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主題：百貨業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛之海雅繽紛城（中）

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發(fā)表于 2013-06-03 13:15 | 只看他

樓主

國內(nèi)百貨業(yè)轉(zhuǎn)型之痛（中）

續(xù)：

項目定位模糊，地塊價值有待挖掘
對于商業(yè)地產(chǎn)來說，判斷一個地塊的價值往往取決于項目地段、交通環(huán)境、周邊消費購買力、片區(qū)規(guī)劃、土地形狀幾方面。以海雅繽紛城為例，該項目地處寶城5區(qū)建安一路與新圳路交匯處，地處寶安傳統(tǒng)的核心商圈位置，東北側(cè)是建安一路，西北側(cè)是新圳路，東南側(cè)是寶龍北巷，西南側(cè)是寶民路，用地總面積42386.07平方米，僅僅比廣州太古匯的地塊少數(shù)千平米，該地塊屬性適合開發(fā)哪些產(chǎn)品或物業(yè)組合？是否分期開發(fā)開發(fā)策略如何？我們且回過頭來看，海雅繽紛城這塊商住用地，在寶安傳統(tǒng)的商業(yè)中心已屬于絕版的稀缺地塊，地塊相對較方正，該地塊距南頭關(guān)較近，位于主干道107國道附近、次主干道建安一路旁，交通可達性較高，項目周邊配套成熟、商業(yè)氛圍濃厚，地塊3公里半徑為寶安傳統(tǒng)商業(yè)中心，周邊高尚住宅小區(qū)林立，與家樂福的香繽廣場、華潤萬家、建安一路商業(yè)街等為鄰、周邊學(xué)校、購物商場、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、寫字樓、餐飲、通信等周邊配套完善、區(qū)內(nèi)基本為舊的傳統(tǒng)的商業(yè)與服務(wù)設(shè)施，商圈急全新的業(yè)態(tài)組合與產(chǎn)品來升級，無疑市場機會空白進入時機較佳。海雅繽紛城定位為寶安中心區(qū)的新商業(yè)“地標(biāo)”抑或小資中產(chǎn)人群“娛樂休閑首選目的地”？其主題定位又是什么？從該項目的營銷推廣及業(yè)態(tài)組合等觀察，該項目開業(yè)至今傳遞給寶安廣大消費者除了一個“大盒子”有零售、餐飲、影院（劇院、冰場尚未開業(yè)外）印象頗為深刻，剩下的就是一個模糊的“繽紛城”并無其它，如何與竟?fàn)幧虡I(yè)南山的海岸城、益田假日廣場等有效區(qū)隔及截流本地中高端消費。

然而，筆者，想說的是國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)自2008開始，由過去單一功能模式向集酒店、商務(wù)辦公、公寓住宅、商業(yè)街、購物中心、會展中心等多種功能于一體的高度復(fù)合型的商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展。由于國內(nèi)百貨業(yè)在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時，對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展理念不清晰，對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟開發(fā)模式與產(chǎn)品物業(yè)組合認識不清晰，比如怎樣通過該地塊獲取合理的回報？現(xiàn)產(chǎn)品物業(yè)組合與追求的回報目標(biāo)是否合理？它的風(fēng)險在哪里？如何控制風(fēng)險等？該地塊逾4.2萬平米的面積，僅僅蓋一個“大盒子”和2棟小塔樓，無疑顯得產(chǎn)品功能與業(yè)態(tài)比較單一，也不利于百貨企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)積累寶貴的經(jīng)驗，同時，作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如此絕版的地塊，這樣開發(fā)似乎有點“暴殄天物”了。如果我們將該項目置于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)的放大鏡下觀察，按常規(guī)經(jīng)驗研判該項目如果由專業(yè)、資深商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人操盤抑或易主為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，該項目將最少仍可輕松挖掘增值5-10億元RMB或以上�？梢婍椖康貕K的價值如果深挖潛力非常巨大，而這又主要緣于我們國內(nèi)的百企企業(yè)的運營團隊或決策們不懂商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營，更不懂得現(xiàn)代綜合體中的業(yè)態(tài)與產(chǎn)品組合，以及商業(yè)地產(chǎn)項目盈利模式與產(chǎn)品研究。

開發(fā)運營成本高，資金回籠周期長

以海雅繽紛城為例，一個集中性商業(yè)“大盒子”整體持有，二棟低層塔樓為可變現(xiàn)物業(yè)，該項目整體開發(fā)初步研判實際投資總額預(yù)估28億元左右，筆者研判“大盒子”海雅繽紛城項目由于整體持有，其開發(fā)含建安成本、地價等總開發(fā)需沉淀資金約15億元，除去自有資金，海雅繽紛城的發(fā)展商仍需背負約12億元的巨額銀行利息，如此一筆巨額的開發(fā)資金投入，且在項目開業(yè)后，基于現(xiàn)開業(yè)率及運營現(xiàn)狀，處于市場養(yǎng)商期的首三年，客流嚴(yán)重不足，商戶經(jīng)營相對較困難，以海雅繽紛城項目的體量及運營團隊的專業(yè)及經(jīng)驗，筆者保守估計其市場養(yǎng)商期最少需5年左右，如此漫長的市場培育期及背負的巨額銀行貸款。筆者相信，該項目目前的整體租金收入尚難以維持銀行利息及項目運營日常費用，可見如此開發(fā)投資風(fēng)險較高，如果未能順利渡過市場養(yǎng)商期，投資風(fēng)險驟然增大，進而導(dǎo)致整個項目投資失敗。

我們國內(nèi)的百貨企業(yè)或許仍蒙在鼓里，在我國從來不缺單體“大盒子”的購物中心，從北京的金源MALL、四川的熊貓城、東莞華南MALL等，然而，就是這些大盒子到如今況且仍在死亡線上掙扎。就拿眼前的危機來說，相隔不到百米的中糧“大悅城”即將開發(fā)25區(qū)項目，該地塊中糧集團將完全按照“大悅城”品牌來進行復(fù)制，“大悅城”在國內(nèi)可謂與“深圳萬象城”齊名同為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)地的標(biāo)桿企業(yè)，其產(chǎn)品開發(fā)模式、開發(fā)策略與運營團隊均非常強大！海雅繽紛城的運營團隊未來將何以應(yīng)對。商業(yè)地產(chǎn)的比拼將比傳統(tǒng)的百貨零售業(yè)血拼更殘酷！除了項目發(fā)展商的實力、運營團隊的專業(yè)程度與駕奴能力，最終將比拼項目的綜合實力，項目的定位、規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)組合、營銷手段及策略、市場細分的目標(biāo)群體定位等，而且，大悅城還擁有很好的可塑性及后發(fā)優(yōu)勢，加上“大悅城”運營團隊在商業(yè)綜合體多年的運營經(jīng)驗；還有寶安新中心CBD區(qū)寶安本土的地產(chǎn)強龍鴻榮源的“壹方中心城”中高端城市綜合體，其定位及產(chǎn)品物業(yè)及區(qū)位、交通體系、配套等無疑亦是“海雅繽紛城”未來更大的一個挑戰(zhàn)。如果現(xiàn)階段無法讓目標(biāo)消費者在日趨細分的市場中識別本項目，進而形成偏好與忠誠，恐怕屆時為時已晚。

有興趣的朋友，敬請關(guān)注。。。

熊杰于2013/06/03

xiongjie25- 該帖于 2013-6-4 10:30:00 被修改過

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杜遠鵬

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發(fā)表于 2013-06-03 19:58 | 只看他

2樓

熊總好~我們老鄉(xiāng)啊，我湖北荊門的。海雅繽紛城的前期策劃是美格行做的，我恰好看過它的定位報告，本來準(zhǔn)備去看看的，一直沒時間去現(xiàn)場考察。看你的文章感覺學(xué)到了好多，視野和角度明顯都是有一定高度啊。
不過關(guān)于這個項目你有沒有更好的項目定位或者思路呢？

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LYJ899

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發(fā)表于 2013-06-03 20:48 | 只看他

3樓

挺壯觀的。

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發(fā)表于 2013-06-04 08:43 | 只看他

4樓

保持聯(lián)系，上面有我的聯(lián)系方式，關(guān)于本文中所講的項目缺乏清晰的主題定位，至于思路當(dāng)然也有，但仍需要數(shù)據(jù)來支撐與論證

------ 以下是引用的內(nèi)容 ----------------
[b][a href="/u/杜杜杜dyp/" target="_blank"]杜遠鵬：[/a][/b]熊總好~我們老鄉(xiāng)啊，我湖北荊門的。海雅繽紛城的前期策劃是美格行做的，我恰好看過它的定位報告，本來準(zhǔn)備去看看的，一直沒時間去現(xiàn)場考察�？茨愕奈恼赂杏X學(xué)到了好多，視野和角度明顯都是有一定高度啊。
不過關(guān)于這個項目你有沒有更好的項目定位或者思路呢？

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發(fā)表于 2013-06-04 09:33 | 只看他

5樓

熊總好~關(guān)于你說的，僅僅蓋一個“大盒子”和2棟小塔樓，無疑顯得產(chǎn)品功能與業(yè)態(tài)比較單一；我也學(xué)到了不少東西，但是，如果不這樣，我們又更好的物業(yè)組合，求賜教

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別山草民

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發(fā)表于 2013-06-04 09:47 | 只看他

6樓

這個項目如僅僅從購物中心的角度分析，正如熊總所言，只不過，涂老板在這個項目上所圖并非如此。項目拿地時間應(yīng)該超過五年，除購物中心部分，其他出售物業(yè)的溢價怕是早將其投資收回了。

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發(fā)表于 2013-06-04 12:49 | 只看他

7樓

怎樣的方式收回投資？該地塊4.23萬平米的地價+開發(fā)建設(shè)資金等投入，僅靠二棟低樓層的公寓可變現(xiàn)物業(yè)如何收回，愿聞其詳？

------ 以下是引用的內(nèi)容 ----------------
[b][a href="/u/別山草民/" target="_blank"]別山草民：[/a][/b]這個項目如僅僅從購物中心的角度分析，正如熊總所言，只不過，涂老板在這個項目上所圖并非如此。項目拿地時間應(yīng)該超過五年，除購物中心部分，其他出售物業(yè)的溢價怕是早將其投資收回了。

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摩卡菲爾

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發(fā)表于 2013-06-04 17:53 | 只看他

8樓

大師，你好。作為一個初入行的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者，我想談?wù)勎业南敕�，一個項目成功與否，最大的影響者應(yīng)該是拿地的開發(fā)商，其需求往往是求快消盈利或者樹立品牌效應(yīng)，提升企業(yè)品牌。再多再好的點子只要與之想矛盾，哪怕很符合項目發(fā)展的方案也會被卡掉。除非提供點子的乙方自身擁有較好的操盤能力用事實說話，那么一個好點子加上一個好地塊才能夠打造成功一個全新的商業(yè)地產(chǎn)。

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余承剛