CIH學(xué)習(xí)中心的小編注意到，前段時(shí)間，有個(gè)美國(guó)最老的購(gòu)物中心改成出租公寓的案例在微信圈里火了。

       這座叫 The Arcade 的購(gòu)物中心建于 1828 年，是美國(guó)第一家封閉的室內(nèi)購(gòu)物中心。經(jīng)濟(jì)危機(jī)后Dead Mall風(fēng)潮中，這家購(gòu)物中心關(guān)閉了。沉寂幾年以后，改造后成出租公寓，結(jié)果一房難求。

       之所以這個(gè)案例火，是業(yè)內(nèi)驚嘆于這種顛覆式的改造方式，更是為當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)日漸高企的庫(kù)存提供了一個(gè)新的思路。

       這種案例在澳洲也有，布里斯本老城區(qū)的購(gòu)物中心如Brookside，Toombul和Strathpine縮小規(guī)模，把空余的空間改造成公寓。如今，這種商業(yè)改公寓的創(chuàng)新或許在不久就在國(guó)內(nèi)大行其道了。

       5月4日，在李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，其中有一條將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生重大影響：允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

       這個(gè)政策的意義非同小可。在國(guó)內(nèi)一二線城市存在住宅供應(yīng)不足，而商業(yè)用房卻過(guò)剩的現(xiàn)象。此次會(huì)議明確提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房意味著商鋪、辦公樓等允許后續(xù)可以按規(guī)定進(jìn)行屬性更改，通過(guò)結(jié)構(gòu)改造等變?yōu)樽赓U住房。這實(shí)際上為商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的戰(zhàn)斗提供了更多彈藥。

       5月3日，高盛的一份報(bào)告也指出，從全國(guó)范圍來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)的去庫(kù)存僅完成了1/3左右，“(中國(guó))總體庫(kù)存水平依然很高，尤其在低線城市以及商業(yè)和辦公樓地產(chǎn)，后者可能需要10年時(shí)間才能消化潛在供給”。

       商業(yè)改公寓出租也有較強(qiáng)的市場(chǎng)需求，尤其在一二線城市高房?jī)r(jià)導(dǎo)致越來(lái)越多奮斗者長(zhǎng)期租房，一定程度上使得租賃市場(chǎng)租金持續(xù)高漲。按住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)高志勇的說(shuō)法，目前租賃市場(chǎng)涉及人口在1億以上，年租金已經(jīng)突破1萬(wàn)億元。這一巨大市場(chǎng)也將成為房企轉(zhuǎn)型升級(jí)機(jī)遇期。房企進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，建立“薄利多租”商業(yè)新模式，將創(chuàng)造新供給。

       就今年三月的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)各個(gè)城市人均房租支出金額平均漲幅達(dá)14.8 %，其中北京是全國(guó)人均房租支出最高的城市;在人均租房面積的統(tǒng)計(jì)中，二線城市遙遙領(lǐng)先，而深圳和上海由于年初樓價(jià)飆升，為人均租房面積下滑最快的一線城市。

       細(xì)化來(lái)看，人均房租支出漲幅較快的城市集中在中西部二三線城市，前五位分別為太原、哈爾濱、成都、青島、昆明。而北京、上海、杭州、成都、天津則為人均租金支出最高的城市，北京超越上海成為“最貴都市”。

        在一二線城市，城市優(yōu)質(zhì)位置的住宅用地稀缺，相較于商業(yè)用地的地價(jià)而言價(jià)格會(huì)高出很多，這也是造成住宅高房?jī)r(jià)的原因之一。如果將商業(yè)用地變性或者商業(yè)用房改變用途后出租，這樣會(huì)緩解住房需求。

       國(guó)內(nèi)目前商用房比如寫(xiě)字樓、商業(yè)很多都以整體持有為主。并不是開(kāi)發(fā)商傾向于持有，而現(xiàn)實(shí)情況是：開(kāi)發(fā)商想散賣，但散買(mǎi)的投資者越來(lái)越少，最后只好被動(dòng)持有。經(jīng)濟(jì)下滑，企業(yè)擴(kuò)張減少對(duì)寫(xiě)字樓需求普遍不振;而商業(yè)也不是隨便一個(gè)開(kāi)發(fā)商一個(gè)項(xiàng)目就能搞起來(lái)的。如今政府允許商用房改做租賃住宅或公寓，真的也算是給了這些項(xiàng)目一個(gè)新的生機(jī)。

一個(gè)比較大的方向就是改造成酒店式公寓。

       非一線城市商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫(xiě)字樓庫(kù)存量很大，怎么樣來(lái)盤(pán)活，改租賃是很好的辦法。途家在沈陽(yáng)、重慶、武漢等城市與一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作，如酒店式公寓、服務(wù)公寓，無(wú)論是整棟的還是分布式的都有合作。

還有的市場(chǎng)機(jī)會(huì)就是度假公寓。

       政策里面所鼓勵(lì)的租賃，應(yīng)該也包括度假租賃。從政策出臺(tái)角度講，該政策是政府出臺(tái)一系列鼓勵(lì)度假租賃政策里面最新的一個(gè)政策，去年出臺(tái)了放寬度假租賃，后來(lái)又出臺(tái)鼓勵(lì)民宿客棧等社會(huì)服務(wù)業(yè)相關(guān)政策，目前這個(gè)政策是最新的一個(gè)政策。庫(kù)存積壓最厲害的是二三四線城市和旅游城市的旅游地產(chǎn)，未來(lái)通過(guò)管家和托管的模式使這些閑置不動(dòng)產(chǎn)盤(pán)活，給需要的旅客入住。

還有一個(gè)就是國(guó)內(nèi)住房租賃機(jī)構(gòu)的興起。

       在許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，租賃住房供給中，機(jī)構(gòu)出租房源往往占到租賃總供給的25%~30%。在房地產(chǎn)迎來(lái)存量之際，租賃市場(chǎng)既是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的藍(lán)海，也是立足國(guó)情、通過(guò)公共服務(wù)保障住房民生的當(dāng)然選項(xiàng)。

       國(guó)內(nèi)目前還沒(méi)有非常健全的市場(chǎng)化運(yùn)作的住房租賃機(jī)構(gòu)來(lái)統(tǒng)一管理，這對(duì)于下一步商業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)行輕資產(chǎn)發(fā)展也提供了新的機(jī)會(huì)。目前雖然有一些企業(yè)進(jìn)行收購(gòu)改建商業(yè)地產(chǎn)，從事住房租賃業(yè)務(wù)，但是利潤(rùn)并不高。

       清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉算過(guò)一筆賬，按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計(jì)超過(guò)租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。沒(méi)有政策支持，住房租賃市場(chǎng)很難掙到錢(qián)，也很難形成規(guī)�；�，企業(yè)不易做大做強(qiáng)。

       當(dāng)然，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出，完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大支持，增加租賃住房用地供應(yīng)。我們就期待這些優(yōu)惠措施早日落地吧!好了，CIH學(xué)習(xí)中心就與您聊這么多，希望能夠幫到大家！