自去年12月釋放出即將成立的消息后，萬科集團(tuán)下屬的商業(yè)地產(chǎn)公司就一直受到業(yè)界與投資者關(guān)注。日前，住宅市場“老大哥”萬科旗下的這一商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，有了更具體的時(shí)間表。
在去年底萬科北京公司人事變動(dòng)后成為萬科新晉商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人的丁長峰1月17日接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》等媒體采訪時(shí)稱，萬科集團(tuán)下屬的商業(yè)地產(chǎn)公司將在本季度末宣布成立，6月完成資產(chǎn)處理。
關(guān)于萬科商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式，他表示，為了實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”運(yùn)營，他將為萬科商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)打通國際資本。
商業(yè)地產(chǎn)“單飛”
“從住宅專業(yè)化轉(zhuǎn)型城市配套商”，是2014年以來萬科高管談及戰(zhàn)略之際頻繁使用的語匯。歷經(jīng)管理層多番博弈、住宅市場調(diào)整、土地出讓方式轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn) （萬科內(nèi)部多稱“商用地產(chǎn)”）的經(jīng)營模式與未來比重，成為了觀照這家“三十歲”的龍頭房企如何自我裂變的重要窗口。
“實(shí)際上萬科有這樣的想法不是一天之間的，對于很多新業(yè)務(wù)的探索過去一直在進(jìn)行，北京公司（指北京萬科）三年前就開始試驗(yàn)過購物廣場，海南度假項(xiàng)目三四年前也就做了，只是當(dāng)時(shí)還沒有全部整合在一起。”1月17日下午，吉林長春松花湖區(qū)強(qiáng)烈的陽光穿透王子酒店整面玻璃墻，從600余米落差的雪場外射進(jìn)來，打在身著深藍(lán)抓絨工作服的丁長峰身上。此時(shí)，他已不再是北京城市公司上屬的北京區(qū)域的首席執(zhí)行官，而是萬科集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的總舵手。
在去年12月萬科對北京的那輪人事調(diào)整中，丁長峰與彼時(shí)負(fù)責(zé)城市公司北京萬科的毛大慶“對調(diào)”，正式接管商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
“去年年底人事變化也是為了未來布局。”丁長峰對本報(bào)等媒體記者表示，萬科將于今年一季度末宣布成立萬科集團(tuán)下屬的獨(dú)立商業(yè)地產(chǎn)公司，并于6月底完成萬科旗下購物中心的資產(chǎn)處理。
隨著丁長峰一串中英文夾雜的表述，萬科今年在商業(yè)地產(chǎn)上的計(jì)劃圖景逐漸顯現(xiàn)：今年萬科將建立統(tǒng)一的萬科商業(yè)地產(chǎn)品牌，建立起關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一的工作標(biāo)準(zhǔn)，更重要的是，要使得全國商業(yè)地產(chǎn)成為一支隊(duì)伍，而不是原來散落在各個(gè)城市公司的分散隊(duì)伍。
據(jù)丁長峰介紹，萬科目前已經(jīng)營業(yè)、在建及規(guī)劃中的購物中心有25個(gè)，布局在多個(gè)城市，購物中心投資達(dá)到200億元。
實(shí)際上，萬科早年曾對商業(yè)地產(chǎn)頗為疏離，創(chuàng)始人王石一度想保留萬科住宅開發(fā)商的純正“血統(tǒng)”，直到后來態(tài)度才出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。對于萬科轉(zhuǎn)型商業(yè)的原因，華遠(yuǎn)地產(chǎn)前董事長任志強(qiáng)曾對本報(bào)記者分析，主要與北京等城市眼下的土地出讓模式有關(guān)，近兩年純宅地在北京五環(huán)內(nèi)已經(jīng)難覓蹤影，房企要拿地，就不可回避商業(yè)地塊。
這一點(diǎn)，丁長峰也未諱言。他說，萬科做商業(yè)，的確有主動(dòng)的成分也有被動(dòng)的因素：“你們都知道拿地（純宅地）不好拿，所有政府尤其是中心城市政府很多地都是混合用地。”
目前，萬科布局的商業(yè)產(chǎn)品有三大類型，定位全部是針對周邊居民的社區(qū)型或者區(qū)域中心。從2013年下半年開始，在加大商業(yè)地產(chǎn)比重的同時(shí)，萬科也開始就商業(yè)物業(yè)資本化與國際資本頻繁接觸。2014年9月，萬科與擁有新加坡政府投資公司（GIC）背景的RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED達(dá)成協(xié)議，以約16.51億元的價(jià)格出售上海虹橋萬科中心90%的股權(quán)。
此前，萬科還與凱雷投資集團(tuán)有限公司簽署《萬科凱雷商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺(tái)之意向書》，雙方擬成立資產(chǎn)平臺(tái)公司，以收購萬科所擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)，在新平臺(tái)公司中，凱雷和萬科分別持有80%和20%的股權(quán)。根據(jù)萬科的計(jì)劃，新的資產(chǎn)平臺(tái)公司將長期持有商業(yè)物業(yè)，未來將以資產(chǎn)證券化為目標(biāo)退出。
早前，出身凱德的毛大慶就曾對記者表示，萬科商業(yè)將尋求輕資產(chǎn)路徑，第一批經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)明確要做輕資產(chǎn)，至于“輕到什么程度”還未可知，可能不會(huì)像凱德一樣住宅和商業(yè)運(yùn)營完全獨(dú)立，二者相互還將存在關(guān)聯(lián)。
起步晚，包袱輕
“大慶在北京做了購物中心、養(yǎng)老、社區(qū)商業(yè)的研究。大慶跑了那么多馬拉松，我還沒有跑過一次全馬。我可能以前更關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)，大慶更關(guān)注戰(zhàn)略、公共關(guān)系、媒體關(guān)系，昨天我們還在聊，說我們是互補(bǔ)。”17日，較少面對媒體的丁長峰，首次談到了自己與前一任商業(yè)“管家”毛大慶的區(qū)別。
丁長峰在萬科工作22年，前三年在萬科總部擔(dān)任《萬科周刊》主編，1996年在東北開始自己的第一份地產(chǎn)工作，1998~2005年一直在上海，30歲時(shí)成為萬科上海總經(jīng)理，2006年調(diào)回北方。
去年12月，毛大慶在萬科集團(tuán)商用地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人的職位，與原北京區(qū)域首席執(zhí)行官丁長峰互換，毛大慶北京萬科總經(jīng)理的職位，由杭州萬科原總經(jīng)理劉肖接任。
丁長峰坦言，自己此前的從業(yè)領(lǐng)域主要是住宅，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域則是初學(xué)者，接手萬科商業(yè)地產(chǎn)，壓力很大。當(dāng)記者問及萬科商業(yè)地產(chǎn)未來的商業(yè)模式時(shí)，丁長峰坦言，他現(xiàn)在還說不出來，但可以肯定的是，萬科商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)沿用傳統(tǒng)模式，將不同于萬達(dá)廣場、中糧大悅城，也不同于華潤萬象城。他認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)對于中國購物中心的打擊非常大，但起步較晚的萬科沒有這些包袱和負(fù)擔(dān)，盈利模式會(huì)直接建立在移動(dòng)互聯(lián)的基礎(chǔ)之上。
相關(guān)分析師對記者表示，萬科今后很有可能拆分商業(yè)，打包上市，早前與資本的接觸，都是在為此鋪路。
丁長峰說，他近期在香港出差，在一個(gè)下午之內(nèi)見了6家投行，目的僅僅是想“請教”一個(gè)問題，若未來萬科商業(yè)地產(chǎn)金融化或者上市，從現(xiàn)在開始投行對萬科有什么要求，萬科要怎么做。
“那天下午我很辛苦，對方說了一堆一堆的名詞，中英文夾雜，我頭都大了，但我很有興趣，它讓我找到了另外一個(gè)挑戰(zhàn)。我非常誠懇地說，對于中間如何來專業(yè)經(jīng)營，尤其帶領(lǐng)萬科商業(yè)地產(chǎn)找到新的模式，對于我來說，完完全全是個(gè)挑戰(zhàn)。”丁長峰說， “只有打通國際資本才能找到萬科商業(yè)的未來道路，我們在跟很多國際資本討論未來建立開放平臺(tái)，包括麥格理。”
關(guān)于萬科集團(tuán)層面對于商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度，在去年8月18日的萬科中期業(yè)績說明會(huì)上，萬科總裁郁亮就曾表示，萬科在不斷檢討、總結(jié)商業(yè)運(yùn)營思路，商業(yè)會(huì)像住宅一樣成為萬科的一個(gè)主要業(yè)務(wù)。但這并不意味著萬科放棄住宅的主業(yè)地位。去年9月，在北京司馬臺(tái)長城腳下的古北水鎮(zhèn)舉行的萬科30周年北京媒體見面會(huì)上，郁亮在回答本報(bào)記者提問時(shí)堅(jiān)稱，萬科商業(yè)地產(chǎn)將“輕資產(chǎn)”運(yùn)營，與此同時(shí)，未來十年，住宅業(yè)務(wù)仍然是萬科的重中之重，占比在五成以上。
（第一財(cái)經(jīng)日報(bào) 作者 蔡胤）
