址、定位、規(guī)劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競(jìng)爭(zhēng)力經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)增值等，都離不開(kāi)整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。
俗話說(shuō)"三軍未動(dòng)，糧草先行"，商業(yè)地產(chǎn)同樣要項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行。整體策劃在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，好策劃往往事半功倍，缺乏整體商業(yè)形象的商業(yè)地產(chǎn)很難開(kāi)發(fā)成功，有了一個(gè)好的策劃往往就成功了一半。
第三，整體布局事關(guān)開(kāi)發(fā)成敗
商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃與住宅的規(guī)劃有著根本不同，布局時(shí)理應(yīng)先商業(yè)后地產(chǎn)，而當(dāng)前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)卻往往先地產(chǎn)后商業(yè)，一味套用房地產(chǎn)模式搞規(guī)劃、搞布局。商業(yè)地產(chǎn)必須要有突出商業(yè)主題，突出現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作規(guī)律的整體規(guī)劃布局。重選址招商，輕規(guī)劃布局已成為商業(yè)地產(chǎn)的誤區(qū)之一。由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念，缺乏現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，房產(chǎn)專家設(shè)計(jì)出來(lái)的商場(chǎng)往往好看不中用，最終變成"死"場(chǎng)一個(gè)，無(wú)法后續(xù)經(jīng)營(yíng)。
目前國(guó)內(nèi)約有70%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是因?yàn)檎w布局先天不足造成失誤或失敗的，"整體布局事關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成敗，絕非危言聳聽(tīng)!"
第四，招商成功不等于萬(wàn)事成功
不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重中之重就是招商。因此往往對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的前期選址、定位、規(guī)劃布局少做論證分析，一味只重招商，甚至急功近利，商場(chǎng)各種軟硬件設(shè)施未完善就帶"病"招商，以房地產(chǎn)模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報(bào)。
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以經(jīng)營(yíng)效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利�，F(xiàn)實(shí)中宣傳炒作越轟動(dòng)，招商租售越火爆的商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)業(yè)后往往并不成功，效益差、失敗收?qǐng)龆加锌赡堋?/span>
有的開(kāi)發(fā)商招商時(shí)只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤統(tǒng)籌規(guī)劃。許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區(qū)域、布局位置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產(chǎn)模式搞商業(yè)地產(chǎn)招商，勢(shì)必會(huì)埋下重重隱患。
第五，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)業(yè)需要好策略
開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，招商成功后，只要通知客戶按時(shí)開(kāi)業(yè)就是了，卻從根本上忽視商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)業(yè)需要好策略，缺乏營(yíng)造一個(gè)熱鬧興旺的商業(yè)氛圍的能力。有的甚至不惜孤注一擲，缺乏開(kāi)業(yè)運(yùn)作資金，負(fù)債也開(kāi)業(yè)，如此一來(lái)，往往造成開(kāi)業(yè)"開(kāi)壞頭"，場(chǎng)面冷清，難以為繼，失敗也是遲早的事。
開(kāi)業(yè)必須講究策略和時(shí)機(jī)，急于求成的結(jié)果往往是欲速則不達(dá)。好的開(kāi)業(yè)策略需要審時(shí)度勢(shì)，做到知彼知己，因市制宜，因時(shí)制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時(shí)、得地利、得人和。
第六，商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型團(tuán)隊(duì)
商業(yè)地產(chǎn)是十分復(fù)雜的復(fù)合地產(chǎn)，"住宅地產(chǎn)是小學(xué)生;商務(wù)地產(chǎn)、寫字樓、度假村是中學(xué)生;商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生。"商業(yè)地產(chǎn)迫切呼喚高素質(zhì)專業(yè)人才。
商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)是兩個(gè)既有聯(lián)系又運(yùn)作完全不同的概念，房地產(chǎn)以銷售論回報(bào)，商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營(yíng)論成敗。既懂地產(chǎn)又精通商業(yè)經(jīng)營(yíng)的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才，必須是經(jīng)過(guò)實(shí)戰(zhàn)磨練，有親自策劃開(kāi)發(fā)成功經(jīng)驗(yàn)的人。開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可謂得人才者得"天下"，妒人才者失"天下"。
商業(yè)地產(chǎn)選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成功豐富經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)技能的復(fù)合型人才卻是良將難求。從目前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀看，高素質(zhì)專業(yè)人才的缺乏在很大程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。
第七，以市場(chǎng)為導(dǎo)向重視培育商場(chǎng)
商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，不論是將商場(chǎng)分割銷售，還是只租不售，開(kāi)發(fā)商都要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，不但要建場(chǎng)，還要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以經(jīng)營(yíng)為中心，與商戶同心協(xié)力培育好商場(chǎng)。不斷優(yōu)化整合各類商業(yè)資源，做到人無(wú)我有，人有我優(yōu)，創(chuàng)造更好的營(yíng)商環(huán)境以利早日促旺商場(chǎng)，吸引更多客戶到來(lái)，落地生根開(kāi)花結(jié)果，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者共贏目的。
第八，訂單商業(yè)地產(chǎn)并非"靈丹妙藥"
近年來(lái)國(guó)內(nèi)流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場(chǎng)的訂單商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。表面看來(lái)，這似乎降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際上卻仍是沿用住宅模式搞開(kāi)發(fā)，高價(jià)炒作產(chǎn)權(quán)式返租商鋪套現(xiàn)。這種產(chǎn)權(quán)分散存在影響后續(xù)經(jīng)營(yíng)的隱患，應(yīng)該說(shuō)從開(kāi)發(fā)商打著訂單商業(yè)地產(chǎn)概念，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪那天起就已埋下，最終將勢(shì)必與小業(yè)主糾紛不斷。
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二三線城市綜合體操盤手，正在操作廉江市一個(gè)55萬(wàn)方的城市綜合體項(xiàng)目��！~
