聯(lián)商網(wǎng)專欄：“冬天如果來了，春天還會遠嗎?”

　　這是19世紀英國浪漫主義詩人雪萊在他的詩作《西風頌》中的最后一句話，“If winter comes, can spring be far behind?”。

　　而我們今天來套用雪萊這句詩的邏輯，審視我們當前面臨的已經(jīng)瘋狂的商業(yè)地產(chǎn)市場，也許可以注解商業(yè)地產(chǎn)這匹脫韁野馬的未來前景——

　　房地產(chǎn)的秋天已經(jīng)來了，商業(yè)地產(chǎn)的冬天還會遠嗎?

　　一、2014年中國房地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)市場綜述

　　經(jīng)濟高速增長轉向中低速增長影響房地產(chǎn)市場有效增長，這是2014年乃至今后一段時期中國房地產(chǎn)市場所呈現(xiàn)的趨勢。中國經(jīng)濟告別前幾年10%以上的高速增長時代，面臨一定下行壓力，2014年，全國經(jīng)濟增速數(shù)據(jù)是7.4%。

　　在高度杠桿化的時代，中國經(jīng)濟增速放緩可能會導致一系列金融違約的發(fā)生，尤其是高度負債化的房地產(chǎn)行業(yè)，這種風險目前已不是端倪，而是已經(jīng)開始在全國房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)所呈現(xiàn)的勢頭，像極了幾年前住宅市場的過熱現(xiàn)象。

　　2014年住宅房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全國范圍內(nèi)的調整，且由此引發(fā)相關的經(jīng)濟放緩。眾多城市住宅房地產(chǎn)市場供過于求的狀況對價格及銷量產(chǎn)生影響，并給當?shù)亟?jīng)濟帶來壓力。由于供大于求的現(xiàn)象，導致房企資金發(fā)生問題，“全民房地產(chǎn)”現(xiàn)象孳生的高額的民間借貸利率進而引發(fā)民間集資和債務危機，另一邊，城市空城、鬼城高樓林立大量房子卻持續(xù)無人問津，這一切，進一步加速房地產(chǎn)市場發(fā)生盤整。有機構及其專家預測，未來一段時期過后，房企將大量蒸發(fā)，所剩數(shù)量不及原來三分之一。

　　縱觀這幾年房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷程，得出一條結論：今天大多房企的悲劇，是房企幾年前就自己為自己預先設計好的：如果有一天開發(fā)商不行了，那一定是開發(fā)商自己干死了自己。

　　同樣，商業(yè)地產(chǎn)市場也充滿風險。罔顧市場規(guī)律，缺乏科學組織論證與專業(yè)運營能力，有量無質，資金成本高昂，這都是當前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一些企業(yè)的致命問題。

　　由于住宅地產(chǎn)市場的不景氣，商業(yè)地產(chǎn)項目成為眾多生死邊緣的房企謀求轉型的選擇。其中，商鋪和城市購物中心的發(fā)展呈現(xiàn)極度興奮狀態(tài)，恰似剛剛過去的住宅泡沫市場。筆者認為，這種狀況無疑在復制近在眼前的住宅市場的老路，快速沉淀隱患。

　　2014年期間，盡管經(jīng)濟增長放緩，國內(nèi)市場對寫字樓空間的需求及其投資仍相對保持穩(wěn)定。但一線城市寫字樓物業(yè)平均空置率無明顯改善，二線城市平均空置率則因2013年竣工的大量新增供應而有所增長。

　　在商鋪物業(yè)方面，市場呈穩(wěn)定表現(xiàn)。但是供量與需求逐漸拉開距離。在全球一些地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)投資回報表現(xiàn)也出現(xiàn)回溫現(xiàn)象，2014年英國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，無杠桿收益可能接近20%。商業(yè)地產(chǎn)租金進一步上漲，所得收益相當可觀，預計2015年英國商業(yè)地產(chǎn)的總回報率將在10%到12%之間。這種現(xiàn)象說明，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)過火有一定的強勁基本面支撐。

　　不過，商鋪房地產(chǎn)的基本面則依靠龐大的人口基數(shù)、收入的持續(xù)增長以及生活水平的不斷提升而保持相當穩(wěn)固，但該類物業(yè)亦面臨著由蓬勃發(fā)展的電子商務市場所帶來的嚴峻挑戰(zhàn)。過去數(shù)年間，商鋪房地產(chǎn)市場吸引了眾多發(fā)展商，于全國范圍內(nèi)開發(fā)購物中心，引發(fā)供過于求風險，二線城市很明顯，甚至蔓延三四線城市過熱升級。

　　預計這種狀況在2015年繼續(xù)發(fā)酵，全國各地寫字樓空置率攀升，商鋪物業(yè)市場將出現(xiàn)供應達到峰值，呈現(xiàn)開發(fā)過剩狀態(tài)。

　　在各地，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍舊方興未艾，計劃龐大，一波高過一波，這給市場帶來一些隱憂。

　　2015年，江蘇各地計劃開業(yè)的購物中心、商業(yè)廣場、綜合體等大型商業(yè)項目將超過1500萬平方米，而山東省各級城市2015年計劃開業(yè)商業(yè)項目的純商業(yè)面積超過2900多萬平米。

　　住宅地產(chǎn)持續(xù)低迷，經(jīng)濟形勢遇冷，將導致2014年企業(yè)轉型商業(yè)地產(chǎn)投資過熱的苗頭在2015年得到迅速升溫，這種狀況將延續(xù)3至5年，直至因開發(fā)商、運營商形成巨額虧損，資金鏈出現(xiàn)大問題。

　　二、當前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)隱含的問題

　　商業(yè)地產(chǎn)市場存在由區(qū)域泡沫化轉向全國泡沫化風險

　　房地產(chǎn)企業(yè)受住宅地產(chǎn)形勢影響急于尋求產(chǎn)品轉型和經(jīng)營轉型，消費環(huán)境、消費行為變化，城鎮(zhèn)化發(fā)展等因素刺激商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)快速增長，同時也迅速加劇了商業(yè)地產(chǎn)由區(qū)域泡沫化向全國泡沫化風險的增大。這種苗頭已經(jīng)在國內(nèi)一些城市出現(xiàn)。比如，早在2013年，杭州購物中心建設開發(fā)體量就引起了業(yè)界擔憂，當年800萬平米購物中心體量，引起業(yè)界杭州購物中心“飽和”的說法。2014年，南京媒體出現(xiàn)“南京商業(yè)地產(chǎn)泡沫高漲”說法，南京本地專業(yè)人士認為，南京已運營的購物中心，可圈可點的項目屈指可數(shù)，建立在住宅地產(chǎn)模型之上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，已經(jīng)嚴重影響到了整個市場的發(fā)展進程。只要不能成為區(qū)域性商業(yè)中心的購物中心，就必死無疑。不容忽視的是，多數(shù)投資者似乎都忽視了未來經(jīng)營狀況這個至關重要的問題，盲目開發(fā)的商業(yè)項目非常普遍。

　　值得警惕的是還有三四級城市。全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)盤整，房企轉型的觸角延伸至地縣級小城市，由于實體零售顧客的興趣開始轉向能夠提供更多體驗的購物中心，所以縣級市毫無商業(yè)經(jīng)濟規(guī)劃的購物中心建設熱潮如火如荼。

　　去年，筆者考察河南中部地區(qū)的一個經(jīng)濟發(fā)達的縣級市的商業(yè)地產(chǎn)市場，這個縣級市全區(qū)總人口只有70萬，縣城常住人口10多萬，但是目前已經(jīng)開業(yè)的模仿萬達廣場模式的商業(yè)綜合體已經(jīng)有兩家，總面積超過10萬平米;在建購物中心一家，面積近10萬平米，其中百貨、休閑購物面積達60000平米，計劃2015年開業(yè);規(guī)劃購物中心數(shù)量還有3家，商業(yè)規(guī)劃面積超過20萬平米，業(yè)已啟動籌備。上述幾家購物中心，不管已經(jīng)開業(yè)還是正在籌建，單就市場和商圈就面臨如下三個明顯問題：1、除一家所處新舊區(qū)結合部，相距較遠外，其它數(shù)家均扎推頂牛傳統(tǒng)城區(qū)中心區(qū)區(qū)幾百米半徑內(nèi)，距離最近的只有300米;2、該商圈已經(jīng)開業(yè)的百貨綜合賣場5000平米以上的有6家，10000平米以上的3家，同時還有數(shù)家上萬平米的賣場已經(jīng)封頂，正在招商;3、這個城市的地理位置也很獨特，和胖東來大本營許昌、省會鄭州處在南北一條直線上，南北車距局均不超過半小時。

　　傳統(tǒng)實體零售增長遭遇斷崖

　　2014年全年，社會消費品零售總額262394億元，同比名義增長12.0%，實際增長10.9%。

　　回看2013——2013年內(nèi)地社會消費品零售總額實現(xiàn)23.781萬億元，同比名義增長13.1%，增速卻較上年放緩1.2個百分點，這已是連續(xù)第三年下滑，成為2004年以來的最低增速。

　　通過上述數(shù)據(jù)可以看出：2014年全國社會消費品零售總額增長率繼續(xù)下降，增速較2013年又下降了1.1個百分點，實現(xiàn)四連滑，持續(xù)創(chuàng)2004年來新低。

　　經(jīng)濟發(fā)展趨勢和環(huán)境條件的變化，網(wǎng)絡數(shù)字時代變臉式更新，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)遭遇技術和商業(yè)模式革命，人力資源成本和其他綜合成本逆勢攀升，都迫使實體零售面臨增長斷崖。這也是零售總額連續(xù)增長率下降的原因。而實體零售產(chǎn)生的深層影響，必然使商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生實質變化從而為商業(yè)地產(chǎn)自身帶來發(fā)展壓力、生存壓力。

　　電商持續(xù)高增，模式多樣化，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來壓力

　　與實體零售形成鮮明對比的是：2014年全年，全國網(wǎng)上零售額27898億元，同比增長49.7%。其中，限額以上單位網(wǎng)上零售額4400億元，增長56.2%。所以說，電商綜合增量巨大，發(fā)展迅猛，為實體零售和商業(yè)地產(chǎn)運營帶來壓力。

　　阿里巴巴成功于紐交所上市，一度取代李嘉誠而問鼎前者盤踞多年的亞洲首富寶座，成為電商風云歷史的劃時代之筆，進一步波及實體零售，進而影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

　　地方商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃缺失、商業(yè)布局失衡

　　在房地產(chǎn)市場跌宕起伏的非典型變化中，泡沫風險甚至危機的形成，除了源于投資者盲目跟風因素外，地方政府對商業(yè)規(guī)劃的缺位是主要原因，政績、GDP這些東西始終是繞不開的宿命、揮之不去的陰影。所以對于我們這些業(yè)內(nèi)研究和從業(yè)人士來說，即便有幾許洞察，也只能選擇“寧做痛苦的清醒者”了。

　　不少地方政府并沒有將城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃統(tǒng)籌安排，沒有科學依據(jù)的搭配商業(yè)用地和住宅用地比例，缺乏對整個城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律和人口布局的考慮。而一些開發(fā)商追求短期利益，采用以銷售為導向的開發(fā)模式，直接導致很多城市熱點區(qū)域商業(yè)項目扎堆，其他區(qū)域配套不足，導致整個城市商業(yè)布局失衡的現(xiàn)象。

　　地產(chǎn)商經(jīng)驗缺失，專業(yè)能力不足，產(chǎn)品質量與創(chuàng)新乏善可陳

　　有數(shù)據(jù)表明，近兩年，中國在建購物中心面積占全球的一半以上。但是，量上去了，質卻一般。體現(xiàn)購物中心價值的最重要的兩項指標是租金和空置率，在一些地區(qū)，通過這兩個數(shù)據(jù)可以看到問題，目前的情況是租金下降，空置率上升。北京、廣州優(yōu)質商圈的商鋪空置率達到兩位數(shù)。業(yè)內(nèi)出現(xiàn)北京“滿城盡是購物中心”的說法，而且這些購物中心在開發(fā)建成以后同時又出現(xiàn)運營、自持資金壓力大的問題;二線城市中空置率有超過20%的，譬如沈陽。一些品牌擔心缺少客群而不愿意進駐新商場。造成這一局面的重要原因，是地產(chǎn)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營經(jīng)驗，缺乏專業(yè)運營實力，產(chǎn)品質量一般，規(guī)劃設計運營各環(huán)節(jié)不思創(chuàng)新。

　　行業(yè)專業(yè)人才不足是致命瓶頸

　　操作、建設、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，尤其是這兩年風云際會炙手可熱的購物中心、城市綜合體、商業(yè)綜合體等大體量商業(yè)地產(chǎn)項目，行業(yè)的熱門崗位包括操盤手、招商及運營人才，早期內(nèi)地從香港引進人才、專業(yè)運營經(jīng)驗到大陸，成為第一代購物中心的招商運營團隊。之后，萬達成為商業(yè)地產(chǎn)界的黃埔軍校，從萬達流向各個房地產(chǎn)公司的人才比比皆是，而高薪跳槽的萬達人，在萬達體制內(nèi)可以發(fā)揮才華，出來后橘淮而枳卻未必能干好。目前的情況是，跳槽的多，薪酬漲的也快，但200萬年薪難求好的項目操盤手，真正能搞好一個項目的人并不多。尤其是在商業(yè)地產(chǎn)受到電商沖擊、亟待突破的背景下，就更凸顯出人才的稀缺。

　　資金瓶頸制約商業(yè)模式轉型創(chuàng)新

　　商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營同住宅不同，投資大、周期長、回報慢，資金成本通常很高，與商業(yè)地產(chǎn)對資金的需求很不匹配。私募資金、民間資金成本高的奇高，導致商業(yè)項目運營成本失控，成為商業(yè)地產(chǎn)運營“殺手”。融資市場不規(guī)范，融資成本高企，資金鏈不穩(wěn)固，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和運營商陷入厄運的主要因素。所以說，商業(yè)地產(chǎn)乃至房地產(chǎn)行業(yè)要發(fā)展，首先要解決融資問題、金融規(guī)范、融資創(chuàng)新問題，但，這個領域的確還是有很長的路要走。

　　對開發(fā)商來說，最大的挑戰(zhàn)還在于自持商業(yè)物業(yè)帶來的資金壓力和運營成本壓力。自持大型商業(yè)物業(yè)養(yǎng)商期可能短則3-5年，長則8-10年，才能達到收支平衡。有些開發(fā)商很樂觀，這是緣于不專業(yè)的投資分析和財務分析，實際運作會非常艱難。自持商業(yè)對開發(fā)商的資金鏈條形成了巨大的挑戰(zhàn)。

　　而創(chuàng)新需要的不僅是大腦，需要實力、人才、資金、專業(yè)能力和其它綜合資源支撐。不幸的是，這些恰恰都是很多房企或者運營商的短板。

　　三、2015年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及分析

　　難得的機遇

　　經(jīng)濟轉型升級和新型城鎮(zhèn)化將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)生動力。

　　諾貝爾經(jīng)濟學獎得主斯蒂格利茨預言：21世紀世界經(jīng)濟發(fā)展有兩個重要引擎，一個是美國的高科技，一個是中國的城鎮(zhèn)化。

　　人口和城鎮(zhèn)化率持續(xù)穩(wěn)定增長創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機遇

　　中國近年人口持續(xù)小幅增長，人口紅利持續(xù)為經(jīng)濟增長帶來相應增長的內(nèi)需，同時城鎮(zhèn)化率不斷提升改善人口質量，帶來新的經(jīng)濟增長能動力。

　　一般規(guī)律下，城鎮(zhèn)化率提高1個百分點，將帶來GDP增長速度提高0.7個百分點左右，中國城鎮(zhèn)化進程每年約增加1%左右，這就意味著經(jīng)濟增長持續(xù)，社會消費零售額、商業(yè)地產(chǎn)也會是期間的關鍵增長點。

　　人口結構的變化，尤其是逐漸步入人口老齡化時代，也導致居民消費結構發(fā)生轉變。城鎮(zhèn)居民購物類需求，逐步提升為服務類消費，這會促使具有消費體驗和社會服務功能的大型商業(yè)設施的發(fā)展。

　　中央圍繞三農(nóng)問題的政策尤其是農(nóng)村土地政策的重大突破對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生相關影響

　　中共十八屆三中全會有關決定中提到建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。這同樣會為未來的城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來機會，并進而促進商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　亂象促洗牌

　　并購、整合、重組，應對泡沫破裂和企業(yè)破產(chǎn)危機

　　在成熟市場國家，購物中心行業(yè)集中度通常在50%以上。如：美國2012年共有185家奧特萊斯，650多萬平方米可租賃面積，而前2名開發(fā)商(著名的西蒙集團的Premium品牌，和Tanger的Tanger品牌)就有109個項目和360萬平方米，占有59%的項目和55%的面積。

　　而當前在我國內(nèi)地，排名前十的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)掌握的項目及面積均不足10%。未來由于大的經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟趨勢決定，緣于開發(fā)商自身資金、實力、人才、運營專業(yè)能力的不足，很多盲目開發(fā)和被動開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，將會被低價拋售，甚至大批企業(yè)和項目破產(chǎn)。隨之出現(xiàn)并購、整合、重組之風。

　　盲目轉型、供大于求泡沫破裂

　　盲目轉型，跟風開發(fā)，城市整體商業(yè)規(guī)劃缺位，資金鏈斷裂，成本高企，供大于求等致命因素將形成整體商業(yè)地產(chǎn)市場的風險。

　　預計自2015年開始，最多五年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)尤其是大型商業(yè)設施市場將出現(xiàn)兩種局面、一種結果——商業(yè)地產(chǎn)泡沫狀態(tài)達到極限，出現(xiàn)大面積崩盤;未來幾年會出現(xiàn)強強聯(lián)手，以強凌弱，并購收購風將會盛行。這兩種現(xiàn)象，都將導致一種結果：商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)過洗牌，逐步走向理性、冷靜的新常態(tài)。

　　房地產(chǎn)的秋天已經(jīng)來了，商業(yè)地產(chǎn)的冬天還會遠嗎?

　　必然的嬗變

　　商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了生死洗禮之后，將產(chǎn)生一系列變化。

　　商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)線上線下融合，新的商業(yè)模式誕生

　　線上線下業(yè)務實現(xiàn)互補、放棄相互制約將會是未來商業(yè)地運營模式的一種選擇。就好比兩年前王健林由瞧不上電商而迅即又組建萬匯網(wǎng)等線上業(yè)務，相信他目前更加正視把自己攆下大陸首富寶座的阿里巴巴馬云那樣，比誰都在意線上對實體的沖擊與威脅，更看重線上未來的巨大機遇和利益。APP、微信平臺等為代表的互聯(lián)網(wǎng)服務社區(qū)模式，也將會成為商業(yè)地產(chǎn)運營模式的選擇。而隨著明天的太陽升起，有誰會斷言更新的網(wǎng)絡時代數(shù)字營銷模式和營銷工具不會隨時出現(xiàn)在你的視野?所有這些創(chuàng)新的核心，都是基于對數(shù)據(jù)的控制，可以說，誰掌握了數(shù)據(jù)，誰就控制了未來。

　　商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)向體驗型、娛樂休閑型傾斜

　　當前，消費者購物行為隨著互聯(lián)網(wǎng)時代影響發(fā)生了四個顯著變化：購物空間立體化、時間碎片化、購物移動化、信息傳播社交化。這四大變化直接顛覆了傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運營方式。

　　為了在電商的沖擊下和顧客消費方式的新變化中殺出一條生路，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)中的比重不斷降低，而休閑、娛樂、社交、生活服務等體驗型業(yè)態(tài)則加速成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營的主體。

　　2104年，很多在建的購物中心逐步弱化傳統(tǒng)百貨零售的功能，降低百貨比例，逐步增加娛樂、兒童、餐飲比例，一些購物中心餐飲比例超過總經(jīng)營面積的40%，兒童樂園動輒整層，萬達廣場在一些城市甚至刪除了百貨零售功能。

　　這些變化，甚至被超市業(yè)態(tài)所吸取，比如安徽樂城超市，這個號稱未來超市的商業(yè)設施，全新的科技與體驗感受使快消品超市遠離了傳統(tǒng)的面孔與模式。

　　這一切，都預示著商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式、商業(yè)模式的轉折式發(fā)展與變革。

　　從租售并舉到自持運營，無自持能力的企業(yè)將遭遇淘汰

　　當前，一、二線城市核心地段商業(yè)基本由開發(fā)商自持經(jīng)營，一線城市郊區(qū)和二線城市的部分非核心地段才會考慮物業(yè)出租。三、四線城市由于開發(fā)商自身綜合實力及運營能力不足，大部分考慮招商租賃，也有部分散售，極少自持，但經(jīng)營維艱。開發(fā)商選擇銷售或租售并舉，這對企業(yè)的資金承受壓力有所緩解，特別是那些各方面實力不足的中小企業(yè)，選擇自持需要足夠的抗資金壓力能力，所以只剩招租一條路。

　　但是隨著市場不斷成熟、市場重新洗牌，企業(yè)優(yōu)勝劣汰，越來越多的項目進入自持階段，而那些無自持能力的企業(yè)將遭遇淘汰。

　　商業(yè)地產(chǎn)由招商時代向運營時代轉變

　　商業(yè)地產(chǎn)運營并非只有招商一劑良藥。招商亦非一勞永逸，真正的生存關鍵在于招商后全面、有效的經(jīng)營管理。商業(yè)項目除了科學的業(yè)態(tài)組合、品牌整合、招商執(zhí)行外，最終還要落實到良性的長期商業(yè)運營。因此商業(yè)地產(chǎn)運營商要有綜合服務商的概念，為商戶提供各種服務。隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的逐步深入，未來商業(yè)地產(chǎn)項目會進入優(yōu)勝劣汰的過程，這樣必然促使開發(fā)商要重視商業(yè)地產(chǎn)運營，這是項目成敗的關鍵因素。

　　未來的商業(yè)地產(chǎn)項目，既要有好的業(yè)態(tài)組合，也要有優(yōu)秀的運營團隊，這樣才有生存空間，否則，即便是身處沒有競爭壓力的不飽和的商圈里，如果運營一團糟，那么等待它的早晚是被淘汰的命運。
　�。�聯(lián)商網(wǎng)專欄作者 文/張一夫 轉載請務必注明出處!）