99久久精品这里只有精品,欧美+日韩精品,国产欧美日韩中文久久,黄 色 成 人 免费网站,久久久噜噜噜久久

當(dāng)前位置: 聯(lián)商論壇 → 貼子
'+menustr+ '
');" value="發(fā) 帖">
閱讀:[]   跟帖:[1]  

主題:商業(yè)地產(chǎn)三大租賃模式

 
南京山百

 積分:46  金幣:11
 發(fā)表于 2013-07-24 16:44 | 只看他
樓主
商業(yè)地產(chǎn)三大租賃模式分析(圖表)

  商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營正如這句話所說,“打江山容易守江山難!”。一個(gè)購物中心建起來不難,難在其后續(xù)的經(jīng)營管理,這也是商業(yè)地產(chǎn)的核心所在。 

  一、租賃的三種模式

  現(xiàn)在消費(fèi)者已經(jīng)不僅僅滿足于購物,而是需要多層次的購物享受。數(shù)據(jù)顯示,目前中國在建購物中心規(guī)模居全球首位。為了滿足顧客多樣性的需求,傳統(tǒng)百貨企業(yè)也逐漸向覆蓋百貨、超市和娛樂等業(yè)態(tài)的購物中心進(jìn)行轉(zhuǎn)型。很多老百貨也重新定位“購物中心式百貨店”進(jìn)行升級調(diào)整。商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)9癯鲎馀c實(shí)際用家,商場獲租金收益,鋪位或?qū)9竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營,獲取經(jīng)營收益,承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。此外,還可委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。

  租賃模式具體又分為零售產(chǎn)權(quán)整體租賃、零售產(chǎn)權(quán)分零租賃和自留產(chǎn)權(quán)整體租賃三種模式。  

主要模式

主要特征

優(yōu)勢分析

劣勢分析

適用物業(yè)

零售產(chǎn)權(quán)整體租賃

三權(quán)分立(所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)),售后返租,委托專業(yè)公司經(jīng)營管理

快速回籠資金,風(fēng)險(xiǎn);可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面

涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié),對開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力要求極高;二層以上的商鋪銷售難度大

大型封閉式商場

零售產(chǎn)權(quán)分零租賃

二權(quán)分立(所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)直接分散到客戶),由產(chǎn)權(quán)所有人經(jīng)營管理

開發(fā)商資金壓力小、運(yùn)作周期短、短期回報(bào)高、長遠(yuǎn)隱患相對不明顯

往往一賣就散,后期難于管理,對物業(yè)的形象和開發(fā)商的品牌有損

專業(yè)型商業(yè)步行街和低層商業(yè)樓盤、專業(yè)市場

自留產(chǎn)權(quán)整體租賃

二權(quán)分立(所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)),由經(jīng)營方負(fù)責(zé)整體經(jīng)營,不拆零銷售

產(chǎn)權(quán)租賃關(guān)系明晰、簡單;無違規(guī)之嫌,操作安全簡便;推廣費(fèi)用低

資金回收有限;對開發(fā)商的社會公關(guān)能力要求極高

中型的百貨商場和超市

  二、模式1:零售產(chǎn)權(quán)整體租賃

  整體租賃的商業(yè)物業(yè)又稱作“管理型商鋪”,其根本特征是開發(fā)商拆零銷售產(chǎn)權(quán)回收資金,通過長達(dá)10-20 年固定化、利率化的返租回報(bào),將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回,然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營,獲取租金,回報(bào)投資者。因?yàn)橛蓪I(yè)公司代為管理,投資者獲取長期穩(wěn)定的返租回報(bào),故名“管理型商鋪”。

  “管理型商鋪”是新型購物中心開發(fā)模式,其根本特征是開發(fā)商拆零銷售產(chǎn)權(quán)回收資金,通過長達(dá)10-20 年固定化、利率化的回租回報(bào),將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回,然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營,獲取租金,回報(bào)投資者。如贏盛操盤的某四線城市的購物公園項(xiàng)目,即是在散售回籠資金的背景下,同時(shí)運(yùn)用“統(tǒng)一招商”策略的典型案例。

  1.適合物業(yè)類型

  這是一種高收益低風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式,適用于大型封閉式商場。從具體的項(xiàng)目運(yùn)作來看,通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了巨額資金,大大緩解了開發(fā)商的資金緊張問題。而回收商鋪經(jīng)營權(quán)歸專業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營管理,則進(jìn)一步增強(qiáng)了中小投資者的信心,促進(jìn)了商鋪的銷售。

  在具體操作過程中,贏盛操盤的廣州白云綠地中心、蘄春棕盛購物公園等項(xiàng)目均采取所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式:為提高市場接納力,將商場產(chǎn)權(quán)劃整為零,劃分為30-100 平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金。然后通過回報(bào)租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán),其年回報(bào)利率定在8%左右(高于銀行貸款利率才有吸引力)。這樣所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權(quán),實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下,最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價(jià)值,同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金增長空間。

  2.優(yōu)勢

  從商業(yè)經(jīng)營角度看,管理型商鋪類似于整體自營的大型商場和專業(yè)市場,與沿街獨(dú)立商鋪或零售零租的商業(yè)街產(chǎn)生了較大的區(qū)別,有利于與沿街獨(dú)立商鋪的競爭:

資金回籠快、便于統(tǒng)一管理

管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL 之間的過渡產(chǎn)品,它集合了產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點(diǎn)和大型購物廣場統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)勢。既能夠在短期內(nèi)回收大量資金,又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面

免去產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)營管理

對購房投資者而言:管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩,投資收益較為長久而穩(wěn)定,并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

有利長遠(yuǎn)規(guī)劃管理

從商業(yè)經(jīng)營角度看,管理型商鋪在整體經(jīng)營上對于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定,有助于各經(jīng)營商家入駐前對項(xiàng)目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測,從而做出正確的決策。且與各經(jīng)營商家的租賃期限和租金相對穩(wěn)定,有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng)營的規(guī)劃與預(yù)測

 3. 劣勢

  劣勢1:投資回報(bào)合同期較長,合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測

  在投資者與商業(yè)管理公司簽訂的投資回報(bào)合同中,為保證主力商家的長期經(jīng)營,一般合同期長達(dá)10-15年。在此期間,因經(jīng)營管理不善,租金收益較低不足以償還投資者的固定回報(bào),甚至商場整體倒閉的可能性是完全存在的。大型封閉式商場基本無臨街鋪面,各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大,主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗,會導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。

  劣勢2:投資回報(bào)合同期滿后的未來前景難以預(yù)測

  10-15年的合同期滿后,購房者重新獲得商鋪的經(jīng)營權(quán)。如果此時(shí)商場整體經(jīng)營正常,投資者可能不滿足于不到10% 的投資回報(bào)率,要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租;如果此時(shí)商場已是慘淡經(jīng)營,投資者(尤其是一層商鋪的投資者)可能出于對商業(yè)管理商的不信任,同樣要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租,這將會破壞商場統(tǒng)一經(jīng)營格局,引發(fā)一系列不可預(yù)測的嚴(yán)重后果。

  劣勢3:二層以上的商鋪銷售難度大,投資者風(fēng)險(xiǎn)高

  大型封閉式商場各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大,主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗,一層商鋪尚可依靠一定的客流量繼續(xù)維持,二層及以上的商鋪卻無力回天。

  三、模式2:零售產(chǎn)權(quán)、分零租賃

  零售零租的運(yùn)作模式有著旺盛而長久的生命力,也受到廣大的中小開發(fā)商和專業(yè)投資者的青睞。

  1. 適合物業(yè)類型

  零租零售產(chǎn)權(quán)的商鋪雖然在外部環(huán)境上順應(yīng)了廣大中小投資者投資發(fā)展的趨勢,又能為開發(fā)商帶來較大的短期收益,長期風(fēng)險(xiǎn)相對較小。但其適應(yīng)面較窄,主要適用于專業(yè)型商業(yè)街,并不適用于復(fù)合型商業(yè)街,更不適用于樓層較高的商場。

  2. 優(yōu)勢

  對開發(fā)商而言,資金壓力小,運(yùn)作周期短、短期回報(bào)高、長遠(yuǎn)隱患相對不明顯。對專業(yè)投資者而言,這種獨(dú)門獨(dú)戶、產(chǎn)權(quán)完整的小商鋪,其產(chǎn)權(quán)明晰,對物業(yè)享有完全的控制權(quán)、既可出租又可自營、易變現(xiàn),因樓層低或?yàn)殚_放式商業(yè)街,其長遠(yuǎn)風(fēng)險(xiǎn)相對封閉式管理型商鋪較低。但產(chǎn)權(quán)的順利拆零銷售并不意味著項(xiàng)目整體運(yùn)營的成功,從長遠(yuǎn)來看,決定商業(yè)物業(yè)是否成功的關(guān)鍵在于經(jīng)營,前期所有的工作都是經(jīng)營這個(gè)環(huán)節(jié)的鋪墊。但零租零售型商鋪?zhàn)畲蟮牧觿菥驮谟诮?jīng)營。

  3. 劣勢

  劣勢1:經(jīng)營權(quán)分散,難于控制管理

  各個(gè)商鋪經(jīng)營權(quán)完全分散,開發(fā)商或管理公司很難控制,整體的經(jīng)營定位、檔次主要為經(jīng)營商家自行調(diào)節(jié),甚至投資者都處于被動地位,經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)很大。各獨(dú)門獨(dú)戶的商鋪由各投資者自行出租后,連起碼的開張、關(guān)門時(shí)間都無法統(tǒng)一,如何樹立商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一形象。產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)的分零造成經(jīng)營定位的不明確,經(jīng)營格局的混亂,導(dǎo)致經(jīng)營商家的效益、投資者的回報(bào)、開發(fā)商和商業(yè)管理公司的品牌得不到保證。

  劣勢2:公難面積大,投資回報(bào)率降低

  復(fù)合型商業(yè)街如果是室內(nèi)的,往往公攤面積接近50% ,投資回報(bào)相對降低,而且因無整體的經(jīng)營策劃,上行人流量少,二層及以上的商鋪經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)極高。

  劣勢3:受天氣影響大,效益不穩(wěn)定

  復(fù)合型商業(yè)街如果是露天的,則受季節(jié)、天氣影響較大,僅在春秋暖陽之際才可能吸引較多人流量,而長達(dá) 9 個(gè)月的酷暑嚴(yán)寒陰雨時(shí)節(jié)都拒客于千里之外,季節(jié)、氣候?qū)土髁康呢?fù)面影響極大。

  四、模式3:自留產(chǎn)權(quán)、整體租賃:

  1. 適合物業(yè)類型

  整體租賃,不售產(chǎn)權(quán)的運(yùn)作模式是非常普遍的,目前大多數(shù)中型規(guī)模的百貨商場和超市等所在的商業(yè)物業(yè)都采用了這種模式。零售業(yè)對資產(chǎn)的流動性要求較高,一般都是通過租賃的方式取得對物業(yè)的使用權(quán)。

  2. 優(yōu)勢

  優(yōu)勢1:產(chǎn)權(quán)租賃關(guān)系明晰、簡單

  這種方式由于不涉及產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓,僅僅是租賃方與承租方的關(guān)系,雙方責(zé)權(quán)利劃分簡單,有利于靈活的合作。無違規(guī)之嫌,操作安全簡便與返租、回報(bào)、分紅等涉及產(chǎn)權(quán)拆零的模式不同,整體租賃、不售產(chǎn)權(quán)的方式不存在打擦邊球等違規(guī)之嫌,操作安全簡便,不易產(chǎn)生法律漏洞等隱患。

  優(yōu)勢2:推廣費(fèi)用低

  整體租賃只針對具有一定知名度的零售業(yè)或?qū)I(yè)商家,而不是對眾多的中小商家進(jìn)行招商,不售產(chǎn)權(quán)也省卻了與廣大的中小投資者打交道的麻煩。這樣大大節(jié)省了面向公眾市場的營銷宣傳費(fèi)用,而營銷費(fèi)用一般能占到項(xiàng)目總銷售額的1%-3%,數(shù)額較大。

  優(yōu)勢3:固定資產(chǎn)的增值,樓盤的銷售推動

  成功的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營會帶來雙贏的良好局面,它能形成以其為核心的新商業(yè)圈,大幅度提升該地區(qū)的人流量,達(dá)到商業(yè)物業(yè)自身的不斷增值。而項(xiàng)目住宅銷售率、入住率的提高,同樣也為經(jīng)營商帶來大量長期有效的消費(fèi)群體,這樣相互促進(jìn),共同發(fā)展壯大。

  3. 劣勢

  劣勢1:資金回收有限

  目前銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款控制力度的加大,上市融資更是難于登天,而房地產(chǎn)開發(fā)又是資金密集型的投資行為,周期長、風(fēng)險(xiǎn)高。對于廣大中小開發(fā)商而言,融資渠道極為有限,融資成本較高。整租不售產(chǎn)權(quán)的方式只能回收少量的資金,對捉襟見肘的開發(fā)商而言,是很大的考驗(yàn)。尤其在工程建設(shè)期間,因?yàn)榻ㄔO(shè)資金緊張、融資渠道有限,只好破釜沉舟,拆零產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售。

  劣勢2:對開發(fā)商的社會公關(guān)能力要求極高

  能否引進(jìn)知名度較高的大商家,除了與項(xiàng)目自身的位置、面積、層高、配套等硬件條件有關(guān)系,也是對開發(fā)商外部公共關(guān)系的一種檢驗(yàn)。在空置營業(yè)用房數(shù)量巨大,新興小區(qū)商業(yè)配套需求旺盛的條件下,知名度較高的商家成為開發(fā)商爭奪的焦點(diǎn),其選擇余地很大,需要開發(fā)商具有極強(qiáng)的社會公關(guān)能力才能爭奪到這種“稀缺資源”。

  劣勢3:商業(yè)裙樓的先天劣勢

  除了少數(shù)開發(fā)商為零售商量身訂做營業(yè)用房,目前的商業(yè)裙樓基本上都是作為塔樓的補(bǔ)缺或配套。如住宅塔樓的裙樓,常常做成超市或餐飲店或會所等,優(yōu)先彌補(bǔ)物業(yè)自身配套和周邊配套的空缺或不足,為住宅的銷售服務(wù),成為提升樓盤附加值的賣點(diǎn)。但裙樓的經(jīng)營業(yè)態(tài)會受到塔樓形態(tài)的制約,比如塔樓是住宅,裙樓就不宜經(jīng)營油煙過重的餐飲。而且開發(fā)商前期缺乏商業(yè)經(jīng)營的專業(yè)人才,所修的商業(yè)地產(chǎn)都存在不少缺點(diǎn),目前眾多住宅裙樓的柱網(wǎng)、承重墻、剪力墻等分布不規(guī)則等現(xiàn)象,都限制了商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇及降低了商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。  

引用 回復(fù) 收藏
編輯 |

  頂部


  快速回復(fù) 高級回復(fù)
用戶名:   密碼:   [注冊]
[Ctrl+Enter直接提交帖子]  



網(wǎng)站簡介 | 聯(lián)系我們 | 法律聲明

ICP證:浙B2-20070104