謝尚偉：當(dāng)下江北嘴CBD的階段性缺失！

江北嘴CBD將是最無(wú)愧“高端、大氣、上檔次”佳譽(yù)的重慶城市版塊，看看百度詞條搜索的解釋，看看正在拔地而起的地標(biāo)建筑群落或可無(wú)疑。

高端:

以成為長(zhǎng)江上游的金融中心與長(zhǎng)江下游入海口的陸家嘴相呼應(yīng)為戰(zhàn)略目標(biāo)。

大氣：

當(dāng)前重慶超高層建筑最集中的區(qū)域，新重慶多個(gè)文化設(shè)施匯集之地：“科技館、大劇院、教堂”，80萬(wàn)方高品質(zhì)商用物業(yè)成就商圈級(jí)規(guī)模；更擁有多個(gè)公園、濱江廣場(chǎng)可觀渝中半島與南濱路美景，兩江交匯，豪華配備三座跨江大橋，兩條軌道線路。

上檔次：

匯聚重慶城市級(jí)金融總部最多的區(qū)域，奢華五星級(jí)酒店最多（傳說(shuō)有7家，已確定簽約1家）的區(qū)域，是甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量最大，放量最集中的區(qū)域，重慶第一地標(biāo)誕生之地。

當(dāng)下的江北嘴CBD：

1、已入駐的重要機(jī)構(gòu)：華夏銀行、中國(guó)平安、中國(guó)人壽、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、安誠(chéng)保險(xiǎn)、土儲(chǔ)中心、城投集團(tuán)、銀監(jiān)局等大佬級(jí)機(jī)構(gòu)。

2、已投用的文化設(shè)施：科技館、大劇院、教堂、中央公園、聚閑巖濱江廣場(chǎng)……

3、已投用的商業(yè)設(shè)施：四海一家、羅森便利、桂廬、木魚(yú)緣、唐樓、頂上私房菜、富隆匯、燕行家及2家茶坊、金融街散售裙樓部份中小商戶陸續(xù)營(yíng)業(yè)。

4、建設(shè)中的重要項(xiàng)目：

4.1寫字樓：

2014年年內(nèi)交付：重慶銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中信銀行、潤(rùn)山國(guó)際、金融城3號(hào)；

2015年后交付：力帆中心、俊豪中心、九龍倉(cāng)國(guó)金中心、國(guó)際金融中心、越洋、華爾街項(xiàng)目、浙江成大、西南證券、天平大廈……

4.2基礎(chǔ)設(shè)施：

千廝門大橋、輕軌6號(hào)線，2014年上半年建成通車。

4.3高端住區(qū)：

140萬(wàn)方的“寰宇天下（突破重慶非別墅住宅價(jià)格天花板）+紫御江山”已于2013年年內(nèi)部份交房。

5、江北嘴CBD周邊商業(yè)發(fā)展：

5.1: 鎏嘉碼頭: 約10萬(wàn)方，或于2014年10月試營(yíng)業(yè)，與已開(kāi)業(yè)的龍湖星悅薈濱江商業(yè)體連成一體，修整一新的北濱路由此進(jìn)入商業(yè)快速發(fā)展期，在商業(yè)規(guī)模與濱江廣場(chǎng)景觀方面雖與南濱路尚有差距，但有江北嘴CBD商務(wù)人群及近300萬(wàn)方的濱江住區(qū)人口支撐，相信北濱路的商貿(mào)發(fā)展或于2014年開(kāi)始步入快車道。

5.2明日城市：約2W方，五里店轉(zhuǎn)盤的社區(qū)生活中心將于2013年年內(nèi)伴隨華潤(rùn)萬(wàn)家超市的開(kāi)業(yè)而面市。

     總體而言，當(dāng)下的江北嘴CBD一方面是井架高聳，高樓框架林立，一方面綠樹(shù)草坪成蔭；一方面是局部街道車輛停滿，車庫(kù)暴滿，一方面局部道路、廣場(chǎng)、公園略顯空曠，一方面投資者看好其未來(lái)發(fā)展空間，一方面投資者因當(dāng)下的階段性不成熟而裹足不前。

當(dāng)下江北嘴CBD的面臨的階段性尷尬：

1、果腹的選擇尚且不足，何談商務(wù)配套，沒(méi)有配套的商務(wù)產(chǎn)業(yè)談何快速形成競(jìng)爭(zhēng)力。

2012年入住的金融街大量的上班族群天天為那頓午飯而躊躇，為公交與出租車的缺失而焦酌，坐在甲級(jí)寫字樓觀嘉陵江景，間或舉步中央公園或聚閑巖公園，雖可盡享生態(tài)辦公之愜意，然而沒(méi)有足夠的商業(yè)配套也讓先期入駐的商務(wù)人群尷尬不已，除了兩三家快餐店與非著名小咖啡館之外，這里再無(wú)其它餐飲選擇。沒(méi)有品質(zhì)商業(yè)配套的商務(wù)辦公是遺憾的，也是不幸福的，沒(méi)有生活、沒(méi)有休閑的甲級(jí)寫字樓空余玻璃幕墻的炫目，大堂的落寞高大，上班族匆匆行跡……

2、公交缺失，讓多數(shù)重慶市民只能遠(yuǎn)觀其宏大而難以涉足體驗(yàn)其美好。

進(jìn)入江北嘴CBD腹地大劇院的公交線路只有兩條，間隔發(fā)班或超15分鐘，進(jìn)出江北嘴CBD對(duì)于城市大多數(shù)的“BMWT族"（bus、 metro、walk、taxi）其實(shí)都是一種不小的挑戰(zhàn)，當(dāng)下的江北嘴CBD被動(dòng)的成為了有車族的樂(lè)園……自中央公園、科技館、大劇院投用以來(lái)，江北嘴道路兩側(cè)常常是車滿為患，也是“PL”完成罰單任務(wù)的理想突擊之地，鄙人至少就貢獻(xiàn)了兩張。

3、營(yíng)商促進(jìn)政策的缺失，致江北嘴CBD商業(yè)商務(wù)導(dǎo)入遲緩，賣樓步履為艱是有原因的。

江北嘴高樓蓋起來(lái)了不少，樓宇品質(zhì)全重慶無(wú)出其右，但商務(wù)辦公導(dǎo)入速度并不理想，為什么“美巢”呈現(xiàn)，未讓鳳凰心動(dòng)呢？顯然是因?yàn)楫?dāng)下的江北嘴“空洞生硬，骨感有余”而“豐盈溫婉嚴(yán)重不足”，沒(méi)有任何營(yíng)商促進(jìn)政策出臺(tái)，沒(méi)有構(gòu)建良好的營(yíng)商平臺(tái)，沒(méi)有構(gòu)建起屬于江北嘴CBD的幸福完善生活體系，賣力的樓宇租售吆喝唯余“簡(jiǎn)單粗暴、生硬”的口號(hào)從風(fēng)中飄過(guò)，深入人心自然難矣！

4、公共大型導(dǎo)示體系缺失，讓社會(huì)公眾難以直觀體驗(yàn)江北嘴CBD未來(lái)的宏偉壯美。

開(kāi)發(fā)商都在不遺余力的做情景示范區(qū)，通過(guò)當(dāng)前所見(jiàn)及未來(lái)所得的方式撩動(dòng)投資者的心弦，江北嘴CBD這么一個(gè)“高端大氣上檔次”的“新重慶陽(yáng)具”更不能止步于公園、教堂、兩館，何不在主要道路口規(guī)劃設(shè)置江北嘴CBD的大型導(dǎo)示系統(tǒng)，讓步入江北嘴CBD的人群可親晰的知道江北嘴CBD重要項(xiàng)目的建設(shè)及分布，以此強(qiáng)化公眾對(duì)江北嘴的建設(shè)與發(fā)展進(jìn)度的了解。有了這些大型的導(dǎo)示體系，至少可以讓那些慕名到達(dá)江北嘴，看著寬闊的道路，一臉迷茫仍然不知科技館、大劇院該往何處去的群眾少一些麻煩。

5、江北嘴CBD管理服務(wù)平臺(tái)的缺失，缺少整合的力量，如何快速形成強(qiáng)大的新生代商圈。

每個(gè)商圈都有一個(gè)組織，那就是商圈辦；江北嘴CBD也應(yīng)當(dāng)有自己的管委會(huì)，以組織的力量來(lái)為江北嘴區(qū)域的崛起、發(fā)展、壯大提供支持。這樣的營(yíng)商服務(wù)型政務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在商務(wù)圈成形之前構(gòu)建，為江北嘴的前期發(fā)展協(xié)調(diào)、奔走、爭(zhēng)取政策，同時(shí)也做好江北嘴商圈的經(jīng)營(yíng)與管理，唯此江北嘴商圈才有更多機(jī)會(huì)以新晉力量在升級(jí)擴(kuò)容的解放碑與觀音橋之間取得一席之地。江北或江北嘴商圈的成形發(fā)展成為主城區(qū)中少數(shù)擁有兩個(gè)高品質(zhì)商圈的區(qū)域而在重慶城市商貿(mào)中拔得頭籌；這到江北區(qū)府的為政者而言是很劃算的大買賣，其中關(guān)鍵還是看江北嘴CBD的行政管轄權(quán)是在區(qū)府還是市府的問(wèn)題。

6、公園、廣場(chǎng)雖多、雖大，但基本配套服務(wù)設(shè)施缺失，買瓶水都要靠“三無(wú)”游攤小販為人民服務(wù)。

   感謝重慶歷屆政府的努力，以致于重慶成了全國(guó)最不缺公園的公園城市，從這個(gè)方面來(lái)講，重慶人民是很幸福的；但重慶的公園建設(shè)或被為政者的簡(jiǎn)單思維所誤。在重慶“公園即公園、廣場(chǎng)即廣場(chǎng)”，干凈的令人絕望，重慶的城市公園大（規(guī)模大）、同（嚴(yán)重同質(zhì)化）無(wú)異。修公園的時(shí)候基本未能有機(jī)整合事關(guān)休閑人群便捷、優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)的商業(yè)配套，由此造成公園兩個(gè)方面的問(wèn)題：一方面公園日常維護(hù)成本難以通過(guò)公園的配套設(shè)施的商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益來(lái)平衡，長(zhǎng)期吃財(cái)政飯的公園經(jīng)營(yíng)何談管理品質(zhì)，何談可持續(xù)？另一方面，生硬的割裂商業(yè)與公園的有機(jī)聯(lián)系，導(dǎo)致公園觀光休閑人群的休閑體驗(yàn)大大貶損。沒(méi)有吃的，沒(méi)有喝的，沒(méi)有歇的，沒(méi)有服務(wù)的公園對(duì)社會(huì)公眾能有多大的意義。當(dāng)前，江北嘴CBD公園與廣場(chǎng)基本都在沿襲重慶所有公園“沒(méi)錢途、體驗(yàn)單一”的老路，令人倍感遺憾。

   或許為政者或許會(huì)說(shuō)，中央公園的有老街商業(yè)，但那種“高端大氣上檔次”的商業(yè)配套可不是普通老百姓敢隨便體驗(yàn)的。

  或許為政者會(huì)說(shuō)，江北嘴CBD有80萬(wàn)方商業(yè)配套啊，但我只是想說(shuō)“遠(yuǎn)水解不了當(dāng)前口渴”，而且我講的公園與商業(yè)有機(jī)融合，而不是簡(jiǎn)單的有無(wú)或多少的問(wèn)題。

     江北嘴CBD自誕生之日，從來(lái)不缺溢美之詞，江北嘴CBD的美好前景也無(wú)庸置疑；在當(dāng)下重慶商務(wù)市場(chǎng)總體階段性供過(guò)于求，江北嘴CBD開(kāi)始從賣地、建設(shè)階段向辦公營(yíng)商階段過(guò)渡，如何加快江北嘴CBD的發(fā)展進(jìn)程，更快的走向壯大成熟；如何為強(qiáng)化企業(yè)入駐營(yíng)商的信心，如何為已入駐的企業(yè)、人群即早的提供完善的服務(wù)與配套；如何通過(guò)人群、產(chǎn)業(yè)的聚合效應(yīng)讓江北嘴CBD走向真正的“幸福、高端、大氣、上檔次”，這其實(shí)是當(dāng)下江北嘴CBD的企業(yè)及江北嘴CBD大地主、江北區(qū)政府應(yīng)當(dāng)即刻著手考慮并即早啟動(dòng)的大事、要事。

   當(dāng)然，或許本篇的議論根本就不足以引發(fā)為政者的關(guān)注，因?yàn)樽鳛槠胀�民眾的我信息是不�?duì)稱的，對(duì)于江北嘴CBD的看法與解法難免留于膚淺，對(duì)于一盤大棋局來(lái)講，本來(lái)就不爭(zhēng)朝夕的，隨它慢慢去吧，反正“款已到賬”，來(lái)日尚多……

   值得慶幸的是江北嘴CBD再做太久等待，財(cái)信廣場(chǎng)時(shí)尚生活中心或于2014年末“攜3D巨幕影城、30余家主流商務(wù)餐飲、兒童樂(lè)園、主題書吧、少量精致零售及優(yōu)雅生活服務(wù)”全品類業(yè)態(tài)致獻(xiàn)光臨江北嘴CBD的商務(wù)、休閑人群與幸福家庭，開(kāi)啟江北嘴CBD完備生活體系新時(shí)代。（謝尚偉2013年9月20日于美茵河谷）