當(dāng)前位置: 聯(lián)商論壇 → → 貼子

'+menustr+ '

');" value="發(fā) 帖">

閱讀:[] 跟帖:[11]

主題：百貨業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛之海雅繽紛城（中）

管理主題：刪除 | 鎖定 | 精華 | 固頂 | 總固頂 | 圖庫(kù)

積分:6773 金幣:1690

發(fā)表于 2013-06-03 13:15 | 只看他

樓主

國(guó)內(nèi)百貨業(yè)轉(zhuǎn)型之痛（中）

續(xù)：

項(xiàng)目定位模糊，地塊價(jià)值有待挖掘
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，判斷一個(gè)地塊的價(jià)值往往取決于項(xiàng)目地段、交通環(huán)境、周邊消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力、片區(qū)規(guī)劃、土地形狀幾方面。以海雅繽紛城為例，該項(xiàng)目地處寶城5區(qū)建安一路與新圳路交匯處，地處寶安傳統(tǒng)的核心商圈位置，東北側(cè)是建安一路，西北側(cè)是新圳路，東南側(cè)是寶龍北巷，西南側(cè)是寶民路，用地總面積42386.07平方米，僅僅比廣州太古匯的地塊少數(shù)千平米，該地塊屬性適合開(kāi)發(fā)哪些產(chǎn)品或物業(yè)組合？是否分期開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)策略如何？我們且回過(guò)頭來(lái)看，海雅繽紛城這塊商住用地，在寶安傳統(tǒng)的商業(yè)中心已屬于絕版的稀缺地塊，地塊相對(duì)較方正，該地塊距南頭關(guān)較近，位于主干道107國(guó)道附近、次主干道建安一路旁，交通可達(dá)性較高，項(xiàng)目周邊配套成熟、商業(yè)氛圍濃厚，地塊3公里半徑為寶安傳統(tǒng)商業(yè)中心，周邊高尚住宅小區(qū)林立，與家樂(lè)福的香繽廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)家、建安一路商業(yè)街等為鄰、周邊學(xué)校、購(gòu)物商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、寫(xiě)字樓、餐飲、通信等周邊配套完善、區(qū)內(nèi)基本為舊的傳統(tǒng)的商業(yè)與服務(wù)設(shè)施，商圈急全新的業(yè)態(tài)組合與產(chǎn)品來(lái)升級(jí)，無(wú)疑市場(chǎng)機(jī)會(huì)空白進(jìn)入時(shí)機(jī)較佳。海雅繽紛城定位為寶安中心區(qū)的新商業(yè)“地標(biāo)”抑或小資中產(chǎn)人群“娛樂(lè)休閑首選目的地”？其主題定位又是什么？從該項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣及業(yè)態(tài)組合等觀察，該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)至今傳遞給寶安廣大消費(fèi)者除了一個(gè)“大盒子”有零售、餐飲、影院（劇院、冰場(chǎng)尚未開(kāi)業(yè)外）印象頗為深刻，剩下的就是一個(gè)模糊的“繽紛城”并無(wú)其它，如何與竟?fàn)幧虡I(yè)南山的海岸城、益田假日廣場(chǎng)等有效區(qū)隔及截流本地中高端消費(fèi)。

然而，筆者，想說(shuō)的是國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自2008開(kāi)始，由過(guò)去單一功能模式向集酒店、商務(wù)辦公、公寓住宅、商業(yè)街、購(gòu)物中心、會(huì)展中心等多種功能于一體的高度復(fù)合型的商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展。由于國(guó)內(nèi)百貨業(yè)在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展理念不清晰，對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟開(kāi)發(fā)模式與產(chǎn)品物業(yè)組合認(rèn)識(shí)不清晰，比如怎樣通過(guò)該地塊獲取合理的回報(bào)？現(xiàn)產(chǎn)品物業(yè)組合與追求的回報(bào)目標(biāo)是否合理？它的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？如何控制風(fēng)險(xiǎn)等？該地塊逾4.2萬(wàn)平米的面積，僅僅蓋一個(gè)“大盒子”和2棟小塔樓，無(wú)疑顯得產(chǎn)品功能與業(yè)態(tài)比較單一，也不利于百貨企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)積累寶貴的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如此絕版的地塊，這樣開(kāi)發(fā)似乎有點(diǎn)“暴殄天物”了。如果我們將該項(xiàng)目置于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)的放大鏡下觀察，按常規(guī)經(jīng)驗(yàn)研判該項(xiàng)目如果由專(zhuān)業(yè)、資深商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人操盤(pán)抑或易主為專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，該項(xiàng)目將最少仍可輕松挖掘增值5-10億元RMB或以上�？梢�(jiàn)項(xiàng)目地塊的價(jià)值如果深挖潛力非常巨大，而這又主要緣于我們國(guó)內(nèi)的百企企業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)或決策們不懂商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，更不懂得現(xiàn)代綜合體中的業(yè)態(tài)與產(chǎn)品組合，以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目盈利模式與產(chǎn)品研究。

開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本高，資金回籠周期長(zhǎng)

以海雅繽紛城為例，一個(gè)集中性商業(yè)“大盒子”整體持有，二棟低層塔樓為可變現(xiàn)物業(yè)，該項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)初步研判實(shí)際投資總額預(yù)估28億元左右，筆者研判“大盒子”海雅繽紛城項(xiàng)目由于整體持有，其開(kāi)發(fā)含建安成本、地價(jià)等總開(kāi)發(fā)需沉淀資金約15億元，除去自有資金，海雅繽紛城的發(fā)展商仍需背負(fù)約12億元的巨額銀行利息，如此一筆巨額的開(kāi)發(fā)資金投入，且在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后，基于現(xiàn)開(kāi)業(yè)率及運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀，處于市場(chǎng)養(yǎng)商期的首三年，客流嚴(yán)重不足，商戶(hù)經(jīng)營(yíng)相對(duì)較困難，以海雅繽紛城項(xiàng)目的體量及運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)及經(jīng)驗(yàn)，筆者保守估計(jì)其市場(chǎng)養(yǎng)商期最少需5年左右，如此漫長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期及背負(fù)的巨額銀行貸款。筆者相信，該項(xiàng)目目前的整體租金收入尚難以維持銀行利息及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)日常費(fèi)用，可見(jiàn)如此開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)較高，如果未能順利渡過(guò)市場(chǎng)養(yǎng)商期，投資風(fēng)險(xiǎn)驟然增大，進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目投資失敗。

我們國(guó)內(nèi)的百貨企業(yè)或許仍蒙在鼓里，在我國(guó)從來(lái)不缺單體“大盒子”的購(gòu)物中心，從北京的金源MALL、四川的熊貓城、東莞華南MALL等，然而，就是這些大盒子到如今況且仍在死亡線上掙扎。就拿眼前的危機(jī)來(lái)說(shuō)，相隔不到百米的中糧“大悅城”即將開(kāi)發(fā)25區(qū)項(xiàng)目，該地塊中糧集團(tuán)將完全按照“大悅城”品牌來(lái)進(jìn)行復(fù)制，“大悅城”在國(guó)內(nèi)可謂與“深圳萬(wàn)象城”齊名同為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)地的標(biāo)桿企業(yè)，其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)策略與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)均非常強(qiáng)大！海雅繽紛城的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)未來(lái)將何以應(yīng)對(duì)。商業(yè)地產(chǎn)的比拼將比傳統(tǒng)的百貨零售業(yè)血拼更殘酷！除了項(xiàng)目發(fā)展商的實(shí)力、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)程度與駕奴能力，最終將比拼項(xiàng)目的綜合實(shí)力，項(xiàng)目的定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)組合、營(yíng)銷(xiāo)手段及策略、市場(chǎng)細(xì)分的目標(biāo)群體定位等，而且，大悅城還擁有很好的可塑性及后發(fā)優(yōu)勢(shì)，加上“大悅城”運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在商業(yè)綜合體多年的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)；還有寶安新中心CBD區(qū)寶安本土的地產(chǎn)強(qiáng)龍鴻榮源的“壹方中心城”中高端城市綜合體，其定位及產(chǎn)品物業(yè)及區(qū)位、交通體系、配套等無(wú)疑亦是“海雅繽紛城”未來(lái)更大的一個(gè)挑戰(zhàn)。如果現(xiàn)階段無(wú)法讓目標(biāo)消費(fèi)者在日趨細(xì)分的市場(chǎng)中識(shí)別本項(xiàng)目，進(jìn)而形成偏好與忠誠(chéng)，恐怕屆時(shí)為時(shí)已晚。

有興趣的朋友，敬請(qǐng)關(guān)注。。。

熊杰于2013/06/03

xiongjie25- 該帖于 2013-6-4 10:30:00 被修改過(guò)

相關(guān)帖子:

·百貨業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之痛（下）

·百貨業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛之海雅繽紛城（上）

·醫(yī)院開(kāi)進(jìn)購(gòu)物中心對(duì)百貨業(yè)轉(zhuǎn)型的啟示

·百貨業(yè)轉(zhuǎn)型之困

·百貨業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)創(chuàng)特色

·銀泰百貨1億試水電子商務(wù) 或促傳統(tǒng)百貨業(yè)轉(zhuǎn)型

·百貨業(yè)轉(zhuǎn)型：垂死掙扎還是欲火重生

·投資商鋪有講究合理的購(gòu)置時(shí)機(jī)是關(guān)鍵

---------------------------------------------------
愿窮畢生努力成為國(guó)內(nèi)知識(shí)型商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人

編輯 |

杜遠(yuǎn)鵬

積分:208 金幣:122

14
關(guān)注

10
粉絲

12
帖子

發(fā)表于 2013-06-03 19:58 | 只看他

2樓

熊總好~我們老鄉(xiāng)啊，我湖北荊門(mén)的。海雅繽紛城的前期策劃是美格行做的，我恰好看過(guò)它的定位報(bào)告，本來(lái)準(zhǔn)備去看看的，一直沒(méi)時(shí)間去現(xiàn)場(chǎng)考察�？茨愕奈恼赂杏X(jué)學(xué)到了好多，視野和角度明顯都是有一定高度啊。
不過(guò)關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目你有沒(méi)有更好的項(xiàng)目定位或者思路呢？

設(shè)為骨貼 | 刪除 | 編輯 | 引用帖子 | 回復(fù)

LYJ899

積分:88 金幣:44

0
關(guān)注

0
粉絲

34
帖子

發(fā)表于 2013-06-03 20:48 | 只看他

3樓

挺壯觀的。

---------------------------------------------------
www.sungame-sungame.com www.sun988-sun988.com www.sss988-sss988.com

設(shè)為骨貼 | 刪除 | 編輯 | 引用帖子 | 回復(fù)

積分:6773 金幣:1690

發(fā)表于 2013-06-04 08:43 | 只看他

4樓

保持聯(lián)系，上面有我的聯(lián)系方式，關(guān)于本文中所講的項(xiàng)目缺乏清晰的主題定位，至于思路當(dāng)然也有，但仍需要數(shù)據(jù)來(lái)支撐與論證

------ 以下是引用的內(nèi)容 ----------------
[b][a href="/u/杜杜杜dyp/" target="_blank"]杜遠(yuǎn)鵬：[/a][/b]熊總好~我們老鄉(xiāng)啊，我湖北荊門(mén)的。海雅繽紛城的前期策劃是美格行做的，我恰好看過(guò)它的定位報(bào)告，本來(lái)準(zhǔn)備去看看的，一直沒(méi)時(shí)間去現(xiàn)場(chǎng)考察�？茨愕奈恼赂杏X(jué)學(xué)到了好多，視野和角度明顯都是有一定高度啊。
不過(guò)關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目你有沒(méi)有更好的項(xiàng)目定位或者思路呢？

---------------------------------------------------
愿窮畢生努力成為國(guó)內(nèi)知識(shí)型商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人

設(shè)為骨貼 | 刪除 | 編輯 | 引用帖子 | 回復(fù)

www.love21cn.com

積分:44 金幣:19

1
關(guān)注

0
粉絲

12
帖子

發(fā)表于 2013-06-04 09:33 | 只看他

5樓

熊總好~關(guān)于你說(shuō)的，僅僅蓋一個(gè)“大盒子”和2棟小塔樓，無(wú)疑顯得產(chǎn)品功能與業(yè)態(tài)比較單一；我也學(xué)到了不少東西，但是，如果不這樣，我們又更好的物業(yè)組合，求賜教

設(shè)為骨貼 | 刪除 | 編輯 | 引用帖子 | 回復(fù)

別山草民

積分:2391 金幣:1133

16
關(guān)注

23
粉絲

645
帖子

發(fā)表于 2013-06-04 09:47 | 只看他

6樓

這個(gè)項(xiàng)目如僅僅從購(gòu)物中心的角度分析，正如熊總所言，只不過(guò)，涂老板在這個(gè)項(xiàng)目上所圖并非如此。項(xiàng)目拿地時(shí)間應(yīng)該超過(guò)五年，除購(gòu)物中心部分，其他出售物業(yè)的溢價(jià)怕是早將其投資收回了。

設(shè)為骨貼 | 刪除 | 編輯 | 引用帖子 | 回復(fù)

積分:6773 金幣:1690

發(fā)表于 2013-06-04 12:49 | 只看他

7樓

怎樣的方式收回投資？該地塊4.23萬(wàn)平米的地價(jià)+開(kāi)發(fā)建設(shè)資金等投入，僅靠二棟低樓層的公寓可變現(xiàn)物業(yè)如何收回，愿聞其詳？

------ 以下是引用的內(nèi)容 ----------------
[b][a href="/u/別山草民/" target="_blank"]別山草民：[/a][/b]這個(gè)項(xiàng)目如僅僅從購(gòu)物中心的角度分析，正如熊總所言，只不過(guò)，涂老板在這個(gè)項(xiàng)目上所圖并非如此。項(xiàng)目拿地時(shí)間應(yīng)該超過(guò)五年，除購(gòu)物中心部分，其他出售物業(yè)的溢價(jià)怕是早將其投資收回了。

---------------------------------------------------
愿窮畢生努力成為國(guó)內(nèi)知識(shí)型商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人

設(shè)為骨貼 | 刪除 | 編輯 | 引用帖子 | 回復(fù)

摩卡菲爾

積分:22 金幣:51

0
關(guān)注

0
粉絲

1
帖子

發(fā)表于 2013-06-04 17:53 | 只看他

8樓

大師，你好。作為一個(gè)初入行的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者，我想談?wù)勎业南敕�，一個(gè)項(xiàng)目成功與否，最大的影響者應(yīng)該是拿地的開(kāi)發(fā)商，其需求往往是求快消盈利或者樹(shù)立品牌效應(yīng)，提升企業(yè)品牌。再多再好的點(diǎn)子只要與之想矛盾，哪怕很符合項(xiàng)目發(fā)展的方案也會(huì)被卡掉。除非提供點(diǎn)子的乙方自身?yè)碛休^好的操盤(pán)能力用事實(shí)說(shuō)話，那么一個(gè)好點(diǎn)子加上一個(gè)好地塊才能夠打造成功一個(gè)全新的商業(yè)地產(chǎn)。

設(shè)為骨貼 | 刪除 | 編輯 | 引用帖子 | 回復(fù)

余承剛